Thẩm định giá Thành Đô tuyển dụng chuyên viên thẩm định giá toàn quốc quý 2 năm 2022
(TDVC Tuyển dụng thẩm định giá toàn quốc 2022) – Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô mở rộng kinh doanh năm 2022 nên có nhu cầu tuyển dụng nhân sự toàn quốc cho Quý 2 năm 2022 trên toàn quốc, cụ thể như sau:
Tư vấn khách hàng, khảo sát thu thập thông tin thị trường, nghiên cứu thị trường lập báo cáo thẩm định giá, hoàn thiện hồ sơ theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
– Yêu cầu:
Tốt nghiệp cao đẳng trở lên chuyên ngành liên quan đến lĩnh vực: Thẩm định giá, tài chính, ngân hàng, kinh tế, xây dựng, luật.
Năng lực: Có kiến thức, nhiệt huyết, đam mê về mảng thẩm định. Khả năng giao tiếp tốt, khả năng đàm phán, thuyết phục, kỹ năng văn phòng, email, internet…
Kinh nghiệm: Có kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá là lợi thế.
3. CHẾ ĐỘ ĐÃI NGỘ
Được đào tạo kỹ năng và kiến thức kinh doanh về ngành Thẩm định giá, hỗ trợ chuyên sâu cho nhân viên chưa có kinh nghiệm.
Lương cứng: Thỏa thuận
Hoa hồng: Được hưởng hoa hồng theo quy định Công ty
Các chế độ khác theo luật định, đóng BHXH, BHYT, TCTN…
Các chế độ nghỉ mát, thưởng cuối năm.
Lương thưởng hàng tháng
Làm việc trong môi trường trẻ trung, năng động và thân thiện.
Thời gian làm việc: Từ thứ 2 – thứ 7 (Sáng 8h00- 12h00, chiều 13h30 – 17h30)
4. ĐỊA ĐIỂM NỘP HỒ SƠ & PHỎNG VẤN:
Nộp hồ sơ phỏng vấn qua Email: info@tdvc.com.vn
Nộp trực tiếp tại VP Hà Nội: Tầng 6, tòa nhà Seaprodex, số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
Nộp trực tiếp tại CN HCM: Tầng 1, số 25 Đào Duy Anh, tòa nhà WIN HOME, phường Phú Nhuận, quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh.
(TDVC Quy định mua bán nhà hình thành trong tương lai) -Theo Nghị định mới nhất, trong năm 2022 việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai bắt buộc phải đáp ứng một số điều kiện.
Điều kiện chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai
Căn cứ theo Điều 7, Nghị định 02/2022, kể từ ngày 1/3/2022, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng các điều kiện sau:
Có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định tại Điều 6, Nghị định 02/2022; nếu các bên đã ký hợp đồng trước ngày 1/3/2022 thì phải có hợp đồng đã ký kết.
Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện.
Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, ngoại trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.
Theo Nghị định 02/2022, từ ngày 1/3/2022, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai, phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện. (Ảnh: Internet)
Tuy nhiên, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng. Đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhiều căn nhà trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn thì bên chuyển nhượng phải thỏa thuận với chủ đầu tư để sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn được quy định rõ tại Điều 8, Nghị định 02/2022, theo các bước sau:
Đầu tiên là lập văn bản chuyển nhượng theo mẫu số 09 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2022. Trong đó, văn bản chuyển nhượng hợp đồng gồm 06 bản, trong đó: 02 bản do chủ đầu tư dự án lưu; 01 bản nộp cho cơ quan thuế; 01 bản nộp cho cơ quan nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận; 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu; 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu; 01 bản lưu tại tổ chức hành nghề công chứng đối với trường hợp phải công chứng.
Nếu bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanhbất động sản thì không bắt buộc phải công chứng việc chuyển nhượng, ngoại trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Tiếp đến là nộp hồ sơ đề nghị công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Hồ sơ đề nghị công chứng gồm: Các bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng; bản chính hợp đồng đã ký lần đầu với chủ đầu tư dự án. Nếu chuyển nhượng một hoặc một số nhà, công trình xây dựng trong tổng số nhà, công trình xây dựng đã thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng thể hiện nhà, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư.
Giấy tờ chứng minh số tiền bên chuyển nhượng hợp đồng đã nộp cho chủ đầu tư dự án; Bản chính hoặc bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà, công trình xây dựng (nếu có); Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng.
Thứ ba là thực hiện nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí theo quy định.
Thứ tư là nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.
Bước năm là chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.
Theo Nghị định 02/2022, trong thời hạn 5 ngày làm việc, tính từ ngày nhận được các giấy tờ nêu trên, chủ đầu tư dự án BĐS sẽ xem xét, xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng. CĐT không được thu bất kỳ khoản kinh phí nào.
Sau khi xác nhận vào các văn bản chuyển nhượng hợp đồng, chủ đầu tư giữ lại 2 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng và trả lại cho bên nộp giấy tờ 4 văn bản chuyển nhượng hợp đồng kèm theo các giấy tờ đã nhận.
Kể từ ngày văn bản chuyển nhượng hợp đồng được chủ đầu tư xác nhận, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên thuê mua với chủ đầu tư theo hợp đồng đã ký và văn bản chuyển nhượng hợp đồng.
Nếu chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi được thực hiện theo thủ tục quy định tại Điều này, bên chuyển nhượng phải nộp đủ hồ sơ của các lần chuyển nhượng trước đó khi làm thủ tục chuyển nhượng.
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên nhận chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng.
Theo Tien Phong
Bạn đang đọc bài viết: “Từ tháng 3/2022, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải theo quy định mới”tại chuyên mục tin kinh nghiệm và kiến thức của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.
Đất thổ cư là gì? Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư chi phí như thế nào? – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Đất thổ cư là gì?) – Đất đai cung cấp nền tảng cho các hoạt động xã hội và hoạt động kinh tế của con người. Nó được xem như một loại hàng hóa hữu hình và là nguồn gốc của giá trị tài sản. Đối với lĩnh vực kinh tế, đất đai là một yếu tố trong bố yếu tố của quá trình sản xuất, cùng với lao động, vốn và khả năng tổ chức của doanh nghiệp. Đất đai là một yếu tố tự nhiên quan trọng góp vào giá trị tài sản quốc gia. Hiện nay đất nông nghiệp được nhiều tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư để phát triển kinh tế – xã hội. Đất thổ cư là gì? Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư chi phí như thế nào? Thẩm định giá Thành Đô hướng dẫn tham khảo như sau:
1. Đất thổ cư là gì?
Đất thổ cư là gì? Đất thổ cư là đất ở – đất dùng để xây dựng nhà cửa.
Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại thành 03 nhóm: Đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.
Đất thổ cư là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở, gồm đất ở tại nông thôn (ký hiệu là ONT), đất ở tại đô thị (ký hiệu là OĐT). Hay nói cách khác, đất thổ cư không phải là loại đất theo quy định của pháp luật đất đai mà đây là cách thường gọi của người dân.
Căn cứ khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2013, đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng là loại đất được sử dụng đất ổn định lâu dài (không xác định thời hạn sử dụng chứ không phải là sử dụng vĩnh viễn).
Theo quy định của pháp luật tại điểm a khoản 2 điều 10 Luật đất đai 2013: Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
Vì vậy, đất thổ cư sẽ bao gồm các loại đất là đất thổ cư tại nông thôn (ký hiệu viết tắt trên sổ đỏ ONT), đất thổ cư tại đô thị (ký hiệu viết tắt trên sổ đỏ là ODT).
Theo quy định của pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành thì đất nông nghiệp được giao cho người dân phục vụ cho nhu cầu sản xuất nông nghiệp, bao gồm các loại đất có đặc thù giống nhau là tư liệu sản xuất chính cho các mục đích như trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng..vv.. Đất nông nghiệp là tư liệu sản xuất chủ yếu vừa là tài liệu lao động vừa là đối tượng lao động, và đặc biệt không thể thay thế được của ngành nông- lâm nghiệp, là tiền đề của mọi quá trình sản xuất.Đất nông nghiệp tham gia vào các ngành sản xuất lương thực, thực phẩm như ngành thủy sản, ngành trồng trọt, chăn nuôi.
Đất nông nghiệp được hiểu một cách đơn giản là loại đất có mục đích sử dụng cho sản xuất nông nghiệp. Đây là cách gọi loại đất theo mục đích sử dụng đất.
Theo quy định của Luật đất đai 2013 thì căn cứ vào mục đích sử dụng đất thì đất nông nghiệp được chia thành nhiều loại đất khác nhau bao gồm: Đất nông nghiệp trồng cây hàng năm; Đất nông nghiệp dùng cho chăn nuôi; Đất trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất rừng phòng hộ; Đất rừng đặc dụng; Đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối; Đất nông nghiệp khác
Chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư
Tiền sử dụng đất là khoản tiền nhiều nhất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất ở).
Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở (đất ở và đất nông nghiệp xen lẫn với nhau trong cùng thửa đất)
Điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:
“Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Như vậy, 02 trường hợp sau sẽ nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích:
Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở.
Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
Tóm lại, nếu thuộc trường hợp trên thì tiền sử dụng đất tính theo công thức sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở (xem trong phần nguồn gốc sử dụng đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận sẽ biết khi nào là đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất).
Điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định như sau:
“Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
Theo đó, tiền sử dụng đất trong trường hợp này được tính theo công thức sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
Để tính được số tiền sử dụng đất phải nộp cần theo 03 bước sau:
Bước 1: Xác định tiền sử dụng đất theo giá đất ở
– Để xác định cần biết vị trí thửa đất: Tên đường, vị trí thửa đất gồm vị trí 1, 2, 3, 4 hay vị trí còn lại (vị trí 1, 2, 3,… xác định theo chiều sâu của thửa đất so với mặt tiền – càng lùi sâu giá càng thấp).
– Xác định giá đất trong bảng giá đất (xem tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành).
Bước 2: Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp (xác định như bước 1).
Bước 3: Lấy tiền sử dụng đất theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp
Ví dụ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại tổ dân phố A, phường A, thành phố A, tỉnh A do UBND tỉnh A cấp ngày…tháng…năm…Diện tích 200m2 (trong đó Đất ở 150m2, Đất TCLN là 50m2)…Cách tính chuyển đổi như sau:
Xác định đơn giá đất Đất ở và đơn giá Đất trồng cây lâu năm tại vị trí thửa đất đó tọa lạc:
Đất ở thửa đất tại vị trí này là 3.000.000 đồng/m2 .
Đơn giá đất Trồng cây lâu năm, Đơn giá nhà nước: 100.000 đồng/m2
Như vậy mức chênh lệch bạn phải đóng khi chuyển đổi mục đích là:
Tiền sử dụng đất phải nộp = 3.000.000 đồng – 100.000 đồng = 2.900.000 đồng/m2
Lưu ý: Riêng đối với đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng hợp pháp thì căn cứ vào nguồn gốc đất đó để thu tiền sử dụng đất, cụ thể:
– Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
– Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận
– Đối tượng áp dụng: Nộp lệ phí trước bạ khi được cấp Giấy chứng nhận mới.
– Mức nộp: Từ 100.000 đồng trở xuống/lần cấp.
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận của các tỉnh được ban hành riêng
Lệ phí trước bạ
– Đối tượng phải nộp: Đa số các trường hợp không phải nộp, chỉ áp dụng đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận mà được miễn lệ phí trước bạ, sau đó được chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí.
– Cách tính lệ phí trước bạ:
Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%
Phí thẩm định hồ sơ
Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định nên:
– Không phải tỉnh thành nào cũng thu loại phí này.
– Nếu có thu thì mức thu giữa các tỉnh thành là không giống nhau.
Bạn đang đọc bài viết: “Đất thổ cư là gì? Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư chi phí như thế nào?” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.
Thẩm định giá công trình xây dựng – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Định giá công trình xây dựng) – Sự phát triển của kinh tế xã hội luôn gắn liền với những bước chuyển mình trong lĩnh vực xây dựng. Công trình xây dựng phát triển chính là nền tảng cơ sở đóng vai trò hết sức quan trọng đối với kinh tế quốc dân và hội nhập kinh tế quốc tế. Vì vậy thẩm định giá công trình xây dựng chính xác được đánh giá là vô cùng quan trọng phục vụ nhiều mục đích liên quan như: vay vốn ngân hàng, mua bán, đầu tư…đối với các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân…
Thẩm định giá công trình xây dựng là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại công trình xây dựng theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế. Công trình xây dựng bao gồm công trình dân dụng, công trình công nghiệp, giao thông, nông nghiệp và phát triển nông thôn, công trình hạ tầng kỹ thuật và công trình khác (Theo Điều 3 Luật Xây dựng 2014).
Công trình xây dựng theo tuyến là công trình được xây dựng theo hướng tuyến trong một hoặc nhiều khu vực địa giới hành chính, như: đường bộ; đường sắt; đường dây tải điện; đường cáp viễn thông; đường ống dẫn dầu, dẫn khí, cấp thoát nước; đập đầu mối công trình thủy lợi, thủy điện; kênh dẫn nước tưới, tiêu; đê, kè và các công trình tương tự khác.
2. Phân loại công trình xây dựng
Công trình xây dựng được phân chia thành các loại khác nhau phụ thuộc vào công năng sử dụng và việc phân cấp.
Theo tính chất kết cấu, công trình được phân thành các loại gồm: nhà kết cấu dạng nhà; cầu, đường, hầm, cảng; trụ, tháp, bể chứa, silô, tường chắn, đê, đập, kè; kết cấu dạng đường ống; các kết cấu khác;
Theo quy định tại Nghị định 46/2015NĐ-CP về quản lý chất lượng và công trình xây dựng sẽ được phân cấp và phân loại trên cơ sở công năng sử dụng của công trình và sẽ được phân loại theo những loại sau:
2.1. Công trình dân dụng
Đầu tiên là công trình dân dụng, trong đó sẽ bao gồm nhiều công trình được gom thành nhóm công trình dân dụng như công trình nhà ở bao gồm cả nhà ở riêng lẻ và nhà ở chung cư và gồm cả các công trình công cộng như xây dựng trường, trạm, nhà công cộng, công trình thương nghiệp, công trình khách sạn, nhà nghỉ hay nhà nhằm mục đích phục vụ giao thông, thông tin liên lạc, ngoài ra những công trình như nhà ga, bến xe cũng thuộc công trình dân dụng, các công trình trạm thu phát sóng, truyền hình, truyền thanh hay công trình thể thao.
2.2. Công trình công nghiệp
Công trình xây dựng còn có loại công trình công nghiệp nó bao gồm những hạng mục công trình khai thác dầu khí, khai thác than hay công trình khai thác quặng, công trình công nghiệp điện tử, công trình dành cho công nghiệp nhẹ, công nghiệp xây dựng, sản xuất, công trình phục vụ công nghệ điện tử – tin hoc, năng lượng, công trình phục vụ thực phẩm, công trình chứa vật liệu nổ, công trình sản xuất, công trình sử dụng mục đích luyện kim.
2.3. Công trình giao thông
Ngoài ra trong công trình xây dựng còn có loại công trình giao thông gồm những hạng mục như công trình sân bay, bến bãi, công trình cầu, công trình đường sắt, đường bộ, đường thủy.
2.4. Công trình nông nghiệp và phát triển nông thôn
Loại công trình nông nghiệp và phát triển nông thôn gồm công trình thủy lợi như công trình hồ nước, công trình đập, trạm bơm nước, công trình đường ống dẫn nước, mương, công trình kênh rạch, công trình chăn nuôi, trồng trọt, thủy sản và các công trình nông nghiệp khác.
2.5. Công trình hạ tầng, kỹ thuật
Bên cạnh đó còn có loại công trình hạ tầng, kỹ thuật nó bao gồm những công trình như sau công trình dùng để xử lý nước thải, dùng cấp nước, thoát nước, xây dựng công trình bãi chữa, bãi dùng để chôn, lấp xử lý rác thải công trình có công năng chiếu sáng đô thị.
2.6. Công trình xây dựng quốc phòng
Loại công trình xây dựng quốc phòng, an ninh đó là những công trình được thực hiện trên cơ sở nguồn vốn của Bộ công an hay là Bộ quốc phòng, công trình nhằm mục đích phục vụ an ninh, quốc phòng.
Đối với những công trình mà chưa xác đinh hay chưa có trong các quy định thì Bộ xây dựng sẽ cùng với Bộ quản lý về công trình xây dựng tiến hành dựa trên công năng sử dụng và những tiêu chí của loại công trình đưa ra để xác định công trình đó thuộc loại công trình gì trong các nhóm công trình theo quy định.
3. Hồ sơ yêu cầu thẩm định giá
Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
Giấy phép xây dựng
Các hợp đồng thi công
Bản vẽ, hồ sơ thiết kế
Bản vẽ hoàn công
Hồ sơ dự toán công trình
Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình
4. Quy trình thẩm định giá công trình xây dựng
Quy trình thẩm định giá được tuân thủ theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 “Quy trình thẩm định giá’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.
Bước 1. Xác định tổng quát về công trình xây dựng cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.
Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
Bước 4. Phân tích thông tin.
Bước 5. Xác định giá trị công trình xây dựng cần thẩm định giá.
Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.
5. Phương pháp thẩm định giá công trình xây dựng
Đối với từng loại công trình, hồ sơ pháp lý thu thập được thẩm định viên sẽ đưa ra các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp. Hiện nay để thẩm định giá công trình xây dựng thẩm định viên thường áp dụng các phương pháp bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp chi phí tái tạo, phương pháp chi phí thay thế, phương vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu. Ngoài ra để thẩm định giá từng loại công trình xây dựng thẩm định viên tham khảo suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình để ước tính giá trị công trình xây dựng.
5.1. Phương pháp so sánh
Thẩm định giá công trình xây dựng bằng phương pháp so sánh là thẩm định giá công trình xây dựng dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các công trình tương tự với công trình xây dựng cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của công trình xây dựng. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.
5.2. Phương pháp chi phí tái tạo
Phương pháp chi phí tái tạo là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của công trình xây dựng thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra công trình giống hệt với công trình xây dựng thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. Phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách tiếp cận từ chi phí.
5.3. Phương pháp chi phí thay thế
Phương pháp chi phí thay thế là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của công trình xây dựng thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một công trình xây dựng tương tự công trình xây dựng thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá. Phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí.
5.4. Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của công trình xây dựng thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp. Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.
5.5. Phương pháp chi phí dòng tiền chiết khấu
Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của công trình xây dựng thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.
5.6. Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá công trình xây dựng trên cơ sở ước tính giá trị công trình xây dựng sau khi đã phát triển (cải tạo, sửa chữa hoặc xây lại mới) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. Phương pháp thặng dư chủ yếu được áp dụng trong định giá công trình xây dựng có tiềm năng phát triển, cải tạo.
6. Công ty thẩm định giá công trình xây dựng uy tín
Thẩm định giá Thành Đô hiện là công ty thẩm định giá công trình xây dựng hàng đầu và uy tín tại Việt Nam. Thành Đô là đối tác đáng tin cậy và lựa chọn hàng đầu trong việc cung cấp dịch vụ thẩm định giá công trình xây dựng tại các ngân hàng, tổ chức, doanh nghiệp… Thời gian qua, Thẩm định giá Thành Đô được thị trường biết đến là công ty thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam với các dịch vụ thẩm định giá bất động sản nói chung và thẩm định giá động sản; Thẩm định giá doanh nghiệp; Thẩm định giá dự án đầu tư; Thẩm định giá tài nguyên mỏ khoáng sản; Thẩm định giá tài sản vô hình
Trải qua một quá trình phát triển, (TDVC) đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và được các tổ chức, doanh nghiệp, cơ quản lý Nhà nước đánh giá cao. Năm 2021 Thành Đô được vinh danh là Top 10 thương hiệu thẩm định giá nổi tiếng Châu Á – Thái Bình Dương; Năm 2020 Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu tin cậy 2020”; Năm 2019, (TDVC) vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019”; . Bên cạnh đó TDVC áp dụng tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá (bất động sản, giá trị doanh nghiệp, máy móc thiết bị, dự án đầu tư, công trình xây dựng) góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.
Bên cạnh đó cùng hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Cần Thơ, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Nam Định, Thái Nguyên, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Khánh Hòa, An Giang, Lâm Đồng và các tỉnh thành khác trên cả nước, chúng tôi chắc chắn sẽ đáp ứng đầy đủ và kịp thời yêu cầu thẩm định giá của quý khách hàng trên toàn quốc. Thành Đô với chứng nhận tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá sẽ góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh, đầu tư và mua bán minh bạch trên thị trường trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế mạnh mẽ ngày nay.
Bạn đang đọc bài viết: “Công trình xây dựng là gì? Thẩm định giá công trình xây dựng” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.
Công ty thẩm định giá dự án bất động sản uy tín – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Công ty thẩm định giá dự án) – Hiện nay trong thời kì hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu và rộng, nhu cầu thẩm định giá trở nên tất yếu, nhất là nhu cầu thẩm định giá các dự án bất động sản. Giao dịch dự án bất động sản là giao dịch có giá trị lớn vì vậy công việc thẩm định giá dự án bất động sản có vai trò vô cùng quan trọng trong sự thành công của các thương vụ cho nhiều mục đích liên quan như: Mua bán – sáp nhập (M&A), vay vốn ngân hàng, đầu tư kinh doanh, liên kết góp vốn…
Thẩm định giá dự án bất động sản là việc các doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các dự án bất động sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Bất động sản là các tài sản không di dời được. Bất động sản có đặc điểm là gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định, không di dời được. Theo khoản 1 Điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015 khái niệm bất động sản được hiểu như sau:
Bất động sản bao gồm:
Đất đai;
Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
Tài sản khác theo quy định pháp luật.
Ngoài ra, theo pháp luật hiện hành, chủ sở hữu bất động sản có quyền sử dụng phần tài sản đất đai này và có khả năng chuyển nhượng chủ sở hữu, cho thuê hay để lại di chúc cho người thừa kế của mình.
Dự án bất động sản là tất cả đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất. Các thứ được xem như dính liền vĩnh viễn với đất như là nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên, dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó. Theo đó, BĐS không chỉ là đất đai, của cải mà BĐS còn bao gồm tất cả những gì do hoạt động lao động của con người tạo ra. Cụ thể như các công trình xây dựng, những vật trên mặt đất gắn liền trên cùng lãnh thổ đó.
2. Hồ sơ thẩm định giá dự án bất động sản
Thẩm định giá dự án bất động sản, ngoài các yếu tố chính như quy mô, vị trí của dự án, thì pháp lý dự án cũng là yếu tố ràng buộc nhất định tới quy trình thẩm định định giá.
2.1. Pháp lý để tiến hành thẩm định giá
Giấy đề nghị được thẩm định: phải nêu được các khái quát, các yếu tố cơ bản của bất động sản; mục đích cần thẩm định
Các Quyết định của UBND cấp Tỉnh về việc: Chấp thuận chuyển đổi mục đích sử dụng đất; Thu hồi đất; Giao đất cho chủ đầu tư để thực hiện dự án đầu tư.
Các văn bản khác thể hiện quyền sở hữu đối với bất động sản và các văn bản của cấp có thẩm quyền đồng ý, cho phép tiến hành thẩm định giá (nếu có).
2.2. Hồ sơ tài sản về mặt kỹ thuật
Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 của Cơ quan có thẩm quyền.
Quyết định của UBND cấp Tỉnh về việc phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án
Tờ trình chấp thuận đầu tư dự án của Sở xây dựng
Sơ đồ vị trí thửa đất,
Báo cáo dự án đầu tư của đơn vị tư vấn thiết kế.
Các loại văn bản của các Sở, ban ngành về việc thỏa thuận, góp ý về dự án đầu tư (nếu có).
Các loại văn bản thỏa thuận về Điện, nước, phòng cháy chữa cháy, cấp thoát nước…. của dự án.
Các văn bản chứng minh năng lực tài chính của Chủ đầu tư.
Thống báo kết quả thẩm định thiết kế cơ sở của Sở xây dựng,
Quyết định của UBND cấp tỉnh về việc Duyệt dự án đầu tư xây dựng dự án của chủ đầu tư,
Giấy phép xây dựng , bản vẽ thiết kế xây dựng, dự toán tổng mức đầu tư
Các hồ sơ khác khác thể hiện tính pháp lý, kỹ thuật liên quan đến dự án (nếu có)
2.3. Hồ sơ, đặc điểm tài sản về mặt pháp lý
Giấy phép đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
Các hợp đồng mua, bán và cho thuê bất động sản
Đối với các dự án bất động sản, quy hoạch 1/500 thể hiện thông tin thiết kế và sắp xếp mà chủ đầu tư sẽ làm cho dự án. Thủ tục này được chủ đầu tư dự án làm và nộp cho các cơ quan nhà nước phê duyệt. Một dự án có pháp lý đầy đủ là một dự án đã được phê duyệt quy hoạch 1/500. Một số mục quan trọng trong quy hoạch chi tiết 1/500 là: Tổng diện tích dự án; Mật độ xây dựng tại dự án; Vị trí bất động sản và tiện ích tại dự án; Ranh giới hành chính, địa giới hành chính; Hình thể của dự án bất động sản; Đường đi vào dự án hoặc đi qua dự án.
3. Phương pháp thẩm định giá dự án bất động sản
Thẩm định giá dự án bất động sản bao gồm nhiều cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá lựa chọn bao gồm: Cách tiếp cận từ thị trường tương ứng phương pháp so sánh; Cách tiếp cận từ thu nhập tương ứng phương pháp dòng tiền chiết khấu, phương pháp vốn hóa trực tiếp; và phương pháp thặng dư từ cách tiếp cận thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập.
3.1. Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các dự án bất động sản tương tự với dự án cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm ddnhj giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của dự án bất động sản. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.
Phương pháp so sánh thường được áp dụng để xác định giá trị dự án bất động sản trong trường hợp có thông tin giao dịch trên thị trường của các dự án tương tự với dự án thẩm định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa trên yêu cầu tuân thủ nguyên tắc thay thế: giá trị tài sản mục tiêu được coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được. Theo đó, thẩm định viên phải dựa vào mức giá của những tài sản tương tự đó được xác định trong thời gian gần nhất để ước tính giá cho tài sản mục tiêu.
3.2. Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư thường được áp dụng với bất động sản có tiềm năng phát triển, cụ thể là đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.
3.3. Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng. Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ bất động sản là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của bất động sản hoặc vĩnh viễn.
3.4. Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng.
Đối với từng loại dự án bất động sản, tùy vào từng mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị bất động sản, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế – kỹ thuật, mức độ sẵn có của thông tin thu thập được, Thẩm định viên lựa chọn phương pháp thẩm định giá hoặc kết hợp nhiều phương pháp thẩm định giá theo quy định về các phương pháp tại Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và phù hợp với quy định của các pháp luật có liên quan (nếu có)./.
4. Công ty thẩm định giá dự án bất động sản
Thẩm định giá Thành Đô hiện là công ty thẩm định giá dự án bất động sản hàng đầu và uy tín tại Việt Nam. Thẩm định giá Thành Đô hiện là đối tác uy tín và lựa chọn hàng đầu trong việc cung cấp dịch vụ thẩm định giá bất động tại các ngân hàng, tổ chức, doanh nghiệp… Thời gian qua, Thẩm định giá Thành Đô được thị trường biết đến là công ty thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam với các dịch vụ thẩm định giá bất động sản nói chung và thẩm định giá động sản; Thẩm định giá doanh nghiệp; Thẩm định giá dự án đầu tư; Thẩm định giá tài nguyên mỏ khoáng sản; Thẩm định giá tài sản vô hình
Trải qua một quá trình phát triển, (TDVC) đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và được các tổ chức, doanh nghiệp, cơ quản lý Nhà nước đánh giá cao. Năm 2021 Thành Đô được vinh danh là Top 10 thương hiệu thẩm định giá nổi tiếng Châu Á – Thái Bình Dương; Năm 2019, (TDVC) vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019”; Năm 2020 Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu tin cậy 2020”. Bên cạnh đó TDVC áp dụng tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá (bất động sản, giá trị doanh nghiệp, máy móc thiết bị, dự án đầu tư, công trình xây dựng) góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.
Bên cạnh đó cùng hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Cần Thơ, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Nam Định, Thái Nguyên, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Khánh Hòa, An Giang, Lâm Đồng và các tỉnh thành khác trên cả nước, chúng tôi chắc chắn sẽ đáp ứng đầy đủ và kịp thời yêu cầu thẩm định giá của quý khách hàng trên toàn quốc. Thành Đô với chứng nhận tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá sẽ góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh, đầu tư và mua bán minh bạch trên thị trường trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế mạnh mẽ ngày nay.
Quy trình thẩm định giá tại Việt Nam và một số nước trên thế giới – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Quy trình thẩm định giá) – Quy trình thẩm định giá tài sản là trình tự mang tính hệ thống bao gồm nhiều hoạt động mà thẩm định viên về giá tuân thủ theo các bước đi đó để ước tính, đưa ra kết luận cuối cùng về giá trị của tài sản một cách hợp lý và đáng tin cậy.
1. Vai trò quy trình thẩm định giá
Quy trình thẩm định giá được thiết kế để thẩm định viên về giá thực hiện nhiệm vụ của mình một cách có hệ thống là xác định giá trị của tài sản.
Quy trình cung cấp một khuôn mẫu để nghiên cứu thị trường, phân tích số liệu, áp dụng các kỹ thuật cần thiết nhằm xác định giá trị của tài sản cần thẩm định.
Quy trình là công cụ để thẩm định viên là khách hàng kiểm tra kết quả thẩm định. Quy trình này luôn tuân thủ theo những yêu cầu trong tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và tiểu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
2. Quy trình thẩm định giá tại Việt Nam và một số nước trên thế giới
2.1. Quy trình thẩm định giá tại Việt Nam
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 (Ký hiệu: TĐGVN 05) ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính. Quy trình thẩm định giá bao gồm các bước sau:
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Bước 2: Lên kế hoạch thẩm định giá.
Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin (thẩm định giá hiện trạng).
Bước 4: Phân tích thông tin
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế – kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giátại thời điểm thẩm định giá.
Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá
Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá
Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá
Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá
Nội dung kế hoạch bao gồm:
Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc.
Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá.
Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thu thập về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh.
Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng: Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm định giá.
Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
Xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực:
Bước 3: Khảo sát thực tế và thu thập thông tin
Khảo sát thực tế
Thẩm định viên phải trực tiếp tham gia vào quá trình khảo sát, ký biên bản khảo sát hiện trạng tài sản và thu thập số liệu về thông số của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh
Đối với từng loại tài sản cụ thể thẩm định viên cần xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá và tiến hành thu thập các thông tin phù hợp với các yếu tố đó, phù hợp với cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá lựa chọn.
Thu thập thông tin
Các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho quá trình thẩm định giá bao gồm: thông tin do khách hàng cung cấp; thông tin từ kết quả khảo sát thực tế; thông tin từ các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường
Thẩm định viên có trách nhiệm kiểm chứng thông tin để bảo đảm độ tin cậy, chính xác trước khi đưa vào phân tích thông tin, áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá.
Bước 4: Phân tích thông tin
Đây là bước quan trọng để đưa ra giá trị thẩm định giá cuối cùng của tài sản thẩm định giá. Phân tích tông tin là quá trình phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được liên quan đến tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố đến kết quả thẩm định giá cuối cùng.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản thẩm định giá
Căn cứ các cách tiếp cận thẩm định giá quy định tại các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành, thẩm định viên phân tích và lựa chọn các phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị của tài sản, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin để áp dụng các phương pháp thẩm định giá và phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan.
Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan
Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá số 06 về “Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá.”
Sau khi hoàn tất quá trình thẩm định giá, thẩm định viên phải lưu lại hồ sơ liên quan đến công việc thẩm định giá trị tài sản do thẩm định viện lập, thu thập, phân loại, sử dụng và lưu trữ trong quá trình thực hiện thẩm định giá. Tài liệu trong hồ sơ thẩm định giá được thể hiện trên giấy, phim ảnh hay những vật mang tin khác theo quy định của pháp luật hiện hành.
Thẩm định viên cần thực hiện đúng trình thẩm định giá để đảm bảo kết quả thẩm định giá tốt nhất và tính chuyên nghiệp trong công tác; đặc biệt là việc hoàn tất kết quả thẩm định giá thông qua: chứng thư, báo cáo thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá.
2.2. Quy trình thẩm định giá tại Thái Lan
Quy trình thẩm định giá tại Thái Lan có 7 bước thực hiện như sau:
Bước 1: Khi khách hàng cần thẩm định giá tài sản, đầu tiên ban marketing tiến hành thực hiện hợp đồng và cử nhân viên thẩm định giá đi kiểm tra hiện trường để cso cái nhìn tổng quan về tài sản thẩm định. Sau đó ban marketing quy định phí thẩm định giá và báo giá cho khách hàng.
Bước 2: Ban thẩm đinh giá tiền hành thu thập các tài liệu được xác nhận ở cục địa chính về quyền sở hữu, lô đất là có thực. Tìm những hạn chế của tài sản về pháp lý trong quyền sử dụng, quyền sở hữu, quyền lối đi, thu hồi… Tiến hành khảo sát thị trường, giá mua, giá bán các tài sản tương tự tài sản thẩm định, từ đó phân tích và định ra giá cả hiện tại. Sau đó làm việc với phòng công nghệ thông tin để so sánh số liệu đã định ra và tiến hành chụp ảnh tài sản thẩm định.
Bước 3: Ban cho điểm chất lượng theo quyền số, nhập thong tin khảo sát về đặc điểm kỹ thuật của tài sản vào chương trình phần mềm tính quyền số và chọn phương pháp thẩm định giá theo yêu cầu của khách hàng.
Bước 4: Hội đồng giá cả (507 giám đốc các ban) xem xét và thông qua.
Bước 5: Ban kiểm tra chất lượng xem xét lại và thông qua.
Bước 6: Ban hành chính chuẩn bị báo cáo chính thức về thẩm định giá, thu nốt khoản phí thẩm định giá còn lại.
Bước 7: Xem xét lại lần cuối, ký và đóng dấu. Sau đó đưa lại cho phngf hành chính chuyển cho khách hàng.
2.3. Quy trình thẩm định giá tại Hoa Kỳ
Quy trình thẩm định giá tại Hoa Kỳ bao gồm 8 bước:
Bước 1: Xác định vấn đề
Xác định khách hàng và những người sử dụng kết quả thẩm định giá
Sử dụng kết quả thẩm định giá
Mục đích thẩm định giá (bao gồm xác định giá trị)
Ngày thẩm định giá
Xác định đặc điểm của bất động sản (bao gồm vị trí và các quyền về bất động sản được thẩm định giá)
Bước 2: Xác định mục tiêu công việc
Bước 3: Thu thập số liệu và mô tả tài sản
Các số liệu về thị trường: Các đặc điểm chung về khu vực (vùng), thành phố và khu liền kề.
Các số liệu về bất động sản cần thẩm định giá: Các đặc điểm cụ thể về đất đai và đầu tư xây dựng trên đất, các động sản, các tài sản của doanh nghiệp…
Các số liệu về bất động sản so sánh: Các cuộc mua bán, lập danh mục, tình trạng để trống, chi phí và mức giảm giá, thu thập và các khoản chi phí, tỷ lệ vốn hóa…
Bước 4: Phân tích số liệu
Phân tích thị trường: Nghiên cứu cung cầu; nghiên cứu khả năng thị trường
Phân tích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất (tối ưu): Khu đất như là đất trống; Đầu tư lý tưởng; Bất động sản như đã được đầu tư xây dựng…
Bước 5: Đưa ra ý kiến sơ bộ về giá trị đất
Bước 6: Áp dụng các cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá
Các tiếp cận thị trường
Cách tiếp cận chi phí
Cách tiếp cận thu nhập
Bước 7: Thống nhất các kết quả về các mức giá chỉ dẫn khác nhau để đi đến mức giá cuối cùng nêu trong báo cáo thẩm định giá.
Bước 8: Lập báo cáo thẩm định giá
Bạn đang đọc bài viết: “Quy trình thẩm định giá tại Việt Nam và một số nước trên thế giới” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.
Thẩm định giá dự án bất động sản – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Thẩm định dự án bất động sản) – Dự án bất động sản luôn được quan tâm đặc biệt và là xu hướng đầu tư ưu tiên nhờ khả năng sinh lời cao và bền vững. Thị trường bất động sản ngày càng phát triển thì vai trò thẩm định giá dự án bất động sản ngày càng quan trọng trong việc xác định giá trị chính xác các dự án bất động sản. Từ đó góp phần làm minh bạch thị trường giúp cho các nhà đầu tư thuận lợi trong việc đầu tư, kinh doanh, mua bán trên thị trường.
Thẩm định giá dự án bất động sản là giá xác định giá trị bằng tiền của các loại dự án bất động sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Bất động sản là các tài sản không di dời được. Bất động sản có đặc điểm là gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định, không di dời được. Theo khoản 1 Điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015 khái niệm bất động sản được hiểu như sau:
Bất động sản bao gồm:
Đất đai;
Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
Tài sản khác theo quy định pháp luật.
Ngoài ra, theo pháp luật hiện hành, chủ sở hữu bất động sản có quyền sử dụng phần tài sản đất đai này và có khả năng chuyển nhượng chủ sở hữu, cho thuê hay để lại di chúc cho người thừa kế của mình.
Dự án bất động sản là các tài sản liên quan đến đất đai, không thể tách rời hay di chuyển khỏi mảnh đất đó. Các loại công trình xây dựng kiến trúc nằm bên trên gồm nhà ở, chung cư,… và các loại kiến trúc nằm bên dưới như mỏ khoáng chất, dầu khí,…
2. Phân loại dự án bất động sản
Tùy vào hệ thống pháp luật cũng như các đặc trưng riêng biệt của mỗi quốc gia các loại hình bất động sản sẽ có những cách phân chia khác nhau. Tại Việt Nam, các dự án bất động sản có thể phân thành ba loại chính như sau: bất động sản không đầu tư xây dựng, bất động sản có đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt.
2.1. Bất động sản không đầu tư xây dựng
Các dự án bất động sản thuộc loại này thường là đất nông nghiệp (để dưới dạng tư liệu sản xuất). Những loại đất nông nghiệp cụ thể là đất rừng, đất làm muối, đất nuôi trồng thuỷ hải sản, đất hiếm và chưa sử dụng,…
2.2. Bất động sản đầu tư xây dựng
Các dự án bất động sản được đầu tư xây dựng gồm có bất động sản nhà ở, bất động sản nhà xưởng, các công trình thương mại, dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật), bất động sản gắn với trụ sở cơ quan,…
Nhóm bất động sản trên, đặc biệt là loại hình bất động sản nhà đất chiếm phần lớn các giao dịch trên thị trường địa ốc tại Việt Nam nói riêng và thế giới nói chung. Chúng sở hữu tính chất phức tạp và chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố, cả khách quan lẫn chủ quan.
Ngoài ra, các dự án bất động sản được đầu tư xây dựng thường có những tác động mạnh đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như sự phát triển của các đô thị bền vững.
2.3. Bất động sản đặc biệt
Loại hình bất động sản này bao gồm những công trình di tích lịch sử, bảo tồn quốc gia hay di sản văn hoá vật thể cũng như đình chùa, nghĩa trang, miếu thờ,… Khả năng tham gia thị trường của các dự án bất động sản đặc biệt thường rất thấp bởi cơ hội kinh doanh sinh lời không cao.
3. Phương pháp thẩm định giá dự án bất động sản
3.1. Phương pháp thặng dư
Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập.
Phương pháp thặng dư thường được áp dụng với bất động sản có tiềm năng phát triển, cụ thể là đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.
Công thức xác định
V = DT – CP
V: Giá trị tài sản thẩm định giá;
DT: Tổng doanh thu phát triển;
CP: Tổng chi phí phát triển.
Các bước tiến hành thẩm định giá
Bước 1:Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất.
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất được xác định trên cơ sở pháp lý dự án và quy hoạch được phê duyệt, đồng thời đem lại hiệu quả tài chính tốt nhất. Như vậy, trong trường hợp này, việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của dự án là xây dựng hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và bán căn hộ chung cư, penhouse, sàn thương mại – dịch vụ và chỗ kỹ thuật ( cho thuê, kinh doanh), chỗ đỗ xe.
Bước 2: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai và tỷ suất chiết khấu
Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền
Việc xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai được thực hiện theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thu nhập đối với Phương pháp dòng tiền chiết khấu.
Xác định tỷ suất chiết khấu
Tỷ suất chiết khấu cần phản ánh được giá trị biến đổi theo thời gian của tiền tệ và các rủi ro liên quan đến dòng thu nhập dự kiến có được trong tương lai từ việc sử dụng tài sản thẩm định giá.
Tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án căn cứ trên cơ sở lãi suất cho vay kinh doanh bất động sản trung hạn bình quân của 04 ngân hàng thương mại nhà nước (bao gồm: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại thương Việt Nam, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam) có trụ sở hoặc chi nhánh trên địa bàn cấp tỉnh tại thời điểm thẩm định giá.
Bước 3: Ước tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản.
Bước 4: Ước tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển của bất động sản.
Bước 5: Xác định giá trị quyền phát triển dự án trên cơ sở lấy kết quả tính toán của Bước 3 trừ (-) kết quả của Bước 4.
3.2. Phương pháp dòng tiền chiết khấu
Phương pháp dòng tiền chiếu khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập (Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 “Cách tiếp cận từ chi phí’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính).
“Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của bất động sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại”.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng.
Trường hợp dòng tiền không đều:
Trường hợp dòng tiền đều:
Trong đó:
V: Giá trị thị trường của tài sản
CFt: Dòng tiền năm thứ t
CF: Dòng tiền phát sinh đều đặn hàng năm
CFO: Dòng tiền phát sinh tại thời điểm bắt đầu giai đoạn dự báo dòng tiền. (Tại thời điểm này có thể chưa phát sinh thu nhập từ tài sản nhưng có thể đã phát sinh chi phí đầu tư ban đầu)
Vn: Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo
n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai
r: Tỷ suất chiết khấu
t: Năm dự báo
Các bước tiến hành thẩm định giá
Bước 1: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.
Bước 2: Ước tính dòng tiền thuần trên cơ sở ước tính thu nhập từ tài sản và ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác, vận hành tài sản.
Bước 3: Ước tính giá trị tài sản cuối kỳ dự báo.
Bước 4: Ước tính tỷ suất chiết khấu thích hợp.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên.
3.3. Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập (Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 “Cách tiếp cận từ chi phí’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính).
“Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của bất động sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại”.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng. Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ bất động sản là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của bất động sản hoặc vĩnh viễn.
Công thức tính: V= I/R
Trong đó:
V: Giá trị tài sản thẩm định giá
I: Thu nhập hoạt động thuần
R: Tỷ suất vốn hóa
Các bước tiến hành thẩm định giá
Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động thuần do tài sản mang lại
Công thức xác định thu nhập hoạt động thuần:
Thu nhập hoạt động thuần = Tổng thu nhập tiềm năng – Thất thu do không sử dụng hết 100% công suất và do rủi ro thanh toán – Chi phí hoạt động
Thẩm định viên xác định tổng thu nhập tiềm năng, thất thu, chi phí hoạt động thông qua các thông tin điều tra khảo sát trên thị trường của các tài sản tương tự, có tham khảo thu nhập và chi phí hoạt động trong quá khứ của tài sản thẩm định giá, xem xét tình hình cung – cầu, triển vọng phát triển của thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo tổng thu nhập tiềm năng, thất thu, chi phí hoạt động dự kiến của tài sản thẩm định giá.
Bước 2: Xác định tỷ suất vốn hóa
Tỷ suất vốn hóa được xác định thông qua 03 phương pháp: Phương pháp so sánh, Phương pháp phân tích vốn vay – vốn đầu tư và Phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ.
Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp.
3.4. Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường (Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 “Cách tiếp cận từ thị trường’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính).
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của quyền sử dụng đất thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các thửa đất so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.
Phương pháp so sánh thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trong trường hợp có thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất tương tự với thửa đất thẩm định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa trên yêu cầu tuân thủ nguyên tắc thay thế: giá trị tài sản mục tiêu được coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được. Theo đó, thẩm định viên phải dựa vào mức giá của những tài sản tương tự đó được xác định trong thời gian gần nhất để ước tính giá cho tài sản mục tiêu.
Phương pháp so sánh thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trong trường hợp có thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất tương tự với thửa đất thẩm định giá.
Các bước thẩm định giá theo phương pháp so sánh
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những bất động sản đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như: Vị trí, cơ sở hạ tầng giao thông, tiện ích, diện tích, kích thước…
Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu. Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất các giao dịch.
Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh nghiệm, thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản để so sánh. Theo quy định hiện hành ở Việt Nam, thẩm định viên phải được tối thiểu 3 bất động sản tương tự khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp.
Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản chứng cớ. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản thẩm định giá và bất động sản so sánh. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành lập bảng phân tích, điều chỉnh giá của các bất động sản so sánh.
Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản mục tiêu trên cơ sở giá của bất động sản đã điều chỉnh.
Bạn đang đọc bài viết:“Dự án bất động sản là gì? Thẩm định giá dự án bất động sản”tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Thẩm định giá Thành Đô được vinh danh Thương hiệu thẩm định giá tin cậy
(TDVC Thương hiệu thẩm định giá tin cậy) – Ngày 10 tháng 01 năm 2021 tại thủ đô Hà Nội Thẩm định giá Thành Đô vinh dự được vinh danh là doanh nghiệp cung cấp “Thương hiệu thẩm định giá tin cậy”. Đây là giải thưởng uy tín do viện Nghiên cứu văn hóa và phát triển phối hợp cùng Hội chống hàng giả bảo vệ thương hiệu thành phố Hà Nội và các cơ quan hữu quan tổ chức tổ chức.
Giải thưởng “Thương hiệu Thẩm định giá tin cậy” năm 2020 là cột mốc đánh dấu quan trọng trong sự phát triển của công ty trong việc cung cấp dịch vụ thẩm định giá cho khách hàng. Giải thưởng là một sự ghi nhận cho những cố gắng, thành quả sau nhiều nỗ lực của Ban lãnh đạo công ty và tập thể cán bộ nhân viên Thành Đô.
Với sứ mệnh là kết nối giá trị, mang lại giá trị thực trong lĩnh vực thẩm định giá cho khách hàng bao gồm: Thẩm định giá bất động sản; Thẩm định giá động sản; Thẩm định giá doanh nghiệp; Thẩm định giá dự án đầu tư; Thẩm định giá tài nguyên mỏ khoáng sản; Thẩm định giá tài sản vô hình. Thẩm định giá Thành Đô không ngừng nâng cao trình độ chuyên môn, luôn đưa ra các phương pháp thẩm định giá phù hợp đối với từng loại tài sản thẩm định giá theo đúng tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, tuân thủ theo pháp luật Việt Nam.
Giải thưởng “Thương hiệu Thẩm định giá tin cậy” năm 2020 là một sự khích lệ tinh thần quý giá và to lớn cho những nỗ lực và cố gắng của Thẩm định giá Thành Đô, cũng như là một bước tiến lớn để Thành Đô cung cấp dịch vụ thẩm định giá tốt hơn, gắn kết với các đối tác một cách mạnh mẽ và lâu dài. Trong những năm tiếp theo Thẩm định giá Thành Đô tiếp tục trở thành công ty thẩm định giá hàng đầu tại Việt Nam và tiên phong trong việc hợp tác với các đối tác quốc tế, không ngừng sáng tạo để vươn tới sự hoàn thiện, đóng góp vào sự phát triển của mỗi các nhân, tổ chức và doanh nghiệp.
Chứng nhận Thẩm định giá Thành Đô – Thương hiệu thẩm định giá tin cậy
Thẩm định giá Thành Đô hiện là công ty thẩm định giá hàng đầu Việt Nam. Thẩm định giá Thành Đô hiện là đối tác uy tín và lựa chọn hàng đầu trong việc cung cấp dịch vụ thẩm định giá tại các ngân hàng bao gồm: Công ty TNHH một thành viên Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC); Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV); Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank); Ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK); Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (MSB); Ngân hàng Woori Bank Việt Nam (Woori Bank); Ngân hàng công nghiệp Hàn Quốc (IBK); Ngân hàng TMCP Quốc Dân (NCB); Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank); Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB); Ngân hàng TMCP Quân đội (MBBANK); Shanghai Commercial Savings Bank…
Trải qua hành trình xây dựng và phát triển, Thẩm định giá Thành Đô được biết đến là một Công ty thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Với hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước bao gồm: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Cần Thơ, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Nam Định, Thái Nguyên, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Khánh Hòa, An Giang, Lâm Đồng và các tỉnh thành khác trên cả nước. Hiện nay Thành Đô áp dụng tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá (bất động sản, giá trị doanh nghiệp, máy móc thiết bị, dự án đầu tư, công trình xây dựng) góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.
Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá Thành Đô được vinh danh Thương hiệu thẩm định giá tin cậy” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Các yếu tố so sánh thẩm định giá bất động sản – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Các yếu tố so sánh thẩm định giá bất động sản) – Trong thẩm định giá bất động sản yếu tố so sánh có vai trò quan trọng trong việc xác định đơn giá của bất động sản thẩm định giá. Từ đó các thẩm định viên ước tính giá trị thẩm định giá bất động sản một cách chính xác phục vụ nhiều mục đích liên quan cho các cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, cá nhân.
1. Nhà ở dân cư
Tình trạng pháp lý (quyền tài sản)
Các điều khoản về tài chính của các giao dịch: bán ra nhiều lần, hỗ trợ lãi suất vay thế chấp
Thời hạn giao đất
Tính chất của các giao dịch
Chi phí bỏ ra ngay sau khi mua
Giá trị tài sản không phải bất động sản
Tình hình thị trường lúc giao dịch
Địa điểm, địa thế: khoảng cách đến chợ, siêu thị, trường học,…
Các đặc điểm tự nhiên: hình dáng, chiều dài, chiều rộng, hướng…
Sự phù hợp của thiết kế với công năng làm nơi bán hàng của công trình
Hệ thống phòng cháy nổ, lối thoát hiểm
Dịch vụ vệ sinh, thu gom rác
Sự thuận tiện cho người mua hàng
Các yếu tố khác
3. Văn phòng
Giá thuê,
Diện tích sử dụng,
Địa điểm, vị trí
Hệ thống điều hòa nhiệt độ, phòng cháy chữa cháy,
Hệ thống thông tin liên lạc,
Hệ thống ánh sáng,
Sự phù hợp của thiết kế với công năng làm văn phòng của mình,
Cầu thang máy, lối thoát hiểm,
Dịch vụ vệ sinh, môi trường,
Hệ thống đảm bảo an ninh,
Chi phí và mức độ có sẵn có dịch vụ quản lý, duy tu,
Chất lượng quản lý,
Điều kiện bán, thuê mướn,
Các yếu tố khác
4. Bất động sản công nghiệp
Địa điểm, vị trí
Giá thuê,
Các dịch vụ cấp và thoát nước, cung cấp điện, khí hóa lỏng, điện thoại, viễn thông, xử lý nước thải,
Mức độ thuận lợi hay khó khăn của hệ thống giao thông nội bộ phục vụ cung cấp vật tư, giao nhận hàng hóa
Hệ thống giao thông nối liền với cảng, ga tàu hỏa, ga hàng không, khu dân cư,
Đảm bảo ánh sáng tự nhiên
Địa hình đất
Tình trạng trật tự, trị an khu vực
Các phương tiện chống cháy nổ, hệ thống vệ sinh và thông gió, thoát hiểm,
Sự phù hợp của thiết kế xây dựng với mục đích và loại hình sản xuất, kinh doanh,
Sự sẵn có các nguồn lao động của địa phương và các vùng lân cận
Hệ thống nhà ăn, phúc lợi xã hội và bãi ô tô
Các yếu tố khác
5. Trang trại
Đất đai, mặt nước
Đặc điểm pháp lý,
Vị trí,
Địa hình (dốc, bằng phẳng),
Khí hậu và lượng mưa,
Quy mô trang trại,
Năng suất,
Hệ thống, tưới, tiêu,
Đường vào và ra,
Hàng rào và cổng,
Đường nước, điện
Nhà cửa,
Loại, hạng, tình trạng và đặc điểm công trình xây dựng phục vụ trang trại,
Các yếu tố khác
Bạn đang đọc bài viết: “Các yếu tố so sánh thẩm định giá bất động sản”tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Thẩm định giá Thành Đô được lựa chọn thẩm định giá dự án bất động sản cho khách hàng Khải Hưng Corp vay vốn Ngân hàng MSB
(TDVC Thẩm định giá Thành Đô hợp tác thẩm định giá Khải Hưng Corp vay vốn Ngân hàng MSB) – Ngày 4/3/2021 tại Asiana Plaza Lễ ký kết hợp tác chiến lược giữa Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản Khải Hưng (Khải Hưng Corp) và Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam – MSB. Ngân hàng MSB sẽ cung cấp các gói tài trợ tài chính ưu việt cho khách hàng của Khải Hưng Corp, tạo điều kiện cho khách hàng vay mua các sản phẩm do Khải Hưng Corp là đơn vị phát triển. Thêm vào đó, hai đơn vị này cũng hợp tác xây dựng các chính sách ưu đãi gói tín dụng cho nhân viên và khách hàng MSB giao dịch tại Khải Hưng Corp và ngược lại.
Công ty Thẩm định giá Thành Đô vinh dự là đơn vị thẩm định giá cho các khách hàng mua bất động sản thuộc dự án của Khải Hưng Corp vay vốn Ngân hàng MSB. Theo đó các khách hàng mua các sản phẩm bất động sản của Khải Hưng Corp có nhu cầu vay vốn ngân hàng MSB thì Thẩm định giá Thành Đô sẽ thẩm định giá trị bất động sản để ngân hàng MSB làm căn cứ cấp hạn mức tín dụng.
Thông qua việc hợp tác chiến lược giữa Khải Hưng Corp, Ngân hàng MSB và Công ty Thẩm định giá Thành Đô sẽ tạo được mối quan hệ hợp tác bền chặt và gắn bó hơn. Từ đó có thể tận dụng được thế mạnh của nhau và phát triển hơn trong lĩnh vực vực bất động sản, ngân hàng, thẩm định giá.
Đại diện Công ty Thẩm định giá Thành Đô – Ông Trần Vĩnh Phúc
Thẩm định giá Thành Đô hiện là công ty thẩm định giá bất động sản vay vốn ngân hàng hàng đầu và uy tín tại Việt Nam. Thẩm định giá Thành Đô hiện là đối tác uy tín và lựa chọn hàng đầu trong việc cung cấp dịch vụ thẩm định giá tại các ngân hàng bao gồm: Công ty TNHH một thành viên Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC); Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV); Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank); Ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK); Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (MSB); Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank); Ngân hàng Woori Bank Việt Nam (Woori Bank); Ngân hàng công nghiệp Hàn Quốc (IBK); Ngân hàng TMCP Quốc Dân (NCB); Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank); Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB); Ngân hàng TMCP Quân đội (MBBANK); Shanghai Commercial Savings Bank…
Thời gian qua, Thẩm định giá Thành Đô được thị trường biết đến là công ty thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam với các dịch vụ thẩm định giá như: Thẩm định giá bất động sản; Thẩm định giá động sản; Thẩm định giá doanh nghiệp; Thẩm định giá dự án đầu tư; Thẩm định giá tài nguyên mỏ khoáng sản; Thẩm định giá tài sản vô hình
Trải qua một quá trình phát triển, (TDVC) đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và được các tổ chức, doanh nghiệp, cơ quản lý Nhà nước đánh giá cao. Năm 2021 Thành Đô được vinh danh là Top 10 thương hiệu thẩm định giá nổi tiếng Châu Á – Thái Bình Dương; Năm 2019, (TDVC) vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín2019”; Năm 2020 Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu tin cậy 2020”. Bên cạnh đó TDVC áp dụng tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá (bất động sản, giá trị doanh nghiệp, máy móc thiết bị, dự án đầu tư, công trình xây dựng) góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.
Bên cạnh đó cùng hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Cần Thơ, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Nam Định, Thái Nguyên, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Khánh Hòa, An Giang, Lâm Đồng và các tỉnh thành khác trên cả nước, chúng tôi chắc chắn sẽ đáp ứng đầy đủ và kịp thời yêu cầu thẩm định giá của quý khách hàng trên toàn quốc. Thành Đô với chứng nhận tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá sẽ góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh, đầu tư và mua bán minh bạch trên thị trường trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế mạnh mẽ ngày nay.
Một số hình ảnh buổi lễ
Thẩm định giá Thành Đô được lựa chọn thẩm định giá dự án bất động sản cho khách hàng Khải Hưng Corp vay vốn Ngân hàng MSB
Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá Thành Đô hợp tác thẩm định giá với Khải Hưng Corp và Ngân hàng MSB” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
(TDVC Thẩm định giá máy móc) – Thẩm định giá máy móc là một hoạt động chuyên ngành cần thiết đối với sự vận hành của nền kinh tế thị trường, đòi hỏi được thực hiện bởi các thẩm định viên chuyên nghiệp có chuyên môn cao, có kiến thức và có tính trung thức cao trong nghề nghiệp.
Thẩm định giá máy móc là thẩm định viên cung cấp cho khách hàng những đánh giá độc lập, không thành kiến, được nghiên cứu đầy đủ bằng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo Tiêu chuẩn thẩm định giá.
1. Khái niệm máy móc
Máy móc là động sản có đặc điểm là không gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định và có thể di dời được. Máy móc là đối tượng của thẩm định giá cụ thể, nằm trong thuật ngữ các loại tài sản từ khái niệm thẩm định giá theo quy định của Luật Giá. Định giá máy móc thiết bị chiếm một tỷ lệ đáng kể trong hoạt động của các công ty thẩm định giá. Thẩm định giá máy móc thiết bị là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về giá trị các quyền sở hữu máy móc cho mục đích thẩm định giá cụ thể vào thời điểm thẩm định giá.
Thẩm định giá máy móc là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại máy móc theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Thẩm định giá máy móc có vai trò quan trọng giúp các bên liên quan đưa ra các mục đích cụ thể như sau:
Xác định máy móc thế chấp tài sản, bảo lãnh tín dụng;
Xác định máy móc mua bán, chuyển nhượng, góp vốn liên doanh;
Xác định máy móc thành lập doanh nghiệp, cổ phần hóa doanh nghiệp;
Xác định máy móc xử lý nợ, giải thể doanh nghiệp;
Xác định máy móc đền bù, bảo hiểm, khiếu nại;
Xác định máy móc hoạch toán kế toán, tính thuế ;
Xác định máy móc tư vấn và lập dự án đầu tư;
Các mục đích khác;
3. Quy trình thẩm định giá máy móc
Quy trình thẩm định giá được tuân theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 “Quy trình thẩm định giá’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.
Bước 1. Xác định tổng quát về máy móc cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá máy móc .
Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
Bước 4. Phân tích thông tin.
Bước 5. Xác định giá trị máy móc cần thẩm định giá.
Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.
4. Phương pháp thẩm định giá máy móc
Thẩm định giá máy móc được các thẩm định viên áp dụng ba cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phổ biến là: Cách tiếp cận từ thị trường; Cách tiếp cận từ chi phí; Cách tiếp cận từ thu nhập. Tương ứng với các cách tiếp cận là các phương pháp thẩm định giá: Phương pháp so sánh theo cách tiếp cận từ thị trường; Phương pháp chi phí tái tạo, chi phí thay thế theo cách tiếp cận từ chi phí; Phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu theo cách tiếp cận từ thu nhập. Đối với từng loại máy móc thiết bị, từng thời điểm, hồ sơ pháp lý khách hàng cung cấp, mục đích thẩm định giá cụ thể thẩm định viên sẽ lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp.
4.1. Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của máy móc thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của máy, thiết bị so sánh để ước tính, xác định giá trị của máy móc thẩm định giá. Phương pháp này để thẩm định giá các máy, thiết bị thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường.
Phương pháp so sánh dựa chủ yếu trên nguyên tắc thay thế, điều này muốn nói rằng một chủ thể thị trường có lý trí sẽ không trả giá cho một máy móc nhiều hơn mức giá để có thể mua một máy khác có cùng sự hữu ích như nhau.
Phương pháp so sánh dựa trên giả định cho rằng giá trị của máy móc có mối liên hệ với giá trị thị trường của máy móc thiết bị tương tự có thể so sánh được.
Máy móc tương tự là những máy móc có đặc điểm cơ bản như sau:
Có đặc điểm vật chất giống nhau;
Có các thông số kinh tế, kỹ thuật cơ bản tương đồng;
Có cùng chức năng, mục đích sử dụng;
Có chất lượng tương đương nhau;
Có thể thay thế cho nhau trong sử dụng
4.1.1. Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng
Ưu điểm
Đơn giản, dễ sử dụng, kết quả tìm được có độ tin cậy cao vì dựa vào các bằng chứng, thông tin giao dịch trên thị trường.
Có cơ sở vững chắc để được công nhận, vì dựa vào giá trị thị trường cũng như dựa vào các thông số nhận biết được để so sánh và đánh giá.
Nhược điểm
Bắt buộc phải có thông tin, các dữ liệu mang tính lịch sử, do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.
Có khi việc so sánh không thể thực hiện được do tính chất đặc biệt về các thông số kinh tế, kỹ thuật của máy móc bị mục tiêu cần thẩm định giá, cho nên thẩm định viên khó tìm được một số chứng cớ thị trường phù hợp để tiến hành so sánh.
Tính chính xác của phương pháp này sẽ giảm khi thị trường có sự biến động mạnh về giá
Phương pháp này cũng chứa đựng những yếu tố chủ quan của thẩm định viên, nhất là trong việc tính toán nhằm điều chỉnh sự khác biệt của các thông số.
Điều kiện áp dụng
Phương pháp so sánh thường được áp dụng để thẩm định giá các máy móc thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường.
“Giao dịch phổ biến trên thị trường là hoạt động mua bán máy móc được tiến hành công khai trên thị trường. Một máy móc được xác nhận là có giao dịch phổ biến khi có ít nhất 3 máy móc tương tự đã có giao dịch mua bán trên thị trường”.
Thông tin thu thập được trên thực tế phải so sánh được với máy móc mục tiêu cần thẩm định giá, phải có sự tương tự về kỹ thuật như: kích cỡ, công suất, kiểu dáng và các điều kiện kỹ thuật khác…
Chất lượng chuyên môn cao, phù hợp, kịp thời, chính xác có thể kiểm tra được…Đồng thời nguồn thu thập thông tin phải đáng tin cậy và có thể đối chiếu, kiểm tra được khi cần thiết và khi có yêu cầu.
Thị trường phải ổn định vì nếu có biến động thì phương pháp này khó chính xác, mặc dù các đối tượng so sánh máy móc đã có nhiều thuộc tính tương đồng.
Thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thực tế thị trường, về kỹ thuật mới có thể vận dụng phương pháp này hiệu quả và có thể đưa ra mức giá đề nghị hợp lý và được công nhận.
4.2. Phương pháp chi phí thay thế
Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của máy móc thiết bị thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một máy móc thiết bị tương tự máy móc thiết bị thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của máy móc thiết bị thẩm định giá. Phương pháp chi phí thay thế dựa trên chi phí để tạo ra máy móc thiết bị thay thế, tương tự với máy móc thiết bị thẩm định giá về chức năng, công dụng, nhưng được thiết kế, chế tạo hoặc xây dựng với công nghệ, nguyên vật liệu và kỹ thuật mới hơn. Thông thường, máy móc thiết bị thay thế thường có chi phí tạo ra thấp hơn so với chi phí tái tạo, đồng thời chi phí vận hành cũng không bị cao hơn so với mức phổ biến tại thời điểm thẩm định giá. Vì vậy, tổng giá trị hao mòn hay hao mòn lũy kế của máy móc thiết bị thay thế thường không bao gồm hao mòn chức năng do chi phí vốn cao hoặc hao mòn chức năng do chi phí vận hành cao.
Công thức:
Giá trị ước tính của tài sản = Chi phí thay thế (đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu – Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế không bao gồm phần giá trị hao mòn chức năng của tài sản thẩm định giá đã được phản ánh trong chi phí tạo ra tài sản thay thế)tư)
4.2.1. Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng
Ưu điểm
Áp dụng đối với những máy thiết bị không có cơ sở để so sánh trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt;
Sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường để so sánh, thiếu cơ sở dự báo dòng lợi ích tương lai mà máy móc mang lại.
Nhược điểm
Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị;
Phải có dữ liệu từ thị trường;
Xác định hao mòn, giảm giá lũy kế phụ thuộc nhiều vào dánh giá chủ quan của thẩm định viên;
Thẩm định viên phải có kinh nghiệm, chuyên môn cao.
Điều kiện áp dụng
Không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận từ thu nhập
Có dự định sản xuất ra một máy mới hoặc khi thẩm định máy mới được chế tạo
Kiểm tra kết quả các cách tiếp cận thẩm định giá khác
4.3. Phương pháp chi phí tái tạo
Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của máy móc thiết bị thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra máy móc thiết bị giống hệt với máy móc thiết bị thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của máy móc thiết bị thẩm định giá. Phương pháp chi phí tái tạo dựa trên chi phí tạo ra máy móc thiết bị giống nguyên mẫu với máy móc thiết bị thẩm định giá. Máy móc thiết bị này bao gồm cả những điểm đã lỗi thời, lạc hậu của tài sản thẩm định giá.
Công thức:
Giá trị ước tính của tài sản = Chi phí tái tạo (đã bao gồm Lợi nhuận của nhà sản xuất / nhà đầu –Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế)tư)
4.3.1. Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng
Ưu điểm
Áp dụng đối với những máy thiết bị không có cơ sở để so sánh trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt
Nhược điểm
Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị;
Phải có dữ liệu từ thị trường;
Xác định hao mòn, giảm giá lũy kế phụ thuộc nhiều vào dánh giá chủ quan của thẩm định viên;
Thẩm định viên phải có kinh nghiệm, chuyên môn cao.
Điều kiện áp dụng
Không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận thì trường và cách tiếp cận từ thu nhập
Có dự định sản xuất ra một máy mới hoặc khi thẩm định máy mới được chế tạo
Kiểm tra kết quả các cách tiếp cận thẩm định giá khác
4.4. Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của máy móc thiết bị thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ máy móc thiết bị về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp. Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ máy móc thiết bị là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của máy móc thiết bị hoặc vĩnh viễn.
4.1.1 Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng
Ưu điểm
Đơn giản, dễ sử dụng; Dựa trên cơ sở tài chính để tính toán nên rất khoa học.
Nhược điểm
Việc xác định tỷ suất vốn hóa chính xác là phức tạp do việc đầu tư tài sản là phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân.
4.5. Phương pháp dòng tiền chiết khấu
Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của máy móc thiết bị thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ máy móc thiết bị về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ máy móc thiết bị biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định.
4.5.1. Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng
Ưu điểm
Khắc phục nhược điểm của phương pháp vốn hóa thu nhập truyền thống là chưa tính yếu tố lạm phát và sự không ổn định của dòng thu nhập; Hữu ích trong phân tích các đầu tư quan trọng để ra quyết định.
Nhược điểm
Dùng nhiều giả định nên cần nhiều thông tin để phân tích, dự báo (doanh thu/chi phí) trong tương lai không dễ dàng; Phương pháp rất phức tạp; Thẩm định viên phải có nhiều năm kinh nghiệm, có năng lực chuyên môn cao.
Điều kiện áp dụng
Phương pháp dòng tiền chiết khấu áp dụng thẩm định giá máy móc khi đáp ứng được các điều kiện sau đây:
Việc sử dụng máy móc thực sự đang mang lại lợi ích kinh tế cho người chủ sở hữu
Thời hạn sử dụng máy móc (tuổi đời kinh tế hoặc tuổi đời kinh tế còn lại) đủ dài để mang lại hiệu quả kinh tế cho người khai thác, sử dụng;
Công ty thẩm định giá Thành Đô – Doanh nghiệp thẩm định giá chuyên nghiệp, uy tín cung cấp những giá trị thực cho khách hàng trong lĩnh vực hoạt động thẩm định giá bất động sản, thẩm định giá động sản, thẩm định giá doanh nghiệp, thẩm định giá đầu tư, thẩm định giá vô hình, thẩm định giá tài nguyên…
Phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Phương pháp thặng dự thẩm định giá bất động sản) – Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.
1. Trường hợp áp dụng phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư thường được áp dụng với bất động sản có tiềm năng phát triển, cụ thể là đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
2. Nội dung phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản
2.1. Công thức tổng quát
V = DT – CP
V: Giá trị tài sản thẩm định giá;
DT: Tổng doanh thu phát triển;
CP: Tổng chi phí phát triển.
2.2. Các trường hợp giả định về thời điểm phát sinh doanh thu phát triển và chi phí phát triển bất động sản
– Trường hợp 1: Giả định doanh thu phát triển bất động sản, chi phí phát triển bất động sản chỉ phát sinh trong cùng 01 năm. Khi đó doanh thu và chi phí phát triển bất động sản được tính toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá.
V = DT – CP (tại thời điểm thẩm định giá)
– Trường hợp 2: Giả định quá trình phát triển bất động sản kéo dài nhiều năm, sau khi xây dựng chủ sở hữu cho thuê để kinh doanh hoặc cho thuê một phần để kinh doanh hoặc bán từng phần bất động sản qua nhiều năm.
Trong đó:
V : Giá trị tài sản thẩm định giá;
DTt : Doanh thu phát triển giả định của bất động sản tại thời điểm t;
CPt : Chi phí phát triển dự kiến tại thời điểm t;
r : Tỷ suất chiết khấu;
n : Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai;
t : Năm dự báo.
2.3. Các bước tiến hành thẩm định giá
Bước 1: Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất.
Bước 2: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.
Bước 3: Ước tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng doanh thu phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.
Bước 4: Ước tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng chi phí phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.
Bước 5: Xác định giá trị quyền sử dụng đất trên cơ sở lấy kết quả tính toán của Bước 3 trừ (-) kết quả của Bước 4.
2.4. Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất được xác định trên cơ sở
– Đặc điểm của thửa đất;
– Các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy định về chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
– Hướng dẫn phân tích việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về quy trình thẩm định giá.
2.5. Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai (n):
Việc xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai được thực hiện theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thu nhập đối với Phương pháp dòng tiền chiết khấu.
2.6. Xác định tổng doanh thu phát triển
Tổng doanh thu phát triển của bất động sản là tổng doanh thu dự kiến có được của bất động sản thẩm định giá phù hợp với mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất.
Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các bất động sản có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực có thửa đất thẩm định giá hoặc khu vực có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương thẩm định viên cần tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của dự án dự kiến đầu tư xây dựng trong tương lai.
Tổng doanh thu phát triển được xác định thông qua cách tiếp cận từ thị trường hoặc cách tiếp cận từ thu nhập.
Đối với trường hợp 1 tại tiết c điểm này, doanh thu phát triển được tính toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá đối với bất động sản sau khi đầu tư xây dựng bán lại toàn bộ sản phẩm tại thời điểm thẩm định giá hoặc trường hợp thẩm định viên không dự kiến được giá bán, giá cho thuê bất động sản tại các năm dự báo của từng giai đoạn phát triển dự án bất động sản.
Đối với trường hợp 2 tại tiết c điểm này, việc chuyển đổi tổng doanh thu phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá được thực hiện theo công thức tổng quát sau:
2.7. Xác định tổng chi phí phát triển
Tổng chi phí phát triển là toàn bộ các chi phí phát triển cần thiết dự kiến đầu tư vào một bất động sản có tiềm năng phát triển, phù hợp với quy định của pháp luật (về các định mức kinh tế-kỹ thuật, tiêu hao nguyên nhiên vật liệu và hạch toán chi phí sản xuất, đầu tư) và đáp ứng được mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất thẩm định giá. Tổng chi phí phát triển gồm các khoản:
* Chi phí đầu tư phát triển:
– Chi phí hạ tầng kỹ thuật và các chi phí có liên quan khác;
– Chi phí xây dựng gồm chi phí phá dỡ các công trình xây dựng, chi phí san lấp mặt bằng xây dựng, chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình, xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công;
– Chi phí thiết bị gồm chi phí mua sắm thiết bị công trình và thiết bị công nghệ; chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ (nếu có); chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế và các loại phí, chi phí liên quan khác;
– Chi phí quản lý dự án gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án và kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng;
– Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng gồm chi phí tư vấn khảo sát, lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu có), lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật, chi phí thiết kế, chi phí tư vấn giám sát xây dựng công trình và các chi phí tư vấn khác liên quan;
– Chi phí dự phòng gồm chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh (nếu có) và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá. Chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá được áp dụng trong thời gian thực hiện dự án trường hợp dự án kéo dài trong nhiều năm;
– Chi phí khác (như chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư, chi phí bảo hiểm công trình,…);
– Chi phí kinh doanh;
– Chi phí lãi vay, thuế…
Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư, kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng không tính đến trong tổng chi phí phát triển.
Khi tính toán các khoản mục chi phí này, Thẩm định viên về giá phải tuân thủ quy định hiện hành của cơ quan có thẩm quyền về các phương pháp xác định tổng chi phí đầu tư dự án, các định mức kinh tế, kỹ thuật (nguyên, nhiên vật liệu, máy thiết bị, nhân công…), đơn giá theo từng năm dự báo phù hợp với tiến độ xây dựng dự án bất động sản. Đồng thời, thẩm định viên phải có biện luận về việc sử dụng các khoản mục chi phí trên cơ sở so sánh với các khoản mục chi phí của các dự án tương tự, mặt bằng giá trên thị trường (nguyên, nhiên vật liệu,đơn giá sử dụng máy thiết bị, đơn giá tiền công…) tại thời điểm thẩm định giá và những nội dung liên quan quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.
Tổng chi phí phát triển được xác định thông qua cách tiếp cận từ thị trường hoặc cách tiếp cận từ thu nhập.
Đối với trường hợp 1 tại tiết c điểm này, chi phí phát triển được tính toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá đối với bất động sản sau khi đầu tư xây dựng bán lại toàn bộ sản phẩm tại thời điểm thẩm định giá hoặc trường hợp thẩm định viên không dự kiến được đơn giá, giá nguyên, nhiên vật liệu, máy thiết bị, nhân công tại các năm dự báo của từng giai đoạn phát triển dự án bất động sản.
Đối với trường hợp 2 tại tiết c điểm này, việc chuyển đổi tổng chi phí phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá được thực hiện theo công thức tổng quát sau:
* Lợi nhuận nhà đầu tư
Lợi nhuận nhà đầu tư được xác định theo thứ tự ưu tiên sau:
– Lợi nhuận nhà đầu tư được xác định theo quy định của cơ quan có thẩm quyền (nếu có).
– Lợi nhuận của nhà đầu tư được xác định trên cơ sở tỷ lệ lợi nhuận trung bình trên thị trường tính trên tổng chi phí (bao gồm chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và không bao gồm chi phí tài chính) của ít nhất 03 dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tương tự tại địa phương.
– Lợi nhuận nhà đầu tư được xác định là trung bình tỷ lệ phần trăm lợi nhuận trước thuế thu nhập doanh nghiệp (đã được kiểm toán hoặc quyết toán) trên tổng chi phí của ít nhất 03 doanh nghiệp bất động sản trên thị trường.
2.8. Tỷ suất chiết khấu:
Tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án căn cứ trên cơ sở lãi suất cho vay kinh doanh bất động sản trung hạn bình quân của 04 ngân hàng thương mại nhà nước (bao gồm: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại thương Việt Nam, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam) có trụ sở hoặc chi nhánh trên địa bàn cấp tỉnh tại thời điểm thẩm định giá.
3. Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư
3.1. Ưu điểm phương pháp thặng dư
Được sử dụng để đánh giá các bất động sản tiềm năng phát triển
Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu
Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội đầu tư vào bất động sản. Vì vậy nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản.
3.2. Nhược điểm phương pháp thặng dư
Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.
Giá cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán.
Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.
3.3. Điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư
Phù hợp khi định giá bất động sản có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp. Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy cao.
Thẩm định viên phải có nhiều năm kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng các kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác xuất với sự trợ giúp của các phương tiện tính toán hiện đại khi đánh giá các phương án phát triển bất động sản.
Đây là phương pháp được các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh doanh bất động sản sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và các cơ hội đầu tư và bất động sản. Được những người mua nhà riêng xem xét, đánh giá nếu chi thêm tiền để cải thiện và hiện đại hóa thì sẽ làm cho ngôi nhà có giá trị cao hơn so với chi phí bỏ ra.
Bạn đang đọc bài viết: “Phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Định giá là gì? Định giá khác thẩm định giá như thế nào? – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Định giá là gì?) – Trong nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển, vai trò thẩm định giá và định giá ngày càng quan trọng; thẩm định giá, định giá không chỉ là công cụ của chính phủ trọng việc ổn định giá cả trên thị trường, góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy sự phát triển của thị trường trong nước cũng như trên toàn thế giới mà nó còn góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế quốc tế. Hoạt động định giá và thẩm định giá tài sản là những hoạt động khách quan, quan trọng. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp chính đáng cho các bên tham gia quan hệ tài sản, của cơ quan Nhà nước, tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh, trong hoạt động định giá, thẩm định giá luôn được pháp luật điều chỉnh.
1. Định giá là gì?
Định giá tài sản là việc tư vấn, định các mức giá cụ thể cho từng loại tài sản làm căn cứ cho các hoạt động giao dịch mua, bán tài sản, hàng hóa, dịch vụ đó trên thị trường. Đối với các loại tài sản, hàng hóa, dịch vụ do nhà nước định giá (các cơ quan có thẩm quyền quy định) thì các mức giá cụ thể của từng loại tài sản, hàng hóa mang tính bắt buộc mọi đối tượng tham gia hoạt động giao dịch, mua bán phải thực hiện. Đối với các tài sản, hàng hóa, dịch vụ không thuộc danh mục Nhà nước định giá thì do các tổ chức, cá nhân tự định giá theo quy luật thị trường làm cơ sở cho các hoạt động giao dịch mua bán, trao đổi.
Thẩm định giá tài sản có nguồn gốc từ khoa học kinh tế cổ điển và hiện đại. Sự xuất hiện của hoạt động thẩm định giá là một tất yếu của quá trình vận hành và phát triển của nền kinh tế thị trường khi hội đủ các yếu tố khách quan của nó, nghĩa là khi nền kinh tế hàng hóa đạt đến một trình độ xã hội hóa nhất định.
Thẩm định giá là một dịch vụ tư vấn tài chính không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc xác định giá trị của tài sản; trên cơ sở đó các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về tài sản, giúp các giao dịch về tài sản thành công, đảm bảo lợi ích chính đáng các bên. Trên thế giới có nhiều khái niệm về thẩm định giá bao gồm như sau:
Theo tự điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.
Căn cứ theo Điều 4. Luật Giá khái niệm: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.”
Theo Đại học Kinh tế Quốc dân (Việt Nam): Có thể định nghĩa thẩm định giá (Valuation hay Appraisal) là việc ước tính hay xác định giá trị của một tài sản. Hoặc đó là cách thức mà giá trị một tài sản được ước tính tại một thời điểm và một địa điểm nhất định. Hay thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.
Theo giáo sư W. Seabrooke – Viện đại học Portsmouth, Vương Quốc Anh: “Thẩm định giá la sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”.
Theo Ông Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO, Úc “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”. Quan niệm về thẩm định giá ở nước ta và trên thế giới vẫn còn những khác biệt đáng kể.
Theo Gs Lim Lan Yuan – Singapore: Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn
Từ điển Wikipedia: Trong tài chính, định giá là quá trình ước tính giá trị mà một cái gì đó có. Các thứ thường được định giá là các tài sản hoặc trách nhiệm tài chính. Định giá có thể được thực hiện trên tài sản (ví dụ, các đầu tư trên các chứng khoán thị trường như cổ phiếu, tùy chọn, doanh nghiệp kinh doanh, hoặc tài sản vô hình chẳng hạn như bằng sáng chế và thương hiệu) hoặc trách nhiệm pháp lý (ví dụ, trái phiếu được phát hành bởi một công ty). Xác định giá trị là cần thiết vì nhiều lý do như phân tích đầu tư, lập ngân sách vốn, sáp nhập và mua lại giao dịch, báo cáo tài chính, các sự kiện chịu thuế để xác định đúng trách nhiệm thuế, và trong tranh chấp.
Thẩm định giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ được hiểu là quá trình xác định giá thị trường của tài sản , hàng hóa, dịch vụ, là việc đánh giá và đánh giá lại giá trị tài sản theo giá thị trường tại một thời điểm theo một chuẩn mực nhất định. Hiểu một cách thực chất, thẩm định giá là xác định giá cả của tài sản trên thị trường tại một thời điểm. Nó chính là việc xác định giá trị để tìm ra giá cả của tài sản định bán trong một tập hợp giả định các điều kiện trên thị trường nhất định.
Sự ra đời của nghề thẩm định giá đã mang lại nhiều tiện ích cho xã hội, bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của công dân, góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh, gọi vốn đầu tư, vay vốn ngân hàng, mua bán minh bạch trên thị trường. Việc phát triển ngành thẩm định giá đã góp phần hỗ trợ Nhà nước Việt Nam quản lý giá thông qua các biện pháp gián tiếp, cụ thể như: Xây dựng môi trường pháp lý về giá nhằm tạo lập thị trường và cạnh tranh; Kiểm tra, thanh tra, phát hiện và xử lý những vi phạm về giá cả; Phân tích, đánh giá, đề xuất các cân đối về giá và xây dựng hệ thống tín hiệu về giá cả; Thông tin về giá phục vụ quản lý nhà nước về kinh tế…
3. Thẩm định giá và định giá khác nhau như thế nào?
Thẩm định giá và định giá là hai khái niệm đặc biệt được rất nhiều người quan tâm. Trong nền kinh tế thị trường thẩm định giá và định giá được thể hiện ở một số điểm cơ bản sau:
3.1. Bản chất, mục đích định giá và thẩm định giá
Định giá là việc đánh giá giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định còn thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
Định giá thông qua các hình thức định giá cụ thể, giá chuẩn, khung giá, giá giới hạn (giá tối thiểu, giá tối đa); thẩm định giá chỉ xác định duy nhất một mức giá tài sản tại một địa điểm và thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá, kết quả thẩm định giá được đưa ra chủ yếu là mang tính tư vấn.
Định giá tài sản để đưa tài sản vào lưu thông trong kinh tế thị trường, trên cơ sở đó thúc đẩy thị trường phát triển. Thẩm định giá đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản để tư vấn cho người có yêu cầu thẩm định giá sử dụng vào những mục đích nhất định như mục đích bảo toàn tài sản, mua bán tài sản, thế chấp tài sản, tính thuế, thanh lý tài sản,…
3.2. Nguyên tắc
Định giá tài sản phải bảo đảm nguyên tắc:
Định giá tài sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của tài sản và giá thị trường tại thời điểm định giá ;
Định giá tài sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật.
Thẩm định giá theo nguyên tắc:
Tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ;
Chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động nghề nghiệp và kết quả thẩm định giá ;
Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ và tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá ;
Bảo mật các thông tin của đơn vị được thẩm định giá, trừ trường hợp đơn vị được thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác.
3.3. Phương pháp định giá, thẩm định giá
Định giá theo các phương pháp cơ bản như: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp thu nhập;…
Thẩm định giá theo các phương pháp cơ bản như: Phương pháp so sánh; phương pháp chi phí; phương pháp thu nhập; phương pháp vốn hóa trực tiếp; phương pháp dòng tiền chiết khấu; phương pháp thặng dư; phương pháp chiết trừ…
3.4. Chủ thể thực hiện
Định giá do Nhà nước thực hiện với tư cách tổ chức quyền lực công, thông qua đó thực hiện các chức năng, nhiệm vụ của Nhà nước và với cả tư cách chủ sở hữu (đối với tài sản của Nhà nước). Định giá còn do các tổ chức, các nhân thực hiện với tư cách chủ sở hữu tài sản hoặc với tư cách người có quyền tài sản hoặc với tư cách người cung cấp dịch vụ định giá.
Thẩm định giá phải do doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện/ hoặc các tổ chức có các chức năng thực hiện hoạt động thẩm định giá thực hiện.
3.5 Kết quả
Định giá: Dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của tài sản và giá thị trường tại thời điểm thẩm định giá.
Thẩm định giá: Tuân thủ theo pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam; Chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động nghề nghiệp và kết quả thẩm định giá; Bảo mật các thông tin của đơn vị được thẩm định giá, trừ trường hợp đơn vị được thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác
Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá là gì? Thẩm định giá khác định giá như thế nào?”tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.
Phương pháp chiết trừ trong thẩm định giá bất động sản – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Phương pháp chiết trừ thẩm định giá bất động sản) – Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
Phương pháp chiết trừ thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trống trong trường hợp không có đủ thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất trống tương tự mà chỉ có thông tin giao dịch của thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất thẩm định giá.
2. Các bước tiến hành thẩm định giá:
Bước 1: Khảo sát và lựa chọn ít nhất 03 bất động sản mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất của bất động sản thẩm định giá, cụ thể là đặc điểm về vị trí, diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng đất, đặc điểm pháp lý, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Đồng thời, thu thập thông tin về tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh.
Các bất động sản được lựa chọn đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường với địa điểm giao dịch, chào mua, chào bán tương tự với tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 2 năm kể từ thời điểm giá được quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường.
Bước 2: Xác định giá trị các tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh (các bất động sản đã được lựa chọn tại Bước 1) tại thời điểm thẩm định giá.
Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh = Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá – Giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá
Trong đó:
– Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá được tính bằng chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế tạo ra tài sản gắn liền với đất. Cách xác định chi phí tái tạo, chi phí thay thế được hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.
– Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá được xác định theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.
Bước 3: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá.
Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh = Giá giao dịch của bất động sản so sánh – Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh
Trong đó:
– Giá giao dịch của bất động sản so sánh là giá giao dịch thành công hoặc giá giao dịch chưa thành công đã được điều chỉnh về mức giá có khả năng giao dịch thành công.
– Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh đã được xác định tại Bước 2.
Bước 4: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá.
Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá được xác định trên cơ sở giá trị quyền sử dụng đất của các bất động sản so sánh sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt chính như điều kiện thanh toán, đặc điểm pháp lý, vị trí, diện tích, hình dạng, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất, theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường. Thẩm định viên về giá cần có lập luận về cách lựa chọn tỷ lệ điều chỉnh của các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất.
3. Ưu điểm và nhược điểm phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản.
3.1. Ưu điểm phương pháp chiết trừ
Ưu điểm phương pháp chiết trừ thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trống, trong trường hợp không có đủ thông tin giao dịch trên thị trường.
3.2. Nhược điểm phương pháp chiết trừ
Nhược điểm định giá bất động sản theo phương pháp chiết trừ: Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị tài sản và có những chi phí không tạo ra giá trị. Người thẩm địnhphải có kiến thức nhất định về xây dựng, giá thành xây dựng và phải có kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp này.
3.3. Điều kiện áp dụng phương pháp chiết trừ
Thẩm định viên phải có nhiều năm kinh nghiệm về xây dựng và đất đai để tách riêng giá trị công trình xây dựng ra khỏi giá trị đất đai.
Bạn đang đọc bài viết: “Phương pháp chiết trừ trong thẩm định giá bất động sản”tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Bất động sản là gì? Bất động sản khác động sản như thế nào?
(TDVC Bất động sản là gì?) – Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý và sử dụng, người ta có các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau. Một cách phân chia khái quát nhất mà hầu hết các nước đều sử dụng là phân chia tài sản thành 2 loại: Bất động sản và động sản.
Bất động sản hay còn gọi là địa ốc hay nhà đất là một thuật ngữ pháp luật có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì gắn liền đất đai. Những thứ được xem là gắn liền với đất đai như là các công trình xây dựng, nhà cửa, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó
Theo khoản 1 Điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015 khái niệm bất động sản được hiểu như sau:
Bất động sản bao gồm:
Đất đai;
Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
Tài sản khác theo quy định pháp luật.
2. Động sản là gì?
Động sản là tài sản có thể chuyển dịch hoặc di dời từ nơi này sang nơi khác trong không gian nhất định mà vẫn giữ nguyên tính năng, công dụng
Động sản là những tài sản không phải là bất động sản theo khoản 2 Điều 107 Bộ luật dân sự, như vậy, động sản được định nghĩa theo phương pháp loại trừ các tài sản đã được liệt kê là bất động sản.
3. Phân biệt bất động sản và động sản
Đặc điểm so sánh
Bất động sản
Động sản
Đối tượng
Đối tượng được xếp vào là bất động sản có phạm vi khá hẹp. Theo khoản 1, điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015 đã liệt kê các loại tài sản được xếp vào nhóm bất động sản gồm có:
– Đất đai
– Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai
– Tài sản khác gắn với đất đai, nhà, công trình xây dựng
– Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Ngoài những tài sản kể trên, một số tài sản vô hình gắn liền với đất đai như quyền sử dụng đất, quyền thế chấp,… cũng được coi là bất động sản theo quy định trong pháp luật Kinh doanh Bất động sản.
Đối tượng được xếp vào là động sản có phạm vi khá rộng.
Bộ luật dân sự năm 2015 không liệt kê như trường hợp bất động sản mà quy định: “ Động sản là những tài sản không phải là bất động sản”.
Tính chất đặc thù
Là những tài sản không thể di dời được
Là những tài sản có thể di dời được
Đăng kí quyền tài sản
Quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản là bất động sản được đăng kí theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 và pháp luật về đăng kí tài sản.
Quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản là động sản không phái đăng kí, trừ một số trường hợp pháp luật quy định.
Bạn đang đọc bài viết: “Bất động sản là gì? Bất động sản khác động sản như thế nào?” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
