(TDVC Tính tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể) – Tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể thường sẽ cao hơn so với giá đất trong trong Bảng giá đất. Tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể chủ yếu được áp dụng khi cấp Sổ đỏ hoặc chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức.
1. Khi nào áp dụng tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể?
Căn cứ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013, tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể được áp dụng trong những trường hợp sau đây:
(1) Khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức (tiền sử dụng đất phải nộp đối với phần diện tích vượt hạn mức khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng).
Nói cách khác, tiền sử dụng đất mà người dân phải nộp trong trường hợp được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với đất không có nguồn gốc được Nhà nước giao hoặc cho thuê sẽ được tính theo giá đất cụ thể (không tính theo giá đất trong Bảng giá đất).
(2) Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.
(3) Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
(4) Công nhận quyền sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất.
Căn cứ điểm b, c khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp khác nhau, gồm:
(1) Phương pháp so sánh trực tiếp.
(2) Phương pháp chiết trừ.
(3) Phương pháp thu nhập.
(4) Phương pháp thặng dư.
(5) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
Tùy thuộc vào trường hợp cụ thể mà áp dụng phương pháp khác nhau, cụ thể:
– Giá đất cụ thể xác định theo phương pháp (1), (2), (3), (4) áp dụng đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương, từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại.
– Giá đất cụ thể xác định theo phương pháp (5) áp dụng với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương, dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại.
Mặc dù có nhiều phương pháp xác định giá đất cụ thể nhưng xuất phát từ giá trị thửa đất trên thực tế (giá trị tính theo giá đất trong Bảng giá đất) thì chủ yếu được tính theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Do đó, LuatVietnam chỉ rõ cách tính giá đất cụ thể theo phương pháp này.
Công thức tính giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất như sau:
Giá đất cụ thể (01m2) = Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) x Giá đất trong Bảng giá đất
Như vậy, để biết người sử dụng đất phải nộp bao nhiêu tiền/01m2 đất vượt hạn mức khi chuyển mục đích sử dụng hoặc cấp Giấy chứng nhận thì phải có 02 thông tin sau:
– Hệ số điều chỉnh giá đất: Hệ số K do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành để áp dụng theo năm (hàng năm sẽ ban hành mới hoặc ra quyết định áp dụng hệ số K của năm liền trước).
– Giá đất trong Bảng giá đất: Để xác định chính xác giá đất cần phải xem loại đất, địa chỉ, vị trí thửa đất,…
Ví dụ: Hệ số K là 1,30 và giá đất trong Bảng giá đất là 05 triệu đồng/m2 thì tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của 01m2 được xác định như sau:
Tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể (01m2) = 1,30 x 05 triệu đồng = 6,5 triệu đồng
Theo luatvietnam.vn
Bạn đang đọc bài viết: “Cách tính tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể”tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Thẩm định giá tài sản vô hình theo cách tiếp cận từ chi phí – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Thẩm định giá tài sản vô hình theo cách tiếp cận chi phí) – Cách tiếp cận từ chi phí ước tính giá trị tài sản vô hình căn cứ vào chi phí tái tạo ra tài sản vô hình giống nguyên mẫu với tài sản cần thẩm định giá hoặc chi phí thay thế để tạo ra một tài sản vô hình tương tự có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành.
1. Khái niệm tài sản vô hình
Tài sản vô hình là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế (Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá số 13 Ban hành kèm theo Thông tư số 06/2014/TT-BTC ngày 07/01/2014 của Bộ Tài chính). Tài sản vô hình được đề cập trong tiêu chuẩn này phải thỏa mãn đồng thời các điều kiện sau:
Không có hình thái vật chất; tuy nhiên một số tài sản vô hình có thể chứa đựng trong hoặc trên thực thể vật chất, nhưng giá trị của thực thể vật chất là không đáng kể so với giá trị tài sản vô hình;
Có thể nhận biết được và có bằng chứng hữu hình về sự tồn tại của tài sản vô hình (ví dụ: hợp đồng, bằng chứng nhận, hồ sơ đăng ký, đĩa mềm máy tính, danh sách khách hàng, báo cáo tài chính, v.v.);
Có khả năng tạo thu nhập cho người có quyền sở hữu;
Giá trị của tài sản vô hình có thể định lượng được.
Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVS 2013) định nghĩa: Tài sản vô hình là tài sản phi tiền tệ, tự biểu lộ thông qua các đặc điểm kinh tế của chúng. Tài sản vô hình không có hình thái vật chất nhưng mang lại quyền và lợi ích kinh tế cho người sở hữu nó. Tài sản vô hình bao gồm loại có thể nhận biết được và loại không thể nhận biết được
Chuẩn mực kế toán quốc tế số 38 (IAS 38) đưa ra khái niệm: TSVH là tài sản phi tiền tệ có thể nhận biết được và không có hình thái vật chất. Trong đó, Tài sản vô hình có thể nhận biết được nếu có thể tách biệt được với thực thể, hoặc là TSVH nảy sinh từ quyền hợp đồng hoặc các quyền khác theo pháp luật.
Tài sản vô hình theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam gồm: Tài sản trí tuệ; Quyền sở hữu trí tuệ theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ (ví dụ: quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp…); Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định cụ thể tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật (ví dụ: quyền khai thác khoáng sản, quyền kinh doanh, quyền phát thải có thể chuyển nhượng được); Các mối quan hệ phi hợp đồng mang lại lợi ích kinh tế cho các bên, các mối quan hệ với khách hàng, nhà cung cấp hoặc các chủ thể khác (ví dụ: danh sách khách hàng, cơ sở dữ liệu); Các Tài sản vô hình khác.
3. Cách tiếp cận từ chi phí
Cách tiếp cận từ chi phí ước tính giá trị tài sản vô hình căn cứ vào chi phí tái tạo ra tài sản vô hình giống nguyên mẫu với tài sản cần thẩm định giá hoặc chi phí thay thế để tạo ra một tài sản vô hình tương tự có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành.
Giá trị ước tính của Tài sản vô hình = Chi phí tái tạo (Chi phí thay thế) – Hao mòn lũy kế + Lợi nhuận của nhà sản xuất
Trong đó, lợi nhuận của nhà sản xuất được xác định thông qua biện pháp so sánh, điều tra, khảo sát.
Cách tiếp cận từ chi phí gồm hai phương pháp chính là: Phương pháp chi phí tái tạo và phương pháp chi phí thay thế.
Chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo trong phương pháp chi phí bao gồm các chi phí sau: Chi phí về nhân công, nguyên vật liệu, chi phí cho các tài sản hữu hình phụ trợ cần thiết để phát huy được giá trị của tài sản vô hình, chi phí duy trì (ví dụ: Chi phí quảng cáo để duy trì vị thế của nhãn hiệu, chi phí quản lý chất lượng của sản phẩm, v.v.), chi phí đăng ký xác lập quyền đối với tài sản trí tuệ, chi phí nghiên cứu phát triển và các chi phí hợp lý khác.
3.1. Giá trị giảm do hao mòn của tài sản vô hình
a) Hao mòn của tài sản vô hình:
Hao mòn của tài sản vô hình chủ yếu bao gồm phần giá trị giảm đi do những lỗi thời về chức năng, về công nghệ, về kinh tế. Hao mòn về mặt vật lý không áp dụng đối với hầu hết các tài sản vô hình.
Hao mòn do lỗi thời chức năng xuất hiện khi tài sản vô hình không còn đáp ứng tốt chức năng ban đầu mà nó được tạo ra để thực hiện. Lỗi thời chức năng có thể xảy ra do các nguyên nhân bên trong hoặc do sự thay đổi của môi trường bên ngoài.
Hao mòn do lỗi thời về công nghệ xuất hiện khi những chức năng mà tài sản vô hình được tạo ra ban đầu để thực hiện đã không còn cần thiết nữa, mặc dù tài sản vô hình vẫn đang thực hiện chức năng đó.
Hao mòn do lỗi thời về kinh tế tồn tại khi tài sản vô hình không tạo ra được tỷ lệ thu nhập hợp lý cho người sở hữu tài sản vô hình đó khi so sánh với tỷ lệ thu nhập trung bình trong ngành kinh tế mà loại tài sản vô hình này đóng vai trò quan trọng.
b) Ước tính phần giá trị giảm do hao mòn của tài sản vô hình:
Khi ước tính phần giá trị giảm do hao mòn của tài sản vô hình, cần xem xét một số yếu tố sau:
– Chênh lệch chi phí nghiên cứu, triển khai (chủ yếu liên quan tới phương pháp chi phí tái tạo): là chênh lệch giữa chi phí để nghiên cứu và triển khai xây dựng tài sản vô hình tại thời điểm thẩm định giá so với tại thời điểm tạo ra tài sản vô hình cần thẩm định giá.
– Chênh lệch chi phí vận hành: là chênh lệch giữa chi phí duy trì và sử dụng tài sản vô hình vào thời điểm thẩm định giá so với thời điểm bắt đầu đưa tài sản vô hình vào sử dụng. Chi phí này cần được tính cho suốt tuổi đời kinh tế còn lại và tuổi đời hiệu quả của tài sản vô hình.
– Lỗi thời về mặt kinh tế của tài sản vô hình là mức chênh lệch về hiệu quả kinh tế (thu nhập) từ việc sử dụng tài sản vô hình tại thời điểm thẩm định giá so với thời điểm bắt đầu đưa tài sản vô hình vào sử dụng.
– Tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản vô hình. Ví dụ: Tài sản vô hình cần thẩm định giá có tuổi đời thực tế (trong trường hợp này đồng thời là tuổi đời hiệu quả) là 6 năm và tuổi đời kinh tế còn lại dự kiến là 12 năm. Như vậy, phần giá trị giảm đi do hao mòn và lỗi thời là 33,33% (=6/(12+6) x 100 %=6/18 x 100 %).
3.1. Phương pháp chi phí tái tạo
a, Nội dung của phương pháp
Phương pháp chi phí tái tạo xác định giá trị của một tài sản vô hình thông qua việc tính toán chi phí tạo ra một tài sản khác tương đồng với tài sản vô hình cần thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành.
Giá trị của Tài sản vô hình = Chi phí tái tạo – Giá trị hao mòn lũy kế + Lợi nhuận của nhà sản xuất
b, Thông tin cần có để áp dụng
– Thông tin về chi phí cần thiết để tái tạo lại tài sản vô hình tương đồng với tài sản vô hình cần thẩm định.
– Thông tin về hao mòn và lỗi thời của tài sản vô hình cần thẩm định, hoặc của các tài sản vô hình tương tự với tài sản vô hình cần thẩm định giá trên thị trường.
c, Trường hợp áp dụng
– Khi có thông tin, số liệu chi tiết về chi phí tạo ra tài sản vô hình, đặc biệt là khi phù hợp với mục đích xác định giá trị phi thị trường của tài sản vô hình cần thẩm định giá.
– Khi tính giá trị tài sản vô hình đối với người chủ sở hữu sử dụng (dựa trên giả định nếu người chủ sở hữu không còn tài sản vô hình này, họ buộc phải tạo ra tài sản vô hình tương tự thay thế để tiếp tục sử dụng).
– Khi xác định phần thiệt hại về các lợi ích từ tài sản vô hình do các hành vi sử dụng trái phép, phá vỡ hợp đồng,…
– Có thể dùng làm một phương pháp bổ sung cho các phương pháp thẩm định giá khác.
3.2. Phương pháp chi phí thay thế
a, Nội dung của phương pháp
Phương pháp chi phí thay thế xác định giá trị của một tài sản vô hình thông qua việc tính toán chi phí thay thế tài sản đó bằng một tài sản khác có chức năng, công dụng tương tự theo giá thị trường hiện hành.
Giá trị của Tài sản vô hình = Chi phí thay thế – Giá trị hao mòn lũy kế + Lợi nhuận của nhà sản xuất
Khi xác định giá trị của tài sản vô hình theo phương pháp chi phí thay thế thẩm định viên cần xem xét các nội dung sau: Các đặc điểm khác nhau có thể đo lường được của tài sản thay thế và tài sản thẩm định; Thời điểm đánh giá các chi phí thay thế so với thời điểm thẩm định giá.
b, Thông tin cần có để áp dụng
– Thông tin về chi phí cần thiết để tạo ra tài sản vô hình có chức năng tương tự như tài sản vô hình cần thẩm định;
– Thông tin về hao mòn do lỗi thời của tài sản vô hình cần thẩm định, và/hoặc các tài sản vô hình tương tự trên thị trường.
c, Trường hợp áp dụng
– Khi có thông tin, số liệu chi tiết về chi phí tạo ra tài sản vô hình.
– Khi tài sản vô hình tiếp tục được sử dụng bởi người chủ sở hữu (Dựa trên giả định nếu người chủ sở hữu không còn tài sản vô hình này và họ phải tạo ra tài sản vô hình tương tự để thay thế và sử dụng).
– Khi không xác định được dòng thu nhập hoặc các lợi ích kinh tế khác từ việc sử dụng tài sản vô hình. Ví dụ: phần mềm tự chế, nội dung trang thông tin điện tử, lực lượng lao động.
– Khi xác định giá trị bảo hiểm cho tài sản vô hình.
– Có thể dùng làm một phương pháp bổ sung cho các phương pháp thẩm định giá khác.
Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá tài sản vô hình theo cách tiếp cận từ chi phí”tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Doanh nghiệp là gì? Vì sao cần thẩm định giá doanh nghiệp – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Vì sao cần thẩm định giá doanh nghiệp) – Doanh nghiệp là tổ chức có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch, được thành lập hoặc đăng ký thành lập theo quy định của pháp luật nhằm mục đích kinh doanh.
Việt Nam đang trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng và phát triển mạnh mẽ. Vì vậy các hoạt động như mua bán – sáp nhập (M&A), liên kết, góp vốn đầu tư, hợp nhất và chia nhỏ doanh nghiệp đang diễn ra ngày càng sôi động. Do đó Thẩm định giá doanh nghiệp vai trò vô cùng quan trọng trong việc cung cấp bức tranh tổng thể và chi tiết về tình hình của doanh nghiệp cũng như tiềm năng kinh doanh trong tương lai của doanh nghiệp đó. Ngoài ra thẩm định giá doanh nghiệp giúp xác định được quy mô vốn điều lệ, cơ cấu vốn, số lượng cổ phần bán ra công chúng, phần vốn Nhà nước nắm giữ để giữ được vai trò chỉ đạo đối với các ngành quan trọng.
1. Khái niệm doanh nghiệp
Thuật ngữ doanh nghiệp được sử dụng đầu tiên ở nước ta từ năm 1948, theo tinh thần của Sắc lệnh số 104/SL ngày 01.01.1948 về doanh nghiệp quốc gia. Trong suốt thời kinh tế kế hoạch hoá tập trung, thuật ngữ này bị lãng quên, các thuật ngữ thay thế thường được sử dụng là xí nghiệp, đơn vị kinh tế, cơ quan kinh tế…
Theo khoản 10 Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2020 quy định: Doanh nghiệp là tổ chức có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch, được thành lập hoặc đăng ký thành lập theo quy định của pháp luật nhằm mục đích kinh doanh.
Doanh nghiệp có đặc điểm sau:
Được thành lập và đăng kí kinh doanh theo thủ tục pháp ít nhất định. Hiện tại, tuỳ thuộc tính chất của mỗi loại chủ thể kinh doanh mà pháp luật quy định thủ tục thành lập và đăng kí kinh doanh riêng;
Được thửa nhận là thực thể pháp lí; có thể nhân danh mình tham gia quan hệ pháp luật. Doanh nghiệp được tham gia vào tất cả các quan hệ trong giao lưu dân sự cũng như các quan hệ tố tụng;
Chức năng, nhiệm vụ chính của doanh nghiệp là kinh doanh. Doanh nghiệp được thực hiện các hoạt động kinh doanh như sản xuất, mua bán, cung ứng hàng hoá, dịch vụ nhằm mục tiêu thu lợi nhuận hoặc thực hiện chính sách kinh tế – xã hội.
Nơi có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh đối với doanh nghiệp là Phòng Đăng ký Kinh doanh thuộc Sở Kế hoạch và Đầu tư cấp tỉnh.
2. Vì sao cần thẩm định giá doanh nghiệp
Trong nền kinh tế thị trường giá trị của doanh nghiệp cần thẩm định giá khi họ quyết định mua bán – sáp nhập (M&A) doanh nghiệp, liên kết góp vốn, đầu tư kinh doanh…
Thẩm định giá trị doanh nghiệp giúp đưa ra những thông tin quan trọng để các nhà quản trị phân tích, đánh giá trước khi ra các quyết định về kinh doanh và tài chính có liên quan đến doanh nghiệp của mình. Giúp doanh nghiệp có những giải pháp cải tiến quản lý cần thiết nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh, kiểm soát lợi nhuận của doanh nghiệp. Định giá doanh nghiệp có thể giúp chủ doanh nghiệp quyết định bán hoặc giải thể nhanh hơn khi có bất cứ vụ việc bất ngờ xảy ra. Cũng giúp chủ doanh nghiệp xây dựng được kế hoạch để bán doanh nghiệp
Giúp các cơ quan quản lý ban ngành của nhà nước nắm được tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh và giá trị của doanh nghiệp để có chính sách quản lý cụ thể đối với từng doanh nghiệp như thu thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế tài sản, các loại thuế khác.
Là cơ sở để giải quyết, xử lý tranh chấp nảy sinh giữa các cổ đông của doanh nghiệp khi phân chia cổ tức, góp vốn, vi phạm hợp đồng,…
Là cơ sở cho các tổ chức, cá nhân và công chúng đầu tư đưa ra quyết định mua bán, chuyển nhượng các loại chứng khoán do doanh nghiệp phát hành trên thị trường tài chính; cũng như là cơ sở để sáp nhập, chia tách, giải thể, thanh lý, liên doanh,… doanh nghiệp.
Tạo uy tín cho doanh nghiệp, giúp ngân hàng quyết định cho doanh nghiệp vay tiền hay không.
Bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của doanh nghiệp, đáp ứng được các yêu cầu đa dạng của các nhà đầu tư trong xã hội trong thời kỳ hội nhập Quốc tế.
Vì vậy, cần thiết lựa chọn phương pháp định giá phù hợp để có kết quả khách quan, chính xác bảo đảm lợi ích giữa các bên tham gia trong các giao dịch với ngân hàng như: xử lý cấn trừ nợ bằng tài sản thế chấp, công ty khai thác tài sản mua lại, định giá để phát mãi tài sản, hoặc định giá tài sản để thực hiện việc mua bán, sáp nhập, hợp nhất (M&A) ngân hàng.
3. Phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp
Thẩm định giá doanh nghiệp theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 được ban ban hành kèm theo Thông tư số 28/2021/TT-BTC ngày 07/4/2021 của Bộ Tài chính quy định cụ thể các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp. Thông tư có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2021.
Theo đó, các cách tiếp cận áp dụng trong thẩm định giá doanh nghiệp bao gồm: cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập. Trong từng mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá, thông tin thu thập được và dựa trên hồ sơ, tài liệu được cung cấp, doanh nghiệp thẩm định giá cần lựa chọn các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp.
Đối với phương pháp trong cách tiếp cận từ thị trường: khi sử dụng số liệu từ báo cáo tài chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá, doanh nghiệp so sánh để tính toán các chỉ tiêu: thu nhập trên một cổ phiếu (EPS), lợi nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao (EBITDA) trong tính toán các tỷ số thị trường nhằm mục đích thẩm định giá, thẩm định viên cần điều chỉnh để loại trừ thu nhập và chi phí của các tài sản phi hoạt động, các khoản chi phí, thu nhập bất thường, không mang tính thường xuyên.
Đối với phương pháp trong cách tiếp cận từ thu nhập: khi sử dụng số liệu về lợi nhuận từ báo cáo tài chính trong các năm gần nhất của doanh nghiệp cần thẩm định giá nhằm mục đích dự báo dòng thu nhập hàng năm trong tương lai của doanh nghiệp cần thẩm định giá, thẩm định viên cần loại trừ các khoản chi phí, thu nhập bất thường, không mang tính thường xuyên; loại trừ thu nhập và chi phí của các tài sản phi hoạt động.
Các khoản chi phí, lợi nhuận không mang tính thường xuyên bao gồm: các khoản chi phí liên quan đến việc tái cấu trúc doanh nghiệp; các khoản tăng, giảm ghi nhận khi bán tài sản; thay đổi các nguyên tắc hạch toán kế toán; ghi nhận giảm giá hàng tồn kho; suy giảm lợi thế thương mại; xóa sổ nợ; tổn thất hoặc lợi ích từ các quyết định của tòa án và các khoản lợi nhuận, chi phí không thường xuyên khác. Các khoản mục này khi điều chỉnh phải xem xét đến tác động của thuế thu nhập doanh nghiệp (nếu có).
Bạn đang đọc bài viết: “Doanh nghiệp là gì? Vì sao cần thẩm định giá doanh nghiệp” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Thông báo nghỉ Tết Nguyên Đán 2022 – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Thông báo nghỉ Tết Nguyên Đán 2022) – Nhân dịp năm mới Nhâm Dần 2022, Thẩm định giá Thành Đô kính chúc Quý khách hàng và Quý đối tác cùng gia đình sẽ có một năm mới:
Thẩm định giá Thành Đô xin chân thành cảm ơn sự tin tưởng, đồng hành và hợp tác của Quý khách hàng, Đối tác trong suốt năm vừa qua. Thẩm định giá Thành Đô trân trọng thông báo đến Quý khách hàng thời gian nghỉ Tết Nguyên đán Nhâm Dần 2022 như sau:
Thời gian nghỉ: ngày 29/01/2022 – 06/02/2022
Thời gian làm việc lại: 07/02/2022 (nhằm mùng 7 Tết)
Chúc Quý khách hàng, Quý đối tác có một kỳ nghỉ lễ tết vui vẻ, hạnh phúc!
Trân trọng thông báo!
Bạn đang đọc bài viết:“Thông báo nghỉ Tết Nguyên Đán 2022”tại chuyên mục tin công ty của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất như thế nào?
(TDVC Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất như thế nào?) – Nếu nắm rõ cách tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và biết được giá đất trong Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K), người dân có thể tự mình tính được số tiền được bồi thường là bao nhiêu/m2.
Điều kiện được bồi thường về đất
Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định, điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với từng đối tượng người sử dụng đất. Trong đó, quy định rõ điều kiện đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này…”.
Như vậy, theo quy định trên, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được bồi thường về đất khi có đủ các điều kiện sau:
Điều kiện 1: Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
Điều kiện 2: Có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định Luật Đất đai 2013 nhưng chưa được cấp.
Đáng chú ý, riêng 1 trường hợp dù không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận vẫn được bồi thường về đất, đó là: Đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 1/7/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Trường hợp này chỉ được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng và diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.
Cách tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
* Tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi được tính theo giá đất cụ thể
Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau:
đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.”.
Cùng với đó, Luật Đất đai 2013 cũng quy định rõ về giá đất cụ thể, trong đó có một số quy định về giá đất cụ thể mà người dân cần nắm rõ như sau:
– Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (cấp tỉnh) có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể.
– Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể (tùy từng trường hợp mà Sở Tài chính hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp để xác định giá đất cụ thể).
Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.
– Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.
– Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.
* Cách tính tiền bồi thường
Căn cứ điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013, khoản 5 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP và khoản 4 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi được tính như sau:
Giá trị của thửa đất cần định giá (1m2) = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất
Trong đó:
– Giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành ban hành áp dụng theo từng giai đoạn 05 năm. Muốn biết chính xác người dân phải xem đúng địa chỉ, vị trí thửa đất (vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4),…
– Hệ số điều chỉnh giá đất khi tính tiền bồi thường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Tuy nhiên, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định hệ số điều chỉnh giá đất cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất. Nói cách khác, hệ số điều chỉnh giá đất sẽ không công bố trước và áp dụng theo từng năm như đối với trường hợp tính tiền sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng cho diện tích vượt hạn mức.
Ví dụ: Giá đất trong bảng giá đất là 10m2, hệ số điều chỉnh giá đất là 1,10. Khi đó giá đất 1 m2 là 11 triệu đồng/m2.
Như vậy, mặc dù có cách tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi nhưng trên thực tế người dân khó có thể tự tính được số tiền được bồi thường mỗi mét vuông là bao nhiêu vì hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) không công bố trước và áp dụng theo năm như những trường hợp khác.
Theo Doanh nghiệp và Tiếp thị
Bạn đang đọc bài viết: “Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất như thế nào?”tại chuyên mục tin kinh nghiệm & kiến thức của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.
Điều kiện kinh doanh bất động sản từ ngày 1/3/2022 thay đổi gì so với quy định cũ?
Vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP dẫn tới việc điều kiện kinh doanh bất động sản từ ngày 1/3/2022 cũng có sự thay đổi.
Điều kiện kinh doanh bất động sản từ ngày 1/3/2022
Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:
(1) Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.
(2) Phải công khai thông tin.
– Các thông tin phải công khai gồm:
+ Các thông tin về doanh nghiệp, gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật)
+ Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.
Lưu ý: Các thông tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi.
– Nơi công khai thông tin:
+ Đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án.
+ Đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản phải công khai tại sàn giao dịch bất động sản.
3) Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
* Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh
– Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau:
+ Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
+ Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất.
+ Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện sau:
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
+ Trong thời hạn sử dụng đất (còn thời hạn sử dụng đất).
* Bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau:
– Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng với trường hợp phải có giấy phép, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
Nếu là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
– Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
(4) Điều kiện về vốn
– Điều kiện về vốn chỉ áp dụng với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật.
– Nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên.
Việc xác định vốn chủ sở hữu được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề). Nếu doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp.
Lưu ý: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy quy mô nhỏ, không thường xuyên sau đây không bắt buộc phải có 04 điều kiện trên:
– Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định pháp luật.
– Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là tài sản công theo quy định pháp luật.
– Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định pháp luật.
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định pháp luật.
So sánh với điều kiện cũ quy định tại Nghị định 76
Căn cứ Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP và Điều 3 Nghị định 76/2015/NĐ-CP, điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có sự khác nhau giữa hai Nghị định này như sau:
Tiêu chí
Nghị định 02/2022/NĐ-CP
Nghị định 76/2015/NĐ-CP
Phải thành lập doanh nghiệp
Điều quy định phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, trừ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy quy mô nhỏ, không thường xuyên.
Điều quy định phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, trừ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy quy mô nhỏ, không thường xuyên.
Vốn pháp định
Bỏ quy định về vốn pháp định để phù hợp với Luật Đầu tư 2020
Quy định vốn pháp định là không được thấp hơn 20 tỷ đồng. Tuy nhiên, quy định về vốn pháp định không được áp dụng từ ngày 01/01/2021
Công khai thông tin
Quy định mới
Không quy định
Đối tượng bất động sản được phép kinh doanh
Quy định
Mặc dù Nghị định 02 quy định nhưng bản chất không phải là quy định mới vì được quy định rõ tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Nghị định mới chỉ nêu “gọn” trong một điều để dễ theo dõi
Không quy định
Điều kiện về vốn của tổ chức, cá nhân được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án
Quy định mới
Không quy định
Theo Cafef
Bạn đang đọc bài viết: “Điều kiện kinh doanh bất động sản từ ngày 1/3/2022 thay đổi gì so với quy định cũ?”tại chuyên mục tin kinh nghiệm & kiến thức của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.
Khái niệm tài sản? Phân loại tài sản và phương pháp thẩm định giá tài sản – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Phương pháp thẩm định giá tài sản) – Trong nền kinh tế thị trường hội nhập và phát triển mạnh mẽ ngày nay, thẩm định giá tài sản là những hoạt động khách quan, quan trọng. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên tham gia quan hệ tài sản, của tổ chức, cá nhân kinh doanh, của người tiêu dùng, bảo đảm trật tự xã hội và lợi ích công cộng, các quan hệ xã hội phát sinh trong hoạt động thẩm định giá luôn được pháp luật điều chỉnh.
1. Khái niệm tài sản
Định giá, thẩm định giá bất kỳ một tài sản nào thì người định giá, thẩm định giá cũng cần biết rõ tài sản đó là gì, đặc điểm về mặt kinh tế – kỹ thuật cũng như về mặt pháp lý của tài sản.
“Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu”
Nhìn tổng quát, tài sản được hiểu là tất cả các nguồn lực hữu hình hoặc vô hình, bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản của một chủ thể nhất định, có khả năng mang lại lợi ích cho các chủ thể đó.
Tài sản đóng một vai trò quan trọng trong Bộ luật dân sự, là vấn đề trung tâm của mọi quan hệ xã hội nói chung và quan hệ pháp luật nói riêng. Theo quy định tại Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015 thì:
“Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản; tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”
Tài sản kể trên được hiểu theo nghĩa rộng, bao gồm:
Vật: gồm cả vật đang có và vật sẽ được hình thành trong tương lai (ví dụ công trình đang được xây dựng, tàu thuyền đang đóng hoặc sẽ đóng, hoa quả sẽ có,…);
Phân loại tài sản có ý nghĩa quan trọng trong hoạt động , thẩm định giá phù hợp với tính chất, đặc điểm của từng loại tài sản nhất định.
Theo tính chất của tài sản, tài sản được phân thành: Bất động sản và động sản
2.1. Bất động sản
Bất động sản là tài sản có tính bất động, tính không đồng nhất, tính khan hiếm, tính bền vững.
Điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định bất động sản và động sản như sau:
Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c, Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.Khi thẩm định viên tiến hành thẩm định giá bất động sản, cần xác định bất động sản đó được đưa vào kinh doanh hay không được đưa vào kinh doanh.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành thì các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm :
Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai;
Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật.
Căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế – xã hội, thị trường bất động sản và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế, Chính phủ quy định cụ thể danh mục các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh.
Bất động sản đưa vào kinh doanh phải đủ các điều kiện do pháp luật quy định, cụ thể:
Đối với nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây:
Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng;
Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Đối với quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây:
Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
Không có tranh chấp;
Trong thời hạn sử dụng đất;
Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.
Đối với các bất động sản khác được đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Chính phủ.
1.2.Động sản
Động sản là tài sản có tính di dời, tính đồng nhất, phổ biến, kém bền vững. Nói chung, động sản là những tài sản không phải là bất động sản. Động sản là những tài sản di dời được (như xe ô tô, tàu, thuyền, hoa lợi,…). Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.
Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản có ý nghĩa quan trọng trong việc điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt động định giá, thẩm định giá tài sản.
Bất động sản có tính bất động, tính không đồng nhất, tính khan hiếm, tính bền vững, còn động sản thì có tính di dời, tính đồng nhất, phổ biến, kém bền vững,…Những đặc điểm, tính chất của động sản hoặc bất động sản ảnh hưởng rất nhiều đến hoạt động định giá, thẩm định giá tài sản là động sản hay bất động sản.
1.3. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản:
1.3.1 Vật
Vật là bộ phận của thế giới vật chất, tồn tại khách quan mà con người có thể cảm nhận bằng giác quan của mình. Với ý nghĩa pham trù pháp lý, vật chỉ có ý nghĩa trở thành đối tượng của quan hệ pháp luật, tức là nó được con người kiểm soát và đáp ứng được một nhu cầu nào đó của con người.
Vật được phân loại thành các nhóm khác nhau. Dựa vào mối liên hệ, phụ thuộc về công dụng của vật với nhau mà vật được phân thành: Vật chính là vật độc lập có thể khai thác theo tính năng (ti vi, điều hòa, máy ảnh…); vật phụ là vật trực tiếp phục vụ cho việc khai thác công dụng của vật chính, là một bộ phận của vật chính nhưng có thể tách rời vật chính điều (khiển ti vi, điều hòa, vỏ máy ảnh,…).
Dựa vào việc xác định giá trị sử dụng của vật khi được chia ra thành nhiều phần nhỏ mà Bộ luật dân sự phân chia vật thành vật chia được và vật không chia được. Dựa vào đặc tính, giá trị của tài sản sau khi sử dụng thì chia thành vật tiêu hao và vật không tiêu hao. Dựa vào các dấu hiệu phân biệt của vật mà người ta phân loại vật thành vật thành vật cùng loại và vật đặc định. Ngoài ra, người ta còn chia ra làm vật đồng bộ và vật không đông bộ
1.3.2. Tiền
Theo Mác thì tiền tệ là một thứ hàng hóa đặc biệt, được tách ra khỏi thế giới hàng hóa, dùng để đo lường và biểu hiện giá trị của tất cả các loại hàng hóa khác. Nó trực tiếp thể hiện lao động xã hội và biểu hiện quan hệ sản xuất giữa những người sản xuất hàng hóa.
“Bộ luật dân sự năm 2015” và cả Bộ luật dân sự năm 2015 đều quy định tiền là một loại tà sản nhưng lại không có quy định để làm rõ bản chất pháp lý của tiền. chỉ có loại tiền có giá trị đang được lưu hành trên thực tế, tức là được pháp luật thừa nhận, mới được coi là tài sản. Tiền là công cụ thanh toán đa năng, là công cụ tích lũy tài sản và là thước đo giá trị.
1.3.3. Giấy tờ có giá
Giấy tờ có giá được hiểu là giấy tờ trị giá được bằng tiền và chuyển giao được trong giao lưu dân sự. Giấy tờ có giá hiện nay tồn tại dưới nhiều dạng khác nhau như séc, cổ phiếu, tín phiếu, hồi phiếu, kỳ phiếu, công trái… Xét về mặt hình thức giấy tờ có giá là một chứng chỉ được lập theo hình thức, trình tự luật định.
Nội dung thể hiện trên giấy tờ có giá là thể hiện quyền tài sản, giá của giấy tờ có giá là giá trị quyền tài sản và quyền này được pháp luật bảo vệ. giấy tờ có giá có tính thanh khoản và là công cụ có thể chuyển nhượng với điều kiện chuyển nhượng toàn bộ một lần, việc chuyển nhượng một phần giấy tờ có giá là vô hiệu.
Ngoài ra, giấy tờ có giá có tính thời hạn, tính có thể đưa ra yêu cầu, tính rủi ro. Ngoài ra còn có các loại giấy tờ xác nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, giấy đăng ký xe máy,… không phải là giấy tờ có giá. Những loại giấy tờ này chỉ được coi là một vật thuộc sở hữu của người đứng tên trên giấy tờ đó.
1.3.4. Quyền tài sản
Quyền tài sản theo định nghĩa tại Điều 115 Bộ luật dân sự năm 2015 thì quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác. Quyền là một quyền năng dân sự chủ quan của chủ thể và được pháp luật ghi nhận và bảo vệ.
Quyền tài sản hiểu theo nghĩa rộng là quyền của cá nhân, tổ chức được pháp luật cho phép thực hiện hành vi xử sự đối với tài sản của mình và yêu cầu người khác phải thực hiện một nghĩa vụ đem lại lợi ích vật chất cho mình. Xét theo ý nghĩa này, quyền sở hữu (vật quyền) cũng là một loại tài sản.
3. Mục đích thẩm định giá
Mục đích thẩm định giá tài sản phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc nhất định. Mục đích của thẩm định giá quyết định đến mục đích sử dụng tài sản vào việc gì. Nó phản ánh những đòi hỏi vè mặt lợi ích mà tài sản cần tạo ra cho chủ thế trong mỗi công việc hay giao dịch được xác định. Trong nền kinh tế thị trường, mục đích của định giá tài sản thường là:
Làm cơ sở xét duyệt chi nguồn vốn ngân sách Nhà Nước;
Làm căn cứ tư vấn và lập dự án đầu tư, phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư công trình sử dụng vốn của Nhà nước, duyệt dự toán các dự án, công trình;
Làm căn cứ xét xử và thi hành án dân sự, án hình sự, án hành chính liên quan đến giá trị quyền và lợi ích có trong tài sản của các bên liên quan;
Mua bán, chuyển nhượng tài sản, mua bán xử lý nợ, xử lý tài sản thế chấp, tài sản tồn đọng;
Mua bán – sáp nhập doanh nghiệp (M&A), góp vốn liên doanh, giải thể doanh nghiệp, chia tách, phá sản, thành lập Doanh nghiệp;
Cổ phần hóa Doanh nghiệp, chuyển đổi hình thức sở hữu doanh nghiệp;
Làm căn cứ thế chấp vay vốn Ngân hàng, bán đấu giá Tài sản, xét thầu các dự án; hoạch toán kế toán, tính thuế;
Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại, giải quyết, xử lý tài sản tranh chấp trong các vụ án;
Xác định giá trị tài sản định cư nước ngoài, chứng minh tài chính, du lịch….
Tham khảo giá trị thị trường;
Các mục đích khác đúng theo pháp luật quy định.
4. Phương pháp thẩm định giá
Để lựa chọn các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp, thẩm định viên phải căn cứ vào: Mục đích thẩm định giá; Đặc điểm của loại tài sản thẩm định giá; Mức độ sẵn có, độ tin cậy của các thông tin, số liệu thu thập trên thị trường. Một tài sản có thể nhiều cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá khác nhau.
4.1. Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường: Là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường theo Thông tư 126.2015TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 (Ký hiệu: TĐGVN 08).
Cơ sở phương pháp so sánh là giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá có quan hệ trực tiếp với giá trị của các tài sản tương tự, đã hoặc giao dịch trên thị trường.
Phương pháp so sánh áp dụng đối với tất cả những tài sản (động sản, bất động sản, tài sản hữu hình, tài sản vô hình, tài sản tài chính…) đáp ứng những yêu cầu sau: Có tính đồng nhất cao; Có giao dịch phổ biến trên thị trường; Thị trường ổn định.
4.2. Phương pháp chi phí tái tạo
Phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách tiếp cận từ chi phí theo Thông tư 126.2015TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 (Ký hiệu: TĐGVN 09).
Phương pháp chi phí tái tạo là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra tài sản giống hệt với tài sản thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. Tài sản này bao gồm cả những điểm đã lỗi thời, lạc hậu của tài sản thẩm định giá.
Công thức:
Giá trị ước tính của tài sản
=
Chi phí tái tạo (đã bao gồm Lợi nhuận của nhà sản xuất / nhà đầu tư)
–
Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế)
4.3. Phương pháp chi phí thay thế
Phương pháp chi phí thay thế là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một tài sản tương tự tài sản thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá.
Phương pháp chi phí thay thế thông thường, tài sản thay thế thường có chi phí tạo ra thấp hơn so với chi phí tái tạo, đồng thời chi phí vận hành cũng không bị cao hơn so với mức phổ biến tại thời điểm thẩm định giá. Vì vậy, tổng giá trị hao mòn hay hao mòn lũy kế của tài sản thay thế thường không bao gồm hao mòn chức năng do chi phí vốn cao hoặc hao mòn chức năng do chi phí vận hành cao.
Phương pháp chi phí áp dụng thẩm định giá những tài sản không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng các cách tiếp cận từ thị trường và cách tiếp cận từ thu nhập. Ngoài ra phương pháp chi phí áp khi các thẩm định viên có dự định tạo ra một tài sản mới hoặc khi thẩm định giá công trình mới được xây dựng hoặ tài sản mới được chế tạo.
4.4. Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng vốn hóa phù hợp. Phương pháp này được áp dụng đối với tất cả các tài sản đầu tư. Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập theo Thông tư 126.2015TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 (Ký hiệu: TĐGVN 10).
Cơ sở phương pháp vốn hóa trực tiếp là giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản và dựa trên giả thiết sau
Thu nhập tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của tài sản hoặc vĩnh viễn.
Rủi ro của thu nhập có thể có trong tương lai là cố định
4.5. Phương pháp dòng tiền chiết khấu
Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ sản sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập theo Thông tư 126.2015TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 (Ký hiệu: TĐGVN 10).
Cơ sở phương pháp dòng tiền chiết khấu là giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản. Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định).
Phương pháp dòng tiền chiết khấu ứng dụng trong thực tiễn khi:
Mức giá chỉ dẫn tìm được phương pháp này cho độ tin cậy cao đối với các tài sản cho thuê hoặc đang phát triển, các doanh nghiệp có lãi, các nghiên cứu khả thi, các tài sản mà giá trị hiện tại phụ thuộc và dòng tiền tương lai nhận được, một khi nhận định đánh giá của thẩm định viên là có cơ sở khoa học.
Hữu ích đối với các tài sản đầu tư có dòng tiền không thường xuyên và không đều.
Dùng để kiểm tra đối chứng hoặc thay thế phương pháp khác.
4.6. Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.
Cơ sở phương pháp thặng dư là giá trị của đất bằng thu nhập từ đất đóng góp trong tổng thể bất động sản đầu tư, quy đổi về hiện tại theo tỷ suất vốn hóa phù hợp.
Phương pháp thặng dư được ứng dụng trong thực tiễn vì tính hữu ích đối với bất động sản có tiềm năng phát triển (đất có thể sử dụng vào mục đích đầu tư); Kiểm tra đối chứng hoặc thay thế phương pháp thẩm định giá đất khác (sử dụng vào mục đích đầu tư).
4.7. Phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá bất động sản, là phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
Cơ sở của phương pháp chiết trừ là có thể xác định giá trị một bộ phận tài sản còn lại khi viết giá trị tổng thể và giá trị bộ phận kia. Phương pháp chiết trừ hữu ích khi thẩm định giá các thửa đất có tài sản gắn liền với đất khi có thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự tài sản cần thẩm định giá.
Đối với từng loại tài sản thẩm định viên sẽ căn cứ vào pháp lý, thông tin, số liệu thu thập được để đưa ra các phương pháp thẩm định giá phù hợp nhằm đánh giá chính xác giá trị của tài sản thẩm định giá.
Bạn đang đọc bài viết: “Khái niệm tài sản? Phân loại tài sản và phương pháp thẩm định giá tài sản”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.
(TDVC Phân loại nhà ở) – Khái niệm nhà ở được quy định tại Luật Nhà ở 2014 và được giải thích tại khoản 1 Điều 3: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.” Căn cứ Điều 3 Luật Nhà ở 2014, nhà ở gồm có các loại sau đây:
Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân;
Nhà chung cư (hay còn gọi là chung cư) là nhà có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức;
Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường;
Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định Luật Nhà ở 2014 thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác;
Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định pháp luật;
Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định Luật Nhà ở 2014.
1. Phân loại nhà ở
1.1. Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân;
Nhà biệt thự.
Nhà ở độc lập.
Nhà ở liền kề.
Nhà ở riêng lẻ là loại nhà phổ biến nhất ở Việt Nam hiện nay. Căn cứ vào quy mô kết cấu công trình, nhà ở riêng riêng lẻ được phân thành các hạng khác nhau gồm: Cấp I, cấp II, cấp III, cấp IV.
1.2. Nhà chung cư (hay còn gọi là chung cư) là nhà có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức
Nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở.
Nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
1.3. Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.
1.4. Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định Luật Nhà ở 2014 thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác.
Đối tượng được thuê nhà ở công vụ gồm: Cán bộ lãnh đạo của Đảng, Nhà nước thuộc diện ở nhà công vụ trong thời gian đảm nhận chức vụ; sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, luân chuyển theo yêu cầu quốc phòng, an ninh, trừ đối tượng mà pháp luật quy định phải ở trong doanh trại của lực lượng vũ trang,…
1.5. Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định pháp luật
1.6. Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định Luật Nhà ở 2014.
Đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội gồm 10 đối tượng, cụ thể:
Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng.
Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn.
Cán bộ, công chức, viên chức.
Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân…
Mặc dù thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội nhưng không có nghĩa 100% trường hợp đều được hưởng chính sách trên mà phải đáp ứng những điều kiện theo quy định.
2. Phương pháp thẩm định giá trị Nhà ở
Xác định giá trị nhà ở hiện nay có các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá sau: Cách tiếp cận từ thị trường tương ứng phương pháp so sánh; Cách tiếp cận từ chi phí tương ứng phương pháp chi phí; Cách tiếp cận từ thu nhập tương ứng phương pháp chiết khấu dòng tiền và phương pháp vốn hóa trực tiếp. Tùy theo mục đích, quy mô tài sản, hồ sơ pháp lý, thông tin thu thập được thẩm định viên áp dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp.
Đại diện công ty Thẩm định giá Thành Đô nhận chứng nhận Thương hiệu nổi tiếng Châu Á – Thái Bình Dương
(TDVC Thẩm định giá Thành Đô – Thương hiệu nổi tiếng Châu Á – Thái Bình Dương 2021) – Năm 2021 Công ty cổ Phần Thẩm định giá Thành Đô được vinh danh Thương Hiệu Nổi Tiếng Châu Á – Thái Bình Dương 2021 do Viện nghiên cứu Doanh nghiệp vừa và nhỏ tổ chức. Đây là chương trình Thương hiệu Mạnh Việt Nam năm 2021 tôn vinh những nỗ lực, bản lĩnh kiên cường, bền bỉ của doanh nghiệp, doanh nhân vượt qua thách thức của đại dịch Covid-19, chủ động thích ứng, đảm bảo tốt chính sách lao động việc làm.
Vượt qua những khó khăn của đại dịch Covid-19, Thẩm định giá Thành Đô đã đạt được những thành tích đáng tự hào và được khách hàng cũng như đối tác tin cậy sử dụng dịch vụ thẩm định giá trong các lĩnh vực bao gồm: Thẩm định giá trị bất động sản; Thẩm định giá trị động sản; Thẩm định giá trị doanh nghiệp; Thẩm định giá trị dự án đầu tư; Thẩm định giá trị tài nguyên; Thẩm định giá trị tài sản vô hình.
Thương Hiệu Nổi Tiếng Châu Á – Thái Bình Dương 2021 đánh dấu uy tín cũng như sự tin tưởng của Quý khách hàng, Quý đối tác dành cho Thẩm định giá Thành Đô. Chúng tôi cam kết thực hiện quy trình thẩm định giá đúng theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, pháp luật Việt Nam trong quá trình thẩm định giá tài sản. Chúng luôn tin tưởng sẽ trở thành công ty thẩm định giá đáng tin cậy của Quý khách hàng, Quý đối tác luôn song hành cùng với sự phát triển của kinh tế- xã hội và hội nhập kinh tế quốc tế ngày nay.
“Thương hiệu nổi tiếng Châu Á – Thái Bình Dương” – Thẩm định giá Thành Đô
Nhiều năm qua, Thành Đô còn được lựa chọn là “Thương hiệu thẩm định giá uy tín 2019”; “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”; Thương hiệu thẩm định giá tin cậy 2020”. Bên cạnh đó Thẩm định giá áp dụng tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá (bất động sản, giá trị doanh nghiệp, máy móc thiết bị, dự án đầu tư, công trình xây dựng) góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.
Ngoài ra, Thẩm định giá Thành Đô hiện là đối tác uy tín cung cấp các dịch vụ Thẩm định giá cho các tổ chức tín dụng như Công ty TNHH một thành viên Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC); Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV); Ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK); Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (MSB); Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank); Ngân hàng Woori Bank Việt Nam (Woori Bank); Ngân hàng công nghiệp Hàn Quốc (IBK); Ngân hàng TMCP Quốc Dân (NCB); Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank); Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB); Ngân hàng TMCP Quân đội (MBBANK); Shanghai Commercial Savings Bank… Bên cạnh đó cùng hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Nam Định, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Cần Thơ, Lâm Đồng và các tỉnh thành khác trên cả nước, chúng tôi chắc chắn sẽ đáp ứng đầy đủ và kịp thời yêu cầu thẩm định giá của quý khách hàng trên toàn quốc. Thành Đô với chứng nhận tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá sẽ góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh, đầu tư và mua bán minh bạch trên thị trường trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế mạnh mẽ ngày nay.
Bạn đang đọc bài viết:“Thẩm định giá Thành Đô được vinh danh Thương Hiệu Nổi Tiếng Châu Á – Thái Bình Dương 2021”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Danh sách doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá 2022 – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Doanh nghiệp thẩm định giá 2022) – Danh sách doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định viên về giá đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá tài sản năm 2022 tại các doanh nghiệp thẩm định giá được cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo Thông báo 1045/TB-BTC cấp ngày 30 tháng 12 năm 2021.
Căn cứ Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá;
Căn cứ Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá;
Căn cứ Thông tư số 204/2014/TT-BTC ngày 23/12/2014 của Bộ Tài chính quy định về đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá; Thông tư số 11/2019/TT-BTC ngày 20/02/2019 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 204/2014/TT-BTC ngày 23 tháng 12 năm 2014 của Bộ Tài chính quy định về đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá.
Trên cơ sở đề nghị của các doanh nghiệp thẩm định giá và việc rà soát phát hành chứng thư thẩm định giá của doanh nghiệp thẩm định giá, rà soát tình hình cập nhật kiến thức về thẩm định giá 2021 của thẩm định viên về giá.
Danh sách thẩm định viên về giá đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá tài sản kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2022 tại các doanh nghiệp thẩm định giá được cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá (Danh sách kèm theo). Các doanh nghiệp thẩm định giá tiếp tục kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá đã được Bộ tài chính cấp.
Căn cứ danh sách trên, các doanh nghiệp thẩm định giá rà soát để thực hiện hoạt động thẩm định giá theo quy định về điều kiện hành nghề.
Trong quá trình hoạt động thẩm định giá, các thẩm định viên về giá và các doanh nghiệp thẩm định giá có trách nhiệm thực hiện đúng những quy định về thẩm định giá tại Luật giá và các văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành, các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và các quy định của pháp luật khác có liên quan.
Bạn đang đọc bài viết: “Danh sách doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá 2022”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.
Chuyển đất 50 năm lên đất ở: Khi nào được chuyển? Phí bao nhiêu?
(Chuyển đất 50 năm lên đất ở) – Khi chuyển đất 50 năm lên đất thổ cư có nhiều quy định mà hộ gia đình, cá nhân cần nắm rõ, trong đó có hai vấn đề mấu chốt là khi nào được chuyển lên đất thổ cư và số tiền phải nộp là bao nhiêu.
1. Đất 50 năm là gì?
Căn cứ khoản 2 Điều 126 Luật Đất đai 2013, đất 50 năm là đất có thời hạn sử dụng là 50 năm, gồm:
– Đất trồng cây hàng năm, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản.
– Đất trồng cây lâu năm.
– Đất rừng sản xuất.
– Hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản.
– Đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng được giao để sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối theo quy hoạch.
Lưu ý: Những loại đất trên có thời hạn sử dụng đất 50 năm khi đất đó được giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
XEM THÊM >>> Thẩm định giá đất thuê trả tiền một lần và đất thuê trả tiền hàng năm
2. Khi nào được chuyển đất 50 năm lên đất thổ cư?
Căn cứ Điều 57 Luật Đất đai 2013, khi chuyển các loại đất có thời hạn sử dụng 50 năm sang đất thổ cư (đất ở) thì phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nói cách khác, chỉ được chuyển đất 50 năm sang đất thổ cư nếu được cơ quan có thẩm quyền đồng ý.
Đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển đất 50 năm sang đất thổ cư thì phải có quyết định cho phép chuyển sang đất thổ cư của Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh).
Nếu tự ý chuyển đất 50 năm sang đất thổ cư như hành vi xây nhà trên đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm,… sẽ bị phạt tiền và buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu.
3. Hồ sơ, thủ tục xin chuyển sang đất thổ cư
3.1. Hồ sơ xin chuyển sang đất thổ cư
– Số lượng hồ sơ: 01 bộ.
– Thành phần hồ sơ:
Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân gồm các giấy tờ sau:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01.
– Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) đã cấp.
3.2. Các bước thực hiện (thủ tục)
Bước 1: Nộp hồ sơ
– Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa liên thông thì nộp tại bộ phận một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Trên thực tế thì hộ gia đình, cá nhân nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện nơi có đất.
– Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Tại bước này người dân cần chuẩn bị đủ tiền để nộp tiền sử dụng đất theo đúng số tiền và đúng thời hạn tại thông báo của cơ quan thuế.
Bước 4: Trả kết quả
* Thời gian giải quyết: Không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày làm việc đối với xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
4. Phí chuyển đất 50 năm lên đất thổ cư
Cũng giống như các trường hợp khác, khi chuyển đất 50 năm sang đất thổ cư phải nộp tiền sử dụng đất, trừ trường hợp được miễn tiền sử dụng đất.
4.1. Chuyển từ đất ao, vườn trong cùng thửa đất có nhà ở
* Công thức tính
Theo điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tiền sử dụng đất được tính như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
* Trường hợp áp dụng
– Chuyển mục đích từ đất ao, vườn trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư mà không được công nhận là đất ở sang đất ở.
– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất có nguồn gốc là đất ao, vườn gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc và tách thành các thửa riêng sang đất ở.
– Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư mà không được công nhận là đất ở giờ xin chuyển sang đất ở.
4.2. Chuyển từ đất nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất thổ cư
* Công thức tính
Điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định cách tính tiền sử dụng đất phải nộp như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp
* Trường hợp áp dụng
– Chuyển mục đích từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng sang đất ở.
– Chuyển từ đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân sang đất ở.
Theo https://luatvietnam.vn/
Bạn đang đọc bài viết: “Chuyển đất 50 năm lên đất ở: Khi nào được chuyển? Phí bao nhiêu”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.
Phân loại tài sản vô hình – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Phân loại tài sản vô hình) – Tài sản vô hình là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế và phải thỏa mãn đồng thời các điều kiện sau:
Không có hình thái vật chất; tuy nhiên một số tài sản vô hình có thể chứa đựng trong hoặc trên thực thể vật chất, nhưng giá trị của thực thể vật chất là không đáng kể so với giá trị tài sản vô hình;
Có thể nhận biết được và có bằng chứng hữu hình về sự tồn tại của tài sản vô hình (ví dụ: hợp đồng, bằng chứng nhận, hồ sơ đăng ký, đĩa mềm máy tính, danh sách khách hàng, báo cáo tài chính, v.v.);
Có khả năng tạo thu nhập cho người có quyền sở hữu;
Giá trị của tài sản vô hình có thể định lượng được.
1. Phân loại theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
Theo Hội đồng thẩm định giá quốc tế (IVSC 2012) tài sản vô hình có thể xác định được hoặc xác định được. Tài sản vô hình có thể xác định được nếu:
Tài sản có thể tách rời: Tài sản có thể tách rời đưucọ hiểu là tài sản có khả năng chia tác được khỏi thực thể đối tượng để bán, chuyển nhượng, cấp phép, cho thuê hoặc trao đổi, một cách riêng lẻ hoặc cùng với hợp đồng liên quam, hoặc tài sản có thể xác định được, hoặc khoản nợ, mà không tính đến việc chủ thể có ý định tiến hành các giao dịch trên hay không;
Tài sản phát sinh từ quyền hợp đồng hoặc các quyền hợp pháp khác mà không tính đến việc các quyền này có thể được chuyển nhượng hay tách rời được khỏi chủ thế, hoặc khỏi các quyền và nghĩa vụ khác.
Tài sản vô hình không xác định được, gắn liền với doanh nghiệp hoặc một nhóm tài sản thì thường được gọi là “goodwill”( tạm dịch là “lợi thế kinh doanh”). Các tài sản vô hình có thể xác định được phân loại thành 04 nhóm chính theo các lĩnh vực, bao gồm: marketing, khách hàng và nhà cung cấp, công nghệ, văn hóa – nghệ thuật.
Tài sản vô hình liên quan đến marketing chủ yếu được sử dụng trong marketing và xúc tiến các sản phẩm dịch vụ. Ví dụ: nhãn hiệu, tên miền, tên thương mại, hợp đồng không cạnh tranh…
Tài sản vô hình liên quan đến khách hàng hoặc nhà cung cấp phát sinh từ các mối quan hệ với khách hàng hoặc nhà cung cấp. Ví dụ: các hợp đồng dịch vụ, hợp đồng lao động, quan hệ khách hàng hay danh sách khách hàng.
Tài sản vô hình liên quan đến công nghệ phát sinh từ quyền được xác lập bởi hợp đồng hoặc không được xác lập bởi hợp đồng để sử dụng công nghệ, phát minh, sáng chế, cơ sở dữ liệu, các công thức, thiết kế, phần mềm, quy trình hoặc công thức.
Tài sản vô hình liên quan đến nghệ thuật phát sinh từ các quyền về lợi ích như bản quyền từ các công trình nghệ thuật ( kịch, sách, phim ảnh, âm nhạc,…) và từ việc bảo hộ quyền tác giả ngoài hợp đồng.
2. Phân loại theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 13 về thẩm định giá tài sản vô hình, tài sản vô hình được phân loại như sau:
Tài sản trí tuệ và quyền sở hữu trí tuệ theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ;
Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định cụ thể tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật ví dụ như quyền thương mại, quyền khai thác khoáng sản,…;
Các mối quan hệ phi hợp đồng mang lại lợi ích kinh tế cho các bên, các mối quan hệ với khách hàng nhà cung cấp hoặc các chủ thể khác, ví dụ như danh sách khách hàng, cơ sở dự liệu,…;
Các tài sản vô hình khác.
Cách phân loại trên của Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 13 đã tách riêng được một nhóm tài sản vô hình thường gặp là tài sản trí tuệ và quyền sở hữu trí tuệ.
Theo định nghĩa của Tổ chức sở hữu trí tuệ thế giới (WIPO), tài sản trí tuệ liên quan tới các sáng tạo của trí óc, ví dụ như các phát minh, tác phẩm nghệ thuật và văn học, các thiết kế, biểu thượng, tên và hình ản dùng trong thương mại.
Theo Thông tư liên tịch số 39/2014/TTLT-BKHCN-BTC ngày 17/12/2014 của Bộ Khoa học và Công nghệ và Bộ Tài chính quy định việc định giá kết quả nghiên cứu khoa học và phát triển công nghệ, tài sản trí tuệ sử dụng ngân sách nhà nước (sau đây gọi tắt là Thông tư liên tịch số 39/2014/TTLT-BKHCN-BTC): Tài sản trí tuệ là tài sản vô hình, có tính sáng tạo, xác định được, kiểm soát được và có khả năng mang lại lợi ích kinh tế cho chủ sở hữu tài sản đó. Tài sản trí tuệ bao gồm đối tượng được bảo hộ và đối tượng không được bảo hộ theo quy định của pháp luật sở hữu trí tuệ như sáng chế, bí mật kinh doanh, thiết kế bố trí mạch tích hợp bán dẫn, kiểu dáng công nghiệp, nhãn hiệu, tên thương mại, giống cây trồng, chương trình máy tính, tác phẩm khoa học, sáng kiến, giống vật nuôi, thiết kế kỹ thuật.
Trong khi đó, quyền sở hữu trí tuệ là quyền của tổ chức, cá nhân đối với tài sản trí tuệ, bao gồm quyền tác giả và quyền liên quan đến quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp và quyền đối với giống cấy trồng (Luật Sở hữu trí tuệ 2005). Trường hợp phát sinh và việc xác lập quyền sở hữu trí tuệ được thực hiện theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ.
Theo Điều 1 của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Sở hữu trí tuệ (2009), đối tượng quyền sở hữu trí tuệ bao gồm:
Tác phẩm văn học, nghệ thuật, khoa học; đối tượng quyền liên quan đến quyên tác giả bao gồm cuộc biều diễn, bản ghi âm, ghi hình, chương trình phát sóng, tín hiệu vệ tinh mang chương trình được mã hoá;
Sáng chế, kiểu dáng công nghiệp, thiết kế bố trí mạch tích hợp bán dẫn, bí mất kinh doanh, nhãn hiệu, tên thương mại và chỉ dẫn địa lý;
Vật liệu nhân giống và vật liệu thu hoạch.
Như vậy, trừ trường hợp được ghi nhận tại điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên, chỉ những tài sản trí tuệ là đối tượng quyền sở hữu trí tuệ nêu trên mới được công nhận và bảo hộ quyền sở hữu trí tuệ quy định của Luật Sở hữu trí tuệ.
TĐGTS Luật Giá số 11/2012/QH13 – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Luật Giá số 11/2012/QH13) – Luật giá số 11/2012/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 3 thông qua ngày 20 tháng 6 năm 2012.
CHƯƠNG I
NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1. Phạm vi điều chỉnh
Luật này quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong lĩnh vực giá; hoạt độngquản lý, điều tiết giá của Nhà nước.
Điều 2. Đối tượng áp dụng
Tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh; người tiêu dùng; cơ quan nhà nước; tổ chức, cá nhân khác liên quan đến hoạt động trong lĩnh vực giá trên lãnh thổ Việt Nam.
Điều 3. Áp dụng luật
Các hoạt động trong lĩnh vực giá trên lãnh thổ Việt Nam phải tuân thủ quy định của Luật này.
Trường hợp điều ước quốc tế mà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên có quy định khác với quy định của Luật này thì áp dụng quy định của điều ước quốc tế đó.
Điều 4. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
Hàng hóa là tài sản có thể trao đổi, mua, bán trên thị trường, có khả năng thỏa mãn nhu cầu của con người, bao gồm các loại động sản và bất động sản.
Dịch vụ là hàng hóa có tính vô hình, quá trình sản xuất và tiêu dùng không tách rời nhau, bao gồm các loại dịch vụ trong hệ thống ngành sản phẩm Việt Nam theo quy định của pháp luật.
Hàng hóa, dịch vụ thiết yếulà những hàng hóa, dịch vụ không thể thiếu cho sản xuất, đời sống, quốc phòng, an ninh, bao gồm: nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu, dịch vụ chính phục vụ sản xuất, lưu thông; sản phẩm đáp ứng nhu cầu cơ bản của con người và quốc phòng, an ninh.
Giá thị trường là giá hàng hóa, dịch vụ hình thành do các nhân tố chi phối và vận động của thị trường quyết định tại một thời điểm, địa điểm nhất định.
Định giá là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ.
Niêm yết giá là việc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh thông báo công khai bằng các hình thức thích hợp, rõ ràng và không gây nhầm lẫn cho khách hàng về mức giá mua, giá bán hàng hóa, dịch vụ bằng Đồng Việt Nam bằng cách in, dán, ghi giá trên bảng, trên giấy hoặc trên bao bì của hàng hóa hoặc bằng hình thức khác tại nơi giao dịch hoặc nơi chào bán hàng hóa, dịch vụ để thuận tiện cho việc quan sát, nhận biết của khách hàng, cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Hiệp thương giá là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức và làm trung gian cho bên mua và bên bán thương lượng về mức giá mua, giá bán hàng hoá, dịch vụ thỏa mãn điều kiện hiệp thương giá theo đề nghị của một trong hai bên hoặc cả hai bên mua, bán hoặc khi có yêu cầu của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh).
Đăng ký giá là việc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ lập, phân tích việc hình thành mức giá và gửi biểu mẫu thông báo giá cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước khi định giá, điều chỉnh giá hàng hóa, dịch vụ thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ thực hiện bình ổn giá trong thời gian Nhà nước áp dụng biện pháp bình ổn giá.
Kê khai giá là việc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ gửi thông báo mức giá hàng hóa, dịch vụ cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi định giá, điều chỉnh giá đối với hàng hóa, dịch vụ thuộc diện phải kê khai giá.
Bình ổn giá là việc Nhà nước áp dụng biện pháp thích hợp về điều hòa cung cầu, tài chính, tiền tệ và biện pháp kinh tế, hành chính cần thiết khác để tác động vào sự hình thành và vận động của giá, không để giá hàng hóa, dịch vụ tăng quá cao hoặc giảm quá thấp bất hợp lý.
11.Yếu tố hình thành giá là giá thành toàn bộ thực tế hợp lý tương ứng với chất lượng hàng hóa, dịch vụ; lợi nhuận (nếu có); các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; giá trị vô hình của thương hiệu.
12.Giá thành toàn bộcủa hàng hoá, dịch vụ là giá thành tiêu thụ hàng hóa, dịch vụ, bao gồm:
a) Giáthành sản xuất hàng hóa, dịch vụ; giá mua hàng hoá, dịch vụ đối với tổ chức, cá nhân hoạt động thương mại;
b) Chi phí lưu thông để đưa hàng hoá, dịch vụ đến người tiêu dùng.
Mặt bằng giá là mức trung bình của các mức giá hàng hóa, dịch vụ trong nền kinh tế ứng với không gian, thời gian nhất định và được đo bằng chỉ số giá tiêu dùng.
Giá biến động bất thường là giá hàng hóa, dịch vụ tăng quá cao hoặc giảm quá thấp bất hợp lý khi các yếu tố hình thành giá không thay đổi lớn hoặc trong trường hợp khủng hoảng kinh tế, thiên tai, địch họa, hoả hoạn, dịch bệnh.
Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Báo cáo kết quả thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá lập, trong đó nêu rõ quá trình thẩm định giá, kết quả thẩm định giá và ý kiến của doanh nghiệp thẩm định giá về giá trị của tài sản được thẩm định để khách hàng và các bên liên quan có căn cứ sử dụng cho mục đích ghi trong hợp đồng thẩm định giá.
Chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá lập để thông báo cho khách hàng và các bên liên quan về những nội dung cơ bản của báo cáo kết quả thẩm định giá.
Mức giá bán lẻ điện bình quân là giá bán điện được xác định theo nguyên tắc tính tổng chi phí sản xuất, kinh doanh và mức lợi nhuận hợp lý bình quân cho 01 kWh điện thương phẩm trong từng thời kỳ, được sử dụng cùng với cơ cấu biểu giá bán lẻ điện để tính giá bán lẻ điện cụ thể cho từng đối tượng khách hàng sử dụng điện.
Khung giá của mức giá bán lẻ điện bình quân là khoảng cách giữa mức giá tối thiểu và mức giá tối đa của mức giá bán lẻ điện bình quân.
Cơ cấu biểu giá bán lẻ điệnlà bảng kê các mức giá cụ thể hoặc tỷ lệ phần trăm (%) của mức giá bán lẻ điện bình quân để tính giá bán lẻ điện cụ thể cho từng đối tượng khách hàng sử dụng điện.
Điều 5. Nguyên tắc quản lý giá
Nhà nước thực hiện quản lý giá theo cơ chế thị trường; tôn trọng quyền tự định giá, cạnh tranh về giá của tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật.
Nhà nước thực hiện điều tiết giá theo quy định của Luật này để bình ổn giá; bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh, người tiêu dùng và lợi ích của Nhà nước.
Nhà nước có chính sách về giá nhằm hỗ trợ khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá đối với hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá phù hợp với nguyên tắc của nền kinh tế thị trường.
Điều 6. Công khai thông tin về giá
Cơ quan nhà nước thực hiện công khai chủ trương, chính sách, biện pháp quản lý, điều tiết, quyết định về giá của Nhà nước bằng một hoặc một số hình thức như họp báo, đăng tải trên phương tiện thông tin đại chúng hoặc hình thức thích hợp khác.
Tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ thực hiện công khai thông tin về giá hàng hóa, dịch vụ gắn với thông số kinh tế – kỹ thuật cơ bản của hàng hóa, dịch vụ đó bằng hình thức niêm yết giá. Đối với hàng hóa, dịch vụ thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ thực hiện bình ổn giá, Danh mục hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá, tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh lựa chọn thêm một hoặc một số hình thức như họp báo, đăng tải trên phương tiện thông tin đại chúng hoặc hình thức thích hợp khác.
Cơ quan thông tin, truyền thông có trách nhiệm đưa tin về giá chính xác, khách quan, trung thực và chịu trách nhiệm về việc đưa tin theo quy định của pháp luật.
Việc công khai thông tin về giá quy định tại Điều này không áp dụng đối với trường hợp thông tin không được phép công khai theo quy định của pháp luật.
Điều 7. Nội dung quản lý nhà nước trong lĩnh vực giá
Nghiên cứu, xây dựng, tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật trong lĩnh vực giá phù hợp với đường lối, chính sách phát triển kinh tế – xã hội trong từng thời kỳ.
Ban hành văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực giá.
Định giá hàng hoá, dịch vụ thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá; thẩm định giá tài sản của Nhà nước theo chức năng, nhiệm vụ, thẩm quyền được pháp luật quy định.
Thu thập, tổng hợp, phân tích và dự báo giá thị trường trong nước và thế giới để xây dựng cơ sở dữ liệu về giá phục vụ quản lý nhà nước trong lĩnh vực giá.
Quản lý đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá; quản lý thi, cấp và thu hồi Thẻ thẩm định viên về giá, Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá.
Tổ chức và quản lý công tác nghiên cứu khoa học, hợp tác quốc tế, đào tạo, bồi dưỡng cán bộ trong lĩnh vực giá.
Kiểm tra, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật trong lĩnh vực giá.
Điều 8. Thẩm quyền quản lý nhà nước trong lĩnh vực giá
Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước trong lĩnh vực giá trên phạm vi cả nước.
Bộ Tài chính chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện chức năng quản lý nhà nước trong lĩnh vực giá.
Bộ, cơ quan ngang bộ trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm thực hiện chức năng quản lý nhà nước về giá trong lĩnh vực được pháp luật quy định.
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm thực hiện chức năng quản lý nhà nước trong lĩnh vực giá tại địa phương theo quy định của pháp luật.
Điều 9. Thanh tra chuyên ngành về giá
Cơ quan thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước trong lĩnh vực giá thực hiện chức năng thanh tra chuyên ngành về giá theo quy định của pháp luật về thanh tra.
Thanh tra chuyên ngành về giá là thanh tra việc chấp hành pháp luật về giá theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Quyền hạn, trách nhiệm của thanh tra chuyên ngành về giá; quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân là đối tượng thanh tra và tổ chức, cá nhân liên quan thực hiện theo quy định của pháp luật về thanh tra.
Điều 10. Hành vi bị cấm trong lĩnh vực giá
Đối với cơ quan có thẩm quyền quản lý nhà nước trong lĩnh vực giá; cán bộ, công chức thuộc cơ quan có thẩm quyền quản lý nhà nước trong lĩnh vực giá:
a) Can thiệp không đúng chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn theo quy định của pháp luật vào quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh trong lĩnh vực giá;
b) Ban hành văn bản không đúng thẩm quyền; không đúng trình tự, thủ tục;
c) Tiết lộ, sử dụng thông tin do tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh cung cấp không đúng quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn, nhiệm vụ để vụ lợi.
2. Đối với tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh:
a) Bịa đặt, loan tin, đưa tin không đúng sự thật về tình hình thị trường, giá hàng hóa, dịch vụ;
b) Gian lận về giá bằng cách cố ý thay đổi các nội dung đã cam kết mà không thông báo trước với khách hàng về thời gian, địa điểm, điều kiện mua, bán, chất lượng hàng hóa, dịch vụ tại thời điểm giao hàng, cung ứng dịch vụ;
c) Lợi dụng khủng hoảng kinh tế, thiên tai, địch họa, hỏa hoạn, dịch bệnh và điều kiện bất thường khác; lợi dụng chính sách của Nhà nước để định giá mua, giá bán hàng hóa, dịch vụ bất hợp lý;
d) Các hành vi chuyển giá, thông đồng về giá dưới mọi hình thức để trục lợi.
3. Đối với doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá:
a) Tranh giành khách hàng dưới hình thức ngăn cản, đe dọa, lôi kéo, mua chuộc, thông đồng với khách hàng và các hành vi cạnh tranh không lành mạnh khác; thông tin không chính xác về trình độ, kinh nghiệm và khả năng cung cấp dịch vụ của thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá;
b) Thông đồng với khách hàng thẩm định giá, người có liên quan khi thực hiện thẩm định giá làm sai lệch kết quả thẩm định giá;
c) Nhận hoặc yêu cầu bất kỳ một khoản tiền hoặc lợi ích khác từ khách hàng thẩm định giá ngoài mức giá dịch vụ đã được thoả thuận trong hợp đồng;
d) Giả mạo, cho thuê, cho mượn; sử dụng Thẻ thẩm định viên về giá trái với quy định của pháp luật về giá;
đ) Tiết lộ thông tin về hồ sơ, khách hàng thẩm định giá và tài sản được thẩm định giá, trừ trường hợp được khách hàng thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật cho phép;
e) Gây trở ngại hoặc can thiệp vào công việc điều hành của tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá khi họ thực hiện đúng chức năng, nhiệm vụ theo quy định của pháp luật.
4. Đối với thẩm định viên về giá hành nghề, ngoài các quy định tại khoản 3 Điều này, không được thực hiện các hành vi sau:
a) Hành nghề thẩm định giá với tư cách cá nhân;
b) Đăng ký hành nghề thẩm định giá trong cùng một thời gian cho từ hai doanh nghiệp thẩm định giá trở lên;
c) Thực hiện thẩm định giá cho đơn vị được thẩm định giá mà thẩm định viên về giá có quan hệ về góp vốn, mua cổ phần, trái phiếu hoặc có bố, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột là thành viên trong ban lãnh đạo hoặc kế toán trưởng của đơn vị được thẩm định giá.
5. Đối với tổ chức, cá nhân có tài sản được thẩm định giá và tổ chức, cá nhân liên quan đến việc sử dụng kết quả thẩm định giá:
a) Chọn tổ chức, cá nhân không đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá để ký hợp đồng thẩm định giá;
b) Cung cấp không chính xác, không trung thực, không đầy đủ, không kịp thời thông tin, tài liệu liên quan đến tài sản cần thẩm định giá;
c) Mua chuộc, hối lộ, thông đồng với thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá để làm sai lệch kết quả thẩm định giá.
QUYỀN, NGHĨA VỤ CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN SẢN XUẤT,
KINH DOANH VÀ NGƯỜI TIÊU DÙNG TRONG LĨNH VỰC GIÁ
Điều 11. Quyền của tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh
Tự định giá hàng hóa, dịch vụ do mình sản xuất, kinh doanh, trừ hàng hóa, dịch vụ thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá.
Quyết định giá mua, giá bán hàng hóa, dịch vụ do mình sản xuất, kinh doanh mà Nhà nước quy định khung giá, giá tối đa, giá tối thiểu.
Đấu thầu, đấu giá, thoả thuận giá, hiệp thương giá và cạnh tranh về giá dưới các hình thức khác theo quy định của pháp luật khi mua, bán hàng hoá, dịch vụ.
Áp dụng nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá do Nhà nước quy định để định giá hàng hóa, dịch vụ.
Điều chỉnh giá hàng hóa, dịch vụ do mình sản xuất, kinh doanh phù hợp với biến động của yếu tố hình thành giá.
Hạ giá bán hàng hóa, dịch vụ mà không bị coi là vi phạm pháp luật về cạnh tranh và pháp luật chống bán phá giá hàng nhập khẩu, đồng thời phải niêm yết công khai tại nơi giao dịch về mức giá cũ, mức giá mới, thời hạn hạ giá đối với các trường hợp sau:
a) Hàng tươi sống;
b) Hàng hóa tồn kho;
c) Hàng hóa, dịch vụ theo mùa vụ;
d) Hàng hóa, dịch vụ để khuyến mại theo quy định của pháp luật;
đ) Hàng hóa, dịch vụ trong trường hợp doanh nghiệp phá sản, giải thể; thay đổi địa điểm, ngành nghề sản xuất, kinh doanh;
e) Hàng hóa, dịch vụ khi thực hiện chính sách bình ổn giá của Nhà nước.
7. Kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh giá hàng hóa, dịch vụ do mình sản xuất, kinh doanh thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá.
8. Tiếp cận thông tin về chính sách giá của Nhà nước; các biện pháp quản lý, điều tiết giá của Nhà nước và các thông tin công khai khác.
9. Khiếu nại, tố cáo hoặc khởi kiện hành vi có dấu hiệu vi phạm pháp luật về giá; yêu cầu tổ chức, cá nhân bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm pháp luật về giá theo quy định của pháp luật.
Điều 12. Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh
Lập phương án giá hàng hoá, dịch vụ do mình sản xuất, kinh doanh thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá trình cơ quan có thẩm quyền quyết định.
Chấp hành quyết định về giá, biện pháp bình ổn giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đăng ký giá bán hoặc giá mua đối với hàng hóa, dịch vụ thuộc diện phải đăng ký giá và chịu trách nhiệm về tính chính xác của mức giá đã đăng ký theo quy định của pháp luật.
Kê khai giá bán hoặc giá mua hàng hóa, dịch vụ và chịu trách nhiệm về tính chính xác của mức giá đã kê khai đối với hàng hóa, dịch vụ thuộc diện phải kê khai giá theo quy định của Chính phủ.
Niêm yết giá:
a) Đối với hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá thì tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh phải niêm yết đúng giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và mua, bán đúng giá niêm yết;
b) Đối với hàng hóa, dịch vụ không thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá thì niêm yết theo giá do tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quyết định và không được mua, bán cao hơn giá niêm yết.
6. Công khai thông tin về giá hàng hóa, dịch vụ thuộc thẩm quyền định giá của mình theo quy định của Luật này.
7. Cung cấp kịp thời, chính xác, đầy đủ số liệu, tài liệu có liên quan theo yêu cầu bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp Nhà nước định giá, áp dụng biện pháp bình ổn giá đối với hàng hóa, dịch vụ của tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh.
8. Giải quyết kịp thời mọi khiếu nại về giá hàng hoá, dịch vụ do mình sản xuất, kinh doanh. Bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm pháp luật về giá theo quy định của pháp luật.
Điều 13. Quyền của người tiêu dùng
Lựa chọn, thỏa thuận và góp ý về giá khi mua hàng hóa, dịch vụ.
Được cung cấp thông tin chính xác, đầy đủ về giá, chất lượng, xuất xứ của hàng hóa, dịch vụ.
Yêu cầu bồi thường thiệt hại khi hàng hóa, dịch vụ đã mua không đúng tiêu chuẩn chất lượng, số lượng, giá hoặc nội dung khác mà tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ đã công bố, niêm yết, cam kết.
Kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh giá hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá khi các yếu tố hình thành giá thay đổi.
Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện hoặc đề nghị tổ chức xã hội khởi kiện hành vi có dấu hiệu vi phạm pháp luật về giá theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Điều 14. Nghĩa vụ của người tiêu dùng
Thanh toán theo mức giá thỏa thuận, mức giá đã lựa chọn hoặc mức giá do Nhà nước quy định khi mua hàng hóa, dịch vụ.
Thông tin cho cơ quan nhà nước, tổ chức, cá nhân liên quan khi phát hiện hành vi có dấu hiệu vi phạm pháp luật về giá.
CHƯƠNG III
HOẠT ĐỘNG ĐIỀU TIẾT GIÁ CỦA NHÀ NƯỚC
Mục 1
BÌNH ỔN GIÁ
Điều 15. Hàng hóa, dịch vụ thực hiện bình ổn giá
Hàng hóa, dịch vụ thực hiện bình ổn giá là hàng hóa, dịch vụ thiết yếu cho sản xuất, đời sống được quy định theo các tiêu chí sau:
a) Nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu và dịch vụ chính cho sản xuất và lưu thông;
b) Hàng hóa, dịch vụ đáp ứng nhu cầu cơ bản của con người.
2. Danh mục hàng hóa, dịch vụ thực hiện bình ổn giá bao gồm:
a) Xăng, dầu thành phẩm;
b) Điện;
c) Khí dầu mỏ hóa lỏng;
d) Phân đạm; phân NPK;
đ) Thuốc bảo vệ thực vật theo quy định của pháp luật;
e) Vac-xin phòng bệnh cho gia súc, gia cầm;
g) Muối ăn;
h) Sữa dành cho trẻ em dưới 06 tuổi;
i) Đường ăn, bao gồm đường trắng và đường tinh luyện;
k) Thóc, gạo tẻ thường;
l) Thuốc phòng bệnh, chữa bệnh cho người thuộc danh mục thuốc chữa bệnh thiết yếu sử dụng tại cơ sở khám bệnh, chữa bệnh theo quy định của pháp luật.
Trường hợp cần thiết phải điều chỉnh Danh mục hàng hóa, dịch vụ thực hiện bình ổn giá được quy định tại khoản 2 Điều này,Chính phủ trìnhỦy ban thường vụ Quốc hội xem xét, quyết định.
Căn cứ vào Danh mục hàng hóa, dịch vụ thực hiện bình ổn giá được quy định tại khoản 2 Điều này, cơ quan nhà nước có thẩm quyền được quy định tại Điều 18 của Luật này quyết định loại hàng hóa, dịch vụ cụ thể để áp dụng biện pháp bình ổn giá phù hợp trong từng thời kỳ.
Điều 16. Trường hợp thực hiện bình ổn giá
Việc bình ổn giá được thực hiện trong các trường hợp sau:
a) Khi giá hàng hóa, dịch vụ thuộc Danh mục quy định tại khoản 2 Điều 15 của Luật này có biến động bất thường;
b) Khi mặt bằng giá biến động ảnh hưởng đến ổn định kinh tế – xã hội.
Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 17.Biện pháp bình ổn giá
Áp dụng có thời hạn một hoặc một số biện pháp sau để thực hiện bình ổn giá phù hợp với các trường hợp được quy định tại Điều 16 của Luật này:
Điều hòa cung cầu hàng hoá sản xuất trong nước và hàng hoá xuất khẩu, nhập khẩu; hàng hoá giữa các vùng, các địa phương trong nước thông qua việc tổ chức lưu thông hàng hóa; mua vào hoặc bán ra hàng dự trữ quốc gia, hàng dự trữ lưu thông;
Các biện pháp về tài chính, tiền tệ phù hợp với quy định của pháp luật;
Trong trường hợp cần thiết, lập quỹ bình ổn giá đối với mặt hàng cần bình ổn giá thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ thực hiện bình ổn giá nhằm mục tiêu hỗ trợ cho bình ổn giá; sử dụng quỹ bình ổn giá khi giá của hàng hóa, dịch vụ đó biến động bất thường hoặc tác động xấu đến nền kinh tế và đời sống. Quỹ bình ổn giá được lập từ các nguồn sau:
a) Trích từ giá hàng hóa, dịch vụ;
b) Tự nguyện đóng góp của tổ chức, cá nhân;
c) Viện trợ của nước ngoài;
d) Các nguồn tài chính hợp pháp khác.
Chính phủ quy định chi tiết về mặt hàng được lập quỹ bình ổn giá, việc lập, quản lý và sử dụng quỹ bình ổn giá;
Đăng ký giá đối với hàng hóa, dịch vụ thuộc diện bình ổn giá. Các tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh chỉ thực hiện đăng ký giá đối với hàng hóa, dịch vụ thuộc diện bình ổn giá trong thời gian Nhà nước áp dụng biện pháp bình ổn giá;
Kiểm tra yếu tố hình thành giá; kiểm soát hàng hoá tồn kho; kiểm tra số lượng, khối lượng hàng hóa hiện có;
Áp dụng biện pháp hỗ trợ về giá phù hợp với quy định của pháp luật và cam kết quốc tế;
Định giá cụ thể, giá tối đa, giá tối thiểu hoặc khung giá phù hợp với tính chất của từng loại hàng hóa, dịch vụ theo các nguyên tắc, căn cứ, phương pháp quy định tại Luật này.
Điều 18. Thẩm quyền và trách nhiệm quyết định áp dụng biện pháp bình ổn giá
Chính phủ quyết định chủ trương và biện pháp bình ổn giá đối với các trường hợp quy định tại Điều 16 và Điều 17 của Luật này.
Bộ Tài chính, các bộ, cơ quan ngang bộ theo chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn được giao và phân công của Chính phủ hướng dẫn và tổ chức thực hiện biện pháp bình ổn giá do Chính phủ quyết định.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn tổ chức triển khai thực hiện biện pháp bình ổn giá do Chính phủ quyết định và hướng dẫn của Bộ Tài chính, các bộ, cơ quan ngang bộ; trong trường hợp thiên tai, hỏa hoạn, dịch bệnh, tai nạn bất ngờ, căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương quyết định biện pháp bình ổn giá cụ thể tại địa phương.
Cơ quan ban hành quyết định áp dụng biện pháp bình ổn giá chịu trách nhiệm quyết định thời hạn áp dụng biện pháp bình ổn giá.
Cơ quan, cá nhân quyết định áp dụng biện pháp bình ổn giá chịu trách nhiệm về quyết định của mình theo quy định của pháp luật.
Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Mục 2
ĐỊNH GIÁ
Điều 19. Hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá
Nhà nước định giá đối với:
a) Hàng hóa, dịch vụ thuộc lĩnh vực độc quyền nhà nước sản xuất, kinh doanh;
b) Tài nguyên quan trọng;
c) Hàng dự trữ quốc gia; sản phẩm, dịch vụ công ích và dịch vụ sự nghiệp công sử dụng ngân sách nhà nước.
2. Các hình thức định giá:
a) Mức giá cụ thể;
b) Khung giá;
c) Mức giá tối đa, mức giá tối thiểu.
3. Danh mục hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá được quy định như sau:
a) Định mức giá cụ thể đối với:
– Các dịch vụ hàng không, bao gồm: dịch vụ cất cánh, hạ cánh; điều hành bay đi, đến; hỗ trợ bảo đảm hoạt động bay; soi chiếu an ninh;
– Dịch vụ kết nối viễn thông;
– Điện: giá truyền tải điện; giá dịch vụ phụ trợ hệ thống điện;
b) Định khung giá đối với: giá phát điện; giá bán buôn điện; mức giá bán lẻ điện bình quân; dịch vụ vận chuyển hàng không nội địa tuyến độc quyền;
c) Định khung giá và mức giá cụ thể đối với:
– Đất, mặt nước, nước ngầm, rừng thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và nước sạch sinh hoạt;
– Giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công vụ được xây dựng chi từ nguồn ngân sách nhà nước; giá bán hoặc giá cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
– Dịch vụ khám bệnh, chữa bệnh và dịch vụ giáo dục, đào tạo tại cơ sở khám bệnh, chữa bệnh, cơ sở giáo dục, đào tạo của Nhà nước;
d) Định giá tối đa hoặc giá tối thiểu đối với:
– Hàng dự trữ quốc gia theo quy định của pháp luật về dự trữ quốc gia; hàng hóa, dịch vụ được Nhà nước đặt hàng, giao kế hoạch sản xuất, kinh doanh; sản phẩm, dịch vụ công ích, dịch vụ sự nghiệp công sử dụng ngân sách nhà nước, trừ dịch vụ được quy định tại điểm c khoản 3 Điều này;
– Sản phẩm thuốc lá điếu sản xuất trong nước;
– Giá cho thuê đối với tài sản nhà nước là công trình kết cấu hạ tầng.
Trường hợp cần thiết phải điều chỉnh Danh mục hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá, Chính phủ trình Ủy ban thường vụ Quốc hội xem xét, quyết định.
Điều 20. Nguyên tắc định giá của Nhà nước
Bảo đảm bù đắp chi phí sản xuất, kinh doanh thực tế hợp lý, có lợi nhuận phù hợp với mặt bằng giá thị trường và chủ trương, chính sách phát triển kinh tế – xã hội của Nhà nước trong từng thời kỳ.
Kịp thời điều chỉnh giá khi các yếu tố hình thành giá thay đổi.
Điều 21. Căn cứ, phương pháp định giá
Căn cứ định giá:
a) Giá thành toàn bộ, chất lượng của hàng hoá, dịch vụ tại thời điểm định giá; mức lợi nhuận dự kiến;
b) Quan hệ cung cầu của hàng hóa, dịch vụ và sức mua của đồng tiền; khả năng thanh toán của người tiêu dùng;
c) Giá thị trường trong nước, thế giới và khả năng cạnh tranh của hàng hoá, dịch vụ tại thời điểm định giá;
2. Phương pháp định giá:
a) Bộ Tài chính quy định phương pháp định giá chung đối với hàng hóa, dịch vụ;
b) Các bộ, cơ quan ngang bộ chủ trì, phối hợp với Bộ Tài chính hướng dẫn phương pháp định giá đối với hàng hóa, dịch vụ thuộc thẩm quyền định giá của mình.
Điều 22. Thẩm quyền và trách nhiệm định giá
Chính phủquyđịnh:
a) Khung giá đất;
b) Khung giá cho thuê mặt nước;
c) Khung giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công vụ.
Thủ tướng Chính phủ quy định khung giá của mức giá bán lẻ điện bình quân, cơ chế điều chỉnh giá và cơ cấu biểu giá bán lẻ điện.
Bộ trưởng Bộ Tài chính, các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định giá hàng hóa, dịch vụ quy định tại Điều 19 của Luật này theo sự phân công, phân cấp của Chính phủ.
Cơ quan, cá nhân quyết định định giá đối với hàng hóa, dịch vụ thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá chịu trách nhiệm về quyết định của mình trước pháp luật.
Mục 3
HIỆP THƯƠNG GIÁ
Điều 23. Trường hợp tổ chức hiệp thương giá
Hiệp thương giá thực hiện đối với hàng hóa, dịch vụ đáp ứng các điều kiện sau:
a) Hàng hoá, dịch vụ không thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá;
b) Hàng hoá, dịch vụ quan trọng được sản xuất, kinh doanh trong điều kiện đặc thù hoặc có thị trường cạnh tranh hạn chế; có tính chất độc quyền mua hoặc độc quyền bán hoặc bên mua, bên bán phụ thuộc nhau không thể thay thế được.
2. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức hiệp thương giá đối với hàng hóa, dịch vụ được quy định tại khoản 1 Điều này trong các trường hợp sau:
a) Khi có đề nghị của bên mua hoặc bên bán hoặc cả hai bên mua và bán;
b) Khi có yêu cầu của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh.
Điều 24. Thẩm quyền và trách nhiệm tổ chức hiệp thương giá
Bộ Tài chính chủ trì tổ chức hiệp thương giá theo yêu cầu của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ.
Sở Tài chính chủ trì tổ chức hiệp thương giá theo yêu cầu của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khi có đề nghị của bên mua hoặc bên bán hoặc cả hai bên mua và bán có trụ sở đóng trên địa bàn. Trường hợp bên mua và bên bán có trụ sở đóng tại hai tỉnh khác nhau cùng đề nghị hiệp thương thì hai bên thống nhất đề nghị một trong hai Sở Tài chính chủ trì hiệp thương; trường hợp không thống nhất được thì Sở Tài chính nơi bên bán đóng trụ sở chủ trì hiệp thương.
Cơ quan tổ chức hiệp thương giá chịu trách nhiệm tổ chức việc hiệp thương theo quy định của pháp luật.
Điều 25. Kết quả hiệp thương giá
Cơ quan tổ chức hiệp thương giá thông báo bằng văn bản về mức giá được thỏa thuận cho các bên sau khi hiệp thương.
Trường hợp đã tổ chức hiệp thương giá nhưng các bên chưa thống nhất được mức giá thì cơ quan tổ chức hiệp thương giá quyết định giá tạm thời để hai bên thi hành.
Quyết định giá tạm thời do cơ quan tổ chức hiệp thương công bố có hiệu lực thi hành tối đa là 06 tháng. Trong thời gian thi hành quyết định giá tạm thời, các bên tiếp tục thương thảo về giá. Nếu các bên thống nhất được giá thì thực hiện theo giá đã thống nhất và có trách nhiệm báo cáo cơ quan tổ chức hiệp thương biết giá đã thống nhất, thời gian thực hiện.
Hết thời hạn 06 tháng, nếu các bên không thỏa thuận được giá thì cơ quan có thẩm quyền tổ chức hiệp thương giá lần hai. Nếu các bên vẫn không đạt được thỏa thuận về giá thì quyết định giá tạm thời vẫn tiếp tục có hiệu lực thi hành cho đến khi đạt được thỏa thuận về mức giá.
Mục 4
KIỂM TRA YẾU TỐ HÌNH THÀNH GIÁ
Điều 26. Trường hợp kiểm tra yếu tố hình thành giá
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra yếu tố hình thành giá đối với hàng hóa, dịch vụ quy định tại khoản 2 Điều này trong các trường hợp sau:
a) Khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định bình ổn giá, định giá;
b) Khi giá có biến động bất thường và theo yêu cầu của Thủ tướng Chính phủ; Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh.
2. Hàng hoá, dịch vụ phải kiểm tra yếu tố hình thành giá bao gồm:
a) Hàng hoá, dịch vụ do Nhà nước định giá;
b) Hàng hoá, dịch vụ thực hiện bình ổn giá;
c) Hàng hoá, dịch vụ khác khi giá có biến động bất thường theo yêu cầu của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh.
Điều 27. Thẩm quyền và trách nhiệm kiểm tra yếu tố hình thành giá
Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp với các bộ, cơ quan ngang bộ, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh kiểm tra yếu tố hình thành giá đối với:
a) Hàng hoá, dịch vụ thuộc thẩm quyền định giá của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tài chính;
b) Hàng hoá, dịch vụ thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ thực hiện bình ổn giá được quy định tại Điều 15 của Luật này.
2. Các bộ, cơ quan ngang bộ chủ trì, phối hợp với Bộ Tài chính, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh kiểm tra yếu tố hình thành giá đối với hàng hoá, dịch vụ thuộc thẩm quyền định giá của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ.
3. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh kiểm tra yếu tố hình thành giá đối với:
a) Hàng hoá, dịch vụ thuộc thẩm quyền định giá của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh;
b) Hàng hoá, dịch vụ thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ thực hiện bình ổn giá của tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh trên địa bàn.
CHƯƠNG IV
THẨM ĐỊNH GIÁ
Mục 1
QUY ĐỊNH CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ
Điều 28. Hoạt động thẩm định giá
Tổ chức đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật này được hoạt động thẩm định giá.
Cá nhân không được hoạt động thẩm định giá độc lập.
Hoạt động thẩm định giá phải tuân thủ quy định về thẩm định giá của Luật này.
Điều 29. Nguyên tắc hoạt động thẩm định giá
Tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
Chịu trách nhiệm về hoạt động thẩm định giá theo quy định của pháp luật.
Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá và kết quả thẩm định giá.
Bảo mật thông tin theo quy định của pháp luật.
Điều 30. Quy trình thẩm định giá tài sản
Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Lập kế hoạch thẩm định giá.
Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
Phân tích thông tin.
Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.
Điều 31. Tài sản thẩm định giá
Tài sản của tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá.
Tài sản mà Nhà nước phải thẩm định giá theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Điều 32. Kết quả thẩm định giá
Kết quả thẩm định giá được sử dụng làm một trong những căn cứ để cơ quan, tổ chức, cá nhân là chủ sở hữu hoặc có quyền sử dụng tài sản theo quy định của pháp luật và các bên liên quan xem xét, quyết định hoặc phê duyệt giá đốivới tài sản.
Việc sử dụng kết quả thẩm định giá phải đúng mục đích ghi trong hợp đồng thẩm định giá hoặc văn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Kết quả thẩm định giá chỉ được sử dụng trong thời hạn có hiệu lực được ghi trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.
Điều 33. Tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá
Tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về hội và quy định của pháp luật về thẩm định giá.
Tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá được tổ chức đào tạo, cấp chứng chỉ bồi dưỡng kiến thức nghiệp vụ về thẩm định giá và thực hiện nhiệm vụ liên quan đến hoạt động thẩm định giá theo quy định của pháp luật.
Mục 2
THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ
Điều 34.Tiêu chuẩn thẩm định viên về giá
Có năng lực hành vi dân sự.
Có phẩm chất đạo đức, liêm khiết, trung thực, khách quan.
Tốt nghiệp đại học chuyên ngành liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá.
Có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 tháng trở lên sau khi có bằng tốt nghiệp đại học theo chuyên ngành quy định tại khoản 3 Điều này.
Có chứng chỉ đã qua đào tạo nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá do cơ quan có thẩm quyền cấp.
Có Thẻ thẩm định viên về giá theo quy định của Bộ Tài chính.
Điều 35. Thẩm định viên về giá hành nghề
Thẩm định viên về giá hành nghề là người đủ tiêu chuẩn quy định tại Điều 34 của Luật này đăng ký hành nghề thẩm định giá tại doanh nghiệp thẩm định giá.
Quyền và nghĩa vụ của Thẩm định viên về giá hành nghề tại doanh nghiệp thẩm định giá được quy định tại Điều 37 của Luật này.
Điều 36.Những người không được hành nghề tại doanh nghiệp thẩm định giá
Người không đủ tiêu chuẩn quy định tại Điều 34 của Luật này.
Cán bộ, công chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức; sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân; sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, sĩ quan, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân.
Người đang bị cấm hành nghề thẩm định giá theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật; người đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự; người đã bị kết án một trong các tội về kinh tế, chức vụ liên quan đến tài chính, giá, thẩm định giá mà chưa được xóa án tích; người đang bị áp dụng biện pháp xử lý hành chính giáo dục tại xã, phường, thị trấn, người đang bị đưa vào cơ sở cai nghiện bắt buộc, đưa vào cơ sở giáo dục bắt buộc.
Người đã bị kết án về tội kinh tế từ nghiêm trọng trở lên.
Người có hành vi vi phạm pháp luật về tài chính bị xử phạt vi phạm hành chính trong thời hạn 01 năm, kể từ ngày có quyết định xử phạt.
Người đang bị đình chỉ hành nghề thẩm định giá.
Điều 37. Quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên về giá hành nghề
Quyền của thẩm định viên về giá hành nghề:
a) Hành nghề thẩm định giá theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan;
b) Độc lập về chuyên môn nghiệp vụ;
c) Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, tài liệu liên quan đến tài sản thẩm định giá và tạo điều kiện thuận lợi để thực hiện thẩm định giá;
d) Từ chối thực hiện thẩm định giá nếu xét thấy không đủ điều kiện thực hiện thẩm định giá;
đ) Tham gia tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá trong nước và ngoài nước theo quy định của pháp luật;
e) Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
2. Nghĩa vụ của thẩm định viên về giá hành nghề:
a) Tuân thủ quy định về hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan;
b) Thực hiện đúng và đầy đủ hợp đồng thẩm định giá;
c) Ký báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước người đại diện theo pháp luật, Tổng giám đốc hoặc Giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá về kết quả thẩm định giá;
d) Giải trình hoặc bảo vệ kết quả thẩm định giá do mình thực hiện với khách hàng thẩm định giá hoặc bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá không phải là khách hàng thẩm định giá nhưng có ghi trong hợp đồng thẩm định giá khi có yêu cầu;
đ) Tham gia các chương trình bồi dưỡng kiến thức chuyên môn về thẩm định giá do cơ quan, tổ chức được phép tổ chức;
e) Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về thẩm định giá;
g) Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
Mục 3
DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ
Điều 38. Điều kiện thành lập và hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá
Doanh nghiệp thẩm định giá được thành lập theo quy định của Luật doanh nghiệp.
Doanh nghiệp thẩm định giá được hoạt động khi Bộ Tài chính cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo quy định của pháp luật.
Điều 39. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá
Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá phải đủ các điều kiện sau:
a) Có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật;
b) Có ít nhất 03 thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp, trong đó phải có thành viên là chủ sở hữu;
c) Người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc của công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp.
2. Công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá phải đủ các điều kiện sau:
a) Có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật;
b) Có ít nhất 03 thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp, trong đó tối thiểu phải có 02 thành viên góp vốn;
c) Người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc của công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp;
d) Phần vốn góp của thành viên là tổ chức không được vượt quá mức vốn góp do Chính phủ quy định. Người đại diện của thành viên là tổ chức phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp.
3. Công ty hợp danh khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá phải đủ các điều kiện sau:
a) Có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật;
b) Có ít nhất 03 thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp, trong đó tối thiểu phải có 02 thành viên hợp danh;
c) Người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc của công ty hợp danh phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp.
4. Doanh nghiệp tư nhân khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá phải đủ các điều kiện sau:
a) Có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật;
b) Có ít nhất 03 thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp, trong đó có 01 thẩm định viên là chủ doanh nghiệp tư nhân;
c) Giám đốc doanh nghiệp tư nhân phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp.
5. Công ty cổ phần khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá phải đủ các điều kiện sau:
a) Có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật;
b) Có ít nhất 03 thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp, trong đó tối thiểu phải có 02 cổ đông sáng lập;
c) Người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc của công ty cổ phần phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp;
d) Phần vốn góp của thành viên là tổ chức không được vượt quá mức vốn góp do Chính phủ quy định. Người đại diện của thành viên là tổ chức phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp.
6. Chính phủ quy định trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá.
Điều 40. Đình chỉ kinh doanh dịch vụ thẩm định giá và thu hồi Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá
Doanh nghiệp thẩm định giá bị đình chỉ kinh doanh dịch vụ thẩm định giá khi thuộc một trong các trường hợp sau:
a) Không bảo đảm một trong các điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều 39 của Luật này trong 03 tháng liên tục;
b) Có sai phạm nghiêm trọng về chuyên môn hoặc vi phạm tiêu chuẩn thẩm định giá.
2. Doanh nghiệp thẩm định giá bị thu hồi Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá khi thuộc một trong các trường hợp sau:
a) Kê khai không đúng hoặc gian lận, giả mạo hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá;
b) Không kinh doanh dịch vụ thẩm định giá trong 12 tháng liên tục;
c) Không khắc phục được vi phạm quy định tại khoản 1 Điều này trong thời hạn 60 ngày, kể từ ngày bị đình chỉ;
d) Bị giải thể, phá sản hoặc tự chấm dứt hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định giá;
đ) Bị thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đầu tư.
Doanh nghiệp thẩm định giá bị thu hồi Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá phải chấm dứt việc kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, kể từ ngày quyết định thu hồi có hiệu lực thi hành.
Chính phủ quy định chi tiết việc đình chỉ kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, thu hồi Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá
Điều 41. Chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá
Chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá là đơn vị phụ thuộc của doanh nghiệp thẩm định giá, có nhiệm vụ thực hiện một phần hoặc toàn bộ công việc thẩm định giá theo sự uỷ quyền bằng văn bản của doanh nghiệp thẩm định giá.
Chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá được thành lập, hoạt động theo quy định của pháp luật và phải có ít nhất 02 thẩm định viên về giá, trong đó Giám đốc chi nhánh phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp thẩm định giá đã thành lập chi nhánh đó.
Doanh nghiệp thẩm định giá phải chịu trách nhiệm về hoạt động của chi nhánh thẩm định giá do doanh nghiệp thành lập.
Điều 42. Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp thẩm định giá
Quyền của doanh nghiệp thẩm định giá:
a) Cung cấp dịch vụ thẩm định giá;
b) Nhận thù lao dịch vụ thẩm định giá theo giá thỏa thuận với khách hàng đã ghi trong hợp đồng;
c) Thành lập chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá;
d) Đặt cơ sở kinh doanh dịch vụ thẩm định giá ở nước ngoài;
đ) Tham gia tổ chức nghề nghiệp trong nước và ngoài nước về thẩm định giá theo quy định của pháp luật;
e) Yêu cầu khách hàng thẩm định giá cung cấp hồ sơ, tài liệu, số liệu có liên quan đến tài sản thẩm định giá;
g) Từ chối thực hiện dịch vụ thẩm định giá đối với yêu cầu của khách hàng;
h) Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
2. Nghĩa vụ của doanh nghiệp thẩm định giá:
a) Tuân thủ quy định về hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật này và Luật doanh nghiệp;
b) Cung cấp Báo cáo kết quả thẩm định giá và Chứng thư thẩm định giá cho khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết;
c) Chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực, khách quan của kết quả thẩm định giá;
d) Mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho hoạt động thẩm định giá hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp;
đ) Bồi thường thiệt hại cho khách hàng theo quy định của pháp luật do vi phạm những thoả thuận trong hợp đồng thẩm định giá và trong trường hợp kết quả thẩm định giá gây thiệt hại đến lợi ích của khách hàng do không tuân thủ các quy định về thẩm định giá;
e) Quản lý hoạt động nghề nghiệp của thẩm định viên về giá thuộc quyền quản lý;
g) Thực hiện chế độ báo cáo;
h) Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về thẩm định giá;
i) Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
Điều 43. Hoạt động của tổ chức thẩm định giá nước ngoài tại Việt Nam
Tổ chức thẩm định giá nước ngoài có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan được thực hiện hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam.
Việc thành lập và hoạt động thẩm định giá của tổ chức thẩm định giá nước ngoài tại Việt Nam thực hiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Chính phủ quy định hình thức, phạm vi cung cấp dịch vụ thẩm định giá của tổ chức thẩm định giá nước ngoài tại Việt Nam.
Mục 4
THẨM ĐỊNH GIÁ CỦA NHÀ NƯỚC
Điều 44. Phạm vi hoạt động thẩm định giá của Nhà nước
Hoạt động thẩm định giá của Nhà nước do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện trong các trường hợp sau:
Mua, bán, thanh lý, cho thuê tài sản nhà nước hoặc đi thuê tài sản phục vụ hoạt động của cơ quan nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước;
Không thuê được doanh nghiệp thẩm định giá;
Mua, bán tài sản thuộc bí mật nhà nước;
Mua, bán tài sản nhà nước có giá trị lớn mà sau khi đã thuê doanh nghiệp thẩm định giá, cơ quan hoặc người có thẩm quyền phê duyệt thấy cần thiết phải có ý kiến thẩm định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Điều 45. Phương thức hoạt động thẩm định giá của Nhà nước
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thành lập Hội đồng thẩm định giá khi cần thiết để thẩm định giá đối với các trường hợp quy định tại Điều 44 của Luật này.Hội đồng thẩm định giá giải thể sau khi hoàn thành nhiệm vụ.
Hội đồng thẩm định giá có trách nhiệm thẩm định giá theo quy định của Luật này, quy định khác của pháp luật có liên quan và chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực của kết quả thẩm định giá.
Điều 46. Trình tự, thủ tục thẩm định giá của Nhà nước
Chính phủ quy định chi tiết về trình tự, thủ tục thẩm định giá của Nhà nước.
CHƯƠNG V
ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH
Điều 47.Hiệu lực thi hành
Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2013.
Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 hết hiệu lực từ ngày Luật này có hiệu lực.
Điều 48.Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
Chính phủ quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành các điều, khoản được giao trong Luật.
Luật này đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 3 thông qua ngày 20 tháng 6 năm 2012.
Bạn đang đọc bài viết:“Luật giá 2012”tại chuyên mục tin Văn bản pháp luật của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.
Sửa Luật Giá, rà soát 285 văn bản pháp luật liên quan – Thẩm định giá Thành Đô
(Sửa luật giá) – Theo Cục Quản lý giá – Bộ Tài chính, trong quá trình nghiên cứu sửa đổi tại Luật Giá đã có 285 văn bản liên quan được rà soát.
Cụ thể, Cục Quản lý giá cho biết, trong số 285 văn bản liên quan đến Luật Giáđược rà soát vừa qua có 77 luật, 63 Nghị định, 11 Thông tư liên tịch, 128 Thông tư và 6 Quyết định của Thủ tướng Chính phủ.
Qua rà soát cho thấy có 51 văn bản quy định mâu thuẫn, chồng chéo với quy định tại Luật giá và trong đó có tới 20 Luật, Nghị định đang có các quy định trùng lặp với Luật giá.
Những quy định trùng lặp này chủ yếu là quy định về hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá, đó là cùng một mặt hàng, dịch vụ do Nhà nước định giá đã được quy định tại Luật giá, nhưng vẫn được quy định tại Luật chuyên ngành.
Xem thêm >>> Nghị định 89/2013/NĐ-CP Quy định luật giá về thẩm định giá
Cụ thể như dịch vụ cất cánh, hạ cánh; điều hành bay đi, đến; hỗ trợ bảo đảm hoạt động bay; soi chiếu an ninh cùng được quy định tại Luật giá và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật hàng không dân dụng Việt Nam năm 2014.
Hay quy định về các mặt hàng dự trữ quốc gia cũng được quy định tại Luật giá và Luật dự trữ quốc gia.
Mặt hàng điện cũng được quy định tại Luật giá và Luật điện lực…
Theo thông tin của Cục Quản lý giá, hiện hồ sơ sửa đổi Luật Giá đã được trình Chính phủ. Theo đó nhiều vấn đề về quy chế quản lý, điều hành giá sẽ được sửa đổi toàn diện để đáp ứng yêu cầu phát sinh từ thực tiễn, khắc phục hạn chế vướng mắc.
Cụ thể là có 9 nhóm chính sách được nghiên cứu sửa đổi trong Luật Giá gồm:
Hoàn thiện các nguyên tắc xác định danh mục hàng hóa, dịch vụ do nhà nước định giá tại Luật.
Củng cố, kiện toàn công tác xây dựng phương pháp định giá nhà nước, thống nhất trách nhiệm của Bộ Tài chính trong việc quy định phương pháp định giá hàng hóa dịch vụ cũng như quy trình xây dựng phương pháp định giá trên cơ sở phương án, hồ sơ từ các bộ, ngành.
Điều chỉnh thẩm quyền quy định danh mục hàng hóa, dịch vụ thực hiện bình ổn giá từ Quốc hội cho Chính phủ.
Điều chỉnh các quy định hiện hành về phạm vi áp dụng đối với biện pháp hiệp thương giá.
Kê khai giá để tăng cường hiệu lực thực hiện của biện pháp kê khai giá, đáp ứng yêu cầu quản lý giá trong thực tiễn cũng như giảm bớt các thủ tục hành chính đối với biện pháp đăng ký giá.
Củng cố cơ sở pháp lý để triển khai toàn diện công tác tổng hợp, phân tích, dự báo.
Đặc biệt trong đó có 3 nhóm chính sách liên quan đến hoạt động thẩm định giá gồm:
Tiếp tục hoàn thiện các quy định về điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá;
Bạn đang đọc bài viết:“Sửa Luật Giá, rà soát 285 văn bản pháp luật liên quan”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Cách xác định ranh giới và mốc giới thửa đất – Thẩm định giá Thành Đô
(Cách xác định ranh giới thửa đất) – Ranh giới thửa đất được xác định theo nhiều căn cứ khác nhau và ảnh hưởng trực tiếp đến diện tích mảnh đất. Nếu nắm rõ cách xác định ranh giới thửa đất sẽ giúp người sử dụng đất bảo vệ quyền lợi của mình, nhất là khi có tranh chấp.
1. Quy định về ranh giới thửa đất
1.1. Ranh giới thửa đất là gì?
Trên thực tế và trong các văn bản pháp luật về đất đai đều có cách hiểu thống nhất về ranh giới thửa đất. Tiết d điểm 2.3 khoản 2 Điều 8 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định về ranh giới như sau:
“Ranh giới thửa đất là đường gấp khúc tạo bởi các cạnh thửa nối liền, bao khép kín phần diện tích thuộc thửa đất đó”.
1.2. Ranh giới thửa đất trong một số trường hợp đặc biệt
– Đối với trường hợp đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở thì ranh giới được xác định là đường bao của toàn bộ diện tích đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở đó.
– Đối với ruộng bậc thang thì ranh giới được xác định là đường bao ngoài cùng, bao gồm các bậc thang liền kề có cùng mục đích sử dụng đất, thuộc phạm vi sử dụng của một người sử dụng đất hoặc một nhóm người cùng sử dụng đất (không phân biệt theo các đường bờ chia cắt bậc thang bên trong khu đất tại thực địa).
– Trường hợp ranh giới thửa đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng là bờ thửa, đường rãnh nước dùng chung không thuộc thửa đất có độ rộng dưới 0.5m thì ranh giới được xác định theo đường tâm của đường bờ thửa, đường rãnh nước. Trường hợp độ rộng đường bờ thửa, đường rãnh nước bằng hoặc lớn hơn 0.5m thì ranh giới được xác định theo mép của đường bờ thửa, đường rãnh nước.
2. Xác định ranh giới và lập bản mô tả ranh giới, mốc giới
2.1. Xác định ranh giới thửa đất
2.1.1. Công việc phải thực hiện trước khi đo vẽ chi tiết
Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định về xác định ranh giới thửa đất như sau:
Trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc, cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành các công việc sau:
– Xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ.
– Lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất.
– Yêu cầu người sử dụng đất xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ này không cần công chứng, chứng thực).
Người dẫn đạc là công chức địa chính xã, phường, thị trấn hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố… Người dẫn đạc có nhiệm vụ hỗ trợ, hướng dẫn cán bộ đo đạc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất.
2.1.2. Căn cứ xác định ranh giới thửa đất
Khoản 1 Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về ranh giới như sau:
– Ranh giới giữa các thửa đất liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
– Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.
Bên cạnh những quy định trên thì khi xác định ranh giới phải căn cứ theo quy định tại điểm 1.2 khoản 1 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT như sau:
– Trường hợp không có tranh chấp: Ranh giới được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của Tòa án, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới.
– Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới: Nếu thuộc trường hợp này đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có thửa đất để giải quyết.
Nếu tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó; nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thi được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp;
Đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản, 01 bản lưu hồ sơ đo đạc, 01 bản gửi Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn để thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền.
2.2. Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất
Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được sử dụng để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất. Bản mô tả được lập theo quy định sau:
– Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được lập theo mẫu quy định tại Phụ lục số 11 kèm theo Thông tư 25/2014/TT-BTNMT cho tất cả các thửa đất, trừ các trường hợp sau:
Thửa đất có giấy tờ thỏa thuận hoặc văn bản xác định ranh giới, mốc giới sử dụng đất có bản vẽ thể hiện rõ ranh giới sử dụng đất mà ranh giới hiện trạng của thửa đất không thay đổi so với bản vẽ trên giấy tờ đó.
Thửa đất có giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất mà trong giấy tờ đó thể hiện rõ đường ranh giới chung của thửa đất với các thửa đất liền kề và hiện trạng ranh giới của thửa đất không thay đổi so với giấy tờ hiện có.
Đối với thửa đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản có bờ thửa hoặc cọc mốc cố định, rõ ràng trên thực địa thì không phải lập bản mô tả nhưng sau khi có bản đồ thể hiện hiện trạng sử dụng đất phải công bố công khai tại trụ sở Ủy ban và khu dân cư trong thời gian tối thiểu là 10 ngày liên tục, đồng thời phải thông báo rộng rãi cho người sử dụng đất biết để kiểm tra, đối chiếu;
Hết thời gian công khai phải lập Biên bản xác nhận việc công khai bản đồ địa chính.
– Trường hợp trên giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất có sơ đồ thể hiện ranh giới nhưng khác với ranh giới theo hiện trạng khi đo vẽ thì trên Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất phải thể hiện ranh giới theo hiện trạng và ranh giới theo giấy tờ đó.
– Đối với trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thì trên Bản mô tả thể hiện đồng thời theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và theo ý kiến của các bên liên quan.
– Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì việc lập bản mô tả được cán bộ đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác định theo thực địa và theo hồ sơ thửa đất liên quan (nếu có).
Đơn vị đo đạc chuyển bản mô tả đã lập cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn để xác nhận vắng mặt và thông báo trên loa truyền thanh của cấp xã, niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban để người sử dụng đất đến ký xác nhận. Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo mà người sử dụng đất không có mặt và không có khiếu nại, tranh chấp liên quan đến ranh giới, mốc giới thì ranh giới được xác định theo bản mô tả đã lập.
Trường hợp sau 10 ngày kể từ ngày nhận được bản mô tả mà người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến ranh giới thì ranh giới được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại, người dẫn đạc ký xác nhận và ghi rõ lý do người sử dụng đất liền kề đó không ký xác nhận vào phần “lý do không đồng ý” trong bản mô tả.
Đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập danh sách các trường hợp nêu trên để gửi cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn biết và lưu hồ sơ đo đạc.
3. Đo vẽ ranh giới thửa đất
Theo khoản 3 Điều 12 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, sau khi xác định ranh giới thì khâu cuối cùng là thực hiện việc đo vẽ ranh giới thửa đất. Việc đo vẽ ranh giới được hiện như sau:
– Việc đo vẽ chi tiết ranh giới được thực hiện theo hiện trạng thực tế đang sử dụng, quản lý đã được xác định theo quy định tại mục 2 ở trên.
– Trường hợp có giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất thể hiện rõ ranh giới (có kích thước cạnh hoặc tọa độ đỉnh thửa đất) nhưng ranh giới trên thực địa đã thay đổi so với giấy tờ đó thì trên bản đồ địa chính phải thể hiện cả đường ranh giới theo giấy tờ đó (bằng nét đứt) và ranh giới theo hiện trạng (bằng nét liền).
Đơn vị đo đạc phải thể hiện sự thay đổi về ranh giới trong Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất lập theo mẫu; đồng thời lập danh sách các trường hợp thay đổi ranh giới gửi Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn, Phòng Tài nguyên và Môi trường (thửa đất do hộ gia đình, cá nhân sử dụng) nơi có thửa đất để xử lý theo thẩm quyền.
– Trong quá trình đo vẽ chi tiết, tại mỗi trạm máy phải bố trí các điểm chi tiết làm điểm kiểm tra với các trạm đo kề nhau. Số lượng điểm kiểm tra phụ thuộc vào khu vực đo và không dưới 02 điểm với mỗi trạm đo kề nhau.
Trường hợp sai số vị trí điểm kiểm tra giữa hai lần đo từ hai trạm máy bằng hoặc nhỏ hơn sai số theo quy định tại Điều 7 Thông tư 25/2014/TT-BTNTM thì vị trí điểm kiểm tra được xác định bằng tọa độ trung bình giữa hai lần đo. Trường hợp sai số nói trên vượt quá sai số quy định thì phải kiểm tra, xác định rõ nguyên nhân để khắc phục.
Đối với khu đo cùng thời điểm đo vẽ có nhiều tỷ lệ khác nhau thì phải đánh dấu các điểm chi tiết chung của hai tỷ lệ để đo tiếp biên. Các điểm đo tiếp biên phải được đo đạc theo chỉ tiêu kỹ thuật của tỷ lệ bản đồ lớn hơn.
– Sau khi bản đồ địa chính được nghiệm thu cấp đơn vị thi công, đơn vị đo đạc in Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất và giao cho người sử dụng đất để kiểm tra, xác nhận, kê khai đăng ký đất đai theo quy định và nộp lại cùng hồ sơ đăng ký đất đai để làm cơ sở nghiệm thu bản đồ địa chính.
Trường hợp phát hiện trong kết quả đo đạc địa chính thửa đất có sai sót thì người sử dụng đất báo cho đơn vị đo đạc kiểm tra, bổ sung, chỉnh sửa.
Theo https://luatvietnam.vn/
Bạn đang đọc bài viết:“Cách xác định ranh giới và mốc giới thửa đất”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
