Tác giả: thanhdo

(TDVC Phương pháp thẩm định giá tài sản) – Trong nền kinh tế thị trường hội nhập và phát triển mạnh mẽ ngày nay, thẩm định giá tài sản là những hoạt động khách quan, quan trọng. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên tham gia quan hệ tài sản, của tổ chức, cá nhân kinh doanh, của người tiêu dùng, bảo đảm trật tự xã hội và lợi ích công cộng, các quan hệ xã hội phát sinh trong hoạt động thẩm định giá luôn được pháp luật điều chỉnh. 

1. Khái niệm tài sản

Định giá, thẩm định giá bất kỳ một tài sản nào thì người định giá, thẩm định giá cũng cần biết rõ tài sản đó là gì, đặc điểm về mặt kinh tế – kỹ thuật cũng như về mặt pháp lý của tài sản.

“Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu”

Nhìn tổng quát, tài sản được hiểu là tất cả các nguồn lực hữu hình hoặc vô hình, bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản của một chủ thể nhất định, có khả năng mang lại lợi ích cho các chủ thể đó.

Tài sản đóng một vai trò quan trọng trong Bộ luật dân sự, là vấn đề trung tâm của mọi quan hệ xã hội nói chung và quan hệ pháp luật nói riêng. Theo quy định tại Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015 thì:

“Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản; tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”

Tài sản kể trên được hiểu theo nghĩa rộng, bao gồm:

• Vật: gồm cả vật đang có và vật sẽ được hình thành trong tương lai (ví dụ công trình đang được xây dựng, tàu thuyền đang đóng hoặc sẽ đóng, hoa quả sẽ có,…);
• Tiền, giấy tờ có giá (cổ phiếu, trái phiếu, công trái, séc, giấy ủy nhiệm chi, tín phiếu, sổ tiết kiệm,…);
• Các quyền tài sản (quyền sử dụng đất, quyền đòi nợ, quyền sở hữu trí tuệ,…)

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

• Thẩm định giá bất động sản
• Thẩm định giá động sản
• Thẩm định giá trị doanh nghiệp
• Thẩm định giá dự án đầu tư
• Thẩm định giá tài nguyên
• Thẩm định giá tài sản vô hình

2. Phân loại tài sản

Phân loại tài sản có ý nghĩa quan trọng trong hoạt động , thẩm định giá phù hợp với tính chất, đặc điểm của từng loại tài sản nhất định.

Theo tính chất của tài sản, tài sản được phân thành: Bất động sản và động sản

2.1. Bất động sản

Bất động sản là tài sản có tính bất động, tính không đồng nhất, tính khan hiếm, tính bền vững.

Điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định bất động sản và động sản như sau:

Bất động sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c, Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.Khi thẩm định viên tiến hành thẩm định giá bất động sản, cần xác định bất động sản đó được đưa vào kinh doanh hay không được đưa vào kinh doanh.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành thì các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm :

• Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
• Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai;
• Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật.

Căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế – xã hội, thị trường bất động sản và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế, Chính phủ quy định cụ thể danh mục các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh.

Bất động sản đưa vào kinh doanh phải đủ các điều kiện do pháp luật quy định, cụ thể:

Đối với nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây:

• Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
• Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng;
• Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
• Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Đối với quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây:

• Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
• Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
• Không có tranh chấp;
• Trong thời hạn sử dụng đất;
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.

Đối với các bất động sản khác được đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Chính phủ.

1.2. Động sản

Động sản là tài sản có tính di dời, tính đồng nhất, phổ biến, kém bền vững. Nói chung, động sản là những tài sản không phải là bất động sản. Động sản là những tài sản di dời được (như xe ô tô, tàu, thuyền, hoa lợi,…). Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.

Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản có ý nghĩa quan trọng trong việc điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt động định giá, thẩm định giá tài sản.

Bất động sản có tính bất động, tính không đồng nhất, tính khan hiếm, tính bền vững, còn động sản thì có tính di dời, tính đồng nhất, phổ biến, kém bền vững,…Những đặc điểm, tính chất của động sản hoặc bất động sản ảnh hưởng rất nhiều đến hoạt động định giá, thẩm định giá tài sản là động sản hay bất động sản.

1.3. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản:

1.3.1 Vật

• Vật là  bộ phận của thế giới vật chất, tồn tại khách quan mà con người có thể cảm nhận bằng giác quan của mình. Với ý nghĩa pham trù pháp lý, vật chỉ có ý  nghĩa trở thành đối tượng của quan hệ pháp luật, tức là nó được con người kiểm soát và đáp ứng được một nhu cầu nào đó của con người.
• Vật được phân loại thành các nhóm khác nhau. Dựa vào mối liên hệ, phụ thuộc về công dụng của vật với nhau mà vật được phân thành: Vật chính là vật độc lập có thể khai thác theo tính năng (ti vi, điều hòa, máy ảnh…); vật phụ là vật trực tiếp phục vụ cho việc khai thác công dụng của vật chính, là một bộ phận của vật chính nhưng có thể tách rời vật chính điều (khiển ti vi, điều hòa, vỏ máy ảnh,…).

Dựa vào việc xác định giá trị sử dụng của vật khi được chia ra thành nhiều phần nhỏ mà Bộ luật dân sự phân chia vật thành vật chia được và vật không chia được. Dựa vào đặc tính, giá trị của tài sản sau khi sử dụng thì chia thành vật tiêu hao và vật không tiêu hao. Dựa vào các dấu hiệu phân biệt của vật mà người ta phân loại vật thành vật thành vật cùng loại và vật đặc định. Ngoài ra, người ta còn chia ra làm vật đồng bộ và vật không đông bộ

1.3.2. Tiền

Theo Mác  thì tiền tệ là một thứ hàng hóa đặc biệt, được tách ra khỏi thế giới hàng hóa, dùng để đo lường và biểu hiện giá trị của tất cả các loại hàng hóa khác. Nó trực tiếp thể hiện lao động xã hội và biểu hiện quan hệ sản xuất giữa những người sản xuất hàng hóa.

“Bộ luật dân sự năm 2015” và cả Bộ luật dân sự năm 2015 đều quy định tiền là một loại tà sản nhưng lại không có quy định để làm rõ bản chất pháp lý của tiền. chỉ có loại tiền có giá trị đang được lưu hành trên thực tế, tức là được pháp luật thừa nhận,  mới được coi là tài sản. Tiền là công cụ thanh toán đa năng, là công cụ tích lũy tài sản và là thước đo giá trị.

1.3.3. Giấy tờ có giá

Giấy tờ có giá được hiểu là giấy tờ trị giá được bằng tiền và chuyển giao được trong giao lưu dân sự. Giấy tờ có giá hiện nay tồn tại dưới nhiều dạng khác nhau như séc, cổ phiếu, tín phiếu, hồi phiếu, kỳ phiếu, công trái… Xét về mặt hình thức giấy tờ có giá là một chứng chỉ được lập theo hình thức, trình tự luật định.

Nội dung thể hiện trên giấy tờ có giá là thể hiện quyền tài sản, giá của giấy tờ có giá là giá trị quyền tài sản và quyền này được pháp luật bảo vệ. giấy tờ có giá có tính thanh khoản và là công cụ có thể chuyển nhượng với điều kiện chuyển nhượng toàn bộ một lần, việc chuyển nhượng một phần giấy tờ có giá là vô hiệu.

Ngoài ra, giấy tờ có giá có tính thời hạn, tính có thể đưa ra yêu cầu, tính rủi ro. Ngoài ra còn có các loại giấy tờ xác nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, giấy đăng ký xe máy,… không phải là giấy tờ có giá. Những loại giấy tờ này chỉ được coi là một vật thuộc sở hữu của người đứng tên trên giấy tờ đó.

1.3.4. Quyền tài sản

Quyền tài sản theo định nghĩa tại Điều 115 Bộ luật dân sự năm 2015 thì quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác. Quyền là một quyền năng dân sự chủ quan của chủ thể và được pháp luật ghi nhận và bảo vệ.

Quyền tài sản hiểu theo nghĩa rộng là quyền của cá nhân, tổ chức được pháp luật cho phép thực hiện hành vi xử sự đối với tài sản của mình và yêu cầu người khác phải thực hiện một nghĩa vụ đem lại lợi ích vật chất cho mình. Xét theo ý nghĩa này, quyền sở hữu (vật quyền) cũng là một loại tài sản.

3. Mục đích thẩm định giá

Mục đích thẩm định giá tài sản phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc nhất định. Mục đích của thẩm định giá quyết định đến mục đích sử dụng tài sản vào việc gì. Nó phản ánh những đòi hỏi vè mặt lợi ích mà tài sản cần tạo ra cho chủ thế trong mỗi công việc hay giao dịch được xác định. Trong nền kinh tế thị trường, mục đích của định giá tài sản thường là:

• Làm cơ sở xét duyệt chi nguồn vốn ngân sách Nhà Nước;
• Làm căn cứ tư vấn và lập dự án đầu tư, phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư công trình sử dụng vốn của Nhà nước, duyệt dự toán các dự án, công trình;
• Làm căn cứ xét xử và thi hành án dân sự, án hình sự, án hành chính liên quan đến giá trị quyền và lợi ích có trong tài sản của các bên liên quan;
• Mua bán, chuyển nhượng tài sản, mua bán xử lý nợ, xử lý tài sản thế chấp, tài sản tồn đọng;
• Mua bán – sáp nhập doanh nghiệp (M&A), góp vốn liên doanh, giải thể doanh nghiệp, chia tách, phá sản, thành lập Doanh nghiệp;
• Cổ phần hóa Doanh nghiệp, chuyển đổi hình thức sở hữu doanh nghiệp;
• Làm căn cứ thế chấp vay vốn Ngân hàng, bán đấu giá Tài sản, xét thầu các dự án; hoạch toán kế toán, tính thuế;
• Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại, giải quyết, xử lý tài sản tranh chấp trong các vụ án;
• Xác định giá trị tài sản định cư nước ngoài, chứng minh tài chính, du lịch….
• Tham khảo giá trị thị trường;
• Các mục đích khác đúng theo pháp luật quy định.

4. Phương pháp thẩm định giá

Để lựa chọn các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp, thẩm định viên phải căn cứ vào: Mục đích thẩm định giá; Đặc điểm của loại tài sản thẩm định giá; Mức độ sẵn có, độ tin cậy của các thông tin, số liệu thu thập trên thị trường. Một tài sản có thể nhiều cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá khác nhau. 

4.1. Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường: Là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường theo Thông tư 126.2015TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 (Ký hiệu: TĐGVN 08).

Cơ sở phương pháp so sánh là giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá có quan hệ trực tiếp với giá trị của các tài sản tương tự, đã hoặc giao dịch trên thị trường.

Phương pháp so sánh áp dụng đối với tất cả những tài sản (động sản, bất động sản, tài sản hữu hình, tài sản vô hình, tài sản tài chính…) đáp ứng những yêu cầu sau: Có tính đồng nhất cao; Có giao dịch phổ biến trên thị trường; Thị trường ổn định.

4.2. Phương pháp chi phí tái tạo

Phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách tiếp cận từ chi phí theo Thông tư 126.2015TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 (Ký hiệu: TĐGVN 09).

Phương pháp chi phí tái tạo là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra tài sản giống hệt với tài sản thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. Tài sản này bao gồm cả những điểm đã lỗi thời, lạc hậu của tài sản thẩm định giá.

Công thức:

4.3. Phương pháp chi phí thay thế

Phương pháp chi phí thay thế là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một tài sản tương tự tài sản thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá.

Phương pháp chi phí thay thế thông thường, tài sản thay thế thường có chi phí tạo ra thấp hơn so với chi phí tái tạo, đồng thời chi phí vận hành cũng không bị cao hơn so với mức phổ biến tại thời điểm thẩm định giá. Vì vậy, tổng giá trị hao mòn hay hao mòn lũy kế của tài sản thay thế thường không bao gồm hao mòn chức năng do chi phí vốn cao hoặc hao mòn chức năng do chi phí vận hành cao.

Phương pháp chi phí áp dụng thẩm định giá những tài sản không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng các cách tiếp cận từ thị trường và cách tiếp cận từ thu nhập. Ngoài ra phương pháp chi phí áp khi các thẩm định viên có dự định tạo ra một tài sản mới hoặc khi thẩm định giá công trình mới được xây dựng hoặ tài sản mới được chế tạo.

4.4. Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng vốn hóa phù hợp. Phương pháp này được áp dụng đối với tất cả các tài sản đầu tư. Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập theo Thông tư 126.2015TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 (Ký hiệu: TĐGVN 10).

Cơ sở phương pháp vốn hóa trực tiếp là giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản và dựa trên giả thiết sau

• Thu nhập tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của tài sản hoặc vĩnh viễn.
• Rủi ro của thu nhập có thể có trong tương lai là cố định

4.5. Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ sản sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập theo Thông tư 126.2015TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 (Ký hiệu: TĐGVN 10).

Cơ sở phương pháp dòng tiền chiết khấu là giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản. Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ  tài sản biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định).

Phương pháp dòng tiền chiết khấu ứng dụng trong thực tiễn khi:

• Mức giá chỉ dẫn tìm được phương pháp này cho độ tin cậy cao đối với các tài sản cho thuê hoặc đang phát triển, các doanh nghiệp có lãi, các nghiên cứu khả thi, các tài sản mà giá trị hiện tại phụ thuộc và dòng tiền tương lai nhận được, một khi nhận định đánh giá của thẩm định viên là có cơ sở khoa học.
• Hữu ích đối với các tài sản đầu tư có dòng tiền không thường xuyên và không đều.
• Dùng để kiểm tra đối chứng hoặc thay thế phương pháp khác.

4.6. Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.

Cơ sở phương pháp thặng dư là giá trị của đất bằng thu nhập từ đất đóng góp trong tổng thể bất động sản đầu tư, quy đổi về hiện tại theo tỷ suất vốn hóa phù hợp.

Phương pháp thặng dư được ứng dụng trong thực tiễn vì tính hữu ích đối với bất động sản có tiềm năng phát triển (đất có thể sử dụng vào mục đích đầu tư); Kiểm tra đối chứng hoặc thay thế phương pháp thẩm định giá đất khác (sử dụng vào mục đích đầu tư).

4.7. Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá bất động sản, là phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Cơ sở của phương pháp chiết trừ là có thể xác định giá trị một bộ phận tài sản còn lại khi viết giá trị tổng thể và giá trị bộ phận kia. Phương pháp chiết trừ hữu ích khi thẩm định giá các thửa đất có tài sản gắn liền với đất khi có thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự tài sản cần thẩm định giá.

Đối với từng loại tài sản thẩm định viên sẽ căn cứ vào pháp lý, thông tin, số liệu thu thập được để đưa ra các phương pháp thẩm định giá phù hợp nhằm đánh giá chính xác giá trị của tài sản thẩm định giá.

Bạn đang đọc bài viết: “Khái niệm tài sản? Phân loại tài sản và phương pháp thẩm định giá tài sản” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô. 

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com