Skip to main content

0985 103 666
0906 020 090

EMAIL

info@tdvc.com.vn

  • Tiếng Việt
  • English

Tác giả: thanhdo

Định giá doanh nghiệp là gì

Định giá doanh nghiệp là gì? Các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp chính xác

Written by thanhdo on . Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá trị doanh nghiệp. Không có bình luận ở Định giá doanh nghiệp là gì? Các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp chính xác

Định giá doanh nghiệp là gì
Định giá doanh nghiệp là gì? Các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp chính xác – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Định giá doanh nghiệp là gì) – Định giá doanh nghiệp là hoạt động đòi hỏi thẩm định viên có chuyên môn cao, nhiều kiến thức, kinh nghiệm về tài chính, tài sản, thị trường cũng như tầm nhìn về tiềm năng và sự phát triển của doanh nghiệp. Vì vậy định giá doanh nghiệp chính xác có vai trò đặc biệt quan trọng giúp các doanh nghiệp, các nhà đầu tư có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.

1. Định giá doanh nghiệp là gì?

Định giá doanh nghiệp là việc cơ quan, tổ chức có chức năng định giá xác định giá trị bằng tiền doanh nghiệp cần thẩm định giá theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

Giá trị doanh nghiệp có thể xác định bằng các khoản thu; các nguồn vốn đầu tư trong quá trình hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

Giá trị doanh nghiệp không chỉ đơn thuần là giá trị vốn chủ sở hữu của một doanh nghiệp; mà là giá trị của tất cả các tài sản sử dụng trong quá trình hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Mục đích là lại lợi ích cho các chủ sở hữu và các bên liên quan.

Giá trị mà một doanh nghiệp có thể đem lại cho các nhà đầu tư được xem xét trên 2 giá trị:

  • Giá trị thanh lýlà tất cả số tiền có được khi doanh nghiệp chấm dứt hoạt động kinh doanh; bán tất cả các tài sản của nó
  • Giá trị hoạt động liên tụclà giá trị hiện tại của dòng tiền tạo ra trong tương lai. Bắt đầu từ hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

2. Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá

Các cách tiếp cận áp dụng trong thẩm định giá doanh nghiệp bao gồm: cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập. Doanh nghiệp thẩm định giá cần lựa chọn các cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá trên cơ sở hồ sơ, tài liệu được cung cấp và thông tin tự thu thập để thẩm định giá doanh nghiệp.

  • Trong cách tiếp cận từ thị trường, giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua giá trị của doanh nghiệp so sánh với doanh nghiệp cần thẩm định giá về các yếu tố: quy mô; ngành nghề kinh doanh chính; rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính; các chỉ số tài chính hoặc giá giao dịch đã thành công của chính doanh nghiệp cần thẩm định giá. Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ thị trường để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp tỷ số bình quân và phương pháp giá giao dịch.
  • Trong cách tiếp cận từ chi phí, giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua giá trị các tài sản của doanh nghiệp. Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ chi phí để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp tài sản.
  • Trong cách tiếp cận từ thu nhập, giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua việc quy đổi dòng tiền thuần trong tương lai có thể dự báo được về thời điểm thẩm định giá. Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp, phương pháp chiết khấu dòng cổ tức và phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu.

Khi xác định giá trị doanh nghiệp bằng cách tiếp cận từ thu nhập cần cộng giá trị của các tài sản phi hoạt động tại thời điểm thẩm định giá với giá trị chiết khấu dòng tiền có thể dự báo được của các tài sản hoạt động tại thời điểm thẩm định giá. Trong trường hợp không dự báo được một cách đáng tin cậy dòng tiền của một số tài sản hoạt động thì thẩm định viên có thể không dự báo dòng tiền của tài sản hoạt động này và xác định riêng giá trị của tài sản hoạt động này để cộng vào giá trị doanh nghiệp. Riêng phương pháp chiết khấu cổ tức thì không cộng thêm phần tài sản phi hoạt động là tiền mặt và tương đương tiền.

2.1. Phương pháp bình quân tỉ số

Phương pháp tỷ số bình quân ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua tỷ số thị trường trung bình của các doanh nghiệp so sánh.

Doanh nghiệp so sánh là doanh nghiệp thỏa mãn các điều kiện sau:

  • Tương tự với doanh nghiệp cần thẩm định giá về các yếu tố: ngành nghề kinh doanh chính; rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính; các chỉ số tài chính.
  • Có thông tin về giá cổ phần được giao dịch thành công trên thị trường tại thời điểm thẩm định giá hoặc gần thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 01 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.

Các tỷ số thị trường xem xét để sử dụng trong phương pháp tỷ số bình quân bao gồm: tỷ số giá trên thu nhập bình quân (P/E), tỷ số giá trên doanh thu bình quân (P/S), tỷ số giá trên giá trị sổ sách của vốn chủ sở hữu bình quân (P/B), tỷ số giá trị doanh nghiệp trên lợi nhuận trước thuế,lãi vay và khấu hao bình quân (EV/EBITDA), tỷ số giá trị doanh nghiệp trên doanh thu (EV/S).

2.1.1. Trường hợp áp dụng phương pháp tỷ số bình quân

  • Có ít nhất 03 doanh nghiệp so sánh. Ưu tiên các doanh nghiệp so sánh là các doanh nghiệp đã niêm yết trên sàn chứng khoán hoặc đăng ký giao dịch trên UPCoM.

2.1.2. Nguyên tắc thực hiện

  • Cách thức xác định các chỉ số tài chính, tỷ số thị trường phải nhất quán đối với tất cả các doanh nghiệp so sánh và doanh nghiệp cần thẩm định giá.
  • Các chỉ số tài chính, tỷ số thị trường của các doanh nghiệp so sánh được thu thập từ các nguồn khác nhau phải được rà soát, điều chỉnh để bảo đảm tính nhất quán về cách thức xác định trước khi đưa vào sử dụng trong thẩm định giá.

2.1.3. Các bước thực hiện

Các bước xác định giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp

  • Bước 1: Đánh giá, lựa chọn các doanh nghiệp so sánh.
  • Bước 2: Xác định các tỷ số thị trường được sử dụng để ước tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá.
  • Bước 3: Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá trên cơ sở các tỷ số thị trường phù hợp để sử dụng và thực hiện các điều chỉnh khác biệt.

2.2. Phương pháp giá giao dịch

Phương pháp giá giao dịch ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua giá giao dịch chuyển nhượng phần vốn góp hoặc chuyển nhượng cổ phần thành công trên thị trường của chính doanh nghiệp cần thẩm định giá.

2.2.1. Trường hợp áp dụng phương pháp giá giao dịch

Doanh nghiệp cần thẩm định giá có ít nhất 03 giao dịch chuyển nhượng phần vốn góp hoặc chuyển nhượng cổ phần thành công trên thị trường; đồng thời, thời điểm diễn ra giao dịch không quá 01 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.

2.2.2. Nguyên tắc áp dụng

Thẩm định viên cần đánh giá, xem xét việc điều chỉnh giá các giao dịch thành công cho phù hợp với thời điểm thẩm định giá nếu cần thiết.

2.2.3. Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu

Giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính theo giá bình quân theo khối lượng giao dịch của ít nhất 03 giao dịch thành công của việc chuyển nhượng phần vốn góp hoặc cổ phần gần nhất trước với thời điểm thẩm định giá.

Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là doanh nghiệp đã niêm yết cổ phần trên sàn chứng khoán hoặc đã đăng ký giao dịch trên UPCoM, giá cổ phần để tính giá thị trường vốn chủ sở hữu là giá giao dịch, hoặc giá đóng cửa của cổ phần của doanh nghiệp cần thẩm định giá tại hoặc gần nhất với thời điểm thẩm định giá và phải có giao dịch của cổ phần này trong vòng 30 ngày kể từ thời điểm thẩm định giá về trước.

2.3. Phương pháp tài sản

Phương pháp tài sản là phương pháp ước tính giá trị của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua tính tổng giá trị của các tài sản thuộc quyền sở hữu và sử dụng của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

Việc xác định giá trị doanh nghiệp nhà nước và công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên do doanh nghiệp nhà nước đầu tư 100% vốn điều lệ để chuyển thành công ty cổ phần bằng phương pháp tài sản được áp dụng theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa.

2.3.1. Nguyên tắc thực hiện

Tài sản được xem xét trong quá trình thẩm định giá là tất cả các tài sản của doanh nghiệp, bao gồm cả tài sản hoạt động và tài sản phi hoạt động.

  • Giám đốc (Tổng giám đốc) doanh nghiệp cần thẩm định giá cần phối hợp tiến hành tổ chức kiểm kê, phân loại tài sản đang sở hữu, quản lý, sử dụng (bao gồm cả quyền tài sản) kèm theo tài liệu chứng minh quyền sở hữu, sử dụng tài sản để phục vụ cho việc thẩm định giá; đồng thời, hỗ trợ thẩm định viên khảo sát hiện trạng tài sản của doanh nghiệp. Trường hợp thẩm định viên không được cung cấp đầy đủ thông tin, tài liệu nêu trên, không được hỗ trợ để khảo sát hiện trạng tài sản thì thẩm định viên đánh giá, xem xét việc đưa ra các giả thiết (nếu cần); đồng thời, đưa hạn chế này vào phần loại trừ và hạn chế của chứng thư và báo cáo cáo kết quả thẩm định giá.
  • Khi thẩm định giá doanh nghiệp theo cơ sở giá trị thị trường thì giá trị các tài sản của doanh nghiệp là giá trị thị trường của tài sản đó tại thời điểm thẩm định giá. Tài sản trong sổ sách kế toán cần được thẩm định giá đúng với giá trị thị trường, một số trường hợp cá biệt được thực hiện theo hướng dẫn tại điểm 5.4.
  • Tài sản vô hình không thỏa mãn các điều kiện để được ghi nhận trên sổ sách kế toán (tên thương mại, nhãn hiệu, sáng chế, kiểu dáng công nghiệp…) và các tài sản khác không được ghi nhận trên sổ sách kế toán cần được áp dụng phương pháp thẩm định giá phù hợp để xác định.
  • Đối với tài sản được hạch toán bằng ngoại tệ: Tỷ giá ngoại tệ áp dụng theo hướng dẫn của Chuẩn mực kế toán Việt Nam khi lập và trình bày báo cáo tài chính.

2.3.2. Các bước tiến hành

  • Bước 1: Ước tính tổng giá trị các tài sản hữu hình và tài sản tài chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá.
  • Bước 2: Ước tính tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá.
  • Bước 3: Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

2.3.3. Ước tính tổng giá trị các tài sản hữu hình và tài sản tài chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Việc ước tính giá thị trường các tài sản hữu hình và tài sản tài chính của doanh nghiệp được thực hiện theo các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập và các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam khác có liên quan.

2.3.4. Ước tính tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Giá trị tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính bằng tổng giá trị của các tài sản vô hình có thể xác định được và giá trị tài sản vô hình không xác định được. Tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá bao gồm những tài sản cố định vô hình đã được ghi nhận trong sổ sách kế toán, các tài sản vô hình khác thỏa mãn điều kiện quy định tại điểm 3.1 mục 3 của Tiêu chuẩn Thẩm định giá tài sản vô hình (Có khả năng tạo thu nhập cho người có quyền sở hữu), và tài sản vô hình không xác định được.

2.4. Phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp

 Phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp xác định giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua ước tính tổng của giá trị chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá với giá trị hiện tại của các tài sản phi hoạt động của doanh nghiệp tại thời điểm thẩm định giá. Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là công ty cổ phần, phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp được sử dụng với giả định coi các cổ phần ưu đãi của doanh nghiệp cần thẩm định giá như cổ phần thường. Giả định này cần được nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.

2.4.1. Các bước xác định giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp:

  • Bước 1: Dự báo dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá.
  • Bước 2: Ước tính chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá.
  • Bước 3: Ước tính giá trị cuối kỳ dự báo.
  • Bước 4: Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

 2.4.2. Dự báo dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Để ước tính giai đoạn dự báo dòng tiền, thẩm định viên căn cứ vào đặc điểm của doanh nghiệp, của lĩnh vực kinh doanh và bối cảnh kinh tế để lựa chọn các mô hình tăng trưởng phù hợp. Giai đoạn dự báo dòng tiền tối thiểu là 03 năm. Đối với các doanh nghiệp mới thành lập hoặc đang tăng trưởng nhanh thì giai đoạn dự báo dòng tiền có thể kéo dài đến khi doanh nghiệp bước vào giai đoạn tăng trưởng đều. Đối với doanh nghiệp hoạt động có thời hạn thì việc xác định giai đoạn dự báo dòng tiền cần đánh giá, xem xét đến tuổi đời của doanh nghiệp.

Công thức tính dòng tiền tự do hàng năm của doanh nghiệp là công thức sau đây và các công thức khác biến đổi tương đương từ công thức này:

FCFF = Lợi nhuận trước lãi vay sau thuế (EBIAT) + Khấu hao – Chi đầu tư vốn – Thay đổi vốn luân chuyển thuần ngoài tiền mặt và tài sản phi hoạt động ngắn hạn (chênh lệch vốn hoạt động thuần)

Lợi nhuận trước lãi vay sau thuế (EBIAT) là lợi nhuận trước lãi vay sau thuế đã loại trừ các khoản lợi nhuận từ tài sản phi hoạt động.

Công thức tính lợi nhuận trước lãi vay sau thuế (EBIAT) từ lợi nhuận trước lãi vay và thuế (EBIT) như sau:

EBIAT = EBIT X (1-t)

Trong đó:

t: thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp

Thẩm định viên sử dụng mức thuế suất hiệu dụng khi tính toán EBIAT trong giai đoạn đã có báo cáo tài chính, sử dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp hiện hành để tính EBIAT trong giai đoạn dự báo dòng tiền.

thiệu dụng = (Lợi nhuận trước thuế – Lợi nhuận sau thuế) ÷ Lợi nhuận trước thuế

Chi đầu tư vốn bao gồm: chi đầu tư tài sản cố định và tài sản dài hạn khác; chi đầu tư tài sản hoạt động nằm trong nhóm chi mua công cụ nợ của đơn vị khác và chi đầu tư tài sản hoạt động góp vốn vào đơn vị khác (nếu có).

– Công thức tính vốn luân chuyển ngoài tiền mặt và tài sản phi hoạt động ngắn hạn:

Vốn luân chuyển ngoài tiền mặt và tài sản phi hoạt động ngắn hạn = (Các khoản phải thu ngắn hạn + Hàng tồn kho + Tài sản ngắn hạn khác) – Nợ ngắn hạn không bao gồm vay ngắn hạn

2.4.3. Ước tính chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Thẩm định viên ước tính chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá trong từng khoảng thời gian hoặc cho toàn bộ giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai để làm tỷ suất chiết khấu cho khoảng thời gian tương ứng khi chuyển đổi dòng tiền tự do và giá trị cuối kỳ dự báo (nếu có) về thời điểm thẩm định giá. Việc sử dụng một tỷ suất chiết khấu cho toàn bộ giai đoạn dự báo dòng tiền hoặc sử dụng các tỷ suất chiết khấu khác nhau cho từng giai đoạn dự báo dòng tiền cần được thẩm định viên lập luận và nêu rõ trong báo cáo kết quả thẩm định giá.

Thẩm định viên ước tính chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo công thức:

WACC = Rd x Fd x (1 -t) + Re x Fe

Trong đó:

WACC: Chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền

Rd: Chi phí sử dụng nợ

Fd: Tỷ trọng nợ trên tổng nguồn vốn

t: Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp

Re: Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu

Fe: Tỷ trọng vốn chủ sở hữu trên tổng nguồn vốn

Tổng nguồn vốn là các nguồn vốn tài trợ cho hoạt động của doanh nghiệp, gồm vốn chủ sở hữu và nợ phải trả có chi phí sử dụng vốn được dự kiến tài trợ cho hoạt động của doanh nghiệp trong giai đoạn dự báo dòng tiền. Khoản nợ này bao gồm cả nợ ngắn hạn và nợ dài hạn nhưng phải thỏa mãn 02 điều kiện: phải trả chi phí sử dụng vốn và được dự kiến tài trợ cho hoạt động của doanh nghiệp trong giai đoạn dự báo dòng tiền.

 2.5. Phương pháp chiết khấu dòng cổ tức

Phương pháp chiết khấu dòng cổ tức xác định giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua ước tính tổng của giá trị chiết khấu dòng cổ tức của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là công ty cổ phần, phương pháp chiết khấu dòng tiền cổ tức của doanh nghiệp được sử dụng với giả định coi các cổ phần ưu đãi của doanh nghiệp cần thẩm định giá như cổ phần thường. Giả định này cần được nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.

 2.5.1. Các bước xác định giá trị vốn chủ sở hữu

  • Bước 1: Dự báo dòng cổ tức của doanh nghiệp cần thẩm định giá.
  • Bước 2: Ước tính chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu
  • Bước 3: Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo
  • Bước 4: Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu cửa doanh nghiệp cần thẩm định giá

2.6. Phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu

Phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu xác định giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua ước tính tổng của giá trị chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là công ty cổ phần, phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu được sử dụng với giả định coi các cổ phần ưu đãi của doanh nghiệp cần thẩm định giá như cổ phần thường. Giả định này cần được nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.

2.6.1. Các bước xác định giá trị vốn chủ sở hữu

  • Bước 1: Dự báo dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá.
  • Bước 2: Ước tính chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá 
  • Bước 3: Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo

Bạn đang đọc bài viết: “Định giá doanh nghiệp là gì? Các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp chính xác” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

sử dụng báo cáo tài chính trong thẩm định giá doanh nghiệp

Lựa chọn cơ sở giá trị và sử dụng báo cáo tài chính trong thẩm định giá doanh nghiệp

Written by thanhdo on . Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá trị doanh nghiệp. Không có bình luận ở Lựa chọn cơ sở giá trị và sử dụng báo cáo tài chính trong thẩm định giá doanh nghiệp

sử dụng báo cáo tài chính trong thẩm định giá doanh nghiệp
Lựa chọn cơ sở giá trị và sử dụng báo cáo tài chính trong thẩm định giá doanh nghiệp – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Sử dụng báo cáo tài chính trong thẩm định giá doanh nghiệp) – Để thẩm định giá doanh nghiệp chính xác thì việc lựa chọn cơ sở giá trị và sử dụng báo cáo tài chính trong thẩm định giá doanh nghiệp là vô cùng quan trọng. Từ đó giúp thẩm định viên có cái nhìn tổng quan về doanh nghiệp thẩm định giá và đưa ra các phương pháp thẩm định giá phù hợp.

1. Cơ sở giá trị của thẩm định giá doanh nghiệp

Cơ sở giá trị doanh nghiệp là giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường. Cơ sở giá trị doanh nghiệp được xác định trên cơ sở mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế-kỹ thuật và đặc điểm thị trường của doanh nghiệp cần thẩm định giá, yêu cầu của khách hàng thẩm định giá tại hợp đồng thẩm định giá (nếu phù hợp với mục đích thẩm định giá) và quy định của pháp luật có liên quan. Các nội dung khác thực hiện theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 2 và số 3.

Căn cứ vào triển vọng thực tế của doanh nghiệp, thị trường kinh doanh của doanh nghiệp, mục đích thẩm định giá và quy định của pháp luật, thẩm định viên đưa ra nhận định về tình trạng hoạt động, tình trạng giao dịch (thực tế hoặc giả thiết) của doanh nghiệp cần thẩm định giá sau thời điểm thẩm định giá. Thông thường giá trị của doanh nghiệp là giá trị doanh nghiệp hoạt động liên tục. Trong trường hợp thẩm định viên nhận định rằng doanh nghiệp sẽ chấm dứt hoạt động sau thời điểm thẩm định giá thì giá trị của doanh nghiệp sẽ là giá trị doanh nghiệp hoạt động có thời hạn hoặc giá trị thanh lý.

Việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp cần phù hợp với cơ sở giá trị doanh nghiệp và nhận định của thẩm định viên về trạng thái hoạt động của doanh nghiệp tại và sau thời điểm thẩm định giá.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

2. Sử dụng báo cáo tài chính trong thẩm định giá doanh nghiệp

Căn cứ vào cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp được lựa chọn, thời điểm thẩm định giá và đặc điểm của doanh nghiệp cần thẩm định giá, thẩm định viên phân tích, đánh giá để sử dụng Báo cáo tài chính của doanh nghiệp cho phù hợp và ưu tiên sử dụng Báo cáo tài chính đã được kiểm toán, soát xét bởi đơn vị kiểm toán độc lập.

Một số lưu ý khi sử dụng báo cáo tài chính trong thẩm định giá doanh nghiệp bao gồm:

– Thẩm định viên đối chiếu, kiểm tra tính hợp lý của báo cáo tài chính để bảo đảm độ tin cậy, trường hợp cần thiết, thẩm định viên đề nghị doanh nghiệp được thẩm định giá điều chỉnh lại báo cáo tài chính và sổ sách kế toán trước khi đưa vào phân tích thông tin, áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá. Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá không điều chỉnh thì thẩm định viên xác định chênh lệch và có phân tích rõ nội dung, căn cứ điều chỉnh và ghi rõ trong Báo cáo kết quả thẩm định giá.

– Khi sử dụng số liệu từ báo cáo tài chính chưa được kiểm toán, soát xét, hoặc báo cáo tài chính được kiểm toán, soát xét nhưng có ý kiến không phải là ý kiến chấp nhận toàn phần thì thẩm định viên phải nêu rõ hạn chế này trong phần hạn chế của Chứng thư và Báo cáo kết quả thẩm định giá để khách hàng thẩm định giá và người sử dụng kết quả thẩm định giá được biết.

– Đối với phương pháp trong cách tiếp cận từ thị trường: khi sử dụng số liệu từ báo cáo tài chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá, doanh nghiệp so sánh để tính toán các chỉ tiêu: thu nhập trên một cổ phiếu (EPS), lợi nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao (EBITDA) trong tính toán các tỷ số thị trường nhằm mục đích thẩm định giá, thẩm định viên cần điều chỉnh để loại trừ thu nhập và chi phí của các tài sản phi hoạt động, các khoản chi phí, thu nhập bất thường, không mang tính thường xuyên.

– Đối với phương pháp trong cách tiếp cận từ thu nhập: khi sử dụng số liệu về lợi nhuận từ báo cáo tài chính trong các năm gần nhất của doanh nghiệp cần thẩm định giá nhằm mục đích dự báo dòng thu nhập hàng năm trong tương lai của doanh nghiệp cần thẩm định giá, thẩm định viên cần loại trừ các khoản chi phí, thu nhập bất thường, không mang tính thường xuyên; loại trừ thu nhập và chi phí của các tài sản phi hoạt động.

– Các khoản chi phí, lợi nhuận không mang tính thường xuyên bao gồm: các khoản chi phí liên quan đến việc tái cấu trúc doanh nghiệp; các khoản tăng, giảm ghi nhận khi bán tài sản; thay đổi các nguyên tắc hạch toán kế toán; ghi nhận giảm giá hàng tồn kho; suy giảm lợi thế thương mại; xóa sổ nợ; tổn thất hoặc lợi ích từ các quyết định của tòa án và các khoản lợi nhuận, chi phí không thường xuyên khác. Các khoản mục này khi điều chỉnh phải xem xét đến tác động của thuế thu nhập doanh nghiệp (nếu có).

ạn đang đọc bài viết: “Lựa chọn cơ sở giá trị và sử dụng báo cáo tài chính trong thẩm định giá doanh nghiệp” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Phương pháp định giá cổ phiếu chính xác

Định giá cổ phiếu là gì? Các phương pháp định giá cổ phiếu chính xác nhất

Written by thanhdo on . Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá tài sản vô hình. Không có bình luận ở Định giá cổ phiếu là gì? Các phương pháp định giá cổ phiếu chính xác nhất

Phương pháp định giá cổ phiếu chính xác
Định giá cổ phiếu là gì? Các phương pháp định giá cổ phiếu chính xác nhất – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Phương pháp định giá cổ phiếu chính xác) – Định giá cổ phiếu là yếu tố quan trọng mà các nhà đầu tư tham gia thị trường chứng khoán cần biết. Để chọn được cổ phiếu tiềm năng khả năng sinh lời cao, hạn chế rủi ro, nhà đầu tư phải biết cách định giá nó đắt hay rẻ, có những kế hoạch và góc nhìn đúng đắn về thị trường chứng khoán.

Trong những năm gần đây thị trường chứng khoán phát triển rất nhanh và đặc biệt được nhiều nhà đầu tư tiếp cận quan tâm, các nhà đầu tư coi chứng khoán là một kênh đầu tư cho tương lai của họ. Điểm chung nhất giữa các nhà đầu tư là đang rót những đồng tiền tiết kiệm được để mua cổ phiếu. Vì vậy để xác định được giá trị chính xác của cổ phiếu có vai trò vô cùng quan trọng từ đó giúp các nhà đầu tư tránh được rủi ro và có khả năng sinh lời cao. Thẩm định giá Thành Đô  xin chia sẻ các phương pháp định giá cổ phiếu cơ bản chính xác nhất.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

1. Giá cổ phiếu là gì?

Cổ phiếu là một loại chứng khoán xác nhận quyền sở hữu cổ phần của tổ chức phát hành.

Giá cổ phiếu được hiểu là số tiền người mua phải trả để sở hữu một cổ phiếu. Mức giá này không cố định mà sẽ dao động phụ thuộc vào nhu cầu của thị trường giữa người bán và người mua.

2. Thị giá cổ phiếu là gì

Thị giá cổ phiếu (Stock price) là giá giao dịch khớp lệnh của cổ phiếu tại một thời điểm xác định. Đặc điểm của thị giá có thể bằng, thấp hoặc cao hơn giá trị sổ sách của cổ phiếu.

Thị giá cổ phiếu có những biến động theo thời gian và sự tác động của các yếu tố như: tình hình hoạt động doanh nghiệp, thị trường, lãi suất, tình hình kinh tế vĩ mô,…

3. Định giá cổ phiếu là gì?

Định giá cổ phiếu là hoạt động giúp các nhà đầu tư chứng khoán xác định được giá trị nội tại hay giá trị thực của một cổ phiếu. 

Có thể hiểu đơn giản việc định giá cổ phiếu là việc giúp các nhà đầu tư đánh giá, xác định định được giá trị thực của một cổ phiếu tại thời điểm hiện tại. Từ đó nhận định được thị trường cũng như các danh mục và ra quyết định đầu tư.

4. Ý nghĩa của việc Định giá cổ phiếu?

Việc định giá cổ phiếu có ý nghĩa rất quan trọng trong tham gia đầu tư chứng khoán để có khả năng sinh lời cao và hạn chế rủi ro. Điều này không chỉ là yếu tố quyết định tác động đến các nhà đầu tư mà còn có thể trực tiếp ảnh hưởng đến các doanh nghiệp phát hành ra cổ phiếu đó. Vì vậy, phải định giá chứng khoán đối với các doanh nghiệp và các nhà đầu tư là vô cùng quan trọng.

  • Đối với doanh nghiệp:Việc định giá cổ phiếu là một trong những bước quan trọng và cần thiết đối với một công ty cổ phần khi muốn huy động vốn, chào bán cổ phiếu hay nâng tầm ảnh hưởng của doanh nghiệp đối với thị trường chứng khoán
  • Đối với nhà đầu tư:Nhà đầu tư biết được loại cổ phiếu nào có khả năng sinh lợi lớn nhất và đáng mua thông qua việc định giá cổ phiếu giúp. Từ đó có thể đưa ra những quyết định giao dịch, nếu thị giá cổ phiếu thấp hơn so với giá trị mà nhà đầu tư định giá thì nên mua vào cổ phiếu. Hoặc nếu thị giá cổ phiếu đã cao hơn so với định giá để thu về lợi nhuận thì nên bán ra cổ phiếu.

5. Một số lưu ý khi định giá cổ phiếu

Ngoài ra nhà đầu tư cần phải lưu ý một số yếu tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu, thị giá của cổ phiếu khi định giá cổ phiếu như: Tình trạng phát triển chính trị – kinh tế; Quy luật cung cầu trên thị trường; Báo cáo tình hình tài chính từ doanh nghiệp; Tâm lý của nhà đầu tư

  • Tình trạng phát triển chính trị – kinh tế:Thị giá của cổ phiếu có thể bị chi phối lớn do tác động từ nền nền kinh tế quốc gia, kinh tế thế giới cũng như tình hình chính trị trong và ngoài nước. Thông thường thị giá cổ phiếu thường có xu hướng tỉ lệ thuận với sự phát triển của nền kinh tế. Có thể hiểu, thị giá cổ phiếu sẽ có xu hướng tăng khi nền kinh tế phát triển và ngược lại xu hướng giá giảm khi nền kinh tế chung đi xuống.
  • Quy luật cung cầu trên thị trường: Một cổ phiếu được có lượng cầu cao nghĩa là nhiều người mua thì giá cổ phiếu đó sẽ có xu hướng tăng lên và ngược lại.
  • Báo cáo tình hình tài chính từ doanh nghiệp: Nếu tốc độ tăng trưởng và doanh thu cao cùng với kết quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp tốt thì có khả năng giá cổ phiếu của doanh nghiệp này sẽ tiếp tục tăng lên trong tương lai và ngược lại.
  • Tâm lý của nhà đầu tư:Chứng khoán là một thị trường rất nhạy cảm với thông tin, chỉ cần một vài thông tin gây nhiễu xuất hiện thì rất có thể ảnh hưởng đến thị trường và làm giao động mạnh. Để có thể xác định giá cổ phiếu tốt, nhà đầu tư cần phải có tâm lý vững vàng, bình tĩnh và chọn lọc được những thông tin chính xác thì từ đó mới có thể đưa ra quyết định đầu tư tối ưu và chính xác hơn.

6. Các phương pháp định giá cổ phiếu chính xác nhất

Mục đích của việc định giá cổ phiếu là xác định giá trị thực của cổ phiếu trong một thời điểm nhất định, nhằm xác định tiềm năng cổ phiếu và đưa ra những quyết định đầu tư liên quan. Có rất nhiều cách định giá cổ phiếu, dưới đây là 3 phương pháp định giá cổ phiếu phổ biến nhất

6.1. Định giá cổ phiếu theo phương pháp P/E

Hệ số giá cổ phiếu trên thu nhập của một cổ phiếu được ký hiệu là P/E. 

Công thức định giá cổ phiếu:

Giá cổ phiếu =Thu nhập trên mỗi cổ phiếu x Hệ số giá/thu nhập 

Giá cổ phiếu= EPS x P/E

Cách áp dụng:

Cách 1: Lấy chỉ số P/E bình quân toàn ngành mà công ty đó tham gia hoặc lựa chọn một công ty có cổ phiếu được giao dịch rộng rãi có cùng tỷ lệ lợi nhuận, độ rủi ro và mức tăng trưởng tương tự như cổ phiếu mà chúng ta cần định giá. Khi đó chúng ta sẽ xác định giá của cổ phiếu bằng cách lấy thu nhập của công ty cần định giá nhân với hệ số P/E bình quân của ngành hoặc hệ số P/E của công ty được lựa chọn.

  • Giá cổ phiếu cần định giá = EPS công ty cần định giá x P/E Ngành công ty đó

Cách 2: Xác định hệ số P/E hợp lý hay nội tại của chính công ty đó. Giá cổ phiếu được xác định bằng cách nhân hệ số P/E thông thường với thu nhập của công ty.

Giá cổ phiếu= EPS x P/E 

Trong đó:

P: Giá thị trường của mỗi cổ phần tại thời điểm định giá 

E: Thu nhập trên mỗi cổ phần hay còn gọi là EPS. EPS có nhiều cách tính khác nhau. Nếu phân theo thời gian lưu hành của cổ phiếu thì EPS có thể được tính bằng những cách như:

  • EPS hiện tại tức EPS được tính ở năm tài chính gần nhất với thời điểm định giá. Khi đó ta có P/E hiện tại.
  • EPS của 4 quý gần nhất trở về trước tính từ thời điểm định giá. 
  • EPS của kỳ tiếp theo tức EPS kỳ vọng trong năm tài chính kế tiếp (năm chứa thời điểm định giá). Khi đó ta có P/E tương lai

Hạn chế của phương pháp P/E

  • Việc định giá khá chính xác do việc ước lượng lợi nhuận kỳ vọng 
  • Làm thế nào để chọn tỷ số P/E cho phù hợp
  • Liệu nhà đầu tư có tin tưởng vào tỷ số P/E bình quân của ngành không. Nếu có, vẫn còn sai số giữa P/E của ngành và P/E của công ty

6.2. Định giá cổ phiếu theo phương pháp P/B

  • Định giá cổ phiếu theo phương pháp P/B: Đúng như tên gọi, phương pháp định giá cổ phiếu này sẽ dựa vào chỉ số P/B. Tỷ số P/B được dùng để so sánh giữa giá của một cổ phiếu (Price) với giá trị sổ sách của cổ phiếu đó (Book value ratio). Tương tự như chỉ số P/E, chỉ số P/B càng thấp tức là cổ phiếu đó đang được định giá thấp và ngược lại.

6.3. Định giá cổ phiếu theo phương pháp P/S

  • Định giá cổ phiếu theo phương pháp P/S: Phương pháp cuối cùng, định giá cổ phiếu theo chỉ số P/S, là chỉ số đo lường giá cổ phiếu trên doanh thu mỗi cổ phần (Price/Sales per Share). Và cũng giống như 2 chỉ số đề cập bên trên, chỉ số P/S và cổ phiếu được định giá sẽ tỉ lệ thuận với nhau

Hiện nay một số phương pháp định giá cổ phiếu cơ bản được các chuyên gia và nhà đầu tư áp dụng bao gồm: Định giá cổ phiếu dựa vào chỉ số đánh giá doanh nghiệp ROA, ROE; Định giá cổ phiếu theo phương pháp cổ tức; Định giá cổ phiếu theo công thức Benjamin Graham,…Mỗi phương pháp định giá sẽ có những ưu và nhược điểm khác nhau và với từng ngành, từng loại doanh nghiệp thì cũng sẽ chỉ phù hợp với một vài phương pháp định giá. Không có một công thức hay phương pháp chung để thẩm định giá chính xác cổ phiếu cho trên thị trường chứng khoán. Các doanh nghiệp có chu kỳ kinh doanh, định hướng tương lai, điều kiện vĩ mô, nội lực doanh nghiệp hay năng lực nhà đầu tư lại cho những nhận định khác nhau về giá trị của cổ phiếu đó. Vì vậy, đôi khi có một số trường hợp nhà đầu tư không thể định giá được doanh nghiệp. Nhà đầu tư có thể tham khảo các nội dung phân tích mà các chuyên gia phân tích cung ứng để có thể bổ sung vào quyết định lựa chọn của mình.

7. Công ty định giá cổ phiếu chính xác nhất

Giá cổ phiếu hiện tại trên thị trường không phải lúc nào cũng phản ánh đúng và chính xác giá trị thực của nó. Nhiều trường hợp giá cổ phiếu sẽ bị định giá cao hoặc thấp hơn. Ngoài yếu tố về thị giá, nhà đầu tư cần xem xét tới giá trị thực của cổ phiếu để nhận định chính xác có nên đầu tư vào cổ phiếu đó hay không. Vì vậy nhu cầu định giá cổ phiếu để đầu tư, mua bán đặc biệt được quan tâm. Hiện nay với chính sách kích thích kinh tế của ngân hàng trung ương hỗ trợ các cổ phiếu tăng trưởng, vì tạo ra nhiều dòng tiền hơn trong tương lai. Vì vậy thẩm định giá cổ phiếu chính xác với giá trị thật sẽ tạo nên sự thành công cho các nhà đầu tư và công ty trong hoạt động đầu tư, mua bán trên thị trường.

Công ty Thẩm định giá Thành Đô đã và đang cung cấp dịch vụ thẩm định giá cổ phiếu uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Thẩm định giá Thành Đô trải qua chặng đường không ngừng phát triển, đã tạo dựng được thương hiệu và uy tín của mình trên lĩnh vực thẩm định giá nói chung và thẩm định giá cổ phiếu nói riêng. Với trình độ chuyên môn cao và bề dày kinh nghiệm cùng am hiểu trong lĩnh vực chứng khoán, doanh nghiệp, kinh tế… Chúng tôi đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá cổ phiếu có quy mô lớn và tính chất phức tạp liên quan đến các hoạt động góp vốn, đầu tư liên kết, vay vốn ngân hàng, mua bán chuyển nhượng, M&A …

Trải qua một quá trình phát triển, Thẩm định giá Thành Đô đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín, thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và được các tổ chức, doanh nghiệp, cơ quản lý Nhà nước đánh giá cao. Năm 2019, Thành Đô vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019”, Năm 2020 Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu tin cậy 2020”, Năm 2021 công ty được vinh danh “Thương hiệu nổi tiếng Châu Á – Thái Bình Dương”. Bên cạnh đó Thẩm định giá Thành Đô áp dụng tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá (bất động sản, giá trị doanh nghiệp, máy móc thiết bị, dự án đầu tư, công trình xây dựng) trong dịch vụ thẩm định giá đánh dấu sự tin tưởng, uy tín của công ty, khẳng định sự phát triển và hòa nhập cùng cộng đồng doanh nghiệp thẩm định giá trên toàn quốc, giúp công ty có cơ hội phát triển và quản trị doanh nghiệp tốt hơn, đồng thời nâng cao giá trị của doanh nghiệp góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường. Cùng đó, hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Nam Định, Thái Nguyên, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Cần Thơ, Nghệ An, Lâm Đồng và không ngừng mở rộng thêm, chúng tôi đảm bảo sẽ đáp ứng đầy đủ, kịp thời yêu cầu thẩm định giá tài sản nói chung và giá trị cổ phiếu nói riêng của quý khách hàng trên toàn quốc.

Bạn đang đọc bài viết: “Định giá cổ phiếu là gì? Các phương pháp định giá cổ phiếu chính xác nhất” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

trường hợp miễn thuế sang tên sổ đỏ

4 trường hợp được miễn thuế, phí khi sang tên sổ đỏ năm 2022

Written by thanhdo on . Posted in Kinh nghiệm & kiến thức, Tin tức. Không có bình luận ở 4 trường hợp được miễn thuế, phí khi sang tên sổ đỏ năm 2022

trường hợp miễn thuế sang tên sổ đỏ
4 trường hợp được miễn thuế, phí khi sang tên sổ đỏ năm 2022

(TDVC Trường hợp miễn thuế sang tên sổ đỏ) – Người dân cần nắm rõ một số trường hợp được miễn thuế, lệ phí khi sang tên sổ đỏ , tránh để mất quyền lợi. 

Trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân

Căn cứ theo Điểm a, b và Điểm d Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, những trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế nhà đất bao gồm:

– Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

Trường hợp bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế.

– Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

– Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

Xem thêm >>> Sổ đỏ sổ hồng giống nhau và khác nhau như thế nào?

Trường hợp miễn lệ phí trước bạ

Theo Khoản 10 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, nhà đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận thì được miễn lệ phí trước bạ.

Theo Lao động

Bạn đang đọc bài viết: “4 trường hợp được miễn thuế, phí khi sang tên sổ đỏ năm 2022” tại chuyên mục tin Kinh nghiệm & Kiến thức của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

 
Cách tính tiền bồi thường đất

Vì sao khi thu hồi đất giá bồi thường sẽ do Nhà nước quyết định và cách tính tiền bồi thường như thế nào?

Written by thanhdo on . Posted in Kinh nghiệm & kiến thức, Tin tức. Không có bình luận ở Vì sao khi thu hồi đất giá bồi thường sẽ do Nhà nước quyết định và cách tính tiền bồi thường như thế nào?

Cách tính tiền bồi thường đất
Vì sao khi thu hồi đất giá bồi thường sẽ do Nhà nước quyết định và cách tính tiền bồi thường như thế nào? – Thẩm định giá Thành Đô

Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu nhưng khi thu hồi đất giá tiền bồi thường sẽ do Nhà nước quyết định vì lý do dưới đây.

Người dân không phải là chủ sở hữu đất đai.

Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nội dung này được quy định tại Hiến pháp và Luật Đất đai. Cụ thể, Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”.

Như vậy, đất đai không thuộc quyền sở hữu riêng của bất kỳ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nào. Mặc dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu nhưng Nhà nước không thể tự mình sử dụng toàn bộ diện tích đất nên Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất bằng nhiều hình thức. 

Các hình thức bao gồm: Công nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước giao đất, Nhà nước cho thuê đất. Công nhận quyền sử dụng đất: Là hình thức Nhà nước trao quyền cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất, giao đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng). Ví dụ: Đất có nguồn gốc do khai hoang.

Nhà nước giao đất: Là hình thức Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất bằng quyết định giao đất. Nhà nước cho thuê đất: Là hình thức Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất bằng quyết định cho thuê đất.

Không phải là chủ sở hữu nên không có quyền thỏa thuận giá bồi thường

Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật.”.

Như vậy, người sử dụng đất dù có đủ điều kiện được bồi thường về đất theo quy định của Luật Đất đai nhưng không phải là chủ sở hữu đất đai nên không có đủ 03 quyền năng của chủ sở hữu tài sản, gồm: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt.

Vì không phải là chủ sở hữu nên khi Nhà nước thu hồi đất người sử dụng đất không có quyền thỏa thuận, quyết định giá bồi thường về đất.

Tóm lại, khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người dân không được thỏa thuận giá bồi thường vì không phải là chủ sở hữu đất đai.

Được thỏa thuận khi doanh nghiệp thực hiện dự án?

Khoản 1 Điều 73 Luật Đất đai 2013 quy định việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Theo đó, nếu phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Cũng theo quy định trên, cùng là thực hiện dự án nhưng nếu thu hồi đất không phải để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng mà thay vào đó doanh nghiệp trực tiếp làm việc với người dân để có quỹ đất thì khi đó người dân có quyền thỏa thuận về giá chuyển nhượng, giá thuê đất với doanh nghiệp.

Lưu ý: Bài viết này không giải thích trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo giá nhà nước và sau đó bàn giao lại mặt bằng cho doanh nghiệp, rồi doanh nghiệp thực hiện dự án hoặc phân lô bán nền với giá rất cao.

Cách tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Giá bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định. Giá đất để tính tiền bồi thường còn được gọi là giá đất cụ thể.

Theo điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013, khoản 5 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP và khoản 4 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, giá đất cụ thể xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng với trường hợp tính tiền bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi.

Giá trị thửa đất cần định giá (01m2) = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất

Trong đó:

– Giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành áp dụng theo từng giai đoạn 05 năm.

– Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) khi tính tiền bồi thường do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định.

Theo Doanh nghiệp và Tiếp thị

Quy định mới về chuyển nhượng đất nông nghiệp

Quy định mới nhất về điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp

Written by thanhdo on . Posted in Kinh nghiệm & kiến thức, Tin tức. Không có bình luận ở Quy định mới nhất về điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp

Quy định mới về chuyển nhượng đất nông nghiệp
Quy định mới về chuyển nhượng đất nông nghiệp

(TDVC Quy định mới về chuyển nhượng đất nông nghiệp) – Nhà nước công nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo nhu cầu, nguyện vọng của các công dân. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng…

Dưới đây sẽ là một số điểm cần lưu ý khi các bên tham gia giao dịch nhóm đất này:

Điều kiện để có thể giao dịch đất nông nghiệp

Kinh nghiệm đầu tiên khi mua bán đất nông nghiệp chính là cần xác định xem mảnh đất cá nhân định bán hoặc định mua có đáp ứng được điều kiện chuyển nhượng của Nhà nước hay không. Tất cả các mảnh đất chưa đủ điều kiện nhưng vẫn cố tình giao dịch được coi là trái quy định và không được Pháp luật công nhận.

Căn cứ vào Khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai sửa đổi 2013, một mảnh đất nông nghiệp cần đáp ứng tất cả tiêu chí sau đây thì mới được giao dịch:

Đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định (hay một số nơi còn gọi là Sổ đỏ). Đất không thuộc diện tranh chấp, kiện cáo.

Đất không thuộc diện đang trong quá trình thi hành án. Cụ thể, Tòa án có thể ra phán quyết quyền sử dụng đất của bên bán đang bị kê biên và mảnh đất này sẽ không bán được tại thời điểm thi hành án.

Đất nông nghiệp còn thời hạn sử dụng theo xác nhận của văn phòng địa chính địa phương.

Việc chuyển nhượng đất nông nghiệp cần được thực hiện tại cơ quan có thẩm quyền, mọi sự thay đổi liên quan đến mảnh đất cần được cập nhật rõ trong sổ địa chính.

Lưu ý, không phải mọi công dân đều được Pháp luật đồng ý cho nhận chuyển nhượng, tặng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Vì đây là nhóm đất đặc thù nên có một số trường hợp không được nhận chuyển nhượng loại bất động sản này. Cụ thể như sau:

Căn cứ vào điều 191, Luật Đất đai sửa đổi 2013, các cá nhân hoặc hộ gia đình không tham gia sản xuất trong lĩnh vực nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng loại đất này để đảm bảo địa phương khai thác tốt quỹ đất.

Ngoài ra, nếu mảnh đất nằm trong các khu vực đặc biệt như rừng phòng hộ, khu bảo tồn sinh thái, rừng đặc dụng… thì có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp bên mua đảm bảo sẽ sinh sống tại khu vực đó.

Đất nông nghiệp chỉ được Nhà nước chấp thuận cho chuyển nhượng có hạn mức căn cứ theo Điều 130 Luật Đất đai cũng như Điều 44, Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Phí chuyển nhượng đất nông nghiệp

Căn cứ theo các điều luật của Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 thì hoạt động mua bán đất nông nghiệp hay còn gọi là chuyển nhượng đất ruộng có phải chịu thuế. Thời điểm chịu thuế được xác định là thời điểm cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Cách tính thuế mua bán đất nông nghiệp cụ thể như sau:

Các trường hợp chuyển nhượng đất nông nghiệp bình thường áp dụng công thức: Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng x 25% thuế suất.

Các trường hợp chuyển nhượng nhưng không có hồ sơ xác định giá vốn áp dụng công thức: Giá chuyển nhượng x 2% thuế suất.

Cũng có một số trường hợp đặc cách miễn giảm thuế theo Khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân.

Theo Lao động

Bạn đang đọc bài viết: “Quy định mới nhất về điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp” tại chuyên mục Tin Công ty của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Thư chúc tết Thẩm định giá Thành Đô

Written by thanhdo on . Posted in Tin công ty, Tin thẩm định giá, Tin tức. Không có bình luận ở Thư chúc tết Thẩm định giá Thành Đô

Thư chúc tết Thẩm định giá Thành Đô
Thư chúc tết – Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô

Kính gửi: Quý khách hàng, Quý đối tác

(TDVC Thư chúc tết) – Nhân dịp Xuân mới, Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô (TDVC) xin gửi lời chào trân trọng tới Quý khách hàng, Quý đối tác và cảm ơn sự ủng hộ của Quý vị đã dành cho Thẩm định giá Thành Đô trong suốt thời gian vừa qua.

Nhân dịp năm mới Nhâm Dần 2022, Thành Đô xin gửi tới Quý khách hàng, Quý đối tác những lời tri ân sâu sắc và chân thành nhất. Kính chúc Quý khách hàng, Quý đối tác thật nhiều sức khỏe, hạnh phúc, thành công cùng một năm mới an khang thịnh vượng.

Thành Đô luôn mong muốn được đồng hành cùng Quý khách hàng, Quý đối tác trên con đường phát triển mạnh mẽ và bền vững của mình.

Một lần nữa, xin kính chúc Qúy khách hàng, Qúy đối tác một mùa xuân ấm áp, sum vầy, nhiều niềm vui bên gia đình và những người thân yêu!

Trân trọng!

Bạn đang đọc bài viết: “Thư chúc tết Thẩm định giá Thành Đô” tại chuyên mục Tin Công ty của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Thẩm định giá đất bằng phương pháp so sánh

Thẩm định giá đất bằng phương pháp so sánh

Written by thanhdo on . Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá bất động sản. Không có bình luận ở Thẩm định giá đất bằng phương pháp so sánh

Thẩm định giá đất bằng phương pháp so sánh
Thẩm định giá đất bằng phương pháp so sánh – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Thẩm định giá đất bằng phương pháp so sánh) – Thẩm định giá đất là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại đất theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

Đất đai là tài sản có sức hấp dẫn cao, đòi hỏi lượng vốn lớn. Thị trường đất đai luôn rộng mở, năng lực kinh doanh được nâng cao thì sẽ có cơ hội thu hút vốn đầu tư lớn của các nhà đầu tư trong và ngoài nước, cũng như vốn tích lũy của các tầng lớp dân cư, tạo khả năng mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổi mới công nghệ, hợp lý hóa tổ chức quản lý, nâng cao hiệu quả hợp tác liên doanh. Với sự phát triển của nền kinh tế thị trường và hội nhập kinh tế quốc tế ngày nay, thẩm định giá đất có vai trò vô cùng quan trọng trong các hoạt động kinh doanh, mua bán, đầu tư..góp phần đảm bảo lợi ích của các bên tham gia từ đó thúc đẩy nền kinh tế thị trường phát triển hơn.

Xác định giá đất gồm có 5 phương pháp phổ biến bao gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp; Phương pháp chiết trừ; Phương pháp dòng tiền chiết khấu; Phương pháp vốn hóa trực tiếp; Phương pháp thặng dư. Phương pháp so sánh được đánh giá là phương pháp được các thẩm định viên ưu tiên lựa chọn đầu tiên khi sử dụng thẩm định giá đất.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

1. Phương pháp so sánh là gì?

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.

2. Vai trò thẩm định giá đất bằng phương pháp so sánh

Thẩm định giá đất là sản phẩm của nền kinh tế thị trường. Để hoạt động thẩm định giá đáp ứng được yêu cầu của thị trường, chúng ta đang từng bước thiết lập một khuôn khổ pháp lý tạo điều kiện cho các tổ chức thẩm định giá ở nước ta hoạt động khoa học, hiệu quả, đề cao đạo đức cũng như trình độ chuyên môn trong nghề nghiệp này. Trong xu thế hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế, thì việc xây dựng một hệ thống tiêu chuẩn, nguyên tắc và phương pháp thẩm định giá đất phù hợp với quốc tế và khu vực là một xu hướng phát triển tất yếu. Khi khung pháp lý cho hoạt động thẩm định giá ngày càng được hoàn thiện, hoạt động thẩm định giá đất có các vai trò sau đây:

  • Thẩm định giá đất có vai trò quan trọng trong việc giúp cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, cá nhân đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh đất đai.
  • Thẩm định đúng giá trị đất giúp các hoạt động kinh tế, qua đó thúc đẩy tài sản vào các hoạt động kinh tế, qua đó thúc đẩy đất đai tham gia vào các giao dịch kinh tế, tháo gỡ những mâu thuẫn về giá giữa các bên tham gia giao dịch dân sự trên thị trường, góp phần làm lành mạnh hóa thị trường và giảm thiểu các rủi ro cho các nhà đầu tư.
  • Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia vào các giao dịch về đất đai

3. Mục đích thẩm định giá đất

Thẩm định giá đất nhằm đáp ứng nhiều mục đích như sau: Chuyển quyền sở hữu; Tài chính và tín dụng; Cho thuê theo hợp đồng; Thẩm định giá tài sản cho công ty; Phát triển tài sản và đầu tư; Thẩm định giá theo luật pháp

3.1. Chuyển nhượng quyền sở hữu

  • Để hỗ trợ người mua quyết định giá mua;
  • Để giúp đỡ người bán quyết định giá bán;
  • Để thiết lập cơ sở cho sự trao đổi;
  • Để thiết lập cho sự công nhận hoặc hợp nhất quyền sở hữu của nhiều tài sản;
  • Để xác định điều kiện và giá bán dự kiến cho một thửa đất;

3.2. Tài chính và tín dụng

  • Để ước tính giá trị của một thửa đất đảm bảo thế chấp;
  • Để cung cấp cho nhà đầu tư cơ sở hợp lý để quyết định giá thế chấp thửa đất;
  • Tạo cơ sở để ngân hàng quyết định cho vay;
  • Để bảo hiểm đất đai;

3.3. Cho thuê theo hợp đồng

3.4. Thẩm định giá tài sản cho công ty

  • Để xác định giá trị đất đai phục vụ cho việc công bố tài chính hàng năm của công ty;
  • Để xác định giá trị phần vốn góp của các bên trong trường hợp công ty mới thành lập;
  • Để tính toán trong việc mua bán, sáp nhập, hợp nhất, phá sản và giả thể công ty

3.5. Phát triển tài sản và đầu tư

  • Để so sánh với các tài sản đầu tư khác;
  • Để xem xét khả năng đầu tư và bất động sản.

3.6. Thẩm định giá theo luật pháp

  • Xác định giá trị đánh thuế;
  • Xác định giá trị bồi thường;
  • Để phục vụ cho công tác xét xử và thi hành án.

4. Thẩm định giá đất bằng phương pháp so sánh

Là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Phương pháp so sánh được xây dựng chủ yếu dựa trên yêu cầu tuân thủ nguyên tắc thay thế: giá trị tài sản mục tiêu được coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được. Theo đó, thẩm định viên phải dựa vào mức giá của những tài sản tương tự đó được xác định trong thời gian gần nhất để ước tính giá cho tài sản mục tiêu.

4.1. Các bước tiến hành thẩm định giá

Trên thực tế rất ít khi gặp hai thửa đất giống nhau hoàn toàn, hơn nữa giá trị của bất động sản lại thường thay đổi theo thời gian. Vì vậy để tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên phải thu thập các giao dịch trên thị trường hiện hành của các bất động sản giống hoặc tương đối giống với bất động sản mục tiêu. Sau đó tiến hành phân tích giá mua bán, phân tích các giá trị đã giao dịch và làm những điều chỉnh cần thiết để tìm ra giá trị hợp lý của bất động sản mục tiêu. Về trình tự, các bước tiến hành thẩm định giá đất đai chia thành các bước cụ thể sau:

Bước 1. Xác định tổng quát về thửa đất cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.

  • Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của thửa đất cần thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của thửa đất thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá. Trường hợp có những hạn chế trong việc xác định các đặc điểm này, cần nêu rõ trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.
  • Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá; Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá.

Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá: Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế – kỹ thuật và đặc điểm thị trường của bất động sản thẩm định giá thẩm định viên xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của bất động sản.

Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.

  • Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộ cuộc thẩm định giá.

Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.

  • Các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho quá trình thẩm định giá bao gồm: thông tin do khách hàng cung cấp; thông tin từ kết quả khảo sát thực tế; thông tin từ các giao dịch mua bán bất động sản trên thị trường; thông tin trên các phương tiện truyền thông của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ sở hữu, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng, miền có liên quan đến thửa đất thẩm định giá.
  • Tìm kiếm thông tin về các bất động sản đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu về các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như: vị trí, chiều rộng đường ngõ, môi trường kinh doanh, môi trường sống, kích thước mặt tiền…

Bước 4. Phân tích thông tin.

  • Là quá trình phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được liên quan đến thửa đất thẩm định giá và các thửa đất so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố đến kết quả thẩm định giá cuối cùng.

Bước 5. Xác định giá trị đất đai cần thẩm định giá.

  • Căn cứ các cách tiếp cận thẩm định giá quy định tại các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành, thẩm định viên phân tích và lựa chọn các phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị của tài sản, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin để áp dụng các phương pháp thẩm định giá và phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan

Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.

  • Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá được lập theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06- Báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá.
  • Xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá:
  • Xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá
  • Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá sau khi được doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá ký phát hành theo đúng quy định của pháp luật

5. Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng

5.1. Ưu điểm

  • Đây là phương pháp ít khó khăn về mặt kỹ thuật, vì nó không cần thiết phải xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, mà dự vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường
  • Phương pháp này có sự đánh giá về giá trị thị trường giao dịch thực tế, vì vậy dễ dàng thuyết phục được khách hàng là các bằng chứng rõ ràng – được thừa nhận trên thực tế về giá trị bất động sản. Vì vậy có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
  • Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác, như: phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư. Phương pháp này trở nên có ưu thế khi có sự trợ giúp của máy tính. Thông thường, người ta sử dụng phương pháp so sánh kết hợp với các phương pháp khác để thẩm định giá đất đai.

5.2. Nhược điểm

  • Cần thiết phải có nhiều thông tin rõ ràng, chính xác. Nếu các thông tin giao dịch không chính xác, thì không sử dụng được phương pháp này.
  • Các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định giá, đặc biệt là tính thời điểm (thông tin  giao dịch thành công thường diễn ra trước thời điểm cần định giá bất động sản mục tiêu). Trong điều kiện thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn.
  • Các thông tin chứng cứ thường mang tính chất lịch sử. Nếu thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên ít tin tưởng trong một thời gian ngắn, khi đó tính chính xác sẽ thấp.
  • Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành thẩm định giá một cách thích hợp.

Phương pháp so sánh thường được sử dụng trong việc thẩm định giá các bất động sản dân sự thông dụng.

5.3. Điều kiện áp dụng

  • Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được.
  • Thị trường phải ổn định. Nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn, ngay cả khi đối tượng giống nhau về nhiều mặt.
  • Để giảm bớt sự tác động của các định kiến và tính chủ quan trong việc đánh giá các yếu tố, thẩm định viên nên sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích xác suất và máy tính. Điều kiện đó cho pháp thẩm định viên rút ra kết luận từ tập hợp các tài liệu trên cơ sở phân tích luật số lớn và nhận được kết quả đúng hơn.

Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá đất bằng phương pháp so sánh” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Cách tính tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể

Cách tính tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể

Written by thanhdo on . Posted in Kinh nghiệm & kiến thức, Tin thẩm định giá, Tin tức. Không có bình luận ở Cách tính tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể

Cách tính tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể
Cách tính tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể

(TDVC Tính tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể) – Tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể thường sẽ cao hơn so với giá đất trong trong Bảng giá đất. Tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể chủ yếu được áp dụng khi cấp Sổ đỏ hoặc chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức.

1. Khi nào áp dụng tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể?

Căn cứ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013, tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể được áp dụng trong những trường hợp sau đây:

(1) Khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức (tiền sử dụng đất phải nộp đối với phần diện tích vượt hạn mức khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng).

Nói cách khác, tiền sử dụng đất mà người dân phải nộp trong trường hợp được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với đất không có nguồn gốc được Nhà nước giao hoặc cho thuê sẽ được tính theo giá đất cụ thể (không tính theo giá đất trong Bảng giá đất).

(2) Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.

(3) Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

(4) Công nhận quyền sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất.

(5) Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

2. Cách tính tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể

Căn cứ điểm b, c khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp khác nhau, gồm:

(1) Phương pháp so sánh trực tiếp.

(2) Phương pháp chiết trừ.

(3) Phương pháp thu nhập.

(4) Phương pháp thặng dư.

(5) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Tùy thuộc vào trường hợp cụ thể mà áp dụng phương pháp khác nhau, cụ thể:

– Giá đất cụ thể xác định theo phương pháp (1), (2), (3), (4) áp dụng đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương, từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại.

– Giá đất cụ thể xác định theo phương pháp (5) áp dụng với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương, dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại.

Mặc dù có nhiều phương pháp xác định giá đất cụ thể nhưng xuất phát từ giá trị thửa đất trên thực tế (giá trị tính theo giá đất trong Bảng giá đất) thì chủ yếu được tính theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Do đó, LuatVietnam chỉ rõ cách tính giá đất cụ thể theo phương pháp này.

Công thức tính giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất như sau:

Giá đất cụ thể (01m2) = Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) x Giá đất trong Bảng giá đất

Như vậy, để biết người sử dụng đất phải nộp bao nhiêu tiền/01m2 đất vượt hạn mức khi chuyển mục đích sử dụng hoặc cấp Giấy chứng nhận thì phải có 02 thông tin sau:

– Hệ số điều chỉnh giá đất: Hệ số K do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành để áp dụng theo năm (hàng năm sẽ ban hành mới hoặc ra quyết định áp dụng hệ số K của năm liền trước).

– Giá đất trong Bảng giá đất: Để xác định chính xác giá đất cần phải xem loại đất, địa chỉ, vị trí thửa đất,…

Ví dụ: Hệ số K là 1,30 và giá đất trong Bảng giá đất là 05 triệu đồng/m2 thì tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của 01m2 được xác định như sau:

Tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể (01m2) = 1,30 x 05 triệu đồng = 6,5 triệu đồng

Theo luatvietnam.vn

Bạn đang đọc bài viết: “Cách tính tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Thẩm định giá tài sản vô hình theo cách tiếp cận chi phí

Thẩm định giá tài sản vô hình theo cách tiếp cận từ chi phí

Written by thanhdo on . Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá tài sản vô hình. Không có bình luận ở Thẩm định giá tài sản vô hình theo cách tiếp cận từ chi phí

Thẩm định giá tài sản vô hình theo cách tiếp cận chi phí
Thẩm định giá tài sản vô hình theo cách tiếp cận từ chi phí – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Thẩm định giá tài sản vô hình theo cách tiếp cận chi phí) – Cách tiếp cận từ chi phí ước tính giá trị tài sản vô hình căn cứ vào chi phí tái tạo ra tài sản vô hình giống nguyên mẫu với tài sản cần thẩm định giá hoặc chi phí thay thế để tạo ra một tài sản vô hình tương tự có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành.

1. Khái niệm tài sản vô hình

Tài sản vô hình là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế (Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá số 13 Ban hành kèm theo Thông tư số 06/2014/TT-BTC ngày 07/01/2014 của Bộ Tài chính). Tài sản vô hình được đề cập trong tiêu chuẩn này phải thỏa mãn đồng thời các điều kiện sau:

  • Không có hình thái vật chất; tuy nhiên một số tài sản vô hình có thể chứa đựng trong hoặc trên thực thể vật chất, nhưng giá trị của thực thể vật chất là không đáng kể so với giá trị tài sản vô hình;
  • Có thể nhận biết được và có bằng chứng hữu hình về sự tồn tại của tài sản vô hình (ví dụ: hợp đồng, bằng chứng nhận, hồ sơ đăng ký, đĩa mềm máy tính, danh sách khách hàng, báo cáo tài chính, v.v.);
  • Có khả năng tạo thu nhập cho người có quyền sở hữu;
  • Giá trị của tài sản vô hình có thể định lượng được.

Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVS 2013) định nghĩa: Tài sản vô hình là tài sản phi tiền tệ, tự biểu lộ thông qua các đặc điểm kinh tế của chúng. Tài sản vô hình không có hình thái vật chất nhưng mang lại quyền và lợi ích kinh tế cho người sở hữu nó. Tài sản vô hình bao gồm loại có thể nhận biết được và loại không thể nhận biết được

Chuẩn mực kế toán quốc tế số 38 (IAS 38) đưa ra khái niệm: TSVH là tài sản phi tiền tệ có thể nhận biết được và không có hình thái vật chất. Trong đó, Tài sản vô hình có thể nhận biết được nếu có thể tách biệt được với thực thể, hoặc là TSVH nảy sinh từ quyền hợp đồng hoặc các quyền khác theo pháp luật.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

2. Phân loại tài sản vô hình

Tài sản vô hình theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam gồm: Tài sản trí tuệ; Quyền sở hữu trí tuệ theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ (ví dụ: quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp…); Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định cụ thể tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật (ví dụ: quyền khai thác khoáng sản, quyền kinh doanh, quyền phát thải có thể chuyển nhượng được); Các mối quan hệ phi hợp đồng mang lại lợi ích kinh tế cho các bên, các mối quan hệ với khách hàng, nhà cung cấp hoặc các chủ thể khác (ví dụ: danh sách khách hàng, cơ sở dữ liệu); Các Tài sản vô hình khác.

3. Cách tiếp cận từ chi phí

Cách tiếp cận từ chi phí ước tính giá trị tài sản vô hình căn cứ vào chi phí tái tạo ra tài sản vô hình giống nguyên mẫu với tài sản cần thẩm định giá hoặc chi phí thay thế để tạo ra một tài sản vô hình tương tự có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành.

Giá trị ước tính của Tài sản vô hình = Chi phí tái tạo (Chi phí thay thế) – Hao mòn lũy kế + Lợi nhuận của nhà sản xuất

Trong đó, lợi nhuận của nhà sản xuất được xác định thông qua biện pháp so sánh, điều tra, khảo sát.

Cách tiếp cận từ chi phí gồm hai phương pháp chính là: Phương pháp chi phí tái tạo và phương pháp chi phí thay thế.

  • Chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo trong phương pháp chi phí bao gồm các chi phí sau: Chi phí về nhân công, nguyên vật liệu, chi phí cho các tài sản hữu hình phụ trợ cần thiết để phát huy được giá trị của tài sản vô hình, chi phí duy trì (ví dụ: Chi phí quảng cáo để duy trì vị thế của nhãn hiệu, chi phí quản lý chất lượng của sản phẩm, v.v.), chi phí đăng ký xác lập quyền đối với tài sản trí tuệ, chi phí nghiên cứu phát triển và các chi phí hợp lý khác.

3.1. Giá trị giảm do hao mòn của tài sản vô hình

a) Hao mòn của tài sản vô hình:

Hao mòn của tài sản vô hình chủ yếu bao gồm phần giá trị giảm đi do những lỗi thời về chức năng, về công nghệ, về kinh tế. Hao mòn về mặt vật lý không áp dụng đối với hầu hết các tài sản vô hình.

Hao mòn do lỗi thời chức năng xuất hiện khi tài sản vô hình không còn đáp ứng tốt chức năng ban đầu mà nó được tạo ra để thực hiện. Lỗi thời chức năng có thể xảy ra do các nguyên nhân bên trong hoặc do sự thay đổi của môi trường bên ngoài.

Hao mòn do lỗi thời về công nghệ xuất hiện khi những chức năng mà tài sản vô hình được tạo ra ban đầu để thực hiện đã không còn cần thiết nữa, mặc dù tài sản vô hình vẫn đang thực hiện chức năng đó.

Hao mòn do lỗi thời về kinh tế tồn tại khi tài sản vô hình không tạo ra được tỷ lệ thu nhập hợp lý cho người sở hữu tài sản vô hình đó khi so sánh với tỷ lệ thu nhập trung bình trong ngành kinh tế mà loại tài sản vô hình này đóng vai trò quan trọng.

b) Ước tính phần giá trị giảm do hao mòn của tài sản vô hình:

Khi ước tính phần giá trị giảm do hao mòn của tài sản vô hình, cần xem xét một số yếu tố sau:

– Chênh lệch chi phí nghiên cứu, triển khai (chủ yếu liên quan tới phương pháp chi phí tái tạo): là chênh lệch giữa chi phí để nghiên cứu và triển khai xây dựng tài sản vô hình tại thời điểm thẩm định giá so với tại thời điểm tạo ra tài sản vô hình cần thẩm định giá.

– Chênh lệch chi phí vận hành: là chênh lệch giữa chi phí duy trì và sử dụng tài sản vô hình vào thời điểm thẩm định giá so với thời điểm bắt đầu đưa tài sản vô hình vào sử dụng. Chi phí này cần được tính cho suốt tuổi đời kinh tế còn lại và tuổi đời hiệu quả của tài sản vô hình.

– Lỗi thời về mặt kinh tế của tài sản vô hình là mức chênh lệch về hiệu quả kinh tế (thu nhập) từ việc sử dụng tài sản vô hình tại thời điểm thẩm định giá so với thời điểm bắt đầu đưa tài sản vô hình vào sử dụng.

– Tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản vô hình. Ví dụ: Tài sản vô hình cần thẩm định giá có tuổi đời thực tế (trong trường hợp này đồng thời là tuổi đời hiệu quả) là 6 năm và tuổi đời kinh tế còn lại dự kiến là 12 năm. Như vậy, phần giá trị giảm đi do hao mòn và lỗi thời là 33,33% (=6/(12+6) x 100 %=6/18 x 100 %).

3.1.  Phương pháp chi phí tái tạo

a, Nội dung của phương pháp

Phương pháp chi phí tái tạo xác định giá trị của một tài sản vô hình thông qua việc tính toán chi phí tạo ra một tài sản khác tương đồng với tài sản vô hình cần thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành.

Giá trị của Tài sản vô hình = Chi phí tái tạo – Giá trị hao mòn lũy kế + Lợi nhuận của nhà sản xuất

b, Thông tin cần có để áp dụng

– Thông tin về chi phí cần thiết để tái tạo lại tài sản vô hình tương đồng với tài sản vô hình cần thẩm định.

– Thông tin về hao mòn và lỗi thời của tài sản vô hình cần thẩm định, hoặc của các tài sản vô hình tương tự với tài sản vô hình cần thẩm định giá trên thị trường.

c, Trường hợp áp dụng

– Khi có thông tin, số liệu chi tiết về chi phí tạo ra tài sản vô hình, đặc biệt là khi phù hợp với mục đích xác định giá trị phi thị trường của tài sản vô hình cần thẩm định giá.

– Khi tính giá trị tài sản vô hình đối với người chủ sở hữu sử dụng (dựa trên giả định nếu người chủ sở hữu không còn tài sản vô hình này, họ buộc phải tạo ra tài sản vô hình tương tự thay thế để tiếp tục sử dụng).

– Khi xác định phần thiệt hại về các lợi ích từ tài sản vô hình do các hành vi sử dụng trái phép, phá vỡ hợp đồng,…

– Có thể dùng làm một phương pháp bổ sung cho các phương pháp thẩm định giá khác.

3.2. Phương pháp chi phí thay thế

a, Nội dung của phương pháp

Phương pháp chi phí thay thế xác định giá trị của một tài sản vô hình thông qua việc tính toán chi phí thay thế tài sản đó bằng một tài sản khác có chức năng, công dụng tương tự theo giá thị trường hiện hành.

Giá trị của Tài sản vô hình = Chi phí thay thế – Giá trị hao mòn lũy kế + Lợi nhuận của nhà sản xuất

Khi xác định giá trị của tài sản vô hình theo phương pháp chi phí thay thế thẩm định viên cần xem xét các nội dung sau: Các đặc điểm khác nhau có thể đo lường được của tài sản thay thế và tài sản thẩm định; Thời điểm đánh giá các chi phí thay thế so với thời điểm thẩm định giá.

b, Thông tin cần có để áp dụng

– Thông tin về chi phí cần thiết để tạo ra tài sản vô hình có chức năng tương tự như tài sản vô hình cần thẩm định;

– Thông tin về hao mòn do lỗi thời của tài sản vô hình cần thẩm định, và/hoặc các tài sản vô hình tương tự trên thị trường.

c, Trường hợp áp dụng

– Khi có thông tin, số liệu chi tiết về chi phí tạo ra tài sản vô hình.

– Khi tài sản vô hình tiếp tục được sử dụng bởi người chủ sở hữu (Dựa trên giả định nếu người chủ sở hữu không còn tài sản vô hình này và họ phải tạo ra tài sản vô hình tương tự để thay thế và sử dụng).

– Khi không xác định được dòng thu nhập hoặc các lợi ích kinh tế khác từ việc sử dụng tài sản vô hình. Ví dụ: phần mềm tự chế, nội dung trang thông tin điện tử, lực lượng lao động.

– Khi xác định giá trị bảo hiểm cho tài sản vô hình.

– Có thể dùng làm một phương pháp bổ sung cho các phương pháp thẩm định giá khác.

Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá tài sản vô hình theo cách tiếp cận từ chi phí” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Vì sao cần thẩm định giá doanh nghiệp

Doanh nghiệp là gì? Vì sao cần thẩm định giá doanh nghiệp

Written by thanhdo on . Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức. Không có bình luận ở Doanh nghiệp là gì? Vì sao cần thẩm định giá doanh nghiệp

Vì sao cần thẩm định giá doanh nghiệp
Doanh nghiệp là gì? Vì sao cần thẩm định giá doanh nghiệp – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Vì sao cần thẩm định giá doanh nghiệp) – Doanh nghiệp là tổ chức có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch, được thành lập hoặc đăng ký thành lập theo quy định của pháp luật nhằm mục đích kinh doanh.

Việt Nam đang trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng và phát triển mạnh mẽ. Vì vậy các hoạt động như mua bán – sáp nhập (M&A), liên kết, góp vốn đầu tư, hợp nhất và chia nhỏ doanh nghiệp đang diễn ra ngày càng sôi động. Do đó Thẩm định giá doanh nghiệp vai trò vô cùng quan trọng trong việc cung cấp bức tranh tổng thể và chi tiết về tình hình của doanh nghiệp cũng như tiềm năng kinh doanh trong tương lai của doanh nghiệp đó.  Ngoài ra thẩm định giá doanh nghiệp giúp xác định được quy mô vốn điều lệ, cơ cấu vốn, số lượng cổ phần bán ra công chúng, phần vốn Nhà nước nắm giữ để giữ được vai trò chỉ đạo đối với các ngành quan trọng.

1. Khái niệm doanh nghiệp

Thuật ngữ doanh nghiệp được sử dụng đầu tiên ở nước ta từ năm 1948, theo tinh thần của Sắc lệnh số 104/SL ngày 01.01.1948 về doanh nghiệp quốc gia. Trong suốt thời kinh tế kế hoạch hoá tập trung, thuật ngữ này bị lãng quên, các thuật ngữ thay thế thường được sử dụng là xí nghiệp, đơn vị kinh tế, cơ quan kinh tế…

Theo khoản 10 Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2020 quy định: Doanh nghiệp là tổ chức có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch, được thành lập hoặc đăng ký thành lập theo quy định của pháp luật nhằm mục đích kinh doanh.

Doanh nghiệp có đặc điểm sau:

  • Được thành lập và đăng kí kinh doanh theo thủ tục pháp ít nhất định. Hiện tại, tuỳ thuộc tính chất của mỗi loại chủ thể kinh doanh mà pháp luật quy định thủ tục thành lập và đăng kí kinh doanh riêng;
  • Được thửa nhận là thực thể pháp lí; có thể nhân danh mình tham gia quan hệ pháp luật. Doanh nghiệp được tham gia vào tất cả các quan hệ trong giao lưu dân sự cũng như các quan hệ tố tụng;
  • Chức năng, nhiệm vụ chính của doanh nghiệp là kinh doanh. Doanh nghiệp được thực hiện các hoạt động kinh doanh như sản xuất, mua bán, cung ứng hàng hoá, dịch vụ nhằm mục tiêu thu lợi nhuận hoặc thực hiện chính sách kinh tế – xã hội.

Nơi có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh đối với doanh nghiệp là Phòng Đăng ký Kinh doanh thuộc Sở Kế hoạch và Đầu tư cấp tỉnh.

2. Vì sao cần thẩm định giá doanh nghiệp

Trong nền kinh tế thị trường giá trị của doanh nghiệp cần thẩm định giá khi họ quyết định mua bán – sáp nhập (M&A) doanh nghiệp, liên kết góp vốn, đầu tư kinh doanh…

  • Thẩm định giá trị doanh nghiệp giúp đưa ra những thông tin quan trọng để các nhà quản trị phân tích, đánh giá trước khi ra các quyết định về kinh doanh và tài chính có liên quan đến doanh nghiệp của mình. Giúp doanh nghiệp có những giải pháp cải tiến quản lý cần thiết nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh, kiểm soát lợi nhuận của doanh nghiệp. Định giá doanh nghiệp có thể giúp chủ doanh nghiệp quyết định bán hoặc giải thể nhanh hơn khi có bất cứ vụ việc bất ngờ xảy ra. Cũng giúp chủ doanh nghiệp xây dựng được kế hoạch để bán doanh nghiệp
  • Giúp các cơ quan quản lý ban ngành của nhà nước nắm được tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh và giá trị của doanh nghiệp để có chính sách quản lý cụ thể đối với từng doanh nghiệp như thu thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế tài sản, các loại thuế khác.
  • Là cơ sở để giải quyết, xử lý tranh chấp nảy sinh giữa các cổ đông của doanh nghiệp khi phân chia cổ tức, góp vốn, vi phạm hợp đồng,…
  • Là cơ sở cho các tổ chức, cá nhân và công chúng đầu tư đưa ra quyết định mua bán, chuyển nhượng các loại chứng khoán do doanh nghiệp phát hành trên thị trường tài chính; cũng như là cơ sở để sáp nhập, chia tách, giải thể, thanh lý, liên doanh,… doanh nghiệp.
  • Tạo uy tín cho doanh nghiệp, giúp ngân hàng quyết định cho doanh nghiệp vay tiền hay không.
  • Bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của doanh nghiệp, đáp ứng được các yêu cầu đa dạng của các nhà đầu tư trong xã hội trong thời kỳ hội nhập Quốc tế.

Vì vậy, cần thiết lựa chọn phương pháp định giá phù hợp để có kết quả khách quan, chính xác bảo đảm lợi ích giữa các bên tham gia trong các giao dịch với ngân hàng như: xử lý cấn trừ nợ bằng tài sản thế chấp, công ty khai thác tài sản mua lại, định giá để phát mãi tài sản, hoặc định giá tài sản để thực hiện việc mua bán, sáp nhập, hợp nhất (M&A) ngân hàng.

3. Phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp

Thẩm định giá doanh nghiệp theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 được ban ban hành kèm theo Thông tư số 28/2021/TT-BTC ngày 07/4/2021 của Bộ Tài chính quy định cụ thể các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp. Thông tư có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2021.

Theo đó, các cách tiếp cận áp dụng trong thẩm định giá doanh nghiệp bao gồm: cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập. Trong từng mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá, thông tin thu thập được và dựa trên hồ sơ, tài liệu được cung cấp, doanh nghiệp thẩm định giá cần lựa chọn các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp.

  • Đối với phương pháp trong cách tiếp cận từ thị trường: khi sử dụng số liệu từ báo cáo tài chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá, doanh nghiệp so sánh để tính toán các chỉ tiêu: thu nhập trên một cổ phiếu (EPS), lợi nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao (EBITDA) trong tính toán các tỷ số thị trường nhằm mục đích thẩm định giá, thẩm định viên cần điều chỉnh để loại trừ thu nhập và chi phí của các tài sản phi hoạt động, các khoản chi phí, thu nhập bất thường, không mang tính thường xuyên.
  • Đối với phương pháp trong cách tiếp cận từ thu nhập: khi sử dụng số liệu về lợi nhuận từ báo cáo tài chính trong các năm gần nhất của doanh nghiệp cần thẩm định giá nhằm mục đích dự báo dòng thu nhập hàng năm trong tương lai của doanh nghiệp cần thẩm định giá, thẩm định viên cần loại trừ các khoản chi phí, thu nhập bất thường, không mang tính thường xuyên; loại trừ thu nhập và chi phí của các tài sản phi hoạt động.
  • Các khoản chi phí, lợi nhuận không mang tính thường xuyên bao gồm: các khoản chi phí liên quan đến việc tái cấu trúc doanh nghiệp; các khoản tăng, giảm ghi nhận khi bán tài sản; thay đổi các nguyên tắc hạch toán kế toán; ghi nhận giảm giá hàng tồn kho; suy giảm lợi thế thương mại; xóa sổ nợ; tổn thất hoặc lợi ích từ các quyết định của tòa án và các khoản lợi nhuận, chi phí không thường xuyên khác. Các khoản mục này khi điều chỉnh phải xem xét đến tác động của thuế thu nhập doanh nghiệp (nếu có).

Bạn đang đọc bài viết: “Doanh nghiệp là gì? Vì sao cần thẩm định giá doanh nghiệp” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Thông báo nghỉ tết nguyên đán 2022

Thông báo nghỉ Tết Nguyên Đán 2022

Written by thanhdo on . Posted in Tin công ty, Tin thẩm định giá, Tin tức. Không có bình luận ở Thông báo nghỉ Tết Nguyên Đán 2022

Thông báo nghỉ tết nguyên đán 2022
Thông báo nghỉ Tết Nguyên Đán 2022 – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Thông báo nghỉ Tết Nguyên Đán 2022) – Nhân dịp năm mới Nhâm Dần 2022, Thẩm định giá Thành Đô kính chúc Quý khách hàng và Quý đối tác cùng gia đình sẽ có một năm mới:

An Khang – Thịnh Vượng – Vạn Sự Như Ý

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

Thẩm định giá Thành Đô xin chân thành cảm ơn sự tin tưởng, đồng hành và hợp tác của Quý khách hàng, Đối tác trong suốt năm vừa qua. Thẩm định giá Thành Đô trân trọng thông báo đến Quý khách hàng thời gian nghỉ Tết Nguyên đán Nhâm Dần 2022 như sau:

  • Thời gian nghỉ: ngày 29/01/2022 – 06/02/2022
  • Thời gian làm việc lại: 07/02/2022  (nhằm mùng 7 Tết)

Chúc Quý khách hàng, Quý đối tác có một kỳ nghỉ lễ tết vui vẻ, hạnh phúc!

Trân trọng thông báo!

Bạn đang đọc bài viết: “Thông báo nghỉ Tết Nguyên Đán 2022” tại chuyên mục tin công ty của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Tính tiền bồi thường nhà nước khi thu hồi đất

Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất như thế nào?

Written by thanhdo on . Posted in Kinh nghiệm & kiến thức, Tin tức. Không có bình luận ở Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất như thế nào?

Tính tiền bồi thường nhà nước khi thu hồi đất
Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất như thế nào?

(TDVC Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất như thế nào?) – Nếu nắm rõ cách tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và biết được giá đất trong Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K), người dân có thể tự mình tính được số tiền được bồi thường là bao nhiêu/m2.

Điều kiện được bồi thường về đất

Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định, điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với từng đối tượng người sử dụng đất. Trong đó, quy định rõ điều kiện đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này…”.

Như vậy, theo quy định trên, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được bồi thường về đất khi có đủ các điều kiện sau:

Điều kiện 1: Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.

Điều kiện 2: Có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định Luật Đất đai 2013 nhưng chưa được cấp.

Đáng chú ý, riêng 1 trường hợp dù không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận vẫn được bồi thường về đất, đó là: Đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 1/7/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Trường hợp này chỉ được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng và diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.

Cách tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

* Tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi được tính theo giá đất cụ thể

Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau:

đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.”.

Cùng với đó, Luật Đất đai 2013 cũng quy định rõ về giá đất cụ thể, trong đó có một số quy định về giá đất cụ thể mà người dân cần nắm rõ như sau:

– Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (cấp tỉnh) có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể.

– Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể (tùy từng trường hợp mà Sở Tài chính hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp để xác định giá đất cụ thể).

Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

– Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.

– Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

* Cách tính tiền bồi thường

Căn cứ điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013, khoản 5 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP và khoản 4 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi được tính như sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá (1m2) = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất

Trong đó:

– Giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành ban hành áp dụng theo từng giai đoạn 05 năm. Muốn biết chính xác người dân phải xem đúng địa chỉ, vị trí thửa đất (vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4),…

– Hệ số điều chỉnh giá đất khi tính tiền bồi thường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Tuy nhiên, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định hệ số điều chỉnh giá đất cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất. Nói cách khác, hệ số điều chỉnh giá đất sẽ không công bố trước và áp dụng theo từng năm như đối với trường hợp tính tiền sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng cho diện tích vượt hạn mức.

Ví dụ: Giá đất trong bảng giá đất là 10m2, hệ số điều chỉnh giá đất là 1,10. Khi đó giá đất 1 m2 là 11 triệu đồng/m2.

Như vậy, mặc dù có cách tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi nhưng trên thực tế người dân khó có thể tự tính được số tiền được bồi thường mỗi mét vuông là bao nhiêu vì hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) không công bố trước và áp dụng theo năm như những trường hợp khác.

Theo Doanh nghiệp và Tiếp thị

Bạn đang đọc bài viết: “Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất như thế nào?” tại chuyên mục tin kinh nghiệm & kiến thức của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô. 

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Điều kiện kinh doanh bất động sản 2022

Điều kiện kinh doanh bất động sản từ ngày 1/3/2022 thay đổi gì so với quy định cũ?

Written by thanhdo on . Posted in Kinh nghiệm & kiến thức, Tin tức. Không có bình luận ở Điều kiện kinh doanh bất động sản từ ngày 1/3/2022 thay đổi gì so với quy định cũ?

Điều kiện kinh doanh bất động sản 2022
Điều kiện kinh doanh bất động sản từ ngày 1/3/2022 thay đổi gì so với quy định cũ?

Vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP dẫn tới việc điều kiện kinh doanh bất động sản từ ngày 1/3/2022 cũng có sự thay đổi.

Điều kiện kinh doanh bất động sản từ ngày 1/3/2022

Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:

(1) Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.

(2) Phải công khai thông tin.

– Các thông tin phải công khai gồm:

+ Các thông tin về doanh nghiệp, gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật)

+ Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.

Lưu ý: Các thông tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi.

– Nơi công khai thông tin:

+ Đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án.

+ Đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản phải công khai tại sàn giao dịch bất động sản.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

3) Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

* Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh

– Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau:

+ Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

+ Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất.

+ Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

– Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện sau:

+ Có giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).

+ Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất.

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

+ Trong thời hạn sử dụng đất (còn thời hạn sử dụng đất).

* Bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau:

– Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng với trường hợp phải có giấy phép, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

Nếu là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

– Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

(4) Điều kiện về vốn

– Điều kiện về vốn chỉ áp dụng với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật.

– Nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên.

Việc xác định vốn chủ sở hữu được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề). Nếu doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp.

Lưu ý: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy quy mô nhỏ, không thường xuyên sau đây không bắt buộc phải có 04 điều kiện trên:

– Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định pháp luật.

– Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là tài sản công theo quy định pháp luật.

– Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định pháp luật.

– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.

– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.

– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định pháp luật.

So sánh với điều kiện cũ quy định tại Nghị định 76

Căn cứ Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP và Điều 3 Nghị định 76/2015/NĐ-CP,  điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có sự khác nhau giữa hai Nghị định này như sau:

Tiêu chí Nghị định 02/2022/NĐ-CP Nghị định 76/2015/NĐ-CP
Phải thành lập doanh nghiệp Điều quy định phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, trừ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy quy mô nhỏ, không thường xuyên. Điều quy định phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, trừ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy quy mô nhỏ, không thường xuyên.
Vốn pháp định Bỏ quy định về vốn pháp định để phù hợp với Luật Đầu tư 2020 Quy định vốn pháp định là không được thấp hơn 20 tỷ đồng. Tuy nhiên, quy định về vốn pháp định không được áp dụng từ ngày 01/01/2021
Công khai thông tin Quy định mới Không quy định
Đối tượng bất động sản được phép kinh doanh Quy định

Mặc dù Nghị định 02 quy định nhưng bản chất không phải là quy định mới vì được quy định rõ tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Nghị định mới chỉ nêu “gọn” trong một điều để dễ theo dõi

 Không quy định
Điều kiện về vốn của tổ chức, cá nhân được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án Quy định mới Không quy định

Theo Cafef

Bạn đang đọc bài viết: “Điều kiện kinh doanh bất động sản từ ngày 1/3/2022 thay đổi gì so với quy định cũ?” tại chuyên mục tin kinh nghiệm & kiến thức của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô. 

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Tài sản là gì, phương pháp thẩm định giá tài sản

Khái niệm tài sản? Phân loại tài sản và phương pháp thẩm định giá tài sản

Written by thanhdo on . Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức. Không có bình luận ở Khái niệm tài sản? Phân loại tài sản và phương pháp thẩm định giá tài sản

Tài sản là gì, phương pháp thẩm định giá tài sản
Khái niệm tài sản? Phân loại tài sản và phương pháp thẩm định giá tài sản – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Phương pháp thẩm định giá tài sản) – Trong nền kinh tế thị trường hội nhập và phát triển mạnh mẽ ngày nay, thẩm định giá tài sản là những hoạt động khách quan, quan trọng. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên tham gia quan hệ tài sản, của tổ chức, cá nhân kinh doanh, của người tiêu dùng, bảo đảm trật tự xã hội và lợi ích công cộng, các quan hệ xã hội phát sinh trong hoạt động thẩm định giá luôn được pháp luật điều chỉnh. 

1. Khái niệm tài sản

Định giá, thẩm định giá bất kỳ một tài sản nào thì người định giá, thẩm định giá cũng cần biết rõ tài sản đó là gì, đặc điểm về mặt kinh tế – kỹ thuật cũng như về mặt pháp lý của tài sản.

“Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu”

Nhìn tổng quát, tài sản được hiểu là tất cả các nguồn lực hữu hình hoặc vô hình, bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản của một chủ thể nhất định, có khả năng mang lại lợi ích cho các chủ thể đó.

Tài sản đóng một vai trò quan trọng trong Bộ luật dân sự, là vấn đề trung tâm của mọi quan hệ xã hội nói chung và quan hệ pháp luật nói riêng. Theo quy định tại Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015 thì:

“Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản; tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”

Tài sản kể trên được hiểu theo nghĩa rộng, bao gồm:

  • Vật: gồm cả vật đang có và vật sẽ được hình thành trong tương lai (ví dụ công trình đang được xây dựng, tàu thuyền đang đóng hoặc sẽ đóng, hoa quả sẽ có,…);
  • Tiền, giấy tờ có giá (cổ phiếu, trái phiếu, công trái, séc, giấy ủy nhiệm chi, tín phiếu, sổ tiết kiệm,…);
  • Các quyền tài sản (quyền sử dụng đất, quyền đòi nợ, quyền sở hữu trí tuệ,…)

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

2. Phân loại tài sản

Phân loại tài sản có ý nghĩa quan trọng trong hoạt động , thẩm định giá phù hợp với tính chất, đặc điểm của từng loại tài sản nhất định.

Theo tính chất của tài sản, tài sản được phân thành: Bất động sản và động sản

2.1. Bất động sản

Bất động sản là tài sản có tính bất động, tính không đồng nhất, tính khan hiếm, tính bền vững.

Điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định bất động sản và động sản như sau:

Bất động sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c, Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.Khi thẩm định viên tiến hành thẩm định giá bất động sản, cần xác định bất động sản đó được đưa vào kinh doanh hay không được đưa vào kinh doanh.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành thì các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm :

  • Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
  • Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai;
  • Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật.

Căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế – xã hội, thị trường bất động sản và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế, Chính phủ quy định cụ thể danh mục các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh.

Bất động sản đưa vào kinh doanh phải đủ các điều kiện do pháp luật quy định, cụ thể:

Đối với nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây:

  • Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
  • Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng;
  • Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
  • Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
  • Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
  • Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Đối với quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây:

  • Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
  • Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
  • Không có tranh chấp;
  • Trong thời hạn sử dụng đất;
  • Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
  • Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.

Đối với các bất động sản khác được đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Chính phủ.

1.2. Động sản

Động sản là tài sản có tính di dời, tính đồng nhất, phổ biến, kém bền vững. Nói chung, động sản là những tài sản không phải là bất động sản. Động sản là những tài sản di dời được (như xe ô tô, tàu, thuyền, hoa lợi,…). Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.

Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản có ý nghĩa quan trọng trong việc điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt động định giá, thẩm định giá tài sản.

Bất động sản có tính bất động, tính không đồng nhất, tính khan hiếm, tính bền vững, còn động sản thì có tính di dời, tính đồng nhất, phổ biến, kém bền vững,…Những đặc điểm, tính chất của động sản hoặc bất động sản ảnh hưởng rất nhiều đến hoạt động định giá, thẩm định giá tài sản là động sản hay bất động sản.

1.3. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản:

1.3.1 Vật

  • Vật là  bộ phận của thế giới vật chất, tồn tại khách quan mà con người có thể cảm nhận bằng giác quan của mình. Với ý nghĩa pham trù pháp lý, vật chỉ có ý  nghĩa trở thành đối tượng của quan hệ pháp luật, tức là nó được con người kiểm soát và đáp ứng được một nhu cầu nào đó của con người.
  • Vật được phân loại thành các nhóm khác nhau. Dựa vào mối liên hệ, phụ thuộc về công dụng của vật với nhau mà vật được phân thành: Vật chính là vật độc lập có thể khai thác theo tính năng (ti vi, điều hòa, máy ảnh…); vật phụ là vật trực tiếp phục vụ cho việc khai thác công dụng của vật chính, là một bộ phận của vật chính nhưng có thể tách rời vật chính điều (khiển ti vi, điều hòa, vỏ máy ảnh,…).

Dựa vào việc xác định giá trị sử dụng của vật khi được chia ra thành nhiều phần nhỏ mà Bộ luật dân sự phân chia vật thành vật chia được và vật không chia được. Dựa vào đặc tính, giá trị của tài sản sau khi sử dụng thì chia thành vật tiêu hao và vật không tiêu hao. Dựa vào các dấu hiệu phân biệt của vật mà người ta phân loại vật thành vật thành vật cùng loại và vật đặc định. Ngoài ra, người ta còn chia ra làm vật đồng bộ và vật không đông bộ

1.3.2. Tiền

Theo Mác  thì tiền tệ là một thứ hàng hóa đặc biệt, được tách ra khỏi thế giới hàng hóa, dùng để đo lường và biểu hiện giá trị của tất cả các loại hàng hóa khác. Nó trực tiếp thể hiện lao động xã hội và biểu hiện quan hệ sản xuất giữa những người sản xuất hàng hóa.

“Bộ luật dân sự năm 2015” và cả Bộ luật dân sự năm 2015 đều quy định tiền là một loại tà sản nhưng lại không có quy định để làm rõ bản chất pháp lý của tiền. chỉ có loại tiền có giá trị đang được lưu hành trên thực tế, tức là được pháp luật thừa nhận,  mới được coi là tài sản. Tiền là công cụ thanh toán đa năng, là công cụ tích lũy tài sản và là thước đo giá trị.

1.3.3. Giấy tờ có giá

Giấy tờ có giá được hiểu là giấy tờ trị giá được bằng tiền và chuyển giao được trong giao lưu dân sự. Giấy tờ có giá hiện nay tồn tại dưới nhiều dạng khác nhau như séc, cổ phiếu, tín phiếu, hồi phiếu, kỳ phiếu, công trái… Xét về mặt hình thức giấy tờ có giá là một chứng chỉ được lập theo hình thức, trình tự luật định.

Nội dung thể hiện trên giấy tờ có giá là thể hiện quyền tài sản, giá của giấy tờ có giá là giá trị quyền tài sản và quyền này được pháp luật bảo vệ. giấy tờ có giá có tính thanh khoản và là công cụ có thể chuyển nhượng với điều kiện chuyển nhượng toàn bộ một lần, việc chuyển nhượng một phần giấy tờ có giá là vô hiệu.

Ngoài ra, giấy tờ có giá có tính thời hạn, tính có thể đưa ra yêu cầu, tính rủi ro. Ngoài ra còn có các loại giấy tờ xác nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, giấy đăng ký xe máy,… không phải là giấy tờ có giá. Những loại giấy tờ này chỉ được coi là một vật thuộc sở hữu của người đứng tên trên giấy tờ đó.

1.3.4. Quyền tài sản

Quyền tài sản theo định nghĩa tại Điều 115 Bộ luật dân sự năm 2015 thì quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác. Quyền là một quyền năng dân sự chủ quan của chủ thể và được pháp luật ghi nhận và bảo vệ.

Quyền tài sản hiểu theo nghĩa rộng là quyền của cá nhân, tổ chức được pháp luật cho phép thực hiện hành vi xử sự đối với tài sản của mình và yêu cầu người khác phải thực hiện một nghĩa vụ đem lại lợi ích vật chất cho mình. Xét theo ý nghĩa này, quyền sở hữu (vật quyền) cũng là một loại tài sản.

3. Mục đích thẩm định giá

Mục đích thẩm định giá tài sản phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc nhất định. Mục đích của thẩm định giá quyết định đến mục đích sử dụng tài sản vào việc gì. Nó phản ánh những đòi hỏi vè mặt lợi ích mà tài sản cần tạo ra cho chủ thế trong mỗi công việc hay giao dịch được xác định. Trong nền kinh tế thị trường, mục đích của định giá tài sản thường là:

  • Làm cơ sở xét duyệt chi nguồn vốn ngân sách Nhà Nước;
  • Làm căn cứ tư vấn và lập dự án đầu tư, phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư công trình sử dụng vốn của Nhà nước, duyệt dự toán các dự án, công trình;
  • Làm căn cứ xét xử và thi hành án dân sự, án hình sự, án hành chính liên quan đến giá trị quyền và lợi ích có trong tài sản của các bên liên quan;
  • Mua bán, chuyển nhượng tài sản, mua bán xử lý nợ, xử lý tài sản thế chấp, tài sản tồn đọng;
  • Mua bán – sáp nhập doanh nghiệp (M&A), góp vốn liên doanh, giải thể doanh nghiệp, chia tách, phá sản, thành lập Doanh nghiệp;
  • Cổ phần hóa Doanh nghiệp, chuyển đổi hình thức sở hữu doanh nghiệp;
  • Làm căn cứ thế chấp vay vốn Ngân hàng, bán đấu giá Tài sản, xét thầu các dự án; hoạch toán kế toán, tính thuế;
  • Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại, giải quyết, xử lý tài sản tranh chấp trong các vụ án;
  • Xác định giá trị tài sản định cư nước ngoài, chứng minh tài chính, du lịch….
  • Tham khảo giá trị thị trường;
  • Các mục đích khác đúng theo pháp luật quy định.

4. Phương pháp thẩm định giá

Để lựa chọn các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp, thẩm định viên phải căn cứ vào: Mục đích thẩm định giá; Đặc điểm của loại tài sản thẩm định giá; Mức độ sẵn có, độ tin cậy của các thông tin, số liệu thu thập trên thị trường. Một tài sản có thể nhiều cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá khác nhau. 

4.1. Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường: Là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường theo Thông tư 126.2015TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 (Ký hiệu: TĐGVN 08).

Cơ sở phương pháp so sánh là giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá có quan hệ trực tiếp với giá trị của các tài sản tương tự, đã hoặc giao dịch trên thị trường.

Phương pháp so sánh áp dụng đối với tất cả những tài sản (động sản, bất động sản, tài sản hữu hình, tài sản vô hình, tài sản tài chính…) đáp ứng những yêu cầu sau: Có tính đồng nhất cao; Có giao dịch phổ biến trên thị trường; Thị trường ổn định.

4.2. Phương pháp chi phí tái tạo

Phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách tiếp cận từ chi phí theo Thông tư 126.2015TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 (Ký hiệu: TĐGVN 09).

Phương pháp chi phí tái tạo là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra tài sản giống hệt với tài sản thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. Tài sản này bao gồm cả những điểm đã lỗi thời, lạc hậu của tài sản thẩm định giá.

Công thức:

Giá trị ước tính của tài sản

=

Chi phí tái tạo (đã bao gồm Lợi nhuận của nhà sản xuất / nhà đầu tư)

–

Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế)

4.3. Phương pháp chi phí thay thế

Phương pháp chi phí thay thế là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một tài sản tương tự tài sản thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá.

Phương pháp chi phí thay thế thông thường, tài sản thay thế thường có chi phí tạo ra thấp hơn so với chi phí tái tạo, đồng thời chi phí vận hành cũng không bị cao hơn so với mức phổ biến tại thời điểm thẩm định giá. Vì vậy, tổng giá trị hao mòn hay hao mòn lũy kế của tài sản thay thế thường không bao gồm hao mòn chức năng do chi phí vốn cao hoặc hao mòn chức năng do chi phí vận hành cao.

Phương pháp chi phí áp dụng thẩm định giá những tài sản không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng các cách tiếp cận từ thị trường và cách tiếp cận từ thu nhập. Ngoài ra phương pháp chi phí áp khi các thẩm định viên có dự định tạo ra một tài sản mới hoặc khi thẩm định giá công trình mới được xây dựng hoặ tài sản mới được chế tạo.

4.4. Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng vốn hóa phù hợp. Phương pháp này được áp dụng đối với tất cả các tài sản đầu tư. Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập theo Thông tư 126.2015TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 (Ký hiệu: TĐGVN 10).

Cơ sở phương pháp vốn hóa trực tiếp là giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản và dựa trên giả thiết sau

  • Thu nhập tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của tài sản hoặc vĩnh viễn.
  • Rủi ro của thu nhập có thể có trong tương lai là cố định

4.5. Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ sản sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập theo Thông tư 126.2015TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 (Ký hiệu: TĐGVN 10).

Cơ sở phương pháp dòng tiền chiết khấu là giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản. Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ  tài sản biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định).

Phương pháp dòng tiền chiết khấu ứng dụng trong thực tiễn khi:

  • Mức giá chỉ dẫn tìm được phương pháp này cho độ tin cậy cao đối với các tài sản cho thuê hoặc đang phát triển, các doanh nghiệp có lãi, các nghiên cứu khả thi, các tài sản mà giá trị hiện tại phụ thuộc và dòng tiền tương lai nhận được, một khi nhận định đánh giá của thẩm định viên là có cơ sở khoa học.
  • Hữu ích đối với các tài sản đầu tư có dòng tiền không thường xuyên và không đều.
  • Dùng để kiểm tra đối chứng hoặc thay thế phương pháp khác.

4.6. Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.

Cơ sở phương pháp thặng dư là giá trị của đất bằng thu nhập từ đất đóng góp trong tổng thể bất động sản đầu tư, quy đổi về hiện tại theo tỷ suất vốn hóa phù hợp.

Phương pháp thặng dư được ứng dụng trong thực tiễn vì tính hữu ích đối với bất động sản có tiềm năng phát triển (đất có thể sử dụng vào mục đích đầu tư); Kiểm tra đối chứng hoặc thay thế phương pháp thẩm định giá đất khác (sử dụng vào mục đích đầu tư).

4.7. Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá bất động sản, là phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Cơ sở của phương pháp chiết trừ là có thể xác định giá trị một bộ phận tài sản còn lại khi viết giá trị tổng thể và giá trị bộ phận kia. Phương pháp chiết trừ hữu ích khi thẩm định giá các thửa đất có tài sản gắn liền với đất khi có thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự tài sản cần thẩm định giá.

Đối với từng loại tài sản thẩm định viên sẽ căn cứ vào pháp lý, thông tin, số liệu thu thập được để đưa ra các phương pháp thẩm định giá phù hợp nhằm đánh giá chính xác giá trị của tài sản thẩm định giá.

Bạn đang đọc bài viết: “Khái niệm tài sản? Phân loại tài sản và phương pháp thẩm định giá tài sản” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô. 

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ

Số ĐKDN: 0107025328
Sở KH&ĐT Thành phố Hà Nội cấp ngày 13/10/2015

Dịch vụ thẩm định
Về chúng tôi
Follow us
TRỤ SỞ CHÍNH

Căn hộ số 30-N7A  Trung Hòa – Nhân Chính,  phường Yên Hoà, Hà Nội.

0985 103 666

0906 020 090

HỘI SỞ HÀ NỘI

Tầng 5 - tòa nhà Viễn Đông, 36 Hoàng Cầu, Phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội.

0985 103 666

0906 020 090

CN HỒ CHÍ MINH

Tầng 3, 353 - 355 An Dương Vương, phường Chợ Quán, TP. HCM.

0985 103 666

0978 169 591

CN HẢI PHÒNG

Tầng 4 - tòa nhà Việt Pháp, 19 Lê Hồng Phong, phường Ngô Quyền, Hải Phòng.

0985 103 666

0906 020 090

VP ĐÀ NẴNG

Số 06 Trần Phú, phường Hải Châu, TP Đà Nẵng.

0985 103 666

0906 020 090

VP CẦN THƠ

Tầng 4 - tòa nhà PVcombank, 131 Trần Hưng Đạo, Cần Thơ.

0985 103 666

0906 020 090

VP QUẢNG NINH

05 - A5 Phan Đăng Lưu, phường Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.

0985 103 666

0906 020 090

VP THÁI NGUYÊN

Tầng 4 - số 474 Phan Đình Phùng, phường Phan Đình Phùng, tỉnh Thái Nguyên

0985 103 666

0906 020 090

VP NINH BÌNH

Tầng 3 - số 657 Giải Phóng, phường Trường Thi, tỉnh Ninh Bình.

0985 103 666

0906 020 090

VP BẮC NINH

Số 70 Tạ Quang Bửu, phường Kinh Bắc, Tỉnh Bắc Ninh. 

0985 103 666

0906 020 090

VP THANH HÓA

Tầng 4 - tòa nhà Dầu Khí, 38A Đại Lộ Lê Lợi, phường Điện Biên, tỉnh Thanh Hóa.

0985 103 666

0906 020 090

VP NGHỆ AN

Tầng 14 - tòa nhà Dầu Khí, số 7 Quang Trung, phường Thành Vinh, Tỉnh Nghệ An.

0985 103 666

0906 020 090

VP NHA TRANG

Tầng 9 - Nha Trang Building, 42 Lê Thành Phương, tỉnh Khánh Hoà

0985 103 666

0906 020 090

VP LÂM ĐỒNG

Số60C  Nguyễn Trung Trực , phường Xuân Hương - Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng.

0985 103 666

0906 020 090

VP AN GIANG

Số 53 - 54 đường Lê Thị Riêng, TP Long Xuyên, tỉnh An Giang.

0985 103 666

0906 020 090

VP CÀ MAU

Số 50/9 Hùng Vương, phường Tân Thành, tỉnh Cà Mau.

0985 103 666

0978 169 591

VP LẠNG SƠN

Số 141 Lê Lợi, phường Đông Kinh, tỉnh Lạng Sơn. 

0985 103 666

0906 020 090

VP BÌNH THUẬN

Hẻm 58 Lê Quý Đôn, Phường Phú Thủy, TP. Phan Thiết, Bình Thuận.

0985 103 666

0906 020 090

VP SÓC TRĂNG

Số 90 Trần Thủ Độ, Phường Trần Thủ Độ, thành phố Cần Thơ.

0985 103 666

0906 020 090

VP ĐỒNG THÁP

Số 10 Điện Biên Phủ, phường Mỹ Trà, tỉnh Đồng Tháp.

0985 103 666

0906 020 090

VP PHÚ QUỐC

KP9 Trần Phú, phường Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.

0985 103 666

0906 020 090

VP TRÀ VINH

A4-29 Hoa Đào, KĐT Mới Trà Vinh, Phường Long Đức, tỉnh Vĩnh Long. 

0985 103 666

0906 020 090

VP PHÚ THỌ

SL 13-14 Nguyễn Đình Thi, KĐT Trằm Đá, phường Gia Cẩm, tỉnh Phú Thọ. 

0985 103 666

0906 020 090

Copyright © 2024 CTCP Thẩm Định Giá Thành Đô, LLC. All Rights Reserved.

    TƯ VẤN DỊCH VỤ TRỰC TUYẾN

    Cảm ơn bạn đã quan tâm dịch vụ thẩm định giá Thành Đô. Hãy chia sẻ yêu cầu thẩm định giá của bạn, chúng tôi sẽ liên hệ với bạn trong thời gian sớm nhất.
    Thành công
    Yêu cầu liên hệ của bạn đã được tiếp nhận. Chúng tôi sẽ phản hồi sớm nhất.
    Cám ơn quý khách đã tin tưởng