Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư) – Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó. Thẩm định giá bất động sản dựa trên phương pháp thặng dư dựa trên cơ sở giá trị của đất bằng thu nhập từ đất đóng góp trong tổng thể bất động sản đầu tư, quy đổi về hiện tại theo tỷ suất vốn hóa phù hợp.
Để thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư cần làm theo các bước cơ bản sau:
Bước 1: Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án…
Bước 2: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.
Bước 3: Ước tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng doanh thu phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.
Bước 4: Ước tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng chi phí phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.
Bước 5: Xác định giá trị quyền sử dụng đất trên cơ sở lấy kết quả tính toán của Bước 3 trừ (-) kết quả của Bước 4.
Phương pháp thặng dư được áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có tiềm năng phát triển:
Phương pháp có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất.
Phuơng pháp thặng dư dựa trên giả thiết là người mua có thể trả cho bất động sản phần thặng dư sau khi tổng doanh thu phát triển trừ (-) đi tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển.
Kiểm tra đối chứng hoặc thay thế phương pháp thẩm định giá đất khác (sử dụng vào mục đích đầu tư)
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản được xác định trên cơ sở:
Đặc điểm của bất động sản;
Các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy định về chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
Hướng dẫn phân tích việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về quy trình thẩm định giá.
Ưu điểm phương pháp thặng dư:
Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư có ưu điểm hữu ích trong phân tích các đầu tư quan trọng để ra quyết định (như các mức giá khi thực hiện đấu thầu)
Đánh giá các bất động sản có tiềm năng phát triển.
Có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản.
Nhược điểm phương pháp thặng dư:
Dùng nhiều giả định nên cần nhiều thông tin để phân tích, dự báo (doanh thu/chi phí) trong tương lai không dễ dàng.
Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán.
Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.
Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường
Phương pháp thặng dư là phương pháp tương đối rất phức tạp, đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức, kinh nghiệm chuyên môn cao trong lĩnh vực thẩm định giá để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau.
Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.
Thẩm định giá Thành Đô văn phòng Thái Bình – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Thẩm định giá tại Thái Bình) – Cách Hà Nội 106km về phía Đông Nam trong vùng ven biển đồng bằng châu thổ sông Hồng, Thái Bình là một tỉnh hành lang cân kề với tam giác phát triển kinh tế trọng điểm Bắc bộ Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh; Đông giáp vịnh bắc bộ, Tây và Tây Nam giáp Nam Định và Hà Nam, Bắc giáp Hải Dương, Hưng Yên và Hải Phòng. Năm 2018, Thái Bình là đơn vị hành chính Việt Nam đông thứ 13 về số dân, xếp thứ 29 về Tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP), đứng thứ tám về tốc độ tăng trưởng GRDP.
Thái Bình với mạng lưới giao thông đường bộ, đường thủy phát triển sớm và tương đối nhanh. Hệ thống đường bộ được phân bổ khá hợp lý với 5,614km trong đó có 98km đường quốc lộ, 312km đường tỉnh lộ, phần còn lại là đường giao thông nông thôn. Cùng với đó việc hình thành các cầu Tân Đệ, Triều Dương, Quý Cao, đã nối liền đường bộ với Nam Định và vùng tam giác tăng trưởng kinh tế. Thái Bình còn nhiều cảng sông tại thành phố và các huyện, cảng quốc gia Diêm Điền đã được đầu tư xây dựng đủ khả năng đón tàu 600 tấn ra vào làm hàng, trong tương lai sẽ tiếp tục nâng cấp để có thể đón tàu đến 1000 tấn.
Với các lợi thế đó, Thái Bình đã định hướng ngành công nghiệp sẽ phát triển theo hướng thân thiện với môi trường, chủ đạo sẽ là công nghiệp công nghệ cao như cơ khí chế tạo động cơ, sản xuất, lắp ráp ôtô, xe máy, may mặc xuất khẩu…
Ngành dịch vụ, du lịch, sẽ phát triển dịch vụ giao nhận, vận chuyển gắn với hệ thống cảng biển, ưu tiên hệ thống phân phối hiện đại bao gồm các trung tâm thương mại, dịch vụ tổng hợp, tài chính, ngân hàng; tập trung phát triển các sản phẩm du lịch đô thị gắn với sự kiện, lễ hội, du lịch nghỉ dưỡng biển, du lịch vui chơi giải trí cao cấp (golf, casino).
Theo Công ty Thẩm định giá Thành Đô đánh giá: Thái bình sẽ trở thành khu kinh tế tổng hợp, đa nghành, địa bàn có tính đột phá; Ưu tiên phát triển các nghành công nghiệp tận dựng được lợi thế, tiềm năng của khu vực về nguồn khí thiên nhiên và nguồn nguyên liệu, liên kết với các khu kinh tế, khu công nghiệp đã phát triển trong vùng đồng bằng sông hồng; kết hợp phát triển các nghành nông nghiệp ở những khu vực có chất lượng đất tốt, phát triển du lịch, dịch vụ giải trí phù hợp với tiềm năng và như cầu của khu vực.
Đi cùng với sự phát triển đó Thẩm định giá Thành Đô Văn phòng tại Thái Bình đang cung cấp các dịch vụ chuyên sâu về thẩm định giá tài sản bao gồm: thẩm định giá bất động sản, máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất, dự án đầu tư, xác định giá trị doanh nghiệp. Đặc biệt, với đội ngũ thẩm định viên và cố vấn cấp cao hàng đầu trong lĩnh vực thẩm định giá, là đơn vị tiên phong trong định giá tài sản vô hình (thương hiệu, nhãn hiệu) và thẩm định giá doanh nghiệp. Bên cạnh đó các dịch vụ về tài sản cũng là một trong những thế mạnh của công ty, bao gồm: quản lý tài sản, rà soát đặc biệt, thẩm định dự án, tài nguyên khoáng sản… Chúng tôi đã thực hiện nhiều hợp đồng định giá tài sản có quy mô lớn và tính chất phức tạp, liên quan đến các hoạt động kêu gọi vốn đầu tư nước ngoài, mua bán; chuyển nhượng tài sản. Mục tiêu của chúng tôi là khẳng định uy tín của thương hiệu thẩm định giá Thành Đô là một trong tổ chức định giá tốt nhất Việt Nam trong lĩnh vực M&A và chuyển nhượng tài sản.
Thẩm định giá Thành Đô hiện nay đã có những thẩm định viên, chuyên viên dày dặn kinh nghiệm được Bộ Tài chính cấp phép hành nghề thẩm định giá. Chúng tôi đáp ứng đầy đủ những tiêu chuẩn hết sức khắt khe về nhân sự, trình độ chuyên môn và cơ sở vật chất kỹ thuật được đặt ra đối với một doanh nghiệp thẩm định giá chuyên nghiệp. Với kinh nghiệm và chuyên môn của mình, Thẩm định giá Thành Đô văn phòng tại Thái Bìnhtrở thành đối tác của Cơ quan quản lý nhà nước, tổ chức tín dụng, doanh nghiệp, cá nhân trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản trong các thương vụ thoái vốn, cổ phần hóa doanh nghiệp; hay trong các hoạt động thẩm định phục vụ cho ngân hàng. Năm 2019, dịch vụ thẩm định giá của Thẩm định giá Thành Đôđược Tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng
Thấu hiểu và chia sẻ với khách hàng trong bài toán giữa chi phí và hiệu quả kinh tế, để đem lại lợi ích tốt nhất cho khách hàng, chúng tôi luôn đồng hành cùng khách hàng trong các lĩnh vực sau:
Thẩm định giá bất động sản: Đất đai; lợi thế quyền sử dụng đất, trang trại, nhà xưởng, kho bãi, các trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, dự án liền kề, dự án resort, dự án khu nghỉ dưỡng…
Thẩm định giá doanh nghiệp: Phát hành cổ phiếu, bán cổ phiếu ra công chúng, chứng minh năng lực tài chính, phục vụ để cổ phần hóa, liên doanh, góp vốn, mua bán, sáp nhập doanh nghiệp (M&A)…
Thẩm định giá Động sản: Máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất; Phương tiện vận tải: Tàu, Thuyền, Ô tô, máy bay, hàng hóa…
Thẩm định dự án đầu tư: Dự án bất động sản, dự án khu công nghiệp, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, chứng minh năng lực tài chính của tổ chức và cá nhân;
Thẩm định giá tài nguyên: Tài nguyên mỏ khoáng sản, tài nguyên rừng, tài nguyên năng lượng.
Thẩm định giá vô hình: Tài sản trí tuệ và quyền sở hữu trí tuệ như: Thương hiệu, Nhãn hiệu, Bản quyền, Bằng sáng chế… theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ; Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định cụ thể tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật ví dụ như quyền thương mại, quyền khai thác khoáng sản,…; Các tài sản vô hình khác thỏa mãn điều kiện quy định sau: là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế.
Mục đích thẩm định giá tài sản:
Làm cơ sở xét duyệt chi nguồn vốn ngân sách Nhà Nước; cơ sở tính tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước khi nhận giao đất hay thuê đất;
Mua bán, chuyển nhượng, mua bán xử lý nợ, xử lý tài sản thế chấp, tài sản tồn đọng;
Góp vốn liên doanh, giải thể doanh nghiệp, sáp nhập, chia tách, phá sản, mua bán doanh nghiệp; thành lập Doanh nghiệp;
Cổ phần hóa Doanh nghiệp hoặc chuyển đổi hình thức sở hữu doanh nghiệp;
Làm căn cứ thế chấp vay vốn Ngân hàng, bán đấu giá Tài sản, xét thầu các dự án; hoạch toán kế toán, tính thuế;
Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại, giải quyết, xử lý tài sản tranh chấp trong các vụ án;
Làm căn cứ tư vấn và lập dự án đầu tư, phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư công trình sử dụng vốn của Nhà nước, duyệt dự toán các dự án, công trình;
Làm căn cứ xét xử và thi hành án dân sự, án hình sự, án hành chính liên quan đến giá trị quyền, lợi ích có trong tài sản của các bên liên quan;
Làm căn cứ dự toán cấp phát kinh phí, mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nước, vay nợ của Chính phủ, vay nợ nước ngoài có sự bảo lãnh của Chính phủ
Làm căn cứ tư vấn đầu tư và ra quyết định; nghiên cứu thị trường; phân tích khả thi; phân tích lợi nhuận; xác định giá trị chứng khoán; lập báo cáo tài chính; lập kế hoạch làm việc; khiếu nại; yêu cầu giảm thuế
Chứng minh tài sản, du học, định cư, du lịch….;
Tham khảo giá thị trường;
Mọi chi tiết xin vui lòng liên hệ:
Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô
Địa chỉ: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
PHương pháp thẩm định giá tài sản sở hữu trí tuệ nhãn hiệu – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Phương pháp thẩm định giá tài sản sở hữu trí tuệ Nhãn hiệu) – Nhãn hiệu là từ ngữ, hình ảnh, biểu tượng, dịch vụ cùng loại của các cơ sở sản xuất, kinh doanh khác nhau…giúp khách hàng nhận diện bên ngoài của hàng hóa. Nhãn hiệu được coi là một loại tài sản vô hình sở hữu trí tuệ của người hoặc công ty thực hiện hoặc sản xuất và là một trong các đối tượng sở hữu công nghiệp được pháp luật bảo hộ, nhưng tùy theo luật ở mỗi quốc gia, nhãn hiệu cần đăng ký để trở thành thương hiệu được bảo hộ theo luật định (Registered Trademark: “Thương hiệu đã đăng ký” hay là “nhãn hiệu cầu chứng”). Theo định nghĩa tại Khoản 16 Điều 4 Luật Sở hữu trí tuệ là dấu hiệu dùng để phân biệt hàng hoá, dịch vụ của các tổ chức, cá nhân khác nhau. Nhãn hiệu được bảo hộ trong thời gian có hạn. Về sự tồn tại thời gian nhãn hiệu thay đổi theo những yếu tố tác động bên ngoài nhất định như thị hiếu người tiêu dùng…
Thẩm định giá Nhãn hiệu cần phải xem xét các đặc tính có tác động và các yếu tố quan trọng liên quan tới nhãn hiệu thương mại như:
Tuổi đời nhãn hiệu thẩm định giá
Tên sử dụng vững chắc trong các sản phẩm dịch vụ liên quan
Tiềm năng mở rộng, sử dụng tên trong bản tin hoặc các sản phẩm dịch vụ
Tiềm năng khai thác để cấp giấy phép tên đi vào các công nghiệp và các sử dụng mới
Khả năng sinh lãi tuyệt đối trên các sản phẩm và dịch vụ cao hơn các nhãn hiệu cạnh tranh
Chi phí quảng cáo, khuyến khích, thương lượng hoặc marketing nhãn hiệu khác
Phương tiện quảng cáo sử dụng để quảng cáo nhãn hiệu
Thị phần sản phẩm dịch vụ cao hơn hoặc thấp hơn nhãn hiệu cạnh tranh
Tiềm năng thị trường sản phẩm và dịch vụ nhanh hơn hoặc chậm hơn nhãn hiệu cạnh tranh
Sự thừa nhận nhãn hiệu có sự giúp đỡ hoặc không có sự giúp đỡ hồi tưởng cao, thấp trong số người tiêu dùng…
Không phải tất cả các đặc tính hoặc các yếu tố được áp dụng đối với mọi nhãn hiệu. Các đặc tính không có ảnh hưởng bằng nhau trong giá trị kinh tế của một nhãn hiệu. Một số đặc tính là quan trọng hơn trong một số công nghiệp so với các công nghiệp khác, và một số là quan trọng hơn đối với một số sản phẩm và dịch vụ so với cái khác. Để thẩm định giá tài sản vô hình là nhãn hiệu, thường sử dụng ba phương pháp đó là:
Cách tiếp cận từ thị trường (Phương pháp so sánh)
Cách tiếp cận từ chị phí(Phương pháp chi phí)
Cách tiếp cận từ thu nhập (phương pháp tiền sử dụng tài sản vô hình, phương pháp lợi nhuận vượt trội, phương pháp thu nhập tăng thêm)
Thẩm định giá tài sản sở hữu trí tuệ nhãn hiệu bằng bằng phương pháp thị trường là được thựa hiện bằng cách so sánh, phân tích thông tin đối tượng thẩm định giá với các Nhãn hiệu tương tự có giá giao dịch trên thị trường, hay các lợi ích sở hữu tài sản vô hình đã được bán trên thị trường mở. Hai nguồn dữ liệu thường được sử dụng nhất là các thị trường trong đó những lợi ích sở hữu các tài sản vô hình nhãn hiệu tương tự được kinh doanh, và các giao dịch trước đó về sở hữu tài sản vô hình đã được tiến hành. Thẩm định viên sử dụng ít nhất 03 tài sản Nhãn hiệu tương tự để so sánh. Trường hợp chỉ thu thập được thông tin của 02 tài sản vô hình tương tự đã được giao dịch trên thị trường thì kết quả thẩm định giá từ cách tiếp cận thị trường chỉ được dùng để kiểm tra, đối chiếu với kết quả thẩm định giá có được từ cách tiếp cận khác.
Phương pháp chi phí thẩm định giá tài sản sở hữu trí tuệ nhãn hiệu là phương pháp thích hợp nhất trọng việc thẩm định giá nhãn hiệu. Trong phương pháp này, các chi phí chiếm hữu hoặc phát triển tài sản lịch sử có thật được nhận dạng rồi được điều chỉnh tới ngày thẩm định giá bởi một yếu tố chỉ số cơ bản lạm phát thích hợp. Chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo trong phương pháp chi phí bao gồm các chi phí sau: Chi phí về nhân công, nguyên vật liệu, chi phí cho các tài sản hữu hình phụ trợ cần thiết để phát huy được giá trị của tài sản vô hình, chi phí duy trì (ví dụ: Chi phí quảng cáo để duy trì vị thế của nhãn hiệu, chi phí quản lý chất lượng của sản phẩm, v.v.). Khi sử dụng phương pháp này, điều quan trọng là chỉ bao gồm các chi phí gắn liền riêng biệt với phát triển hoặc chiếm hữu nhãn hiệu mục tiêu. Các chi phí khuyến khích, quảng cáo, chi phí pháp lý, và các chi phí đăng kí có khả năng sử dụng số liệu trong các báo cáo lịch sử khác nhau của các công ty. Các chi phí khác liên quan tới phát triển nhãn hiệu có thể được thu thập qua việc xem xét các hạng mục nằm trong công bố thu nhập chi tiết của công ty, gắn liền với việc phỏng vấn các nhà quản lý.
Cách tiếp cận từ thu nhập dựa trên nguyên tắc cơ bản là giá trị của một tài sản sở hữu trí tuệ Nhãn hiệu sẽ được tính ra từ các lợi ích kinh tế (tức là thu nhâp/dòng tiền) mà tài sản đó mang lại trong tương lai. Trong dự kiến thu nhập kinh tế liên quan tới nhãn hiệu, điều quan trọng là xem xét tất cả các tiền phí tổn về vốn có khả năng áp dụng gắn liền với tài sản khác so với nhãn hiệu mục tiêu mà được sử dụng hoặc tận dụng trong việc tạo ra thu nhập gắn liền với nhãn hiệu. Cách tiếp cận từ thu nhập gồm ba phương pháp chính là: phương pháp tiền sử dụng tài sản vô hình, phương pháp lợi nhuận vượt trội, phương pháp thu nhập tăng thêm.
Ba phương pháp thẩm định giá trên là các phương pháp chủ yếu để thẩm định giá tài sản sở hữu trí tuệ nhãn hiệu. Với giả thiết nhãn hiệu mục tiêu có tuổi thọ hữu ích còn lại vĩnh viễn. Tuy nhiên, tuổi thọ hữu ích còn lại của một nhãn hiệu chỉ có thể từ 5 tới 10 năm. Do đó, điều quan trọng là phân tích coi tuổi thọ hữu ích còn lại như là một phần của thẩm định giá hoặc phân tích kinh tế của một nhãn hiệu. Việc áp dụng phương pháp thẩm định giá thích hợp dựa vào số lượng, chất lượng của hồ sơ, tài liệu có khả năng sử dụng và các sự kiện, các hoàn cảnh khi thẩm định giá.
Công ty Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá tài sản được Bộ tài chính – Cục quản lý giá cấp phép. Thành Đô luôn đi đầu trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản vô hình như: Tài sản sở hữu trí tuệ, bằng sáng chế, bản quyền, quyền thương mại, quyền khai thác khoáng sản và các tài sản vô hình khác thỏa mãn điều kiện quy định (là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế)…Thẩm định giá Thành Đô luôn tuân thủ theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá, pháp luật Việt Nam giúp khách hàng xác định được giá trị tài sản một cách thuyết phục và chính xác nhất. Với đội ngũ thẩm định viên, chuyên viên có bề dày kinh nghiệm và chuyên môn cao, cùng với đó là hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước Thành Đô sẽ đáp ứng đầy đủ, kịp thời yêu cầu thẩm giá của quý khách hàng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc thẩm định giá tài sản.
Mọi chi tiết xin vui lòng liên hệ:
CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ
Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
Bạn đang đọc bài viết:“Phương pháp thẩm định giá tài sản sở hữu trí tuệ Nhãn hiệu”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.
Hồ sơ cấp giấy phép xây dựng – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Hồ sơ cấp giấy phép xây dựng) – Nhà ở riêng lẻ gồm: biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập) là nhà ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức được xây dựng trên đất được ghi nhận có mục đích sử dụng là đất ở (đất thổ cư). Theo quy định của pháp luật hiện hành, trước khi khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng năm 2014 thì được miễn giấy phép xây dựng gồm:
a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;
b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy bannhân dân các cấp quyết định đầu tư;
c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;
d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợpvới quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;
đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;
e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyềnphê duyệt;
g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kếtcấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựngkèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.
Để có được giấy phép xây dựng này, chủ đầu tư phải nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ cho Ủy ban nhân dân cấp huyện. Theo đó, thành phần hồ sơ được quy định cụ thể như sau:
Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ
1. Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng (theo mẫu tại Phụ lục số 1 Thông tư số 15/2016/TT-BXD).
2. Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
3. Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính hai bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, mỗi bộ gồm:
Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/50 đến 1/500 kèm theo sơ đồ vị trí công trình.
Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình tỷ lệ 1/50 đến 1/200.
Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/50 đến 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện, thông tin tỷ lệ 1/50 đến 1/200.
Trường hợp thiết kế xây dựng của công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định, các bản vẽ thiết kế quy định này là bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp các bản vẽ thiết kế xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định.
4. Đối với công trình xây chen có tầng hầm, ngoài các tài liệu quy định nêu trên, hồ sơ còn phải bổ sung bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính văn bản chấp thuận biện pháp thi công móng của chủ đầu tư đảm bảo an toàn cho công trình và công trình lân cận.
5. Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết của chủ đầu tư bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng trường hợp sửa chữa, cải tạo
1. Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình, nhà ở (theo mẫu tại Phụ lục số 1 Thông tư số 15/2016/TT-BXD).
2. Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, quản lý, sử dụng công trình, nhà ở theo quy định của pháp luật hoặc bản sao giấy phép xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.
3. Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính bản vẽ hiện trạng của bộ phận, hạng Mục công trình sửa chữa, cải tạo đã được phê duyệt theo quy định có tỷ lệ tương ứng với tỷ lệ các bản vẽ của hồ sơ đề nghị cấp phép sửa chữa, cải tạo và ảnh chụp (10 x 15 cm) hiện trạng công trình và công trình lân cận trước khi sửa chữa, cải tạo.
4. Đối với các công trình di tích lịch sử, văn hóa và danh lam, thắng cảnh đã được xếp hạng, thì phải có bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền theo phân cấp.
Thẩm định giá Thành Đô sưu tầm và biên tập/theo cafeland
Bạn đang đọc bài viết:“Hồ sơ cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ”tại chuyên mục tin Kinh nghiệm & kiến thức của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.
Thẩm định giá tài sản tại Bình Dương – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Thẩm định giá tài sản tại Bình Dương) – Bình Dương là cửa ngõ phía Bắc kết nối TP. HCM với các tỉnh Tây Nguyên. Bình Dương còn nằm trong vùng “Tứ giá hạt nhân”. Đây được xem là vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Tiếp giáp với các tỉnh đang có tốc độ phát triển mạnh mẽ. Tạo điều kiện để giao thương, phát triển kinh tế. Cơ sở hạ tầng và giao thông hoàn thiện, với sự góp mặt của các tuyến đường vành đai 3, vành đai 4, đại lộ Mỹ Phước – Tân Vạn – Nhơn Trạch, ĐT 746, ĐT 747B, cao tốc TP. HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành, cao tốc TP. HCM – Lộc Ninh, Metro Thành phố Mới Bình Dương – Uyên Hưng – Tân Thành, Metro Dĩ An – Tân Uyên, Quốc lộ 12
Những năm gần đây, tốc độ tăng trưởng kinh tế của Bình Dương luộn duy trì ở mức cao (khoảng 14,5%/năm). Cơ cấu kinh tế có sự chuyển biến tích cực với sự tăng trưởng của công nghiệp và dịch vụ. Bình Dương hiện có hơn 28 khu công nghiệp và cụm công nghiệp đang hoạt động. Dự đoán con số này sẽ tiếp tục tăng theo thời gian. Khi Bình Dương ngày càng thu hút sự đầu tư từ các doanh nghiệp trong nước và nước ngoài, nhiều khu đô thị và dân cư mới văn minh, hiện đại được hình thành, trong đó tiêu biểu nhất là thành phố mới Bình dương với điểm nhấn là Trung tâm hành chính tập trung của tỉnh đã chính thức đi vào hoạt động.
Bình Dương luôn là vùng đất của hội tụ, thế và lực của Bình Dương hôm này là kết quả phấn đấu kiên cường, năng động, sáng tạo không ngơi nghỉ của của toàn tỉnh trên vùng đất qua các thời kỳ lịch sử. đó là hành trang, là vốn liếng quan trọng để Bình Dương cất cánh trong thời kỳ mới – thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa, trở thành thành phố trực thuộc Trung ương trong thời gian tới.
Công ty Thẩm định giá Thành Đô đánh giá với những lợi thế đó Bình Dương sẽ đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu lao động theo hướng phát triển công nghiệp, dịch vụ. Tiếp tục giữ vững tốc độ tăng trưởng kinh tế cao hơn tốc độ tăng trưởng kinh tế của Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam; chú trọng phát triển dịch vụ nhà ở, đào tạo phát triển nguồn nhân lực và chăm sóc sức khoẻ. Hoàn thành sự nghiệp công nghiệp hoá và tạo ra sự phát triển cân đối. Ngành công nghiệp của tỉnh Bình Dương được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng tích cực dài hạn, là trọng điểm của toàn quốc, và những nỗ lực của chính quyền thành phố nhằm khuyến khích ngành thông qua các biện pháp kết hợp như thực hiện các chiến dịch quảng bá ấn tượng cũng như liên tục phát triển dịch vụ vận chuyển và cơ sở hạ tầng bền vững giai đoạn sau năm 2015;
Đi cùng với sự phát triển đó Công ty Thẩm định giá Thành Đô đã và đang cung cấp các dịch vụ chuyên sâu về lĩnh vực thẩm định giá tài sản, bao gồm: thẩm định giá bất động sản, máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất, phương tiện vận tải, xác định trị doanh nghiệp, dự án đầu tư, thẩm định giá mỏ khoáng sản. Đặc biệt, với đội ngũ thẩm định viên và cố vấn cấp cao hàng đầu tại Việt Nam. Thành Đô là đơn vị tiên phong trong thẩm định giá tài sản vô hình (thương hiệu; nhãn hiệu, tài sản sở hữu trí tuệ…). Chúng tôi đã thực hiện nhiều hợp đồng định giá tài sản có quy mô lớn và tính chất phức tạp, liên quan đến các hoạt động góp vốn đầu tư, mua bán, chuyển nhượng tài sản. Mục tiêu của chúng tôi là khẳng định uy tín của thương hiệu thẩm định giá Thành Đô là một trong tổ chức định giá tốt nhất Việt Nam trong lĩnh vực mua bán; sáp nhập M&A và chuyển nhượng tài sản.
Thẩm định giá Thành Đô hiện nay đã có những thẩm định viên, chuyên viên dày dặn kinh nghiệm là các Tiến sỹ, Thạc sỹ, kỹ sư, cử nhân kinh tế…có trình độ, chuyên môn cao được Bộ Tài chính – Cục quản lý giá cấp phép hành nghề. Chúng tôi đáp ứng đầy đủ những tiêu chuẩn hết sức khắt khe về nhân sự, cơ sở vật chất kỹ thuật được đặt ra đối với một doanh nghiệp thẩm định giá chuyên nghiệp.
Với kinh nghiệm và chuyên môn của mình cùng với đó là hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Cần Thơ, Lâm Đồng, chúng tôi chắc chắn sẽ đáp ứng đầy đủ và kịp thời yêu cầu thẩm định giá của quý khách hàng. Năm 2019, dịch vụ thẩm định giá của Thẩm định giá Thành Đô được chứng nhận Tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng và “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín năm 2019”. Ngoài ra Thẩm định giá Thành Đô tại Bình Dươngtrở thành đối tác trong các thương vụ thoái vốn, cổ phần hóa doanh nghiệp; hay trong các hoạt động thẩm định giá phục vụ cho mục đích vay vốn ngân hàng và mua bán minh bạch trên thị trường.
Thấu hiểu và chia sẻ với khách hàng trong bài toán giữa chi phí và hiệu quả kinh tế, để đem lại lợi ích tốt nhất cho khách hàng, chúng tôi luôn đồng hành cùng khách hàng trong các lĩnh vực thẩm định giá sau:
Thẩm định giá bất động sản: Đất đai; lợi thế quyền sử dụng đất, trang trại, nhà xưởng, kho bãi, các trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, dự án liền kề, dự án resort, dự án khu nghỉ dưỡng…
Thẩm định giá doanh nghiệp: Phát hành cổ phiếu, bán cổ phiếu ra công chúng, chứng minh năng lực tài chính, phục vụ để cổ phần hóa, liên doanh, góp vốn, mua bán, sáp nhập doanh nghiệp (M&A)…
Thẩm định giá Động sản: Máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất; Phương tiện vận tải: Tàu, thuyền, ô tô, máy bay…
Thẩm định dự án đầu tư: Dự án bất động sản, dự án khu công nghiệp, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, chứng minh năng lực tài chính của tổ chức và cá nhân;
Thẩm định giá tài nguyên: Tài nguyên khoáng sản, tài nguyên rừng, tài nguyên năng lượng.
Thẩm định giá vô hình: Tài sản trí tuệ và quyền sở hữu trí tuệ theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ; Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định cụ thể tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật ví dụ như quyền thương mại, quyền khai thác khoáng sản,…; Các tài sản vô hình khác thỏa mãn điều kiện quy định sau: là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế.
Mục đích thẩm định giá:
Làm cơ sở xét duyệt chi nguồn vốn ngân sách Nhà Nước;
Mua bán, chuyển nhượng, mua bán xử lý nợ, xử lý tài sản thế chấp, tài sản tồn đọng;
Thế chấp vay vốn Ngân hàng;
Góp vốn liên doanh, giải thể, sáp nhập, chia tách, mua bán doanh nghiệp;
Thành lập Doanh nghiệp;
Cổ phần hóa Doanh nghiệp hoặc chuyển đổi hình thức sở hữu doanh nghiệp;
Bán đấu giá Tài sản, xét thầu các dự án;
Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại, giải quyết, xử lý tài sản tranh chấp trong các vụ án;
Hoạch toán kế toán, tính thuế;
Tư vấn và lập dự án đầu tư, duyệt dự toán các dự án, công trình;
Làm cơ sở tính tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước khi nhận giao đất hay thuê đất;
Thẩm định giá khu vực Miền Tây Nam Bộ – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Thẩm định giá tại Miền Tây Nam Bộ) – Miền Tây Nam Bộ hay còn gọi là Đồng Bằng Sông Cửu Long có 12 tỉnh và 1 thành phố trực thuộc trung ương bao gồm: An Giang, Bạc Liêu, Bến Tre, Tiền Giang, Hậu Giang, Đồng Tháp, Kiên Giang, Long An, Sóc Trăng, Trà Vinh, Vĩnh Long, Cà Mau và Cần Thơ (thành phố trực thuộc trung ương). Đồng bằng sông Cửu Long chiếm 13% diện tích cả nước nhưng có gần 18% dân số cả nước, tốc độ tăng trưởng kinh tế cao hơn cả nước (năm 2015 tăng 7,8% trong khi cả nước tăng 6,8%). Đồng Bằng Sông Cửu Long có vị trí vô cùng thuận lợi trong việc phát triển kinh tế. Với đường bờ biển dài trên 700km và khoảng 360.000 km2 khu vực đặc quyền kinh tế, nằm ở cực của Tổ quốc phía Tây giáp Vịnh Thái Lan, phía Nam giáp Thái Bình Dương, phía Tây Bắc giáp Campuchia, phía Đông Bắc giáp Vùng Đông Nam Bộ, phía Đông giáp Biển Đông. Đây là điều kiện thuận lợi phát triển giao lưu thương mại và du lịch với khu vực.
Cùng với đó Miền Tây Nam Bộ trong nhiều năm qua đã đưa hàng loạt công trình giao thông trọng điểm đi vào sử dụng, điều này khiến các tỉnh Miền Tây Nam Bộ xích lại gần hơn, thúc đẩy kinh tế – xã hội trong vùng phát triển như: Cầu Cần Thơ, cầu Hàm Luông, Cổ Chiên, cao tốc TP.HCM – Trung Lương… Miền Tây hoàn thành 46 dự án giao thông với tổng nguồn vốn hơn 76.000 tỷ đồng. Có 19 dự án đường bộ có vốn đầu tư gần 70.000 tỷ đồng đang được triển khai. Hạ tầng giao thông hoàn thiện đã góp phần không nhỏ vào việc tạo sức hút mạnh đối với các nhà đầu tư nước ngoài, phát triển kinh tế thị trường như kinh tế biển, du lịch, bất động sản, khai thác và nuôi trồng thủy sản phục vụ nhu cầu trong nước và xuất khẩu, tạo cục diện mới cho tăng trưởng kinh tế và giao thương quốc tế.
Năm 2018 Đồng Bằng Sông Cửu Long có những thành tựu nổi bật về kinh tế vùng tiếp tục có mức tăng trưởng ấn tượng với mức tăng bình quân đạt 7,8%. Giá trị sản xuất công nghiệp đạt 716.000 tỷ đồng. Kim ngạch xuất khẩu của vùng lần đầu tiên đạt mức 17,5 tỷ USD. Trong đó, có 6 tỉnh xuất khẩu đạt trên 1 tỷ USD (Long An, Tiền Giang, Cần Thơ, Cà Mau, Bến Tre và Đồng Tháp, tăng 2 tỉnh so với năm 2017) và nhiều tỉnh khác đang tiệm cận mức tỷ USD. Tính đến ngày 20/6/2019, tại khu vực miền Đông Nam Bộ và Đồng bằng sông Cửu Long có 360.499 doanh nghiệp đang hoạt động, chiếm 48,9%, dẫn đầu cả nước về tổng số doanh nghiệp đang hoạt động. Ngoài ra Miền Tây Nam Bộ đang nổi lên như một điểm sáng mới tại thị trường bất động sản phía Nam, với tốc độ tăng trưởng kinh tế cao hơn tốc độ tăng trưởng bình quân của cả nước 1.3 đến 1.5 lần. Theo ghi nhận, từ 2018 đến nay, hàng loạt “ông lớn” trong ngành địa ốc như như: Vingroup, Sun Group, FLC Group, Văn Phú Invest, Nam Long, Ceo Group, LDG Group, T&T Group, 577 … với loạt dự án ở các phân khúc khác, kéo theo là sự gia tăng ấn tượng của giá đất khắp các tỉnh thành này.
Hội nhập kinh tế mang lại nhiều lợi ích, cơ hội cho địa phương, doanh nghiệp và người dân khu vực Đồng Bằng Sông Cửu Long phát triển mạnh mẽ hơn. Công ty Thẩm định giá Thành Đô đánh giá Miền Tây Nam Bộ đã có những những định hướng và tạo ra rất nhiều tiềm năng thu hút các doanh nghiệp lớn đổ về đây tìm kiếm cơ hội đầu tư, phát triển kinh tế lâu dài trong những năm tới. Đi cùng với sự phát triển đó, Thẩm định giá Thành Đô cung cấp dịch vụ thẩm định giá tài sản tại Miền Tây Nam Bộ uy tín như: thẩm định giá bất động sản, máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất, giá trị doanh nghiệp, tài sản vô hình, tài nguyên mỏ khoáng sản, tài nguyên năng lượng, thẩm định giá dự án đầu tư… phục vụ cho cơ quan Nhà nước, tổ chức tín dụng, doanh nghiệp, cá nhân với nhiều mục đích như: Vay vốn ngân hàng, xác định giá trị tài sản để đầu tư, bán đấu giá tài sản, xét thầu các dự án, tư vấn và lập dự án đầu tư, làm cơ sở tính tiền sử dụng đất để nộp ngân sách Nhà nước khi nhận giao đất hay thuê đất, Mua bán, chuyển nhượng, góp vốn liên doanh…minh bạch trên thị trường.
Thẩm định giá Thành Đô với hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Cần Thơ, Lâm Đồng và tiếp tục mở rộng thêm. Cùng với đó là đội ngũ thẩm định viên, chuyên viên thẩm định giá nhiều năm kinh nghiệm, chuyên môn cao được bộ tài chính cấp phép hành nghề thẩm định giá. Chúng tôi luôn tuân thủ theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, Quốc tế và pháp luật hiện hành sẽ đáp ứng đầy đủ, kịp thời yêu cầu thẩm định giá tài sản tại Miền Tây Nam Bộ của quý khách hàng và mang lại những giá trị thực của tài sản trong lĩnh vực thẩm định giá. Thành Đô, đơn vị thẩm định giá đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá tài sản năm 2020 được Bộ tài chính – Cục quản lý giá cấp phép. Năm 2019 công ty vinh dự được chứng nhận danh hiệu “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín năm 2019” và áp dụng Tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc thẩm định giá tài sản.
Lĩnh vực thẩm định giá Thành Đô
Thẩm định giá bất động sản: Đất đai; lợi thế quyền sử dụng đất, trang trại, nhà xưởng, kho bãi, các trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, dự án liền kề, dự án resort, dự án khu nghỉ dưỡng…
Thẩm định giá doanh nghiệp: Phát hành cổ phiếu, bán cổ phiếu ra công chúng, chứng minh năng lực tài chính, phục vụ để cổ phần hóa, liên doanh, góp vốn, mua bán, sáp nhập doanh nghiệp (M&A)…
Thẩm định giá Động sản: Máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất; Phương tiện vận tải: Tàu, ô tô, máy bay, hàng hóa dịch vụ khác…
Thẩm định dự án đầu tư: Dự án bất động sản, dự án khu công nghiệp, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, chứng minh năng lực tài chính của tổ chức và cá nhân;
Thẩm định giá tài nguyên: Tài nguyên khoáng sản, tài nguyên rừng, tài nguyên năng lượng.
Thẩm định giá vô hình: Tài sản trí tuệ và quyền sở hữu trí tuệ theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ; Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định cụ thể tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật ví dụ như quyền thương mại, quyền khai thác khoáng sản,…; Các tài sản vô hình khác thỏa mãn điều kiện quy định sau: là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế.
Tuy người sử dụng đất (người bán, người tặng cho) có đủ điều kiện theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 nhưng người mua, người nhận tặng cho không được phép mua, nhận tặng cho quyền sử dụng đất thì cũng bị cấm sang tên sổ đỏ.
Tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
Thứ nhất, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
Thứ hai,tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Thứ ba, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
Thứ tư, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Được biết, năm 2020 phí làm “sổ đỏ” cũng tăng mạnh. Các khoản tiền phải nộp khi làm “sổ đỏ” gồm tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận. Trong đó, tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ căn cứ theo giá đất tại Bảng giá đất. Khi giá đất tăng thì tiền làm sổ đỏ cũng tăng theo.
Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai, được xác định trên các căn cứ: Diện tích đất được giao, mục đích sử dụng đất, giá đất tính thu tiền sử dụng đất.
Trong đó, giá đất theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức. Như vậy, giá đất theo Bảng giá đất là căn cứ tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất trong hạn mức. Khi giá đất thay đổi thì tiền sử dụng cũng sẽ thay đổi.
Theo Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất được Chính phủ ban hành ngày 19/12/2019, UBND cấp tỉnh xây dựng, điều chỉnh Bảng giá đất tại địa phương áp dụng trong 5 năm (giai đoạn 2020 – 2024).
Tại Hà Nội và nhiều địa phương khác, giá đất theo bảng giá đất mới đã được điều chỉnh tăng, ít nhất từ 10-15%. Như vậy, khi hộ gia đình, cá nhân được cấp sổ đỏ theo hình thức công nhận quyền sử dụng đất với diện tích trong hạn mức thì tiền sử dụng đất cũng tăng so với giai đoạn 2015 – 2019.
Vì sao nhiều người Việt chọn định cư nước ngoài – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Vì sao nhiều người Việt chọn định cư nước ngoài?) – Định cư nước ngoài luôn là niềm mơ ước của rất nhiều người Việt, sau khi Nhà nước có chính sách mở cửa trong quan hệ đối ngoại từ những năm 2000 và ảnh hưởng của quá trình toàn cầu hóa người Việt ra nước ngoài sinh sống ngày càng đông. Việt Nam nằm trong top 10 quốc gia định cư nước ngoài nhiều nhất trên thế giới. Những nước phát triển trên thế giới như Mỹ, Canada, Úc, các nước Châu Âu là điểm đến hấp dẫn nhất hiện nay đối với người Việt. Vì sao người Việt lại chọn định cư ở nước ngoài nhiều vậy? Qua quá trình thẩm định giá tài sản chứng minh tài chính cho nhiều khách hàng định cư nước ngoài và làm việc với các công ty định cư nước ngoài uy tín, Thẩm định giá Thành Đô đưa ra một số lý do sau:
Ở những nước phát triển những người nhập cư có quyền bình đẳng và quyền tự do. Định cư tại Mỹ, Canada, Úc quyền con người luôn được đề cao nhất. Ở đây, mọi công dân đều được đối xử công bằng như nhau dù là người bản địa hay là người nhập cư.
Phần lớn các gia đình muốn định cư nước ngoài là vì tương lai con cái. Đối với các nước phát triển thì nền giáo dục hiện đại bậc nhất, hội tụ nhiều nền văn hóa để có thể bồi dưỡng thêm nhiều kiến thức và được chính phủ hỗ trợ rất nhiều.
Môi trường sống lành mạnh, xanh sạch, an toàn vệ sinh thực phẩm sẽ giúp giữ gìn sức khỏe và có một cuộc sống tuyệt vời hơn. Khi sống, làm việc hay định cư tại các nước phát triển bạn không cần quá lo lắng về vấn đề này.
Một trong những lý do hàng đầu dẫn đến quyết định việc định cư nước ngoài của người Việt là hệ thống Y tế của nước sở tại. Nền y tế ở Mỹ, Canada, Úc, Châu Âu luôn được đánh giá là hàng đầu và tốt nhất thế giới. Nơi đây tập trung những phương pháp y học tiên tiến cùng dịch vụ chăm sóc hoàn hảo.
Một trong những yếu tố thúc đẩy người có nhu cầu định cư đó là vì lý do kinh tế, đặc biệt là trong ngành công nghiệp mà một số quốc gia có nhiều tiến bộ hơn và được trả lương cao hơn. Đặc biệt với diện định cư tay nghề, những người thợ lành nghề, họ muốn chuyển đến 1 quốc gia khác nơi mà họ được trả lương hậu hĩnh có thể giúp họ “đổi đời” và có cuộc sống tốt hơn để lo cho gia đình người thân.
Việc mở rộng và phát triển kinh doanh tại nước ngoài không chỉ đem lại nguồn lợi nhuận khổng lồ mà còn đảm bảo chất lượng cuộc sống cao, điều kiện môi trường tốt. Đây là lý do tạo nên sức hút lý giải cho xu hướng đầu tư định cư ở nước ngoài, nhà đầu tư vừa có thể phát triển kinh tế, vừa được hưởng những điều kiện sống tốt nhất của nước ngoài cho bản thân và gia đình.
Có rất nhiều người Việt chọn định cư nước ngoài vì họ có người thân ở một quốc gia nào đó và họ muốn sang đó để đoàn tụ gia đình.
Định cư nước ngoài với một tương lai tươi sáng và cuộc sống tốt đẹp hơn là điều mà nhiều công dân trên thế giới đang hướng đến. Chính vì vậy mà ngày càng có nhiều người có nhu cầu định cư đến các nước phát triển Mỹ, Canada, Úc, các nước Châu Âu…, trong đó có cả công dân Việt Nam.
Để biến ước mơ định cư nước ngoài của bạn thành hiện thực, thì việc thẩm định giá tài sản chứng minh tài chính là điều đặc biệt quan trọng và cần thiết. Chứng minh tài chính là để bạn cho Đại sứ quán/ Lãnh sự quán biết được bạn đủ khả năng tài chính để thực hiện mục đích định cư của mình một cách chính thống. Tài sản chứng minh tài chính thường là: Sổ tiết kiệm, giấy tờ sở hữu bất động sản; động sản, xác nhận sao kê số dư của ngân hàng, chứng từ liên quan đến lương và thu nhập khác… Tất cả những nguồn thu nhập và tài sản đang sở hữu đều phải có nguồn gốc chứng từ hợp lệ từ cơ quan pháp luật Việt Nam xác nhận. Đối với các hồ sơ định cư nước ngoài chứng minh tài chính thì việc thuê công ty thẩm định giá uy tín là vô cùng quan trọng. Chứng thư, báo cáo thẩm định giá phải được dịch song ngữ và thể hiện chính xác giá trị của bạn có đủ điều kiện về tài chính như nước sở tại yêu cầu không.
Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô đã thực hiện nhiều hồ sơ thẩm định giá cho mục đích định cư nước ngoài được khách hàng, đối tác và Lãnh sự quán/Đại sứ quán nước sở tại chấp thuận nhanh chóng. Thành Đô là doanh nghiệp thẩm định giá tài sản uy tín, chuyên nghiệp được Bộ tài chính – Cục quản lý giá cấp phép đủ điều kiện hành nghề tại Việt Nam. Trong năm 2019 công ty vinh dự chứng nhận danh hiệu “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín năm 2019” và áp dụng Tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng. Thẩm định giá Thành Đô với bề dày kinh nghiệm và hệ thống thẩm định giá rộng khắp toàn quốc, luôn dẫn đầu trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản cam kết sẽ đáp ứng đầy đủ, chính xác nhu cầu thẩm định giá tài sản chứng minh tài chính định cư nước ngoài của quý khách hàng.
Mọi chi tiết xin vui lòng liên hệ:
CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ
Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
Thẩm định giá bất động sản tại Cần Thơ – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC – Thẩm định giá bất động sản Cần Thơ) – Cần thơ là thành phố trực thuộc trung ương, là trung tâm đô thị phát triển của cả vùng đồng bằng sông cửu long (ĐBSCL), với nhiều lợi thế như quỹ đất dồi dào, vị trí chiến lược,…cùng với đó là cơ sở hạ tầng kỹ thuật, cầu đường, giao thông được đồng bộ, hoàn chỉnh, hiện đại và kết nối dễ dàng giữa thành phố Cần Thơ với Hồ Chí Minh và các tỉnh Tây Nam Bộ. Cần Thơ hiện nay có nhiều công trình giao thông trọng điểm như nâng cấp quốc lộ Nam Sông Hậu nối Cần Thơ với Hậu Giang, Sóc Trăng, Bạc Liêu; mở rộng tỉnh lộ 922 góp phần phát triển hạ tầng phía Đông Cần Thơ, hay tuyến đường sắt cao tốc TP.HCM – Cần Thơ… Theo quy hoạch chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2018 – 2020 và tầm nhìn năm 2030, UBND thành phố Cần Thơ đã phê duyệt danh mục đầu tư xây dựng tới 25 khu đô thị mới và khu tái định cư với diện tích khoảng 1.440ha, tập trung ở các quận Ninh Kiều, Bình Thủy, Cái Răng, Ô Môn, Thốt Nốt… đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân địa phương và người dân các nơi về Cần Thơ sinh sống. Với những ưu thế đó Cần Thơ đã trở thành miền đất hứa thu hút đầu tư đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản. Hiện nay Cần Thơ đã được nhiều ông lớn trong lĩnh vực bất động sản như: Vingroup, FLC, LDG Group, Novaland, TNR, T&T, Anphanam, Him Lam Group …di cư về đây khiến thị thị trường bất động sản tại Cần Thơ càng trở nên rất sôi động và người dân nơi đây đang được hưởng lợi từ những cơ hội này.
Thị trường bất động sản tại Cần Thơ nói chung và Tây Nam Bộ nói riêng sẽ trở lên nhộn nhịp và phát triển nhanh chóng trong những năm tới, đặc biệt là năm 2020. Vì vậy nhu cầu thẩm định giá bất động sản tại Cần Thơ cho nhiều mục đích như: Thế chấp vay vốn ngân hàng, bán đấu giá tài sản, xét thầu các dự án, tư vấn và lập dự án đầu tư, làm cơ sở tính tiền sử dụng đất để nộp ngân sách Nhà nước khi nhận giao đất hay thuê đất, Mua bán, chuyển nhượng, góp vốn liên doanh…minh bạch trên thị trường là đặc biệt quan trọng và cần thiết.
Nắm bắt được những nhu cầu thẩm định giá bất động sản là rất cấp thiết, Thẩm định giá Thành Đô thành lập văn phòng đại diện tại Cần Thơ để đáp ứng nhu cầu Thẩm định giá của các Doanh nghiệp, tổ chức Nhà nước, tổ chức tín dụng, cá nhân…trên địa bàn thành phố và các tỉnh lân cận. Dịch vụ thẩm định giá bất động sản luôn là thế mạnh của công ty với nguồn dữ liệu dồi dào, các thẩm định viên với bề dày kinh nghiệm, chuyên môn cao đáp ứng tốt nhất cho mục đích của thẩm định giá đa dạng của khách hàng và luôn áp dụng đúng các phương pháp thẩm định giá cho từng loại tài sản, tuân thủ đầy đủ theo pháp luật Việt Nam quy định. Thẩm định giá Thành Đô luôn cung cấp cho khách hàng những thông tin, giá trị thực, tài sản thực, chính xác và có độ tin cậy cao nhất theo nhu cầu của khách hàng.
Thẩm định giá Thành Đô, Doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá tài sản năm 2020 được Bộ tài chính – Cục quản lý giá cấp phép. Năm 2019 công ty vinh dự được chứng nhận danh hiệu “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín năm 2019” và áp dụng Tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng. Tại Cần Thơ cũng như khu vực Đồng Bằng Sông Cửu Long, Thẩm định giá Thành Đô luôn là đơn vị thẩm định giá bất động sản uy tín hàng đầu được sự tín nhiệm cao của quý khách hàng. Bên cạnh đó với hệ thống thẩm định giá của công ty rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Cần Thơ, Lâm Đồng, cam kết đáp ứng đầy đủ và kịp thời yêu cầu thẩm định giá của quý khách hàng.
Công ty thẩm định giá Thành Đô cung cấp dịch vụ thẩm định giá sau:
Thẩm định giá bất động sản: Đất đai; lợi thế quyền sử dụng đất, trang trại, nhà xưởng, kho bãi, các trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, dự án liền kề, dự án resort, dự án khu nghỉ dưỡng…
Thẩm định giá doanh nghiệp: Phát hành cổ phiếu, bán cổ phiếu ra công chúng, chứng minh năng lực tài chính, phục vụ để cổ phần hóa, liên doanh, góp vốn, mua bán, sáp nhập doanh nghiệp (M&A)…
Thẩm định giá Động sản: Máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất; Phương tiện vận tải: Tàu, ô tô, máy bay…
Thẩm định dự án đầu tư: Dự án bất động sản, dự án khu công nghiệp, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, chứng minh năng lực tài chính của tổ chức và cá nhân;
Thẩm định giá tài nguyên: Tài nguyên khoáng sản, tài nguyên rừng, tài nguyên năng lượng.
Thẩm định giá vô hình: Tài sản trí tuệ và quyền sở hữu trí tuệ theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ; Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định cụ thể tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật ví dụ như quyền thương mại, quyền khai thác khoáng sản,…; Các tài sản vô hình khác thỏa mãn điều kiện quy định sau: là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế.
Mọi chi tiết xin vui lòng liên hệ
CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ
Địa chỉ: Tầng 3 tòa nhà Riverlife, 25 – 26 Võ Nguyên Giáp, quận Cái Răng, Thành phố Cần Thơ.
Bạn đang đọc bài viết:“Công ty Thẩm định giá bất động sản uy tín tại Cần Thơ”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.
Thẩm định giá theo phương pháp dòng tiền chiết khấu – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Phương pháp dòng tiền chiết khấu) – Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập. Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định), ví dụ như trường hợp một doanh nghiệp vừa bắt đầu hoạt động hoặc một công trình mới bắt đầu xây dựng.
Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)
a) Công thức:
Trường hợp dòng tiền không đều:
Trường hợp dòng tiền đều:
Trong đó:
V: Giá trị thị trường của tài sản
CFt: Dòng tiền năm thứ t
CF: Dòng tiền phát sinh đều đặn hàng năm
CFO: Dòng tiền phát sinh tại thời điểm bắt đầu giai đoạn dự báo dòng tiền. (Tại thời điểm này có thể chưa phát sinh thu nhập từ tài sản nhưng có thể đã phát sinh chi phí đầu tư ban đầu)
Vn: Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo
n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai
r: Tỷ suất chiết khấu
t: Năm dự báo
b) Các bước tiến hành phương pháp thẩm định giá dòng tiền chiết khấu:
Bước 1: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.
Bước 2: Ước tính dòng tiền thuần trên cơ sở ước tính thu nhập từ tài sản và ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác, vận hành tài sản.
Bước 3: Ước tính giá trị tài sản cuối kỳ dự báo.
Bước 4: Ước tính tỷ suất chiết khấu thích hợp.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên.
c) Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai (n):
Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai được xác định trên cơ sở cân nhắc các yếu tố sau:
Trong trường hợp dòng tiền biến động không ổn định, giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai không nên quá dài để có thể ước tính tương đối chính xác các biến động của dòng tiền trong tương lai.
Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai cần đủ dài để doanh nghiệp hoặc tài sản cần thẩm định giá đạt đến mức thu nhập tương đối ổn định.
Tuổi đời kinh tế của tài sản thẩm định giá.
Giai đoạn dự định nắm giữ tài sản thẩm định giá.
Việc xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai cần căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc trưng của tài sản thẩm định giá, các thông tin thu thập được và cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá. Ví dụ: Trường hợp mục đích thẩm định giá là để xác định giá trị đầu tư của tài sản thì giai đoạn dự định nắm giữ tài sản là căn cứ được ưu tiên khi xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai. Trường hợp tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản thẩm định giá là tương đối ngắn thì giai đoạn dự báo dòng tiền có thể là toàn bộ tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản thẩm định giá.
d) Ước tính thu nhập từ tài sản:
Thu nhập từ tài sản là các khoản tiền mà nhà đầu tư nhận được từ việc đầu tư vào tài sản. Việc ước tính thu nhập được dựa trên cơ sở: Đặc điểm kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định; thu nhập trong quá khứ của tài sản thẩm định và/hoặc thu nhập của tài sản tương tự; thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo tổng thu nhập.
đ) Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản:
Chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản bao gồm các loại chi phí cần thiết cho việc duy trì thu nhập từ việc khai thác tài sản. Việc ước tính chi phí được dựa trên cơ sở: Đặc điểm kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định; chi phí trong quá khứ của tài sản thẩm định và/hoặc chi phí của tài sản tương tự; thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo chi phí.
Thông tin thu thập được để xác định dòng tiền có thể là thu nhập hoạt động thuần, tổng thu nhập tiềm năng, tổng thu nhập hiệu quả, tùy thuộc vào thông tin, dữ liệu thu thập được.
Trong trường hợp tài sản thẩm định giá được sử dụng bởi doanh nghiệp thì dòng tiền thuần là dòng tiền trước khi khấu trừ thuế thu nhập doanh nghiệp. Trong trường hợp thẩm định giá trị doanh nghiệp thì giá trị doanh nghiệp được xác định trên cơ sở dòng thu nhập sau thuế.
Trong trường hợp tài sản thẩm định giá được tiếp tục sử dụng hoặc doanh nghiệp được kỳ vọng sẽ tiếp tục hoạt động sau khi kết thúc giai đoạn dự báo (hay kỳ dự báo), thẩm định viên cần xác định phần giá trị tại thời điểm này của tài sản hoặc doanh nghiệp. Giá trị cuối kỳ dự báo có thể coi là giá trị thị trường của tài sản hoặc doanh nghiệp cuối kỳ dự báo. Trong trường hợp giá trị đầu tư, giá trị cuối kỳ dự báo cần phản ánh giá trị còn lại đối với nhà đầu tư cụ thể tiếp tục nắm giữ tài sản sau giai đoạn dự báo.
Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo có thể là giá trị thanh lý tài sản tại thời điểm cuối kỳ dự báo; trong trường hợp tài sản được tiếp tục sử dụng trong các năm tiếp theo của năm cuối kỳ dự báo thì giá trị tài sản cuối kỳ dự báo được xác định bằng cách sử dụng tỷ suất vốn hóa thích hợp để vốn hóa số tiền dự kiến có được từ việc tiếp tục sử dụng này. Tỷ suất vốn hóa này được căn cứ trên tỷ suất chiết khấu của tài sản tại thời điểm cuối kỳ dự báo, đặc điểm của tài sản và dự báo triển vọng của thị trường tại thời điểm đó.
Tuy nhiên, đối với một số tài sản cụ thể có thể có trường hợp giá trị tài sản cuối kỳ dự báo có ít hoặc không có mối liên hệ với dòng tiền trước thời điểm cuối kỳ dự báo, ví dụ một giếng dầu sau khi hết giai đoạn khai thác có thể không còn hoặc có rất ít giá trị sử dụng.
Trong thẩm định giá doanh nghiệp, việc ước tính giá trị tài sản cuối kỳ dự báo được xác định dựa vào mô hình tăng trưởng của doanh nghiệp. Trong trường hợp doanh nghiệp có tốc độ tăng trưởng đều đặn là g trong các năm tiếp theo của kỳ dự báo, tỷ suất chiết khấu trong giai đoạn cuối của kỳ dự báo là r, công thức tính giá trị cuối kỳ dự báo là:
Trong đó:
CFn: Dòng tiền năm thứ n
Vn: Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo
n: Thời gian đầu tư dự kiến
r: Tỷ suất chiết khấu
g: Tốc độ tăng trưởng đều đặn sau kỳ dự báo.
Ví dụ về cách tính giá trị cuối kỳ dự báo hướng dẫn Phụ lục số 02 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn này.
g) Ước tính tỷ suất chiết khấu (r):
Tỷ suất chiết khấu cần phản ánh được giá trị biến đổi theo thời gian của tiền tệ và các rủi ro liên quan đến dòng thu nhập dự kiến có được trong tương lai từ việc sử dụng tài sản thẩm định giá.
Việc xác định tỷ suất chiết khấu phụ thuộc vào cơ sở giá trị, loại tài sản thẩm định giá và các dòng tiền được xem xét. Trong trường hợp ước tính giá trị thị trường, tỷ suất chiết khấu cần phản ánh rủi ro đối với đa số đối tượng tham gia thị trường. Trong trường hợp ước tính giá trị đầu tư, tỷ suất chiết khấu cần phản ánh tỷ lệ lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư cụ thể và rủi ro của khoản đầu tư này.
Tỷ suất chiết khấu được ước lượng thông qua các thông tin từ thị trường của các tài sản tương tự, có thể là tỷ suất sinh lời trung bình của các loại tài sản đó trên thị trường theo phương pháp thống kê.
Trong trường hợp tài sản thẩm định giá đang được vận hành và khai thác bởi một doanh nghiệp thì có thể cân nhắc sử dụng chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền (WACC) của doanh nghiệp để làm tỷ suất chiết khấu.
Công thức tính WACC:
Trong đó:
WACC: Chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền
E: Vốn sở hữu
D: Vốn vay
Re: Chi phí vốn sở hữu
Rd: Chi phí vốn vay
Tc: Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp
Ngoài ra, đối với thẩm định giá doanh nghiệp, thẩm định viên có thể xác định tỷ suất chiết khấu dựa trên công thức sau:
Tỷ suất chiết khấu = Tỷ suất lợi nhuận không rủi ro + Tỷ lệ rủi ro (nếu có)
Trong đó:
Tỷ suất lợi nhuận không rủi ro được xác định trên cơ sở lãi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 10 năm (hoặc trái phiếu chính phủ kỳ hạn dài nhất tại thời điểm thẩm định giá).
Tỷ lệ rủi ro được xác định trên cơ sở đánh giá tỷ lệ rủi ro của thị trường giao dịch của nhóm, loại doanh nghiệp cần thẩm định giá và tỷ lệ rủi ro đối với doanh nghiệp cần thẩm định giá.
Trong ứng dụng thực tiễn mức giá chỉ dẫn tìm được phương pháp này cho độ tin cậy cao đối với các tài sản cho thuê hoặc đang phát triển, các doanh nghiệp có lãi, các nghiên cứu khả thi, các tài sản mà giá trị hiện tại phụ thuộc vào dòng tiền tương lai nhận được, một khi nhận định đánh giá của thẩm định viên là có cơ sở khoa học. Ngoài ra nó cũng hữu ích đối với các tài sản đầu tư có dòng tiền không thường xuyên và không đều.
Thẩm định giá theo phương pháp dòng tiền chiết khấu có những ưu điểm như khắc phục được nhược điểm của phương pháp vốn hóa thu nhập truyền thống là chưa tính yếu tố lạm phát và sự không ổn định của dòng tiền. Phương pháp này rất hữu ích trong phân tích các đầu tư quan trọng để ra quyết định. Tuy nhiên phương pháp dòng tiền chiết khấu cũng có những nhược điểm sau:
Dùng nhiều giả định nên cần nhiều thông tin để phân tích, dự báo (doanh thu/chi phí) trong tương lai không dễ dàng
Phương pháp này rất phức tạp
Phương pháp dòng tiền chiết khấu dùng để kiểm tra đối chứng hoặc thay thế phương pháp khác.
Thẩm định viên là người phải thật sự có năng lực chuyên môn và bề dày kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá.
Công ty cổ phần thẩm định giá Thành Đô với bề dày kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản tại Việt Nam. Thành Đô luôn áp dụng đúng phương pháp trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá một cách khoa học và chính xác nhất. Với hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Cần Thơ, Lâm Đồng. Thành Đô cam kết đáp ứng đầy đủ và kịp thời yêu cầu thẩm định giá của quý khách hàng. Chứng thư, báo cáo kết quả thẩm định giá Thành Đô giúp quý khách hàng, đối tác có những quyết định chính xác trong việc thẩm định giá trị tài sản cho nhiều mục đích kinh doanh, mua bán sáp nhập doanh nghiệp M&A, gọi vốn đầu tư, vay vốn ngân hàng và mua bán minh bạch trên thị trường.
Bạn đang đọc bài viết:“Thẩm định giá theo phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.
Việc mua bán nhà đất đang thế chấp chỉ hợp pháp khi có sự đồng ý của bên nhận thế chấp – ngân hàng. Trường hợp bên bán cố tình giấu giếm giao dịch này thì việc mua bán nhà dù đã lập thành hợp đồng cũng trở nên vô nghĩa, bên mua rơi vào cảnh tiền mất tật mang. Vậy để tránh rủi ro, người mua có thể kiểm tra nhà đất đang bị thế chấp hay không bằng cách nào?
Để tránh việc mua bán nhà đang bị thế chấp, người mua nên tham khảo thông tin và liên hệ cơ sở mua bán nhà đất uy tín. Nếu không phải là mua bán từ chỗ thân quen thì bạn nên chọn các cơ sở môi giới có gi ấy tờ hoạt động hợp pháp, làm việc minh bạch, chuyên nghiệp và được nhiều khách hàng tin tưởng.
Tuy nhiên, để chắc chắn nhất thì trước khi giao dịch, người mua vẫn phải kiểm tra kỹ lại thông tin về bên bán. Chẳng hạn điều tra xem người bán có đang vướng mắc nợ nần nên cần thế chấp tài sản để giải quyết hay không? Liệu người bán có liên quan đến các giao dịch vay nóng, vay lãi cao nào chưa? Trong quá trình giao dịch, người đó có thành thật và công khai các giấy tờ chứng minh thực trạng của căn nhà không? Có lảng tránh khi bạn hỏi đến vấn đề thế chấp nhà tại ngân hàng hay không?… Những thông tin này bạn có thể tìm hiểu qua việc tiếp xúc, nói chuyện hoặc dò hỏi hàng xóm nơi người bán sinh sống.
Liên hệ cơ sở mua bán uy tín để tránh rủi ro khi mua nhà đất đang thế chấp ngân hàng. Ảnh minh họa
2. Tra cứu thông tin tại phòng công chứng
Với cách làm này, người mua trước hết phải yêu cầu người bán cung cấp bản photo Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, đất (sổ đỏ/ sổ hồng). Sau đó, bạn đem bản photo này đến văn phòng công chứng để họ tra cứu thông tin xem nhà, đất đó có đang thế chấp ngân hàng hay không. Lưu ý, tùy vào quy định của mỗi văn phòng công chứng mà việc tra cứu này có thể được miễn phí hoặc mất phí.
Kể cả khi đã xác minh được nhà đang thế chấp và ngân hàng cũng cho phép mua bán, bạn vẫn cần tới sự hỗ trợ của văn phòng công chứng để tránh sơ hở trong giao dịch. Cụ thể, người mua nên mang tất cả những giấy tờ liên quan đến việc mua bán nhà đất ra phòng công chứng, nơi sẽ làm hợp đồng mua bán để được kiểm tra và tư vấn những rủi ro tiềm ẩn.
3. Kiểm tra thông tin tại cơ quan có thẩm quyền
Để biết nhà đất có đang thế chấp ngân hàng hay không bạn cũng có thể kiểm tra thông qua Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà, đất đó. Tuy nhiên, cách làm này chỉ có hiệu quả khi bên bán thế chấp nhà đất cho ngân hàng. Còn nếu thế chấp cho các cá nhân hoặc tổ chức cho vay nóng, lãi cao thì bạn sẽ không thể kiểm tra được thông tin này tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Kiểm tra thông tin tại cơ quan chức năng xem nhà đất có đang bị thế chấp hay không. Ảnh minh họa
4. Hỏi những người dân xung quanh khu vực
Khi bên bán thế chấp nhà đất cho các tổ chức vay nóng và bạn không thể kiểm tra thông tin tại cơ quan chức năng, việc dò hỏi người dân trong khu vực được cho là một cách làm hiệu quả. Bạn có thể hỏi họ về thông tin người bán cũng như bất động sản định mua, ví dụ như người bán là người thế nào? Nhà đất đó có đúng là thuộc quyền sở hữu của họ hay không? Vấn đề an ninh ở địa chỉ đó ra sao, có thấy ai đến đòi tiền hay siết nợ gì không?,,,
5. Chú ý hợp đồng đặt cọc
Trường hợp bên bán cố tình giấu diếm chuyện nhà đất đang thế chấp, thì hợp đồng đặt cọc sẽ là một bằng chứng hữu ích giúp người mua bảo vệ được quyền lợi của mình. Thông thường, khoản tiền đặt cọc sẽ không vượt quá 10% giá trị mua bán, đồng thời trong hợp đồng đặt cọc phải nêu đầy đủ các thông tin như: Thời gian và địa điểm đặt cọc, thông tin các bên tham gia giao dịch, hình thức thanh toán, xử lý tiền đặt cọc khi phát hiện hành vi vi phạm hợp đồng…
Trường hợp bên bán công khai hoặc người mua phát hiện ra rằng nhà đất định mua đang thế chấp, bạn cần lập biên bản cam kết 3 bên gồm bạn (người mua) – người bán (bên thế chấp) – ngân hàng (bên nhận thế chấp). Nội dung biên bản sẽ liên quan đến việc thanh toán tiền mua giữa bên bán với bên mua và thanh toán tiền nợ giữa bên bán với ngân hàng. Văn bản này sẽ giúp ràng buộc quyền, nghĩa vụ của cả 3 bên trong việc thanh toán tiền, xử lý vi phạm hợp đồng cũng như xử lý tài sản là căn nhà thế chấp.
Theo batdongsan.com.vn
Bạn đang đọc bài viết:“5 cách kiểm tra xem nhà đất có đang bị thế chấp ngân hàng hay không?”tại chuyên mục tin Kinh nghiệm & kiến thức của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.
Liên hệ & tư vấn thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090
Kiểm tra kỹ pháp lý của dự án là một trong những điều giúp người mua an tâm hơn cũng như tránh khỏi việc mua phải các dự án ma, dự án ảo.
“Vỡ mộng” dự án giá rẻ
Trên các tuyến đường lớn nhỏ tại các tỉnh thành, người đi đường sẽ dễ dàng bắt gặp rất nhiều biển quảng cáo rao bán bất động sản. Với những giá hấp dẫn siêu rẻ chỉ dao động từ 300 – 800 triệu/nền, có vị trí đẹp ngay tại trung tâm sầm uất, gần chợ, gần trường học các cấp và có đầy đủ tiện ích xung quanh…
Chính những điều này đã thu hút một lượng khách hàng rất lớn với tâm lý muốn mua hàng giá rẻ.
Nhưng không may rằng dự án “ngon” giá rẻ thì hiếm mà dự án ảo, dự án ma thì nhiều vô số. Dẫn đến hậu quả nhiều khách hàng “tiền mất tật mang” sau khi rót tiền. Đừng để mất tiền oan khi không trang bị cho mình những kiến thức pháp lý về mua bán bất động sản.
Sau các dự án rao bán lừa đảo được phanh phui làm cho nhiều người mua mất tiền, làm cho người mua mất lòng tin vào các dự án khác. Thế nên, người mua cần tìm hiểu kĩ các pháp lý khi mua nhà mua đất.
Theo quy định các dự án hợp lệ phải được sự phê duyệt của các cơ quan chức năng, đây là căn cứ đầu tiên để biết có phải là dự án ảo hay có tranh chấp không? Muốn có tính xác thực cao hơn người mua có thể mang những giấy tờ đến các cơ quan như Phòng Tài nguyên và Môi trường quận/huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để xác minh thông tin lô đất có phải là dự án ảo hay dự án có quy hoạch hay không.
Còn có nhiều trường hợp người môi giới “Lừa dối” người mua bằng việc rao bán những sản phẩm giá rẻ với vị trí đẹp nhưng khi đi xem thì sẽ được dẫn đến một nơi khác xa hơn và không đúng như giới thiệu. Thế nhưng, người mua dễ bị hấp dẫn bởi phần trăm chiết khấu và những ưu đãi khủng từ người bán hoặc chủ đầu tư.
Người mua dễ dàng đặt cọc ngay số tiền từ 50 triệu trở lên để có thể giữ chỗ cho mình. Nhưng khi tìm hiểu kỹ thì đó chỉ là một dự án ảo, liên hệ với chủ đầu tư thì nhận lại được câu trả lời hờ hững rằng “đặt cọc rồi không lấy lại được”. Trên đây là một vài trường hợp vì tâm lý ham giá rẻ mà quên đi những giấy tờ pháp lý dẫn đến những hệ quả ảnh hưởng sau này.
Xu hướng đầu tư theo pháp lý
Bước sang năm 2020, người mua bất động sản cần ghi nhớ và cẩn trọng những bài học từ năm cũ. Theo đó, xu hướng đầu tư bất động sản theo pháp lý là yếu tố được quan tâm hàng đầu. Đây cũng tạo sự khó khăn cho nhà đầu tư nhưng chính là đang bảo vệ lợi ích tuyệt đối cho người mua trong việc lựa chọn sản phẩm.
Khi hệ thống giấy tờ pháp lý được siết chặt, công khai và đầy đủ thì các dự án được tung ra thị trường phải có đủ chất lượng và đảm bảo sự uy tín với người mua.
Khi đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, người mua cần nắm rõ 7 bước tránh sập bẫy dự án ảo dưới đây:
Bước 1: Tìm hiểu kỹ càng về hồ sơ pháp lý của dự án muốn mua, có thể tham khảo từ các cơ quan có thẩm quyền để xác minh hoặc từ luật sư và các chuyên gia môi giới.
Bước 2: Để kiểm tra dự án có đang bị thế chấp ngân hàng hay không thì người mua cần phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ các giấy tờ pháp lý đầy đủ.
Bước 3: Chọn Đơn vị phát triển dự án uy tín là một lựa chọn khôn ngoan.
Bước 4: Không nên quá tin vào quảng cáo mà phải đến tận nơi để xem sản phẩm.
Bước 5: Việc đến tận nơi để xem dự án cũng chính là để xác định cơ sở hạ tầng đã đủ để được phép mua bán.
Bước 6: Người mua cần kiểm tra kỹ các thông tin trên hợp đồng giao dịch
Bước 7: Thương lượng về những điều khoản trong hợp đồng nếu bất lợi cho người mua để có thể chỉnh sửa trước khi ký hợp đồng
Có thể nói việc minh bạch trong pháp lý đã giúp thị trường bất động sản khởi sắc nhiều hơn. Thế nên, người mua nên tìm hiểu chi tiết những quy hoạch của dự án, hạ tầng giao thông – xã hội và cần cân nhắc dòng vốn để có thể tránh những rủi ro đáng tiếc.
Trước khi mua hãy tham khảo từ những người có kinh nghiệm và trở thành người đầu tư thông minh.
Thẩm định giá theo phương pháp thu nhập – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Thẩm định giá theo phương pháp thu nhập) – Thẩm định giá theo phương pháp thu nhập là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại. Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 10 (Ký hiệu: TĐGVN 10) cách tiếp cận từ thu nhập có hai phương pháp chính là phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp dòng tiền chiết khấu.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp. Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của tài sản hoặc vĩnh viễn.
Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định), ví dụ như trường hợp một doanh nghiệp vừa bắt đầu hoạt động hoặc một công trình mới bắt đầu xây dựng.
Phương pháp thu nhập có thể được sử dụng để xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường.
Để xác định giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận thu nhập cần phản ánh được đặc điểm của đa số đối tượng tham gia thị trường tài sản thẩm định giá. Cụ thể: thu nhập thuần, chi phí hoạt động, tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu và các dữ liệu đầu vào khác cần được đánh giá trên cơ sở khảo sát thị trường trong quá khứ của tài sản thẩm định, dự đoán tương lai, xem xét tình hình cung – cầu, triển vọng phát triển của thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo. Thẩm định viên cũng cần xác định mục đích sử dụng tài sản để đáp ứng nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Để xác định giá trị phi thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận thu nhập cần phản ánh được các đặc điểm đặc thù của đối tượng sử dụng đặc biệt hoặc tính năng sử dụng đặc biệt của tài sản thẩm định. Ví dụ: Thẩm định viên có thể áp dụng tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu mà chỉ riêng tài sản thẩm định có được do những đặc điểm khác biệt của tài sản hoặc tiêu chí đầu tư đặc biệt của nhà đầu tư.
Cách tiếp cận thu nhập dựa trên nguyên tắc tài sản có giá trị vì tạo ra thu nhập cho người chủ sở hữu. Giữa giá trị tài sản và thu nhập mang lại từ việc sử dụng tài sản có mối quan hệ trực tiếp, vì vậy nếu những yếu tố khác không đổi, thu nhập mang lại từ tài sản cho người sở hữu càng lớn thì giá trị của tài sản càng cao. Cách tiếp cận thu nhập được áp dụng đối với các tài sản tạo ra thu nhập cho người sở hữu, có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu phù hợp.
Đối với thẩm định giá bất động sản theo phương pháp thu nhập thường được áp dụng dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàng năm thành một tổng số vốn do đó thường thẩm định với tài sản có khả năng tạo ra sự thặng dư tài chính vượt quá chi phí trực tiếp của việc sử dụng hiện tại đó. Ngoài ra phương pháp này cũng được sử dụng để tính toán những tài sản được tiếp tục thuê mang lại thu nhập cho người sử dụng hoặc một sự đầu tư có mang lại lợi nhuận.
Phương pháp thu nhập là một phương pháp quan trọng trong hệ thống các phương pháp thẩm định giá tài sản tại Việt Nam. Tuy nhiên việc xác định thông tin chính xác còn gặp nhiều hạn chế nên phương pháp thu nhập ít được sử dụng trong thẩm định giá hơn so với phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định viên có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất chiết khấu phù hợp.
Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô tuyển dụng vị trí Trưởng phòng kiểm soát thẩm định giá tại Hà Nội
Mô tả công việc
Nhiệm vụ: Thực hiện báo cáo thẩm định giá doanh nghiệp, giá trị dự án đầu tư, kiểm soát báo cáo thẩm định giá, tư vấn khách hàng, khảo sát thu thập thông tin, nghiên cứu thị trường lập báo cáo thẩm định, hoàn thiện hồ sơ theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Yêu cầu công việc:
Có thẻ thẩm định viên về giá do Bộ tài chính cấp
Trình độ học vấn: Tốt nghiệp Đại học trở lên, chuyên ngành thẩm định giá, Quản trị kinh doanh, kinh tế,….
Năng lực: Có kiến thức về thẩm định giá doanh nghiệp, bất động sản, máy thiết bị, doanh nghiệp, dự án… Kinh nghiệm: Ưu tiên kinh nghiệm làm báo cáo Thẩm định giá trị doanh nghiệp, dự án đầu tư, kiểm soát báo cáo
Thẩm định giá bằng phương pháp chi phí – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Thẩm định giá bằng phương pháp chi phí) – Thẩm định giá bằng phương pháp chi phí (cách tiếp cận từ chi phí) là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá. Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 (Ký hiệu: TĐGVN 09) trong cách tiếp cận từ chi phí bao gồm hai phương pháp chính là:
Phương pháp chi phí tái tạo là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra tài sản giống hệt với tài sản thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. Phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách tiếp cận từ chi phí.
Phương pháp chi phí thay thế là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một tài sản tương tự tài sản thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. Phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí.
Cách tiếp cận từ chi phí có thể được sử dụng để xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo cơ sở giá thị trường hoặc phi thị trường.
Để xác định giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận chi phí cần phản ánh được quan điểm của đối tượng thông thường tham gia thị trường tài sản thẩm định giá. Cụ thể: chi phí thay thế, mức độ hữu dụng mong muốn đối với tài sản, giá trị hao mòn của tài sản,… cần được đánh giá trên cơ sở khảo sát thị trường, tìm hiểu quan điểm, nhu cầu và tình hình tài chính của những người tham gia thị trường. Thẩm định viên cũng cần xác định mục đích sử dụng tài sản để đáp ứng nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Để xác định giá trị phi thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận chi phí cần phản ánh được các đặc điểm đặc thù của đối tượng sử dụng đặc biệt, đặc điểm đặc biệt hoặc tính năng sử dụng đặc biệt của tài sản thẩm định giá.
Cách tiếp cận từ chi phí thường được áp dụng trong trường hợp:
Không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận thu nhập.
Có dự định tạo ra một tài sản mới hoặc khi thẩm định giá công trình mới được xây dựng hoặc tài sản mới được chế tạo.
Kiểm tra kết quả các cách tiếp cận thẩm định giá khác.
Tùy vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm của tài sản và mức độ sẵn có của số liệu, thẩm định viên lựa chọn phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo trong cách tiếp cận chi phí để tiến hành thẩm định giá.
Công thức xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo cách tiếp cận chi phí
Phương pháp chi phí tái tạo: Phương pháp chi phí tái tạo dựa trên chi phí tạo ra tài sản giống nguyên mẫu với tài sản thẩm định giá. Tài sản này bao gồm cả những điểm đã lỗi thời, lạc hậu của tài sản thẩm định giá.
Chi phí tái tạo (đã bao gồm Lợi nhuận của nhà sản xuất / nhà đầu tư)
–
Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế)
Phương pháp chi phí thay thế: Phương pháp chi phí thay thế dựa trên chi phí để tạo ra tài sản thay thế, tương tự với tài sản thẩm định giá về chức năng, công dụng, nhưng được thiết kế, chế tạo hoặc xây dựng với công nghệ, nguyên vật liệu và kỹ thuật mới hơn. Thông thường, tài sản thay thế thường có chi phí tạo ra thấp hơn so với chi phí tái tạo, đồng thời chi phí vận hành cũng không bị cao hơn so với mức phổ biến tại thời điểm thẩm định giá. Vì vậy, tổng giá trị hao mòn hay hao mòn lũy kế của tài sản thay thế thường không bao gồm hao mòn chức năng do chi phí vốn cao hoặc hao mòn chức năng do chi phí vận hành cao.
Công thức:
Giá trị ước tính của tài sản
=
Chi phí thay thế (đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư)
–
Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế không bao gồm phần giá trị hao mòn chức năng của tài sản thẩm định giá đã được phản ánh trong chi phí tạo ra tài sản thay thế)
Phương pháp chi phí có ưu điểm là áp đối với những tài sản không có cơ sở, chứng cứ để so sánh trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt. Phương pháp chi phí là phương pháp cuối cùng khi các phương pháp khác không thể sử dụng được. Tuy nhiên phương pháp chi phí cũng gặp những hạn chế khi tiến hành vì:
Không phải lúc nào cũng bằng với giá trị giá trị thị trường toàn bộ không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại.
Chi phí nói chung không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị.
Phải có dữ liệu từ thị trường.
Khấu hao giảm giá mang tính chủ quan và khó thực hiện.
Phương pháp chi phí phải đòi hỏi thẩm định viên về giá phải có kinh nghiệm và hiểu biết chuyên sâu về thẩm định giá. Phương pháp chi phí ít được dùng trong các trường hợp quan trọng.
Thẩm định giá tài sản bằng phương pháp chi phí theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 09 này quy định và hướng dẫn thực hiện cách tiếp cận từ chi phí trong quá trình thẩm định giá đối với tất cả các loại tài sản. Trong trường hợp có Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam áp dụng riêng cho một nhóm tài sản cụ thể thì áp dụng tiêu chuẩn thẩm định giá riêng đó.
Mọi chi tiết xin vui lòng liên hệ:
Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô
Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
