Skip to main content

0985 103 666
0906 020 090

EMAIL

info@tdvc.com.vn

  • Tiếng Việt

Thẻ: phương pháp so sánh

thẩm định giá tài sản bằng phương pháp so sánh theo chuẩn mực thẩm định giá

Thẩm định giá tài sản bằng phương pháp so sánh theo chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam

Written by thanhdo on . Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức.

thẩm định giá tài sản bằng phương pháp so sánh theo chuẩn mực thẩm định giá
Thẩm định giá tài sản bằng phương pháp so sánh theo chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam

(TDVC phương pháp so sánh theo chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam) – Ngày 16 tháng 5 năm 2024, Bộ Tài chính ban hành chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường theo thông tư số 32/2024/TT-BTC. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường được áp dụng theo chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam. Đối tượng áp dụng gồm:

  • Thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá theo quy định của pháp luật về giá.
  • Tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động thẩm định giá của Nhà nước theo quy định của pháp luật về giá.

1. Tài sản là gì?

Tài sản có vai trò quan trọng trong đời sống xã hội nói chung và quan hệ pháp luật nói riêng. Trong Bộ luật Dân sự 2015 hiện nay quy định về tài sản như sau:

Định nghĩa tài sản

Theo quy định tại Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 về tài sản thì:

“1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.

  1. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”

Trong doanh nghiệp hay cơ quan, tài sản được thể hiện trên bảng cân đối kế toán phản ánh giá trị của doanh nghiệp hoặc mang lại lợi ích cho hoạt động của doanh nghiệp. Một tài sản dù đó là thiết bị sản xuất hay tự sáng chế đều có thể tạo ra dòng tiền, tiết kiệm chi phí hoặc tăng doanh số bán hàng.

2. Cách tiếp cận từ thị trường

Cách tiếp cận từ thị trường xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản so sánh đã có các thông tin về giá trên thị trường; trường hợp thẩm định giá doanh nghiệp được sử dụng thêm các thông tin về giá của chính tài sản thẩm định giá. Cách tiếp cận từ thị trường gồm phương pháp so sánh.

Tùy theo loại tài sản, cách tiếp cận từ thị trường có thể được cụ thể hóa thành các phương pháp gồm phương pháp so sánh, phương pháp tỷ số bình quân và phương pháp giá giao dịch.

Phương pháp tỷ số bình quân và phương pháp giá giao dịch chỉ áp dụng đối với thẩm định giá doanh nghiệp và được quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá doanh nghiệp.

3. Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở đối chiếu, phân tích và đánh giá các yếu tố so sánh của các tài sản so sánh với tài sản thẩm định giá từ đó điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh làm cơ sở ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá.

Phương pháp so sánh được áp dụng để thẩm định giá tài sản có hoạt động chuyển nhượng hoặc chào mua hoặc chào bán công khai trên thị trường. Một tài sản được coi là có hoạt động chuyển nhượng hoặc chào mua hoặc chào bán công khai trên thị trường khi thu thập được ít nhất 03 tài sản so sánh từ các tổ chức, cá nhân khác nhau đã chuyển nhượng hoặc được chào mua hoặc chào bán trên thị trường gần thời điểm thẩm định giá và địa điểm của tài sản thẩm định giá.

3.1. Các bước thẩm định giá

Thẩm định giá tài sản theo phương pháp so sánh như sau:

  • Khảo sát và thu thập thông tin về tài sản so sánh;
  • Phân tích thông tin;
  • Điều chỉnh sự khác biệt giữa tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh;
  • Xác định mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh;
  • Xác định mức giá của tài sản thẩm định giá.

Khảo sát và thu thập thông tin về tài sản so sánh

Thông tin về các tài sản so sánh bao gồm các đặc điểm pháp lý, kinh tế-kỹ thuật của tài sản so sánh; mức giá tài sản so sánh; thời điểm, địa điểm và các bên tham gia chuyển nhượng hoặc chào mua hoặc chào bán; các điều kiện kèm theo mức giá và các thông tin khác (nếu có).

Việc khảo sát và thu thập thông tin về tài sản so sánh phải đáp ứng các yêu cầu sau:

  • Thông tin thu thập về các tài sản so sánh phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế và phải có sự xem xét, đánh giá để bảo đảm những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi đưa vào phân tích, tính toán; ưu tiên lựa chọn các thông tin phát sinh gần nhất với thời điểm thẩm định giá và địa điểm của tài sản thẩm định giá;
  • Số lượng thông tin thu thập phải bảo đảm ít nhất 03 tài sản so sánh có thời điểm chuyển nhượng hoặc thời điểm chào mua hoặc chào bán diễn ra tại hoặc gần nhất với thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 24 tháng tính từ thời điểm thẩm định giá trở về trước.

Trường hợp giá tài sản có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng hoặc thời điểm chào mua hoặc thời điểm chào bán của tài sản so sánh đến thời điểm thẩm định giá thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo các yếu tố so sánh, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá của tài sản so sánh về thời điểm thẩm định giá và người thực hiện thẩm định giá cần phân tích, tính toán cho phù hợp với biến động của giá thị trường trong khoảng thời gian này.

Trường hợp thu thập thông tin về các tài sản được chào bán hoặc chào mua, cần đánh giá, phân tích về diễn biến giá thị trường, nguồn thông tin thu thập và các thông tin về giá khác trên thị trường để có sự điều chỉnh, tìm ra mức giá phù hợp (nếu cần) trước khi sử dụng làm mức giá so sánh;

  • Ưu tiên lựa chọn các tài sản so sánh có khoảng cách gần nhất đến tài sản thẩm định giá và không bị giới hạn bởi địa giới hành chính của các đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện trong địa bàn tỉnh. Trường hợp mở rộng phạm vi thu thập thông tin ngoài địa bàn tỉnh, người thực hiện thẩm định giá cần nêu rõ lý do và hạn chế (nếu có) của việc mở rộng phạm vi thu thập thông tin trong báo cáo thẩm định giá;
  • Thông tin về tài sản so sánh được thu thập từ một hoặc nhiều nguồn thông tin sau: các hợp đồng; hóa đơn; chứng từ mua bán; các kết quả giao dịch thành công trên các sàn giao dịch; các phương tiện thông tin đại chúng; các phiếu điều tra thực tế thị trường; các mức giá ghi trong các văn bản của các cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh; kết quả trúng đấu giá, đấu thầu theo quy định; phỏng vấn trực tiếp; điện thoại; email hoặc mạng internet; cơ sở dữ liệu về giá của các cơ quan nhà nước, các tổ chức, các doanh nghiệp và từ các nguồn khác theo quy định (nếu có).

Kết quả khảo sát và thu thập thông tin về tài sản so sánh phải được thể hiện và lưu trữ dưới dạng phiếu thu thập thông tin về tài sản so sánh kèm theo chữ ký của người thu thập thông tin.

Trường hợp quá trình thu thập thông tin có sử dụng thêm các phiếu khảo sát, phiếu điều tra, phiếu thu thập, phiếu đánh giá do người thu thập thông tin trực tiếp lập thì phải có chữ ký của người thu thập thông tin tại các phiếu này.

Trường hợp thông tin thu thập trên mạng internet, tại phiếu thu thập thông tin cần dẫn chiếu cụ thể các đường dẫn liên kết đến thông tin thu thập và lưu trữ hình ảnh để minh chứng. Thông tin thu thập trên mạng internet phải là các thông tin trên các website chính thức của các cơ quan, tổ chức được hoạt động theo quy định của pháp luật.

Trường hợp thông tin thu thập từ các báo giá chào mua hoặc chào bán, cần có đầy đủ thông tin như tên, địa chỉ, mã số thuế (nếu có) và đóng dấu của đơn vị báo giá, thời điểm cung cấp thông tin, hiệu lực của báo giá.

Phân tích thông tin

Phân tích thông tin nhằm so sánh để rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những lợi thế và điểm bất lợi theo các yếu tố so sánh giữa tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh.

Các yếu tố so sánh bao gồm các yếu tố so sánh định tính và các yếu tố so sánh định lượng thể hiện đặc trưng cơ bản của loại tài sản về đặc điểm pháp lý, tình trạng giao dịch, đặc điểm kinh tế – kỹ thuật của tài sản và các yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá trị tài sản.

Việc phân tích thông tin theo các yếu tố so sánh giữa tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh được thực hiện thông qua hình thức sau:

  • Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theo cặp, phân tích thống kê, phân tích hồi quy, phân tích chi phí và các phương pháp phân tích tương tự khác để tìm ra mức điều chỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%);
  • Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng): bao gồm phân tích so sánh tương quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan.

Điều chỉnh sự khác biệt giữa tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh

Khi điều chỉnh sự khác biệt giữa tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh cần thực hiện điều chỉnh đối với các yếu tố so sánh định lượng (có thể lượng hóa thành tiền) trước, các yếu tố so sánh định tính (không thể lượng hóa thành tiền) sau.

Các nội dung điều chỉnh sự khác biệt giữa tài sản thẩm định giá so với tài sản so sánh:

  • Đối tượng điều chỉnh: là giá đã chuyển nhượng hoặc giá chào mua hoặc giá chào bán trên thị trường sau khi đã có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán thành công phổ biến trên thị trường của tài sản so sánh;
  • Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định giá;

Nguyên tắc điều chỉnh:

Lấy các yếu tố so sánh của tài sản thẩm định giá làm chuẩn để làm cơ sở điều chỉnh giá của tài sản so sánh theo các yếu tố so sánh của tài sản thẩm định giá.

Khi điều chỉnh giá theo sự khác biệt của một yếu tố so sánh thì cố định những yếu tố so sánh còn lại (coi như giống nhau). Những yếu tố ở tài sản thẩm định giá kém hơn so với tài sản so sánh thì điều chỉnh giảm (-) mức giá của tài sản so sánh. Những yếu tố ở tài sản thẩm định giá vượt trội hơn so với tài sản so sánh thì điều chỉnh tăng (+) mức giá của tài sản so sánh. Những yếu tố ở tài sản thẩm định giá giống với tài sản so sánh thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh).

Mỗi một sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh được chứng minh từ các chứng cứ điều tra thu thập được trên thị trường, như các phiếu thu thập thông tin; báo cáo phân tích thông tin; báo cáo nghiên cứu thị trường hoặc các tài liệu liên quan khác;

Phương thức điều chỉnh:

Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh có thể xác định được mức điều chỉnh tuyệt đối là một khoản tiền cụ thể thông qua việc tính toán.

Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh chỉ có thể xác định được mức điều chỉnh tương đối theo tỷ lệ, mang tính ước lượng cao;

Mức điều chỉnh:

Mức điều chỉnh giá do sự khác biệt về các yếu tố so sánh cần được ước tính trên cơ sở thông tin giao dịch trên thị trường, đồng thời có sự phân tích, đánh giá mức độ ảnh hưởng đến giá trị tài sản của các yếu tố so sánh;

Thứ tự điều chỉnh:

Điều chỉnh nhóm yếu tố so sánh về đặc điểm pháp lý và tình trạng giao dịch của tài sản trước, điều chỉnh nhóm yếu tố so sánh về đặc điểm kinh tế – kỹ thuật của tài sản sau. Giá sau khi điều chỉnh cho nhóm yếu tố về pháp lý và tình trạng giao dịch được sử dụng để điều chỉnh cho nhóm yếu tố về đặc điểm kinh tế – kỹ thuật của tài sản.

Khi điều chỉnh giá tài sản so sánh theo từng nhóm yếu tố trên thì điều chỉnh các yếu tố so sánh theo số tiền tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau. Giá sau khi điều chỉnh tuyệt đối được sử dụng cho điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm;

Nguyên tắc khống chế:

Bảo đảm chênh lệch giữa mức giá của tài sản so sánh với mức giá chỉ dẫn của tài sản đó theo quy định tại Điều 9 của Chuẩn mực phù hợp với các chứng cứ thị trường.

Bảo đảm chênh lệch giữa mỗi mức giá chỉ dẫn với mức giá trung bình của các mức giá chỉ dẫn không quá 15%.

Xác định mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh

  1. Mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh là cơ sở để ước tính mức giá trị của tài sản thẩm định.
  2. Việc điều chỉnh theo các yếu tố so sánh và xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh được thể hiện tại bảng điều chỉnh sau đây:

TT

Yếu tố so sánh

Đơn vị tính

Tài sản thẩm định giá

Tài sản so sánh 1

Tài sản so sánh 2

Tài sản so sánh 3

Tài sản so sánh ….

A

Giá thị trường (Giá trước điều chỉnh)

 

 

Đã biết

Đã biết

Đã biết

Đã biết

B

Giá sau điều chỉnh

 

 

 

 

 

 

C

Điều chỉnh các yếu tố so sánh

 

 

 

 

 

 

C1

Yếu tố so sánh 1

 

 

 

 

 

 

Tỷ lệ điều chỉnh

%

 

 

 

 

 

Mức điều chỉnh

Đồng

 

 

 

 

 

Giá sau điều chỉnh 1

Đồng

 

 

 

 

 

C2

Yếu tố so sánh 2

 

 

 

 

 

 

Tỷ lệ điều chỉnh

%

 

 

 

 

 

Mức điều chỉnh

Đồng

 

 

 

 

 

Giá sau điều chỉnh 2

Đồng

 

 

 

 

 

C3

Yếu tố so sánh 3

 

 

 

 

 

 

Tỷ lệ điều chỉnh

%

 

 

 

 

 

Mức điều chỉnh

Đồng

 

 

 

 

 

Giá sau điều chỉnh 3

Đồng

 

 

 

 

 

C4

Yếu tố so sánh 4

 

 

 

 

 

 

Tỷ lệ điều chỉnh

%

 

 

 

 

 

Mức điều chỉnh

Đồng

 

 

 

 

 

Giá sau điều chỉnh 4

Đồng

 

 

 

 

 

D

Mức giá chỉ dẫn

 

 

 

 

 

 

D1

Giá trị trung bình của mức giá chỉ dẫn

Đồng

 

 

 

 

 

D2

Mức độ chênh lệch với giá trị trung bình của các mức giá chỉ dẫn

%

 

 

 

 

 

E

Tổng hợp các số liệu điều chỉnh tại mục C

E1

Tổng giá trị điều chỉnh gộp

Đồng

 

 

 

 

 

E2

Tổng số lần điều chỉnh

Lần

 

 

 

 

 

E3

Biên độ điều chỉnh

%

 

 

 

 

 

E4

Tổng giá trị điều chỉnh thuần

Đồng

 

 

 

 

 

Xác định giá trị của tài sản thẩm định giá

Việc xác định giá trị của tài sản thẩm định giá được thực hiện trên cơ sở mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh kết hợp với việc phân tích chất lượng thông tin của các tài sản so sánh (về nguồn thông tin, về mức độ tin cậy và phù hợp của thông tin) và các tiêu chí sau đây:

  • Tổng giá trị điều chỉnh gộp nhỏ nhất (tức là tổng giá trị tuyệt đối của các điều chỉnh là nhỏ nhất);
  • Tổng số lần điều chỉnh càng ít càng tốt;
  • Biên độ điều chỉnh (nghĩa là mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh) của một yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt;
  • Tổng các giá trị điều chỉnh thuần nhỏ nhất tức là tổng của các điều chỉnh là nhỏ nhất.

Trong trường hợp cần thiết, cần đánh giá các động thái, diễn biến và xu hướng biến động của cung cầu thị trường trước khi đưa ra giá trị của tài sản thẩm định giá cuối cùng bằng phương pháp so sánh./.

Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá tài sản bằng phương pháp so sánh theo chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam” tại chuyên mục tin công ty của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Thẩm định giá đất bằng phương pháp so sánh

Thẩm định giá đất bằng phương pháp so sánh

Written by thanhdo on . Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá bất động sản. Không có bình luận ở Thẩm định giá đất bằng phương pháp so sánh

Thẩm định giá đất bằng phương pháp so sánh
Thẩm định giá đất bằng phương pháp so sánh – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Thẩm định giá đất bằng phương pháp so sánh) – Thẩm định giá đất là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại đất theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

Đất đai là tài sản có sức hấp dẫn cao, đòi hỏi lượng vốn lớn. Thị trường đất đai luôn rộng mở, năng lực kinh doanh được nâng cao thì sẽ có cơ hội thu hút vốn đầu tư lớn của các nhà đầu tư trong và ngoài nước, cũng như vốn tích lũy của các tầng lớp dân cư, tạo khả năng mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổi mới công nghệ, hợp lý hóa tổ chức quản lý, nâng cao hiệu quả hợp tác liên doanh. Với sự phát triển của nền kinh tế thị trường và hội nhập kinh tế quốc tế ngày nay, thẩm định giá đất có vai trò vô cùng quan trọng trong các hoạt động kinh doanh, mua bán, đầu tư..góp phần đảm bảo lợi ích của các bên tham gia từ đó thúc đẩy nền kinh tế thị trường phát triển hơn.

Xác định giá đất gồm có 5 phương pháp phổ biến bao gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp; Phương pháp chiết trừ; Phương pháp dòng tiền chiết khấu; Phương pháp vốn hóa trực tiếp; Phương pháp thặng dư. Phương pháp so sánh được đánh giá là phương pháp được các thẩm định viên ưu tiên lựa chọn đầu tiên khi sử dụng thẩm định giá đất.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

1. Phương pháp so sánh là gì?

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.

2. Vai trò thẩm định giá đất bằng phương pháp so sánh

Thẩm định giá đất là sản phẩm của nền kinh tế thị trường. Để hoạt động thẩm định giá đáp ứng được yêu cầu của thị trường, chúng ta đang từng bước thiết lập một khuôn khổ pháp lý tạo điều kiện cho các tổ chức thẩm định giá ở nước ta hoạt động khoa học, hiệu quả, đề cao đạo đức cũng như trình độ chuyên môn trong nghề nghiệp này. Trong xu thế hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế, thì việc xây dựng một hệ thống tiêu chuẩn, nguyên tắc và phương pháp thẩm định giá đất phù hợp với quốc tế và khu vực là một xu hướng phát triển tất yếu. Khi khung pháp lý cho hoạt động thẩm định giá ngày càng được hoàn thiện, hoạt động thẩm định giá đất có các vai trò sau đây:

  • Thẩm định giá đất có vai trò quan trọng trong việc giúp cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, cá nhân đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh đất đai.
  • Thẩm định đúng giá trị đất giúp các hoạt động kinh tế, qua đó thúc đẩy tài sản vào các hoạt động kinh tế, qua đó thúc đẩy đất đai tham gia vào các giao dịch kinh tế, tháo gỡ những mâu thuẫn về giá giữa các bên tham gia giao dịch dân sự trên thị trường, góp phần làm lành mạnh hóa thị trường và giảm thiểu các rủi ro cho các nhà đầu tư.
  • Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia vào các giao dịch về đất đai

3. Mục đích thẩm định giá đất

Thẩm định giá đất nhằm đáp ứng nhiều mục đích như sau: Chuyển quyền sở hữu; Tài chính và tín dụng; Cho thuê theo hợp đồng; Thẩm định giá tài sản cho công ty; Phát triển tài sản và đầu tư; Thẩm định giá theo luật pháp

3.1. Chuyển nhượng quyền sở hữu

  • Để hỗ trợ người mua quyết định giá mua;
  • Để giúp đỡ người bán quyết định giá bán;
  • Để thiết lập cơ sở cho sự trao đổi;
  • Để thiết lập cho sự công nhận hoặc hợp nhất quyền sở hữu của nhiều tài sản;
  • Để xác định điều kiện và giá bán dự kiến cho một thửa đất;

3.2. Tài chính và tín dụng

  • Để ước tính giá trị của một thửa đất đảm bảo thế chấp;
  • Để cung cấp cho nhà đầu tư cơ sở hợp lý để quyết định giá thế chấp thửa đất;
  • Tạo cơ sở để ngân hàng quyết định cho vay;
  • Để bảo hiểm đất đai;

3.3. Cho thuê theo hợp đồng

3.4. Thẩm định giá tài sản cho công ty

  • Để xác định giá trị đất đai phục vụ cho việc công bố tài chính hàng năm của công ty;
  • Để xác định giá trị phần vốn góp của các bên trong trường hợp công ty mới thành lập;
  • Để tính toán trong việc mua bán, sáp nhập, hợp nhất, phá sản và giả thể công ty

3.5. Phát triển tài sản và đầu tư

  • Để so sánh với các tài sản đầu tư khác;
  • Để xem xét khả năng đầu tư và bất động sản.

3.6. Thẩm định giá theo luật pháp

  • Xác định giá trị đánh thuế;
  • Xác định giá trị bồi thường;
  • Để phục vụ cho công tác xét xử và thi hành án.

4. Thẩm định giá đất bằng phương pháp so sánh

Là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Phương pháp so sánh được xây dựng chủ yếu dựa trên yêu cầu tuân thủ nguyên tắc thay thế: giá trị tài sản mục tiêu được coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được. Theo đó, thẩm định viên phải dựa vào mức giá của những tài sản tương tự đó được xác định trong thời gian gần nhất để ước tính giá cho tài sản mục tiêu.

4.1. Các bước tiến hành thẩm định giá

Trên thực tế rất ít khi gặp hai thửa đất giống nhau hoàn toàn, hơn nữa giá trị của bất động sản lại thường thay đổi theo thời gian. Vì vậy để tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên phải thu thập các giao dịch trên thị trường hiện hành của các bất động sản giống hoặc tương đối giống với bất động sản mục tiêu. Sau đó tiến hành phân tích giá mua bán, phân tích các giá trị đã giao dịch và làm những điều chỉnh cần thiết để tìm ra giá trị hợp lý của bất động sản mục tiêu. Về trình tự, các bước tiến hành thẩm định giá đất đai chia thành các bước cụ thể sau:

Bước 1. Xác định tổng quát về thửa đất cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.

  • Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của thửa đất cần thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của thửa đất thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá. Trường hợp có những hạn chế trong việc xác định các đặc điểm này, cần nêu rõ trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.
  • Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá; Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá.

Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá: Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế – kỹ thuật và đặc điểm thị trường của bất động sản thẩm định giá thẩm định viên xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của bất động sản.

Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.

  • Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộ cuộc thẩm định giá.

Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.

  • Các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho quá trình thẩm định giá bao gồm: thông tin do khách hàng cung cấp; thông tin từ kết quả khảo sát thực tế; thông tin từ các giao dịch mua bán bất động sản trên thị trường; thông tin trên các phương tiện truyền thông của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ sở hữu, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng, miền có liên quan đến thửa đất thẩm định giá.
  • Tìm kiếm thông tin về các bất động sản đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu về các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như: vị trí, chiều rộng đường ngõ, môi trường kinh doanh, môi trường sống, kích thước mặt tiền…

Bước 4. Phân tích thông tin.

  • Là quá trình phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được liên quan đến thửa đất thẩm định giá và các thửa đất so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố đến kết quả thẩm định giá cuối cùng.

Bước 5. Xác định giá trị đất đai cần thẩm định giá.

  • Căn cứ các cách tiếp cận thẩm định giá quy định tại các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành, thẩm định viên phân tích và lựa chọn các phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị của tài sản, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin để áp dụng các phương pháp thẩm định giá và phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan

Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.

  • Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá được lập theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06- Báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá.
  • Xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá:
  • Xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá
  • Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá sau khi được doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá ký phát hành theo đúng quy định của pháp luật

5. Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng

5.1. Ưu điểm

  • Đây là phương pháp ít khó khăn về mặt kỹ thuật, vì nó không cần thiết phải xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, mà dự vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường
  • Phương pháp này có sự đánh giá về giá trị thị trường giao dịch thực tế, vì vậy dễ dàng thuyết phục được khách hàng là các bằng chứng rõ ràng – được thừa nhận trên thực tế về giá trị bất động sản. Vì vậy có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
  • Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác, như: phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư. Phương pháp này trở nên có ưu thế khi có sự trợ giúp của máy tính. Thông thường, người ta sử dụng phương pháp so sánh kết hợp với các phương pháp khác để thẩm định giá đất đai.

5.2. Nhược điểm

  • Cần thiết phải có nhiều thông tin rõ ràng, chính xác. Nếu các thông tin giao dịch không chính xác, thì không sử dụng được phương pháp này.
  • Các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định giá, đặc biệt là tính thời điểm (thông tin  giao dịch thành công thường diễn ra trước thời điểm cần định giá bất động sản mục tiêu). Trong điều kiện thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn.
  • Các thông tin chứng cứ thường mang tính chất lịch sử. Nếu thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên ít tin tưởng trong một thời gian ngắn, khi đó tính chính xác sẽ thấp.
  • Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành thẩm định giá một cách thích hợp.

Phương pháp so sánh thường được sử dụng trong việc thẩm định giá các bất động sản dân sự thông dụng.

5.3. Điều kiện áp dụng

  • Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được.
  • Thị trường phải ổn định. Nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn, ngay cả khi đối tượng giống nhau về nhiều mặt.
  • Để giảm bớt sự tác động của các định kiến và tính chủ quan trong việc đánh giá các yếu tố, thẩm định viên nên sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích xác suất và máy tính. Điều kiện đó cho pháp thẩm định viên rút ra kết luận từ tập hợp các tài liệu trên cơ sở phân tích luật số lớn và nhận được kết quả đúng hơn.

Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá đất bằng phương pháp so sánh” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Cách tiếp cận từ thị trường

Thẩm định giá tài sản theo cách tiếp cận từ thị trường

Written by thanhdo on . Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá bất động sản, Tin tức thẩm định giá dự án đầu tư, Tin tức thẩm định giá động sản, Tin tức thẩm định giá tài nguyên, Tin tức thẩm định giá tài sản vô hình, Tin tức thẩm định giá trị doanh nghiệp. Không có bình luận ở Thẩm định giá tài sản theo cách tiếp cận từ thị trường

Cách tiếp cận từ thị trường
Thẩm định giá theo cách tiếp cận từ thị trường – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Thẩm định giá theo cách tiếp cận từ thị trường) – Thẩm định giá theo cách tiếp cận từ thị trường được Bộ  Tài Chính ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20 tháng 8 năm 2015 Theo tiêu chuẩn thẩm định giá việt nam số 8. “Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường.

Cách tiếp cận từ thị trường 

Cách tiếp cận từ thị trường có thể được sử dụng để xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

  • Để xác định giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận từ thị trường cần phản ánh được quan điểm của các đối tượng thông thường tham gia thị trường tài sản thẩm định giá, căn cứ vào mức giá giao dịch của các tài sản so sánh sau khi đã điều chỉnh mức độ tác động đến giá của các yếu tố khác biệt. Giá trị của tài sản thẩm định giá cần được ước lượng, đánh giá trên cơ sở nhu cầu của đối tượng thông thường tham gia thị trường tài sản thẩm định, không dựa trên cácđặc điểm đặc biệt chỉ có giá trị đối với một số cá biệt đối tượng tham gia thị trường tài sản thẩm định giá.
  • Đểxác định giá trị phi thị trường, thẩm định viên cần xác định giá trị tài sản thẩm định giá trên cơ sở các điểm đặc biệt của tài sản thẩm định giá, nhóm khách hàng (hoặc nhà đầu tư) cá biệt có nhu cầu sử dụng các đặc điểm đặc biệt đó của tài sản. Từ đó khảo sát các giá giao dịch của các tài sản so sánh có các đặc điểm đặc biệt tương tự với đối tượng tham gia thị trường là các khách hàng (hoặc nhà đầu tư) cá biệt, có nhu cầu sử dụng các đặc điểm đặc biệt trên của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh được xây dựng trên cách tiếp cận từ thị trường.

>>> Thẩm định giá tài sản theo cách tiếp cận từ chi phí

1. Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh thường được áp dụng để thẩm định giá các tài sản thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường.

Thẩm định viên căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá của tài sản so sánh, từ đó xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh. Các yếu tố so sánh cơ bản cần thu thập đối với một số loại hình tài sản như sau:

1.1.  Bất động sản

– Các yếu tố so sánh áp dụng đối với bất động sản:

  • Đặc điểm pháp lý của bất động sản; Các điều khoản về tài chính của các giao dịch; Chi phí phải bỏ ra ngay sau khi mua; Giá trị tài sản không phải bất động sản; Điều kiện thị trường lúc giao dịch; Vị trí, địa điểm; Các đặc điểm tự nhiên: hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất, hướng…; Quy hoạch; Đặc điểm tài sản trên đất.

– Đối với một số loại bất động sản cụ thể:

  • Nhà ở dân cư cần phải thu thập nội dung như: Loại nhà ở; Đặc điểm của khu dân cư; Độ sẵn có của các dịch vụ như trông trẻ, trường học, cửa hàng ăn uống; Đặc điểm tài sản trên đất (ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng khác như gara, nhà phụ, đường đi, các bức tường xây, hàng rào, phong cảnh và bãi cỏ, cây cối và vườn,… ): quy mô, mặt tiền.
  • Cửa hàng, chợ, siêu thị, khu thương mại: Giá bán, thuê; Vị trí, khả năng sinh lời; Thời gian kinh doanh (một buổi hay cả ngày); Chiều rộng mặt tiền; Điều kiện bán, thuê mướn mặt bằng; Điều kiện giao nhận và phân phối hàng hóa (chỗđỗ ô tô, xe máy, bãi xếp dỡ hàng hóa); Sự phù hợp của thiết kế với công năng làm nơi bán hàng của công trình; Hệ thống phòng chống cháy nổ, lối thoát hiểm; Dịch vụ vệ sinh, thu gom rác; Sự thuận tiện cho người mua hàng (đường xá, chỗ để xe, …); Đặc điểm về dân số, nghề nghiệp, thu nhập của khách hàng tiềm năng; Các yếu tố khác.
  • Văn phòng: Giá thuê; Diện tích sử dụng; Địa điểm, vị trí; Hệ thống điều hòa nhiệt độ, phòng cháy chữa cháy;  Hệ thống thông tin, liên lạc; Hệ thống ánh sáng; Sự phù hợp của thiết kế với công năng làm văn phòng của công trình; Cầu thang máy, lối thoáthiểm; Dịch vụ vệ sinh, môi trường; Hệ thống bảo đảm an ninh; Chi phí và mức độ sẵn có dịch vụ quản lý, duy tu; Chất lượng quản lý; Điều kiện bán, thuê mướn; Các yếu tố khác.
  • Bất động sản công nghiệp: Địa điểm, vị trí; Giá thuê; Các dịch vụ cấp và thoátnước, cung cấp điện, khí hóa lỏng, điện thoại, viễn thông, xử lý nước thải; Mức độ thuận lợi hay khó khăn của hệ thống giao thông nội bộ phục vụ cung cấp vật tư, giao nhận hàng hóa; Hệ thống giao thông nối liền với cảng, ga tàu hỏa, ga hàng không, khu dân cư; Đảm bảo ánh sáng tự nhiên; Địa hình đất; Tình trạng trật tự, trị an khu vực; Các phương tiện chống cháy nổ, hệ thống vệ sinh và thông gió, thoát hiểm; Sự phù hợp của thiết kế xây dựng với mục đích và loại hình sản xuất, kinh doanh; Sự sẵn có các nguồn lao động của địa phương và các vùng lân cận; Hệ thống nhà ăn, phúc lợi xã hội và bãi đỗ ô tô; Các yếu tố khác.
  • Trang trại: Đất đai, mặt nước; Đặc tính pháp lý;Vị trí; Địa hình (dốc, bằng phẳng); Khí hậu và lượng mưa; Quy mô trang trại; Năng suất; Hệ thống tưới, tiêu; Đường vào và ra; Hàng rào và cổng; Điều kiện về cấp, thoát nước và điện; Nhà cửa; Loại, hạng, tình trạng và đặc điểm của công trình xây dựng phục vụ trang trại; Các yếu tố khác.

1.2. Động sản

  • Các thông số kinh tế kỹ thuật chủ yếu của loại máy, thiết bị: Đối với máy, thiết bị cần chú ý các thông số cơ bản: cấu tạo máy, thiết bị, công suất, năng suất, kích thước (chiều dài, chiều rộng, độ cao mớnnước,…), model, mức tiêu hao nhiên liệu, nước sản xuất, năm sản xuất, năm đưa vào sử dụng, bảo hành, mức độ sẵn có của các linh kiện thay thế,… Đối với phương tiện vận tải cần chú ý thêm các thông số như trọng tải, trang thiết bị kèm theo, tiện nghi nội thất,…
  • Điều kiện thanh toán và dịch vụ kèm theo như chế độ bảo trì, bảo hành, lắp đặt, hướng dẫn sử dụng, lắp ráp, thiết bị thay thế kèm theo,…

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

2. Các bước áp dụng trong thẩm định giá theo cách tiếp cận từ thị trường.

Việc tiến hành thẩm định giá cần được thực hiện theo 06 bước của Quy trình thẩm định giá quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 bào gồm:

Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.

Bước 2: Lên kế hoạch thẩm định giá.

Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin (thẩm định giá hiện trạng).

Bước 4: Phân tích thông tin

Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.

Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.

Phương pháp so sánh theo cách tiếp cận từ thị trường
Phương pháp so sánh theo cách tiếp cận từ thị trường – Thẩm định giá Thành Đô

3. Yêu cầu khi khảo sát thực tế, thu thập thông tin về tài sản so sánh

a) Thông tin được ưu tiên thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trên thị trường. Trong trường hợp cơ sở giá trị là thị trường thì trong các giao dịch này bên mua, bên bán có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản như nhau, thỏa thuận mua bán không trái với quy định của pháp luật, tự nguyện, không chịu bất cứ sức ép nào từ bên ngoài.

Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giao dịch tài sản và dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu thập thông tin trong báo cáo thẩm định giá. Tùy tình hình thực tế của tài sản mà thẩm định viên có thể thu thập các chứng cứ thị trường lựa chọn từ một trong các chỉ dẫn (hoặc trong tất cả các chỉ dẫn) sau: thông qua các hợp đồng, hóa đơn, chứng từ mua bán; các kết quả giao dịch thành công trên các sàn giao dịch; các phương tiện thông tin đại chúng; các phiếu điều tra thực tế thị trường của các thẩm định viên; các chứng cứ được ghi trong các văn bản của các cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh,…

Đối với các thông tin về giá tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường thu thập thông qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp, qua phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, trên mạng Internet… thì thẩm định viên phải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứng thận trọng bảo đảm những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi sử dụng vào phân tích, tính toán.

b) Đối với các tài sản được chào bán (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán (thường cao hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợptrước khi sử dụng làm mức giá so sánh.

Đối với các tài sản được chào mua (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào mua (thường thấp hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh.

c) Giao dịch của tài sản so sánh được lựa chọn phải diễn ra tại hoặc gần thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 02 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.

d) Thẩm định viên phải lưu giữ các bằng chứng: về giá tài sản đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường; về thời điểm diễn ra giao dịch, địa điểm giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, các chứng cứ so sánh… trong Hồ sơ thẩm định giá để bảo đảm đáp ứng yêu cầu kiểm tra của cơ quan quản lý nhà nước về thẩm định giá khi cần thiết hoặc phục vụ việc xử lý tranh chấp về kếtquả thẩm định giá (nếu có phát sinh).

4 .Yêu cầu khi phân tích thông tin

Phân tích, so sánh để rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những lợi thế và điểm bất lợi của tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh. Việc phân tích được thực hiện trên 2 hình thức:

  • Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theo cặp, phân tích thống kê, phân tích hồi qui, phân tích chi phí v.v… tìm ra mức điều chỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%).
  • Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng) bao gồm phân tích so sánh tương quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan.

5. Xác định mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh

Mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh được xác định trên cơ sở mức giá của các tài sản so sánh sau khi điều chỉnh chênh lệch do khác biệt về các yếu tố so sánh.

Trường hợp giá tài sản có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công hoặc thời điểm được chào mua hoặc thời điểm được chào bán của tài sản so sánh đến thời điểm thẩm định giá thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo các yếu tố so sánh, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá của tài sản so sánh theo chỉ số biến động giá của loại tài sản đó do các cơ quan có trách nhiệm công bố hoặc do thẩm định viên thống kê tính toán cho phù hợp với biến động của giá thị trường trong khoảng thời gian này.

Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những ưu điểm và bất lợi của tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh. Việc phân tích, so sánh thực hiện đối với các yếu tố so sánh định lượng (có thể lượng hóa thành tiền) trước, các yếu tố so sánh định tính (không thể lượng hóa thành tiền) sau.

a) Đối tượng điều chỉnh: là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn (giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi đã có sự điều chỉnh hợp lývề mức giá mua bán phổ biến trên thị trường). Ví dụ giá quy đổi về đơn vịso sánh chuẩn bao gồm:

  • Đất đai, trang trại: giá/m2, giá/mét dài mặt tiền, giá/sào,…
  • Căn hộ chung cư, biệt thự: giá/căn hộ, giá/m2,…
  • Kho hàng: giá/m3, giá/m2,…
  • Cầu tầu, bến cảng: giá/m2, giá/ha,…
  • Bệnh viện: giá/giường bệnh,…
  • Rạp chiếu phim: giá/ghế ngồi,…
  • Máy-thiết bị: giá/đơn vị công suất (CV…), giá/đơn vị kỹ thuật chủ yếu,…

Đối với một số đơn vị do mang tính địa phương như “sào”, “thước”, “giá/ mét dài mặt tiền”, … thì thẩm định viên cần nêu rõ yếu tố này trong Báo cáo kết quả thẩm định giá, đồng thời có ghi chú “sào”, “thước”,… tương đương với bao nhiêu mét.

b) Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng sinh lợi, tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửa đất, hướng, cảnh quan, môi trường; thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ sử dụng đất, quy định về chiều cao công trình, công suất, năng suất, hệ số tiêu hao nguyên liệu, nhiên liệu,…) giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm địnhgiá.

c) Nguyên tắc điều chỉnh:

  • Lấy tài sản thẩm định giá làm chuẩn để điều chỉnh giá của tài sản so sánh theo các đặc điểm của tài sản thẩm định giá.
  • Khi điều chỉnh giá theo sự khác biệt của một yếu tố so sánh thì cố định những yếu tố so sánh còn lại (coi như giống nhau).
  • Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản thẩm định giá thì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng). Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản thẩm định giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ). Khi thực hiện điều chỉnh giá theo tỷ lệ phần trăm, nếu tài sản so sánh có yếu tố so sánh thuận lợi hơn (tốt hơn) thì trừ đi (-) còn nếu kém hơn thì cộng vào (+) một tỷ lệ % giá của tài sản so sánh.
  • Những yếu tố ở tài sản so sánh giống với tài sản thẩm định giá thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh).
  • Mỗi một sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ các chứng cứ điều tra thu thập được trên thị trường.

d) Phương thức điều chỉnh:

  • Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh có thể xác định được mức điều chỉnh tuyệt đối là một khoản tiền cụ thể thông qua việc tính toán, ví dụ như điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô,… (đối với bất động sản); điều kiện thanh toán, thiết bị kèm theo, chi phí lắp đặt, đào tạo, vận hành,… (đối với máy, thiết bị).
  • Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh chỉ có thể xác định được mức điều chỉnh tương đối theo tỷ lệ, mang tính ước lượng cao như: môi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng, vị trí (đối với bất động sản); năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật chủ yếu (đối với máy, thiết bị).

Thẩm định viên căn cứ vào điều tra thị trường, tìm ra các bằng chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh cho phù hợp.

đ) Mức điều chỉnh:

Mức điều chỉnh mức giá do sự khác biệt về các yếu tố so sánh cần được ước tính trên cơ sở thông tin giao dịch trên thị trường, đồng thời có sự phân tích, đánh giá mức độ ảnh hưởng đến giá trị tài sản của các yếu tố so sánh.

Mức điều chỉnh có thể được xác định thông qua các kỹ thuật như:

  • Phân tích các cặp tài sản tương tự, so sánh mức giá của từng cặp tài sản chỉ khác biệt về 01 yếu tố so sánh duy nhất, từ đó xác định mức chênh lệch giá tài sản do tác động của yếu tố so sánh đó. Trong trường hợp không tìm được các cặp tài sản tương tự chỉ khác biệt về 01 yếu tố so sánh duy nhất, thẩm định viên có thể điều chỉnh các điểm khác biệt chính của cặp tài sản tương tự để chỉ còn khác biệt về 01 yếu tố so sánh duy nhất, từ đó xác định mức chênh lệch giá tài sản do tác động của yếu tố so sánh đó.
  • Kỹ thuật phân tích thống kê, đồ thị để xác định xu hướng biến đổi, mức độ tác động phổ biến.

e) Thứ tự điều chỉnh:

Thẩm định viên tiến hành điều chỉnh nhóm yếu tố liên quan đến giao dịch của tài sản trước, điều chỉnh nhóm yếu tố so sánh về đặc điểm (kỹ thuật – kinh tế) của tài sản sau. Nhóm yếu tố liên quan đến giao dịch của tài sản bao gồm: tình trạng pháp lý, điều kiện thanh toán, điều kiện giao dịch, các chi phí phát sinh ngay sau khi mua, điều kiện thị trường khi giao dịch. Giá sau khi điều chỉnh cho nhóm yếu tố liên quan đến giao dịch được sử dụng để điều chỉnh cho nhóm yếu tố đặc điểm của tài sản.

Khi điều chỉnh giá tài sản so sánh theo từng nhóm yếu tố trên thì điều chỉnh các yếu tố so sánh theo số tiền tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau. Giá sau khi điều chỉnh tuyệt đối được sử dụng cho điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm.

g) Nguyên tắc khống chế:

Phải bảo đảm chênh lệch giữa mức giá của tài sản so sánh (dòng A – bảng dưới) với mức giá chỉ dẫn của tài sản đó (dòng D – bảng dưới) không quá cao và không phù hợp với các chứng cứ thị trường.

Thẩm định viên cần bảo đảm chênh lệch giữa mỗi mức giá chỉ dẫn với mức giá trung bình của các mức giá chỉ dẫn không quá 15%

h) Bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh

Bảng điều chỉnh so sánh
Bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh – Thẩm định giá Thành Đô

6. Xác định mức giá của tài sản thẩm định giá thông qua mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh

Trên cơ sở mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, thẩm định viên cần phân tích chất lượng thông tin của các tài sản so sánh, sau đó kết hợp phân tích thêm những tiêu chí sau để xác định giá trị ước tính cuối cùng cho tài sản thẩm định giá:

  • Tổng giá trị điều chỉnh gộp nhỏ nhất (tức là trị tuyệt đối của tổng các điều chỉnh là nhỏ nhất). Như vậy, chênh lệch giữa mức giá trước điều chỉnh và mức giá sau điều chỉnh cuối cùng là nhỏ nhất.
  • Tổngsố lần điều chỉnh càng ít càng tốt.
  • Biên độ điều chỉnh (nghĩa là mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh) của một yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt.
  • Tổng các giá trị điều chỉnh thuần nhỏ nhất tức là tổng của các điều chỉnh là nhỏ nhất.

Trong thực tiễn phương pháp so sánh theo cách tiếp cận từ thị trường được áp dụng đối với tất cả những tài sản: Bất động sản; Động sản, tài sản hữu hình, tài sản tài chính…đáp ứng các yêu cầu như có tính đồng nhất cao, có giao dịch phổ biến trên thị trường và thị trường ổn định.

7. Ưu điểm và nhược điểm 

  • Ưu điểm: Đơn giản, dễ sử dụng, kết quả tìm được có độ tin cậy cao vì dựa vào các bằng chứng, thông tin giao dịch trên thị trường
  • Nhược điểm: Bắt buộc phải có thông tin, các dữ liệu mang tính lịch sử, do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.

Thẩm định giá tài sản theo cách tiếp cận từ thị trường bằng phương pháp so sánh là một trong những cách tiếp cận cơ bản và được các thẩm định viên trên thế giới và Việt Nam áp dụng phổ biến nhất hiện nay trong hoạt động thẩm định giá. Đây là phương pháp được coi là tối ưu, cơ bản, cho kết quả ước lượng chính xác nhất, và là cơ sở của mọi phương pháp định giá đất khác. Theo Wyatt (2007), “Nguyên tắc so sánh là cơ sở của tất cả các phương pháp khác nó cũng là phương pháp định giá của chính bản thân nó”.

QUÍ VỊ CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ VUI LÒNG LIÊN HỆ:

CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ

  • Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
  • Hotline: 0985103666 – 0906020090 | | Email: info@tdvc.com.vn
  • Hệ thống thẩm định giá toàn quốc:XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY
  • Hồ sơ năng lực:TẠI ĐÂY

Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá tài sản theo cách tiếp cận từ thị trường” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Các phương pháp thẩm định giá tài sản

Các phương pháp thẩm định giá tài sản

Written by thanhdo on . Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá bất động sản, Tin tức thẩm định giá dự án đầu tư, Tin tức thẩm định giá động sản, Tin tức thẩm định giá tài nguyên, Tin tức thẩm định giá tài sản vô hình, Tin tức thẩm định giá trị doanh nghiệp. Không có bình luận ở Các phương pháp thẩm định giá tài sản

 
Các phương pháp thẩm định giá tài sản
Các phương pháp thẩm định giá tài sản – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Các phương pháp thẩm định giá) – Để lựa chọn các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp, thẩm định viên phải căn cứ vào: Mục đích; Đặc điểm của loại tài sản thẩm định giá; Mức độ sẵn có, độ tin cậy của các thông tin, số liệu thu thập trên thị trường. Một tài sản có thể nhiều cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá khác nhau. Mỗi phương pháp thẩm định cho ra một mức giá chỉ dẫn (phương pháp thu nhập, phương pháp chi phí), hoặc nhiều mức giá chỉ dẫn (phương pháp so sánh giá bán).  Các mức giá chỉ dẫn sẽ được thẩm định viên xem xét, phân tích, thống nhất bằng cách gán tỷ trọng/quyền số hợp lý để tìm ra một mức giá ước tính cuối cùng của tài sản cần thẩm định. Tương ứng với ba cách tiếp cận phổ biến hiện nay ( Cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập) có các phương pháp thẩm định giá tài sản tương ứng.

1. Phương pháp so sánh

Là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường theo Thông tư 126.2015TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 (Ký hiệu: TĐGVN 08).

Cơ sở phương pháp so sánh là giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá có quan hệ trực tiếp với giá trị của các tài sản tương tự, đã hoặc giao dịch trên thị trường.

Phương pháp so sánh áp dụng đối với tất cả những tài sản (động sản, bất động sản, tài sản hữu hình, tài sản vô hình, tài sản tài chính…) đáp ứng những yêu cầu sau: Có tính đồng nhất cao; Có giao dịch phổ biến trên thị trường; Thị trường ổn định.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

2. Phương pháp chi phí

Thẩm định giá bằng phương pháp chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra, hoặc chi phí thay thế một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá sau khi đã khấu trừ hao, giảm giá tích lũy của tài sản thẩm định giá. Phương pháp chi phí thuộc cách tiếp cận từ chi phí theo Thông tư 126.2015TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 (Ký hiệu: TĐGVN 09).

Phương pháp chi phí áp dụng thẩm định giá những tài sản không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng các cách tiếp cận từ thị trường và cách tiếp cận từ thu nhập. Ngoài ra phương pháp chi phí áp khi các thẩm định viên có dự định tạo ra một tài sản mới hoặc khi thẩm định giá công trình mới được xây dựng hoặ tài sản mới được chế tạo.

3. Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng vốn hóa phù hợp. Phương pháp này được áp dụng đối với tất cả các tài sản đầu tư. Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập theo Thông tư 126.2015TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 (Ký hiệu: TĐGVN 10).

Cơ sở phương pháp vốn hóa trực tiếp là giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản và dựa trên giả thiết sau

  • Thu nhập tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của tài sản hoặc vĩnh viễn.
  • Rủi ro của thu nhập có thể có trong tương lai là cố định

4. Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ sản sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập theo Thông tư 126.2015TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 (Ký hiệu: TĐGVN 10).

Cơ sở phương pháp dòng tiền chiết khấu là giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản. Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ  tài sản biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định).

Phương pháp dòng tiền chiết khấu ứng dụng trong thực tiễn khi:

  • Mức giá chỉ dẫn tìm được phương pháp này cho độ tin cậy cao đối với các tài sản cho thuê hoặc đang phát triển, các doanh nghiệp có lãi, các nghiên cứu khả thi, các tài sản mà giá trị hiện tại phụ thuộc và dòng tiền tương lai nhận được, một khi nhận định đánh giá của thẩm định viên là có cơ sở khoa học.
  • Hữu ích đối với các tài sản đầu tư có dòng tiền không thường xuyên và không đều.
  • Dùng để kiểm tra đối chứng hoặc thay thế phương pháp khác.

5. Phương pháp thặng dư

Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.

Cơ sở phương pháp thặng dư là giá trị của đất bằng thu nhập từ đất đóng góp trong tổng thể bất động sản đầu tư, quy đổi về hiện tại theo tỷ suất vốn hóa phù hợp.

Phương pháp thặng dư được ứng dụng trong thực tiễn vì tính hữu ích đối với bất động sản có tiềm năng phát triển (đất có thể sử dụng vào mục đích đầu tư); Kiểm tra đối chứng hoặc thay thế phương pháp thẩm định giá đất khác (sử dụng vào mục đích đầu tư).

6. Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá bất động sản, là phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Cơ sở của phương pháp chiết trừ là có thể xác định giá trị một bộ phận tài sản còn lại khi viết giá trị tổng thể và giá trị bộ phận kia. Phương pháp chiết trừ hữu ích khi thẩm định giá các thửa đất có tài sản gắn liền với đất khi có thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự tài sản cần thẩm định giá.

Đối với từng loại tài sản thẩm định viên sẽ căn cứ vào pháp lý, thông tin, số liệu thu thập được để đưa ra các phương pháp thẩm định giá phù hợp nhằm đánh giá chính xác giá trị của tài sản thẩm định giá.

Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu Việt Nam. Năm 2019, Công ty vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019” và đạt chứng nhận tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá, đánh dấu sự tin tưởng, uy tín của công ty, khẳng định sự phát triển và hòa nhập cùng cộng đồng doanh nghiệp thẩm định giá trên toàn quốc, giúp công ty có cơ hội phát triển và quản trị doanh nghiệp tốt hơn, đồng thời nâng cao giá trị của doanh nghiệp góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng mạnh mẽ ngày nay. Bên cạnh đó Thành Đô hiện là đối tác uy tín cung cấp các dịch vụ Thẩm định giá cho các tổ chức tín dụng như: Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV), Công ty TNHH một thành viên Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC), Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank), Ngân hàng Thương Tín Việt Nam (Sacombank), Ngân hàng Quốc dân Việt Nam (NCB), Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB), ngân hàng TMCP Quân đội (MBBANK), Ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK)…, cùng nhiều Cơ quan tổ chức Nhà nước và các doanh nghiệp trên địa bản cả nước. Cùng đó, Công ty với hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Cần Thơ, Lâm Đồng và các tỉnh lân cận, chúng tôi chắc chắn sẽ đáp ứng đầy đủ và kịp thời yêu cầu thẩm định giá của quý khách hàng trên toàn quốc.

Mọi chi tiết xin vui lòng liên hệ:

CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ

  • Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
  • Hotline: 0985103666 – 0906020090 | | Email: info@tdvc.com.vn
  • Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY
  • Hồ sơ năng lực:TẠI ĐÂY

Bạn đang đọc bài viết: “Các phương pháp thẩm định giá tài sản” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666  0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Thẩm định giá doanh nghiệp theo phương pháp so sánh tỉ số p/s

Thẩm định giá doanh nghiệp theo phương pháp so sánh dựa vào tỷ số P/S

Written by thanhdo on . Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá trị doanh nghiệp. Không có bình luận ở Thẩm định giá doanh nghiệp theo phương pháp so sánh dựa vào tỷ số P/S

Thẩm định giá doanh nghiệp theo phương pháp so sánh tỉ số p/s
Thẩm định giá doanh nghiệp theo phương pháp so sánh tỉ số p/s – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Thẩm định giá doanh nghiệp theo phương pháp so sánh dựa vào tỷ số P/S) – Tỷ số giá trị thị trường trên doanh thu (P/S) là quan hệ tỷ lệ giữa giá thị trường một cổ phiếu với doanh thu của một cổ phiếu. Tỷ số này phản ánh để có được một đồng doanh thu, người đầu tư sẵn sàng trả bao nhiêu tiền.

Phương pháp thẩm định giá dựa vào tỷ số P/S được xây dựng trên cơ sở so sánh tỷ số P/S của các doanh nghiệp “tương tự”, hoặc “có thể so sánh” để tìm ra giá trị của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Do so sánh trên cơ sở doanh thu, nên phương pháp này chủ yếu được áp dụng đối với các doanh nghiệp sản xuất.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

1. Phương pháp xác định

Các bước tiến hành

Bước 1: Xác định tổng doanh thu dự kiến đạt được của daonh nghiệp cần thẩm định giá (hoặc doanh thu của một cổ phần)

Bước 2: Xác định tỷ số P/SSS

Bước 3: Thay vào công thức để ước tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá (hay giá trị một cổ phần)

Công thức xác định

Giá trị doanh nghiệp X đối với chủ sở hữu = Tổng doanh thu dự kiến đạt được của doanh nghiệp X x P/SSS

Lấy cả hai vế của công thức trên chia cho số lượng cổ phần của doanh nghiệp, ta có:

Giá trị một cổ phần X = Doanh thu trên một cổ phần doanh nghiệp X x P/SSS

Trong đó:

P/Bss:

 

 = Pss
BPSss

PSS: Giá mua bán cổ phần so sánh trên thị trường;

SSS: Doanh thu dự kiến của mỗi cổ phần so sánh;

Tỷ số P/S của các doanh nghiệp tương tự tại nhiều quốc gia phát triển cũng được công bố hàng ngày trên các tờ báo chuyên ngành và trên mạng internet và ở Việt Nam, tỷ số P/S của các doanh nghiệp niêm yết cũng đã được các Sở Giao dịch chứng khoán và các công ty chứng khoán công bố công khai.

Việc áp dụng các công thức trên để ước tính giá trị một cổ phần, hay giá trị doanh nghiệp có thể thực hiện theo hai cách:

  • Cách 1: trên cơ sở từng tỷ số P/S của các doanh nghiệp tương tự, ta ước tính được các mức giá tham chiếu, sau đó phân tích và đánh giá để đưa ra mức giá cuối cùng.
  • Cách 2: tỷ số P/SSS được ước tính là giá trị trung bình cộng các tỷ số P/S của các doanh nghiệp tương tự đang được giao dịch trên thị trường, sau đó thay vào công thức để ước tính mức giá cuối cùng.

2. Ưu điểm thẩm định giá doanh nghiệp theo phương pháp so sánh dựa vào tỷ số P/S

  • Đơn giản và dễ dàng tiếp cận;
  • Cho kết quả nhanh chóng để ra quyết định kịp thời;
  • Phương pháp này dựa trên cơ sở giá trị thị trường.

3. Nhược điểm thẩm định giá doanh nghiệp theo phương pháp so sánh dựa vào tỷ số P/S

  • Không giải thích được vì sao một đồng doanh thu ở doanh nghiệp này lại được đánh giá cao hơn (hay thấp hơn) ở doanh nghiệp khác;
  • Phương pháp này cũng không đưa ra được những cơ sở để các nhà đầu tư phân tích, đánh giá về khả năng tăng trưởng và rủi ro tác động tới giá trị doanh nghiệp;
  • Tỷ số P/S cũng rất dễ bị lạm dụng và sử dụng sai mục đích, đặc biệt trong trường hợp có nhiều doanh nghiệp so sánh tương tự với doanh nghiệp thẩm định giá;
  • Tỷ số P/SSS có thể không chính xác trong trường hợp thị trường đánh giá không đúng, chẳng hạn như đánh giá quá cao hoặc quá thấp;
  • Phương pháp này bị giới hạn trong trường hợp các doanh nghiệp không có chứng khoán giao dịch trên thị trường, khi đó sẽ khó tìm được các doanh nghiệp có thể so sánh với doanh nghiệp cần thẩm định giá.

Quý khách hàng có nhu cầu thẩm định giá xin vui lòng liên hệ:

Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô

  • Địa chỉ: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
  • Hotline: 0985103666 – 0906020090 | | Email: info@tdvc.com.vn
  • Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: Click để xem chi tiết
  • Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY

Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá doanh nghiệp theo phương pháp so sánh dựa vào tỷ số P/S” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Thẩm định giá hàng hóa bằng phương pháp so sánh

Thẩm định giá trị hàng hóa bằng phương pháp so sánh

Written by thanhdo on . Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá động sản. Không có bình luận ở Thẩm định giá trị hàng hóa bằng phương pháp so sánh

Thẩm định giá hàng hóa bằng phương pháp so sánh
Thẩm định giá hàng hóa bằng phương pháp so sánh – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC – Thẩm định giá hàng hóa) – Theo kinh tế chính trị Marx-Lenin Hàng hoá là sản phẩm của lao động, có thể thoả mãn nhu cầu nào đó của con người thông qua trao đổi, mua bán. Hàng hóa có thể là hữu hình như sắt thép, quyển sách hay ở dạng vô hình như sức lao động. Hàng hóa trước hết là đồ vật mang hình dạng có khả năng thỏa mãn nhu cầu con người nhờ vào các tính chất của nó. Để đồ vật trở thành hàng hóa cần phải có:

  • Tính ích dụng đối với người dùng
  • Giá trị (kinh tế), nghĩa là được chi phí bởi lao động
  • Sự hạn chế để đạt được nó, nghĩa là độ khan hiếm

1. Khái niệm hiện tại về hàng hòa

Theo Luật giá năm 2013, hàng hoá là tài sản có thể trao đổi, mua, bán trên thị trường, có khả năng thỏa mãn nhu cầu của con người, bao gồm các loại động sản và bất động sản.

Theo luật giao thông đường bộ: Hàng hóa là máy móc, thiết bị, nguyên vật liệu, nhiên liệu, hàng tiêu dùng, động vật sống và các động sản khác được vận chuyển bằng phương tiện giao thông đường bộ.

Theo luật thương mại thì hàng hóa bao gồm: Tất cả các loại động sản, kể cả động sản hình thành trong tương lai, những vật gắn liền với đất đai.

Sự thay đổi và phát triển nhận thức đối với đời sống kinh tế dẫn đến cách hiểu hàng hóa không như các nhà kinh tế cổ điển xác định. Phạm trù hàng hóa mất đi ranh giới của sự hiển hiện vật lý của vật thể và tiến sát đến gần phạm trù giá trị. Tiền, cổ phiếu, quyền sở hữu nói chung, quyền sở hữu trí tuệ nói riêng, sức lao động, … được xem là hàng hóa trong khi chúng không nhất thiết có những tính chất như đã liệt kê trên.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

2. Thẩm định giá hàng hóa bằng phương pháp so sánh

Để thẩm định giá hàng hóa cần phải căn cứ vào đặc tính và giá trị sử dụng của từng loại hàng hóa, các điều kiện cụ thể về sản xuất kinh doanh, về thị trường, lưu thông hàng hóa, dịch vụ cụ thể, để lựa chọn phương pháp định giá hàng hóa phù hợp với hàng hóa cần định giá. Hiện nay thẩm định giá đối với hàng hóa gồm hai phương pháp thẩm định giá cơ bản là: phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Tuy nhiên phương pháp được thẩm định viên sử dụng phổ biến nhất hiện nay là phương pháp so sánh theo cách tiếp cận thị trường.

2.1. Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là phương pháp định giá hàng hóa, dịch vụ căn cứ vào kết quả phân tích, so sánh giữa mức giá và các đặc điểm kinh tế, kỹ thuật ảnh hưởng lớn đến mức giá của hàng hóa cần định giá với hàng hóa tương tự được giao dịch trên thị trường trong nước; có tham khảo giá cả trên thị trường khu vực và thế giới (nếu có). “Hàng hóa tương tự là hàng hóa cùng loại, giống nhau hoặc tương tự với hàng hóa, cần định giá về các đặc tính cơ bản như: mục đích sử dụng, đặc điểm kinh tế, kỹ thuật, hình dáng, kích thước, nguyên lý cấu tạo, các thông số kỹ thuật chủ yếu, chất lượng, nguồn gốc xuất xứ, thời gian sản xuất, công nghệ sản xuất, đặc điểm pháp lý,…”

2.2. Các yếu tố so sánh

Các yếu tố để phân tích, so sánh và điều chỉnh giá là các yếu tố chủ yếu có ảnh hưởng đến giá hàng hóa, dịch vụ cần định giá gồm:

  • Mức giá giao dịch, mua bán trên thị trường trong điều kiện bình thường (không xảy ra trường hợp khủng hoảng kinh tế, thiên tai, địch họa, hỏa hoạn, dịch bệnh) của hàng hóa tương tự gắn với thời gian, điều kiện giao dịch (điều kiện thị trường, điều kiện mua bán, giao nhận, thanh toán, tỷ giá, chỉ số giá tiêu dùng,…) và chính sách của Nhà nước có tác động đến giá hàng hóa.
  • Các đặc tính cơ bản của hàng hóa, dịch vụ như: các đặc điểm, thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu của hàng hóa, tình trạng sử dụng, chất lượng, nguồn gốc xuất xứ, thời gian sản xuất, thời gian sử dụng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng và các thông số so sánh khác có liên quan.

Mức giá giao dịch, mua bán trên thị trường của hàng hóa tương tự được thu thập gần nhất với thời điểm định giá căn cứ vào ít nhất một trong các tài liệu sau

  • Nguồn thông tin do cơ quan có thẩm quyền, tổ chức, cá nhân công bố, cung cấp; quyết định giá của tổ chức, cá nhân theo thẩm quyền; giá thực tế giao dịch thành công của các tổ chức, cá nhân;
  • Giá nhập khẩu theo Tờ khai hải quan hoặc do cơ quan Hải quan cung cấp; giá ghi trên Hóa đơn bán hàng theo quy định;
  • Giá trúng đấu thầu, đấu giá; giá do các tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định;
  • Giá đăng ký; giá kê khai; giá niêm yết;
  • Giá ghi trên giấy báo giá, chào giá của ít nhất 03 đơn vị cung cấp; Dự toán kinh phí thực hiện sản xuất hàng hóa, cung ứng dịch vụ được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
  • Giá tham khảo từ thông tin chính thống do các nhà cung cấp theo quy định của pháp luật Việt Nam được khai thác qua mạng Internet; qua các phương tiện thông tin đại chúng; qua cơ quan tham tán thương mại Việt Nam tại các nước;
  • Kết quả khảo sát giá thị trường của tổ chức, cá nhân thực hiện khảo sát. Trường hợp cá nhân thực hiện khảo sát, phải lập Phiếu khảo sát theo mẫu kèm theo Thông tư này. Trường hợp các tổ chức phối hợp khảo sát, kết quả khảo sát lập thành biên bản khảo sát có đầy đủ chữ ký của các bên phối hợp khảo sát.

Kết quả phân tích, so sánh và điều chỉnh giá dựa trên các yếu tố so sánh được của hàng hóa tương tự để xác định giá hàng hóa, dịch vụ cần định giá.

3. Mục đích thẩm định giá

  • Vay vốn ngân hàng, góp vốn liên kết
  • Mua bán, chuyển nhượng, mua bán xử lý nợ
  • Xử lý tài sản thế chấp, tài sản tồn đọng;
  • Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại, giải quyết, xử lý tài sản tranh chấp trong các vụ án;
  • Các mục đích khác được pháp luật công nhận

Quý khách hàng có nhu cầu thẩm định giá xin vui lòng liên hệ:

Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô

  • Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
  • Hotline: 0985103666 – 0906020090| Email: info@tdvc.com.vn
  • Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY
  • Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY

Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá trị hàng hóa bằng phương pháp so sánh” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam 

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Thẩm định giá bằng phương pháp so sánh

Thẩm định giá bằng phương pháp so sánh theo tiêu chuẩn thẩm định giá

Written by thanhdo on . Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá bất động sản, Tin tức thẩm định giá dự án đầu tư, Tin tức thẩm định giá động sản. Không có bình luận ở Thẩm định giá bằng phương pháp so sánh theo tiêu chuẩn thẩm định giá

Thẩm định giá bằng phương pháp so sánh
Thẩm định giá bằng phương pháp so sánh theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Thẩm định giá bằng phương pháp so sánh) – Thẩm định giá bằng phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường theo Thông tư 126.2015TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 (Ký hiệu: TĐGVN 08).

Các yếu tố so sánh là các thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý, mức giá giao dịch, thời gian, điều kiện giao dịch (điều kiện thị trường, điều kiện bán, điều khoản tài chính…) và các yếu tố khác có liên quan (đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản, tình trạng sử dụng tài sản, tài sản khác bán kèm theo…) có ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản.

Đơn vị so sánh chuẩn là đơn vị tính cơ bản của tài sản mà có thể quy đổi theo đơn vị đó về chuẩn để so sánh giữa các tài sản cùng loại với nhau. Ví dụ: mét, m2, m3, hecta, phòng, giường bệnh, ghế ngồi, đơn vị thuê, năng suất, sản lượng/hécta, sản phẩm/ca máy, công suất, kg, tạ, tấn.

Mức giá chỉ dẫn là mức giá của tài sản so sánh sau khi đã được điều chỉnh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh với tài sản thẩm định giá. Các mức giá chỉ dẫn là cơ sở cuối cùng để ước tính mức giá của tài sản thẩm định.

Phương pháp so sánh thường được áp dụng để thẩm định giá các tài sản thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường.

  • Thẩm định viên căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá của tài sản so sánh, từ đó xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh.
  • Các yếu tố so sánh cơ bản cần thu thập đối với một số loại hình tài sản theo quy định tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định Việt Nam số 08.

Yêu cầu khi khảo sát thực tế, thu thập thông tin về tài sản so sánh

a) Thông tin được ưu tiên thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trên thị trường. Trong trường hợp cơ sở giá trị là thị trường thì trong các giao dịch này bên mua, bên bán có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản như nhau, thỏa thuận mua bán không trái với quy định của pháp luật, tự nguyện, không chịu bất cứ sức ép nào từ bên ngoài.

  • Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giao dịch tài sản và dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu thập thông tin trong báo cáo thẩm định giá. Tùy tình hình thực tế của tài sản mà thẩm định viên có thể thu thập các chứng cứ thị trường lựa chọn từ một trong các chỉ dẫn (hoặc trong tất cả các chỉ dẫn) sau: thông qua các hợp đồng, hóa đơn, chứng từ mua bán; các kết quả giao dịch thành công trên các sàn giao dịch; các phương tiện thông tin đại chúng; các phiếu điều tra thực tế thị trường của các thẩm định viên; các chứng cứ được ghi trong các văn bản của các cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh,…
  • Đối với các thông tin về giá tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường thu thập thông qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp, qua phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, trên mạng Internet… thì thẩm định viên phải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứng thận trọng bảo đảm những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi sử dụng vào phân tích, tính toán.

b) Đối với các tài sản được chào bán (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán (thường cao hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợptrước khi sử dụng làm mức giá so sánh.

  • Đối với các tài sản được chào mua (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào mua (thường thấp hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh.

c, Giao dịch của tài sản so sánh được lựa chọn phải diễn ra tại hoặc gần thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 02 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.

d, Thẩm định viên phải lưu giữ các bằng chứng: về giá tài sản đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường; về thời điểm diễn ra giao dịch, địa điểm giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, các chứng cứ so sánh… trong Hồ sơ thẩm định giá để bảo đảm đáp ứng yêu cầu kiểm tra của cơ quan quản lý nhà nước về thẩm định giá khi cần thiết hoặc phục vụ việc xử lý tranh chấp về kếtquả thẩm định giá (nếu có phát sinh).

Xác định mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh

Mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh được xác định trên cơ sở mức giá của các tài sản so sánh sau khi điều chỉnh chênh lệch do khác biệt về các yếu tố so sánh.

Trường hợp giá tài sản có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công hoặc thời điểm được chào mua hoặc thời điểm được chào bán của tài sản so sánh đến thời điểm thẩm định giá thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo các yếu tố so sánh, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá của tài sản so sánh theo chỉ số biến động giá của loại tài sản đó do các cơ quan có trách nhiệm công bố hoặc do thẩm định viên thống kê tính toán cho phù hợp với biến động của giá thị trường trong khoảng thời gian này.

Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những ưu điểm và bất lợi của tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh. Việc phân tích, so sánh thực hiện đối với các yếu tố so sánh định lượng (có thể lượng hóa thành tiền) trước, các yếu tố so sánh định tính (không thể lượng hóa thành tiền) sau.

a) Đối tượng điều chỉnh: là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn (giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi đã có sự điều chỉnh hợp lývề mức giá mua bán phổ biến trên thị trường). Ví dụ giá quy đổi về đơn vịso sánh chuẩn bao gồm:

  • Đất đai, trang trại: giá/m2, giá/mét dài mặt tiền, giá/sào,…
  • Căn hộ chung cư, biệt thự: giá/căn hộ, giá/m2,…
  • Kho hàng: giá/m3, giá/m2,…
  • Cầu tầu, bến cảng: giá/m2, giá/ha,…
  • Bệnh viện: giá/giường bệnh,…
  • Rạp chiếu phim: giá/ghế ngồi,…
  • Máy-thiết bị: giá/đơn vị công suất (CV…), giá/đơn vị kỹ thuật chủ yếu,…

Đối với một số đơn vị do mang tính địa phương như “sào”, “thước”, “giá/ mét dài mặt tiền”, … thì thẩm định viên cần nêu rõ yếu tố này trong Báo cáo kết quả thẩm định giá, đồng thời có ghi chú “sào”, “thước”,… tương đương với bao nhiêu mét.

b) Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng sinh lợi, tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửa đất, hướng, cảnh quan, môi trường; thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ sử dụng đất, quy định về chiều cao công trình, công suất, năng suất, hệ số tiêu hao nguyên liệu, nhiên liệu,…) giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm địnhgiá.

c) Nguyên tắc điều chỉnh:

  • Lấy tài sản thẩm định giá làm chuẩn để điều chỉnh giá của tài sản so sánh theo các đặc điểm của tài sản thẩm định giá.
  • Khi điều chỉnh giá theo sự khác biệt của một yếu tố so sánh thì cố định những yếu tố so sánh còn lại (coi như giống nhau).
  • Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản thẩm định giá thì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng). Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản thẩm định giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ). Khi thực hiện điều chỉnh giá theo tỷ lệ phần trăm, nếu tài sản so sánh có yếu tố so sánh thuận lợi hơn (tốt hơn) thì trừ đi (-) còn nếu kém hơn thì cộng vào (+) một tỷ lệ % giá của tài sản so sánh.
  • Những yếu tố ở tài sản so sánh giống với tài sản thẩm định giá thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh).
  • Mỗi một sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ các chứng cứ điều tra thu thập được trên thị trường.

d) Phương thức điều chỉnh:

  • Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh có thể xác định được mức điều chỉnh tuyệt đối là một khoản tiền cụ thể thông qua việc tính toán, ví dụ như điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô,… (đối với bất động sản); điều kiện thanh toán, thiết bị kèm theo, chi phí lắp đặt, đào tạo, vận hành,… (đối với máy, thiết bị).
  • Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh chỉ có thể xác định được mức điều chỉnh tương đối theo tỷ lệ, mang tính ước lượng cao như: môi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng, vị trí (đối với bất động sản); năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật chủ yếu (đối với máy, thiết bị).

Thẩm định viên căn cứ vào điều tra thị trường, tìm ra các bằng chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh cho phù hợp.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

đ) Mức điều chỉnh:

Mức điều chỉnh mức giá do sự khác biệt về các yếu tố so sánh cần được ước tính trên cơ sở thông tin giao dịch trên thị trường, đồng thời có sự phân tích, đánh giá mức độ ảnh hưởng đến giá trị tài sản của các yếu tố so sánh.

Mức điều chỉnh có thể được xác định thông qua các kỹ thuật như:

  • Phân tích các cặp tài sản tương tự, so sánh mức giá của từng cặp tài sản chỉ khác biệt về 01 yếu tố so sánh duy nhất, từ đó xác định mức chênh lệch giá tài sản do tác động của yếu tố so sánh đó. Trong trường hợp không tìm được các cặp tài sản tương tự chỉ khác biệt về 01 yếu tố so sánh duy nhất, thẩm định viên có thể điều chỉnh các điểm khác biệt chính của cặp tài sản tương tự để chỉ còn khác biệt về 01 yếu tố so sánh duy nhất, từ đó xác định mức chênh lệch giá tài sản do tác động của yếu tố so sánh đó.
  • Kỹ thuật phân tích thống kê, đồ thị để xác định xu hướng biến đổi, mức độ tác động phổ biến.

e) Thứ tự điều chỉnh:

Thẩm định viên tiến hành điều chỉnh nhóm yếu tố liên quan đến giao dịch của tài sản trước, điều chỉnh nhóm yếu tố so sánh về đặc điểm (kỹ thuật – kinh tế) của tài sản sau. Nhóm yếu tố liên quan đến giao dịch của tài sản bao gồm: tình trạng pháp lý, điều kiện thanh toán, điều kiện giao dịch, các chi phí phát sinh ngay sau khi mua, điều kiện thị trường khi giao dịch. Giá sau khi điều chỉnh cho nhóm yếu tố liên quan đến giao dịch được sử dụng để điều chỉnh cho nhóm yếu tố đặc điểm của tài sản.

Khi điều chỉnh giá tài sản so sánh theo từng nhóm yếu tố trên thì điều chỉnh các yếu tố so sánh theo số tiền tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau. Giá sau khi điều chỉnh tuyệt đối được sử dụng cho điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm.

g) Nguyên tắc khống chế:

Phải bảo đảm chênh lệch giữa mức giá của tài sản so sánh (dòng A – bảng dưới) với mức giá chỉ dẫn của tài sản đó (dòng D – bảng dưới) không quá cao và không phù hợp với các chứng cứ thị trường.

Thẩm định viên cần bảo đảm chênh lệch giữa mỗi mức giá chỉ dẫn với mức giá trung bình của các mức giá chỉ dẫn không quá 15%.

Xác định mức giá của tài sản thẩm định giá thông qua mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh.

Trên cơ sở mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, thẩm định viên cần phân tích chất lượng thông tin của các tài sản so sánh, sau đó kết hợp phân tích thêm những tiêu chí sau để xác định giá trị ước tính cuối cùng cho tài sản thẩm định giá:

  • Tổng giá trị điều chỉnh gộp nhỏ nhất (tức là trị tuyệt đối của tổng các điều chỉnh là nhỏ nhất). Như vậy, chênh lệch giữa mức giá trước điều chỉnh và mức giá sau điều chỉnh cuối cùng là nhỏ nhất.
  • Tổng số lần điều chỉnh càng ít càng tốt.
  • Biên độ điều chỉnh (nghĩa là mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh) của một yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt.
  • Tổng các giá trị điều chỉnh thuần nhỏ nhất tức là tổng của các điều chỉnh là nhỏ nhất.

Hiện nay thẩm định giá tài sản bằng phương pháp so sánh trên thế giới và Việt Nam luôn được thẩm định viên, các doanh nghiệp thẩm định giá ưu tiên sử dụng đầu tiên trong quá trình thẩm định. Đây là phương pháp thẩm định giá truyền thống, cơ bản, cho kết quả ước lượng chính xác nhất.

Mọi chi tiết xin vui lòng liên hệ:

CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ

  • Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
  • Hotline: 0985103666 – 0906020090 | | Email: info@tdvc.com.vn
  • Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY
  • Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY

Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá bằng phương pháp so sánh theo tiêu chuẩn thẩm định giá” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô. 

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Thẩm định giá doanh nghiệp bằng phương pháp so sánh

Thẩm định giá trị doanh nghiệp bằng phương pháp so sánh thị trường

Written by thanhdo on . Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá trị doanh nghiệp. Không có bình luận ở Thẩm định giá trị doanh nghiệp bằng phương pháp so sánh thị trường

Thẩm định giá doanh nghiệp bằng phương pháp so sánh
Thẩm định giá doanh nghiệp bằng phương pháp so sánh – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVCThẩm định giá doanh nghiệp bằng phương pháp so sánh) – Thẩm định giá doanh nghiệp bằng phương pháp so sánh thị trường là cách ước tính giá trị của một doanh nghiệp, các lợi ích về quyền sở hữu, hay chứng khoán bằng cách sử dụng một hay nhiều phương pháp, trong đó so sánh giá trị của đối tượng cần thẩm định với các doanh nghiệp, các lợi ích về quyền sở hữu, hay chứng khoán tương tự đã được bán trên thị trường.

Theo phương pháp này, giá trị của doanh nghiệp được ước tính bằng cách ước tính giá trị của các tài sản so sánh. Các tài sản so sánh này được chuẩn hoá theo một biến số chung như: thu nhập, dòng tiền, giá trị sổ sách, doanh thu.

Phương pháp này áp dụng trong trường hợp có nhiều doanh nghiệp so sánh được giao dịch trên thị trường tài chính và thị trường đã đánh giá các doanh nghiệp này tương đối chính xác.

Các phương pháp ước tính giá trị doanh nghiệp dựa vào thị trường

  • Sử dụng tỷ số P/E trung bình ngành để ước tính giá trị doanh nghiệp, với điều kiện là các doanh nghiệp khác trong ngành có thể so sánh được với doanh nghiệp đang thẩm định và thị trường ước tính giá trị các doanh nghiệp này tương đối chính xác.
  • Tỷ số giá / doanh thu cũng được sử dụng để ước tính giá trị doanh nghiệp, với tỷ số giá / doanh thu bình quân của các công ty có những đặc điểm tương tự được sử dụng cho mục đích so sánh.

Ngoài 2 tỷ số trên được ứng dụng khá phổ biến thì một số tỷ số khác cũng được dùng để thẩm định giá doanh nghiệp như: thị giá / thư giá, thị giá so với dòng tiền, thị giá so với cổ tức, thị giá so với giá trị thay thế.

Phương pháp tỷ số giá bán /Thu nhập (P/E:The Price-Earning Ratio):

a) Công thức tính:

Giá trị doanh nghiệp được tính theo công thức sau:

V = Lợi nhuận ròng dự kiến * P/E

Trong đó:

Phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp

Với:     PS: giá mua bán cổ phần trên thị trường

EPS: thu nhập dự kiến của mỗi cổ phần được tính như sau:

EPS = Lợi nhuận ròng dự kiến / N

N: số lượng cổ phần đã phát hành

Tỷ số P/E của các công ty lớn tại các quốc gia phát triển được công bố hàng ngày trên các tờ báo chuyên ngành và trên mạng INTERNET.

b) Ví dụ: Giả sử công ty X có lợi nhuận ròng dự kiến: 1.250.000.000 đ vào thời điểm thẩm định giá. Mức lợi nhuận này đã được đối chiếu với các số liệu tài chính của doanh nghiệp trong quá khứ, cũng như xem xét so sánh với các doanh nghiệp trong ngành, cho thấy đây là số liệu hợp lý;

Qua khảo sát và thu thập thông tin trên thị trường, tìm được chỉ số P/E của 5 doanh nghiệp có cùng ngành nghề kinh doanh và quy mô tương tự công ty X, cụ thể như sau:

Công ty A 28 ; Công ty B 31; Công ty C 32; Công ty D 33; Công ty E 35

Trong đó các Công ty B, C, D có nhiều yều tố gần giống Công ty X nhất.

Do vậy có thể chọn chỉ số P/E  trung bình của các doanh nghiệp này:

([31 + 32 + 33]/3 = 32 ) để ước tính giá trị của Công ty X
Giá trị thị trường của Công ty X = 1.250.000.000đ  x  32 =  40 tỷ đồng

c) Điều kiện áp dụng:

Sử dụng tỷ số P/E trung bình ngành để ước tính giá trị doanh nghiệp, với điều kiện là các doanh nghiệp khác trong ngành có thể so sánh được với doanh nghiệp thẩm định và thị trường của các doanh nghiệp này tương đối chính xác. Thông thường nên chọn tỷ số P/E bình quân của từ 3 đến 5 doanh nghiệp trong ngành có quy mô tương tự có thể so sánh được với doanh ngiệp cần thẩm định giá.

d) Ý nghĩa của tỷ số P/E:

  • Tỷ số P/E sẽ càng cao khi triển vọng gia tăng lợi nhuận hàng năm của công ty càng cao và mức độ rủi ro đối với lợi nhuận càng thấp.
  • Khi tỷ số P/E của công ty này có giá trị cao hơn so với công ty khác, thì chứng tỏ công ty đó được thị trường đánh giá là có triển vọng gia tăng lợi nhuận cao hơn.

Ưu nhược điểm phương pháp so sánh thị trường

Ưu điểm: Các tỷ số khá đơn giản và dễ dàng tiếp cận.

Nhược điểm:

  • Các tỷ số này cũng rất dễ bị lạm dụng và sử dụng sai mục đích, đặc biệt trong trường hợp có nhiều doanh nghiệp so sánh tương tự với doanh nghiệp thẩm định giá.
  • Các tỷ số về các doanh nghiệp so sánh có thể không chính xác trong trường hợp thị trường đánh giá không đúng, chẳng hạn như đánh giá quá cao hoặc quá thấp.
  • Phương pháp này bị giới hạn trong trường hợp các doanh nghiệp không có chứng khoán giao dịch trên thị trường, chẳng hạn như các doanh nghiệp nhỏ; khi đó sẽ khó tìm được các doanh nghiệp có thể so sánh với doanh nghiệp cần thẩm định giá trên thị trường.

Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, với hệ thống thẩm định rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Cần Thơ, Lâm Đồng, chúng tôi cam kết đáp ứng đầy đủ và kịp thời yêu cầu thẩm định giá của quý khách hàng. Thẩm định giá Thành Đô vinh dự đón nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín năm 2019” và áp dụng Tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc thẩm định giá trị doanh nghiệp cho mục đích kinh doanh, M&A, gọi vốn đầu tư, vay vốn ngân hàng và mua bán minh bạch trên thị trường.

Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá trị doanh nghiệp bằng phương pháp so sánh thị trường” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô. 

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh

Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh

Written by thanhdo on . Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá bất động sản. Không có bình luận ở Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh

(TDVC Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh) – Căn cứ thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 về Thẩm định giá bất động sản thì có 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản.

  • Phương pháp so sánh / so sánh trực tiếp
  • Phương pháp chi phí giảm giá
  • Phương pháp đầu tư (phương pháp đầu tư truyền thống/kỹ thuật luồng tiền chiết  khấu)
  • Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định)
  • Phương pháp lợi nhuận và các phương pháp khác…
thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh
Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh – Thẩm định giá Thành Đô

Trong 5 phương pháp thẩm định trên thì phương pháp so sánh được sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới. Phương pháp này dựa trên cơ sở giá các giao dịch mua bán thành công hoặc đang rao bán trên thị trường của các bất động sản có nhiều đặc điểm tương đối giống so với bất động sản đang được thẩm định giá như: vị trí, đường ngõ, chiều rộng mặt tiền, kích thước bất động sản, để ước tính giá trị chính xác của bất động sản đó.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

1. Các trường hợp áp dụng:

  • Quyền sử dụng đất
  • Các tài sản có tính đồng nhất như: Nhà phố, biệt thự, villa, căn hộ, chung cư, nhà liền kề, nhà xưởng, công trình xây dựng, cao ốc văn phòng

2. Ưu điểm, nhược điểm của phương pháp so sánh

a, Ưu điểm

  • Đánh giá chính xác được giá của thị trường
  • Làm cơ sở cho các phương pháp thẩm định giá khác

b, Nhược điểm

  • Phải có giao dịch, rao bán bất động sản tương tự trong khu vực
  • Phải có thông tin về bất động sản tương đồng với bất động sản thẩm định

3. Các bước tiến hành thẩm định giá

Bước 1: Khảo sát thực tế toàn bộ thông tin giao dịch thành công, rao bán bất động sản mới nhất khu vực gần tài sản và lân cận. Tìm kiếm thông tin mua bán bất động sản trên internet, tham khảo các website uy tín chuyên về mua bán bất động sản.

Bước 2: Tiến hành phân tích, đánh giá bất động sản so sánh có tương đồng với bất động sản thẩm định hay không như (vị trí, đường ngõ, chiều rộng mặt tiền, kích thước bất động sản…)

Bước 3: Tổng hợp thông tin và lựa chọn bất động sản so sánh phù hợp nhất để điều chỉnh

Bước 4: Lập báo cáo và điều chỉnh bất động sản so sánh với bất động sản thẩm định. Trong bảng điều chỉnh chú ý những yếu tố tương đồng, khác nhau của bất động sản.

  • Thuận lợi hơn thì điều chỉnh tăng
  • Kém thuận lợi thì điều chỉnh giảm
  • Tương đồng thì giữ nguyên mức điều chỉnh

Bước 5: Hoàn thiện báo cáo

Mọi chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô

  • Địa chỉ: Tầng 5 – toà nhà Viễn Đông, số 36 Hoàng Cầu, phường Ô Chợ Dừa, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
  • Hotline: 0985103666 – 0906020090 | | Email: info@tdvc.com.vn
  • Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY
  • Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY

Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, Doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản: Đất, nhà ở, nhà xưởng,  trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, resort… chuyên nghiệp, uy tín hàng đầu Việt Nam. Chúng tôi luôn áp dụng những tiêu chuẩn thẩm định giá một cách chính xác và khoa học nhất trong hoạt động thẩm định giá bất động sản.

Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ

Số ĐKDN: 0107025328
Sở KH&ĐT Thành phố Hà Nội cấp ngày 13/10/2015

Dịch vụ thẩm định
Về chúng tôi
Follow us
TRỤ SỞ CHÍNH

Căn hộ số 30-N7A  Trung Hòa – Nhân Chính,  phường Yên Hoà, Hà Nội.

0985 103 666

0906 020 090

HỘI SỞ HÀ NỘI

Tầng 5 - tòa nhà Viễn Đông, 36 Hoàng Cầu, Phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội.

0985 103 666

0906 020 090

CN HỒ CHÍ MINH

Tầng 3, 353 - 355 An Dương Vương, phường Chợ Quán, TP. HCM.

0985 103 666

0978 169 591

CN HẢI PHÒNG

Tầng 4 - tòa nhà Việt Pháp, 19 Lê Hồng Phong, phường Ngô Quyền, Hải Phòng.

0985 103 666

0906 020 090

VP ĐÀ NẴNG

Số 06 Trần Phú, phường Hải Châu, TP Đà Nẵng.

0985 103 666

0906 020 090

VP CẦN THƠ

Tầng 4 - tòa nhà PVcombank, 131 Trần Hưng Đạo, Cần Thơ.

0985 103 666

0906 020 090

VP QUẢNG NINH

05 - A5 Phan Đăng Lưu, phường Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.

0985 103 666

0906 020 090

VP THÁI NGUYÊN

Tầng 4 - số 474 Phan Đình Phùng, phường Phan Đình Phùng, tỉnh Thái Nguyên

0985 103 666

0906 020 090

VP NINH BÌNH

Tầng 3 - số 657 Giải Phóng, phường Trường Thi, tỉnh Ninh Bình.

0985 103 666

0906 020 090

VP BẮC NINH

Số 70 Tạ Quang Bửu, phường Kinh Bắc, Tỉnh Bắc Ninh. 

0985 103 666

0906 020 090

VP THANH HÓA

Tầng 4 - tòa nhà Dầu Khí, 38A Đại Lộ Lê Lợi, phường Điện Biên, tỉnh Thanh Hóa.

0985 103 666

0906 020 090

VP NGHỆ AN

Tầng 14 - tòa nhà Dầu Khí, số 7 Quang Trung, phường Thành Vinh, Tỉnh Nghệ An.

0985 103 666

0906 020 090

VP NHA TRANG

Tầng 9 - Nha Trang Building, 42 Lê Thành Phương, tỉnh Khánh Hoà

0985 103 666

0906 020 090

VP LÂM ĐỒNG

Số60C  Nguyễn Trung Trực , phường Xuân Hương - Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng.

0985 103 666

0906 020 090

VP AN GIANG

Số 53 - 54 đường Lê Thị Riêng, TP Long Xuyên, tỉnh An Giang.

0985 103 666

0906 020 090

VP CÀ MAU

Số 50/9 Hùng Vương, phường Tân Thành, tỉnh Cà Mau.

0985 103 666

0978 169 591

VP LẠNG SƠN

Số 141 Lê Lợi, phường Đông Kinh, tỉnh Lạng Sơn. 

0985 103 666

0906 020 090

VP BÌNH THUẬN

Hẻm 58 Lê Quý Đôn, Phường Phú Thủy, TP. Phan Thiết, Bình Thuận.

0985 103 666

0906 020 090

VP SÓC TRĂNG

Số 90 Trần Thủ Độ, Phường Trần Thủ Độ, thành phố Cần Thơ.

0985 103 666

0906 020 090

VP ĐỒNG THÁP

Số 10 Điện Biên Phủ, phường Mỹ Trà, tỉnh Đồng Tháp.

0985 103 666

0906 020 090

VP PHÚ QUỐC

KP9 Trần Phú, phường Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.

0985 103 666

0906 020 090

VP TRÀ VINH

A4-29 Hoa Đào, KĐT Mới Trà Vinh, Phường Long Đức, tỉnh Vĩnh Long. 

0985 103 666

0906 020 090

VP PHÚ THỌ

SL 13-14 Nguyễn Đình Thi, KĐT Trằm Đá, phường Gia Cẩm, tỉnh Phú Thọ. 

0985 103 666

0906 020 090

Copyright © 2024 CTCP Thẩm Định Giá Thành Đô, LLC. All Rights Reserved.

    TƯ VẤN DỊCH VỤ TRỰC TUYẾN

    Cảm ơn bạn đã quan tâm dịch vụ thẩm định giá Thành Đô. Hãy chia sẻ yêu cầu thẩm định giá của bạn, chúng tôi sẽ liên hệ với bạn trong thời gian sớm nhất.
    Thành công
    Yêu cầu liên hệ của bạn đã được tiếp nhận. Chúng tôi sẽ phản hồi sớm nhất.
    Cám ơn quý khách đã tin tưởng