(TDVC Chuyển đổi sổ xanh sang sổ đỏ) – Đất sổ xanh có chuyển sang sổ đỏ được không? là câu hỏi mà nhiều người còn thắc mắc.
1. Đất sổ xanh là gì?
So với Sổ đỏ, Sổ hồng thì Sổ xanh là một thuật ngữ còn khá xa lạ với nhiều người. Luật Đất đai 2013 không có quy định về sổ xanh hay đất sổ xanh. Đây là tên thường gọi của người dân dựa vào màu sắc của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Lâm Trường cấp để quản lý, khai thác và trồng rừng dưới hình thức cho thuê.
Nói ngắn gọn thì sổ xanh được hiểu là giấy xác nhận cho thuê đất lâu dài của Lâm Trường, khi sổ xanh hết hạn, đất đó có thể sẽ bị Lâm Trường thu hồi nếu như địa phương đó chưa có chính sách giao đất cho người dân.
Từ cách giải thích trên có thể hiểu đất sổ xanh là loại đất do Lâm trường quản lý và cho thuê sử dụng vào mục đích trồng rừng. Do đó, đất sổ xanh thuộc nhóm đất nông nghiệp theo phân loại đất đai mới nhất.
Đất sổ xanh được chuyển sang sổ đỏ nếu đáp ứng các điều kiện cấp Sổ đỏ theo quy định của pháp luật. Theo đó, căn cứ khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013, cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ổn định sở hữu một trong những loại giấy tờ sau sẽ được cấp Sổ đỏ mà không phải nộp tiền sử dụng đất bao gồm:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15/10/2013.
Sổ hoặc giấy tờ nhà đất hợp lệ về các vấn đề như tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất;
Sổ (giấy) chuyển nhượng quyền sử dụng đất có trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận chính xác đã sử dụng và làm vào trước ngày 15/10/1993
Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định Chính phủ.
Trường hợp các giấy tờ trên ghi tên người khác thì cần phải đáp ứng thêm các điều kiện:
Có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan (hợp đồng, văn bản chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế) kèm theo;
Đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.
Không có tranh chấp.
Đất sổ xanh có chuyển sang sổ đỏ được không?
3. Thủ tục chuyển đất sổ xanh sang sổ đỏ thế nào?
Thực chất, thủ tục chuyển đất sổ xanh sang sổ đỏ là thủ tục xin cấp sổ đỏ lần đầu cho đất, khi đó thủ tục được thực hiện như sau:
Theo Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Quyết định 1085/QĐ-BTNMT, thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu được thực hiện qua các bước sau:
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ
Gồm:
– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo mẫu;
– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
– Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Bước 2. Nộp hồ sơ
Căn cứ Khoản 2 và khoản 3 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi quy định nơi nộp hồ sơ như sau:
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu.
Cách 2: Không nộp tại UBND cấp xã
– Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
– Đối với địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ
Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung (trong thời hạn 03 ngày làm việc).
Bước 4. Người có nhu cầu thực hiện nghĩa vụ tài chính
Bước 5. Trả kết quả
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Giấy chứng nhận cho UBND cấp xã để trao cho hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã.
Theo Luatvietnam.vn
Bạn đang đọc bài viết: “Đất sổ xanh có chuyển sang sổ đỏ được không?”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Tài sản là gì? Thẩm định giá doanh nghiệp bằng phương pháp tài sản – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Tài sản là gì?) – Trong nền kinh tế thị trường, nhu cầu thẩm định giá doanh nghiệp được diễn ra hết sức phổ biến. Giá trị doanh nghiệp là mối quan tâm của các pháp nhân và thể nhân có lợi ích liên quan, gắn bó trực tiếp đến doanh nghiệp thẩm định giá. Khi tiến hàng thẩm định giá tài sản doanh nghiệp, thẩm định viêncần quan tâm đặc biệt đến tính pháp lý, đặc điểm về mặt kinh tế kỹ thuật, mục đích thẩm định của tài sản. Từ đó thẩm định viên sẽ tiến hành thẩm định giá và không vướng vào các rắc rối pháp lý liên quan đến quyền sở hữu tài sản của khách hàng.
Tài sản là từ quen thuộc và được dùng phổ biến. Theo Viện Ngôn ngữ học: “Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu”
Nhìn tổng quát, tài sản được hiểu là tất cả các nguồn lực hữu hình hoặc vô hình, bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản của một chủ thể nhất định, có khả năng mang lại lợi ích cho các chủ thể đó.
Theo quy định tại Bộ luật dân sự năm 2005, tài sản bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.
Tài sản kể trên được hiểu theo nghĩa rộng, bao gồm:
Vật: gồm cả vật đang có và vật sẽ được hình thành trong tương lai (ví dụ công trình đang được xây dựng, tàu thuyền đang đóng hoặc sẽ đóng, hoa quả sẽ có…);
Các quyền tài sản (quyền sử dụng đất, quyền đòi nợ, quyền sở hữu trí tuệ…)
Theo chuẩn mực Kế toán quốc tế: tài sản là nguồn lực do doanh nghiệp kiểm soát, là kết quả của những hoạt động trong quá khư, mà từ đó một số lợi ích kinh tế trong tương lai có thể dự kiến trước một cách hợp lý.
3 Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam số 4 ban hành kèm theo Quyết định số 149 ra ngày 31/12/2001 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính:
“Tài sản là nguồn lực:
(a) Doanh nghiệp kiểm soát được; và
(b) Dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai cho doanh nghiệp.
Nhằm đáp ứng các yêu cầu trong đời sống kinh tế – xã hội nói chung, trong quản lý nói riêng, người ta có nhiều cách phân biệt các loại tài sản:
Theo hình thái biểu hiện: tài sản hữu hình và tài sản vô hình;
Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng và tài sản cá nhân;
Theo khả năng trao đổi: hàng hóa và phi hàng hóa;
Theo khả năng di dời: động sản và bất động sản;
Theo quyền của chủ thể: quyền cho thuê, quyền kiểm soát, quyền sở hữu…
Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định và tài sản lưu động.
Thẩm định giá doanh nghiệp bằng phương pháp tài sản
2. Thẩm định giá doanh nghiệp bằng phương pháp tài sản
Khi xác định giá trị doanh nghiệp, thẩm định viên luôn quan tâm đến hiện trạng tài sản của doanh nghiệp vì:
Tài sản của doanh nghiệp là biểu hiện của yếu tố vật chất cần thiết, tối thiểu đối với quá trình sản xuất kinh doanh. Số lượng, chất lượng, trình độ kỹ thuật và tính đồng bộ của các loại tài sản là yếu tố quyết định đến số lượng chất lượng sản phẩm vmaf doanh nghiệp sản xuất ra. Tức là khả năng cạnh tranh và khả năng thu lợi nhuận của doanh nghiệp phụ thuộc một cách trực tiếp và có tính chất quyết định vào yếu tố này.
Giá trị doanh của các tài sản của doanh nghiệp được coi là căn cứ và là một sự đảm bảo rõ ràng nhất về giá trị doanh nghiệp. Vì thay cho việc dự báo các khoản thu nhập tiềm năng thì người sở hữu có thể bán chúng bất cứ lúc nào để nhận về một khoản thu nhập từ tài sản đó.
Xuất phát từ những lý do trên, trong thực tiễn hiện nay thẩm định giá doanh nghiệp bằng phương pháp giá tài sản được ưu tiên sử dụng vì phương pháp tài sản có liên quan trực tiếp đến việc xác định giá trị tài sản của doanh nghiệp.
Thẩm định giá doanh nghiệp bằng phương pháp tài sản thuộc cách tiếp cận từ chi phí, giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua giá trị các tài sản của doanh nghiệp.
Phương pháp tài sản là phương pháp ước tính giá trị của doanh nghiệp cần thẩm định giáthông qua tính tổng giá trị của các tài sản thuộc quyền sở hữu và sử dụng của doanh nghiệp cần thẩm định giá.
Việc xác định giá trị doanh nghiệp nhà nước và công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên do doanh nghiệp nhà nước đầu tư 100% vốn điều lệ để chuyển thành công ty cổ phần bằng phương pháp tài sản được áp dụng theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa.
2.1. Nguyên tắc thực hiện:
– Tài sản được xem xét trong quá trình thẩm định giá là tất cả các tài sản của doanh nghiệp, bao gồm cả tài sản hoạt động và tài sản phi hoạt động.
– Giám đốc (Tổng giám đốc) doanh nghiệp cần thẩm định giá cần phối hợp tiến hành tổ chức kiểm kê, phân loại tài sản đang sở hữu, quản lý, sử dụng (bao gồm cả quyền tài sản) kèm theo tài liệu chứng minh quyền sở hữu, sử dụng tài sản để phục vụ cho việc thẩm định giá; đồng thời, hỗ trợ thẩm định viên khảo sát hiện trạng tài sản của doanh nghiệp. Trường hợp thẩm định viên không được cung cấp đầy đủ thông tin, tài liệu nêu trên, không được hỗ trợ để khảo sát hiện trạng tài sản thì thẩm định viên đánh giá, xem xét việc đưa ra các giả thiết (nếu cần); đồng thời, đưa hạn chế này vào phần loại trừ và hạn chế của chứng thư và báo cáo cáo kết quả thẩm định giá.
– Khi thẩm định giá doanh nghiệp theo cơ sở giá trị thị trường thì giá trị các tài sản của doanh nghiệp là giá trị thị trường của tài sản đó tại thời điểm thẩm định giá. Tài sản trong sổ sách kế toán cần được thẩm định giá đúng với giá trị thị trường, một số trường hợp cá biệt được thực hiện theo hướng dẫn tại điểm 5.4.
– Tài sản vô hình không thỏa mãn các điều kiện để được ghi nhận trên sổ sách kế toán (tên thương mại, nhãn hiệu, sáng chế, kiểu dáng công nghiệp…) và các tài sản khác không được ghi nhận trên sổ sách kế toán cần được áp dụng phương pháp thẩm định giá phù hợp để xác định.
– Đối với tài sản được hạch toán bằng ngoại tệ: Tỷ giá ngoại tệ áp dụng theo hướng dẫn của Chuẩn mực kế toán Việt Nam khi lập và trình bày báo cáo tài chính.
5.2. Các bước tiến hành
– Bước 1: Ước tính tổng giá trị các tài sản hữu hình và tài sản tài chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá.
– Bước 2: Ước tính tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá.
– Bước 3: Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá.
2.2.1 Ước tính tổng giá trị các tài sản hữu hình và tài sản tài chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá
Việc ước tính giá thị trường các tài sản hữu hình và tài sản tài chính của doanh nghiệp được thực hiện theo các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập và các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam khác có liên quan.
Ngoài ra, thẩm định viên thực hiện theo hướng dẫn sau:
a) Xác định giá trị tài sản bằng tiền:
– Tiền mặt được xác định theo biên bản kiểm quỹ của doanh nghiệp cần thẩm định giá.
– Tiền gửi được xác định theo số dư đã đối chiếu xác nhận hoặc sổ phụ với ngân hàng nơi doanh nghiệp cần thẩm định giá mở tài khoản tại thời điểm thẩm định giá trị doanh nghiệp.
– Tiền mặt và tiền gửi là ngoại tệ được xác định theo nguyên tắc tại điểm 5.2 Tiêu chuẩn thẩm định giá số 12.
b) Xác định giá trị khoản đầu tư:
Các khoản đầu tư của doanh nghiệp cần được xác định giá trị tại thời điểm thẩm định giá như sau:
– Trường hợp doanh nghiệp (mà doanh nghiệp cần thẩm định giá đầu tư góp vốn, mua cổ phần) có các giao dịch chuyển nhượng vốn hoặc cổ phần thành công trên thị trường, giá trị các khoản đầu tư góp vốn, mua cổ phần được xác định theo giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp mà doanh nghiệp cần thẩm định giá đã đầu tư. Trong đó giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp mà doanh nghiệp cần thẩm định giá đã đầu tư được xác định theo các phương pháp nêu tại Mục 2 Phần II của Tiêu chuẩn này hoặc được xác định như sau:
Trường hợp cổ phần của các doanh nghiệp chưa niêm yết trên sàn chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên UPCoM, đồng thời các giao dịch chuyển nhượng vốn hoặc cổ phần thành công trên thị trường thỏa mãn cả 2 điều kiện: (i) trên 50% số vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp được chuyển nhượng trong tổng các giao dịch; (ii) thời điểm các giao dịch không quá 01 năm tính đến thời điểm thẩm định giá; thì giá trị các khoản đầu tư của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo giá chuyển nhượng bình quân theo khối lượng của các giao dịch gần nhất trước thời điểm thẩm định giá.
Trường hợp khoản đầu tư là cổ phần của các doanh nghiệp đã niêm yết trên sàn chứng khoán hoặc đã đăng ký giao dịch trên UPCoM thì giá trị các khoản đầu tư được xác định theo giá cổ phần là giá đóng cửa của cổ phần của doanh nghiệp cần thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá và phải có giao dịch của cổ phần này trong vòng 30 ngày trước thời điểm thẩm định giá hoặc tại thời điểm thẩm định giá.
– Trường hợp doanh nghiệp (mà doanh nghiệp cần thẩm định giá đầu tư góp vốn, mua cổ phần) không có các giao dịch chuyển nhượng vốn hoặc cổ phần thành công trên thị trường, giá trị các khoản đầu tư góp vốn, mua cổ phần được xác định như sau:
Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá nắm giữ 100% phần vốn của các doanh nghiệp được đầu tư, góp vốn: giá trị khoản đầu tư được xác định theo giá trị của doanh nghiệp được đầu tư, góp vốn và được xác định theo các phương pháp nêu tại mục 2 Phần II của Tiêu chuẩn này.
Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá nắm giữ từ 50% đến dưới 100% phần vốn của các doanh nghiệp được đầu tư, góp vốn: Giá trị các khoản đầu tư được xác định theo giá trị vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp mà doanh nghiệp cần thẩm định giá đã đầu tư. Trong đó giá trị vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp mà doanh nghiệp cần thẩm định giá đã đầu tư được xác định theo các phương pháp nêu tại mục 2 Phần II của Tiêu chuẩn thẩm định giá số 12, trường hợp không áp dụng được theo mục 2 Phần II của Tiêu chuẩn thẩm định giá số 12thì được xác định theo hướng sau:
(i) Đối với phương pháp chiết khấu dòng tiền vốn chủ sở hữu: chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu được ước tính trên cơ sở tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu bình quân 5 năm gần nhất, dòng tiền vốn chủ sở hữu có thể được dự báo trên cơ sở số liệu lợi nhuận dành cho chủ sở hữu, tốc độ tăng tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu 5 năm gần nhất.
(ii) Đối với phương pháp tỷ số bình quân: thẩm định viên chỉ cần ước tính tỷ số P/E , P/E và các tỷ số P/E , P/E bình quân có thể được ước tính trên cơ sở tỷ số P/E , P/Ecủa ít nhất 03 doanh nghiệp có cùng ngành sản xuất, kinh doanh.
(iii) Giá trị khoản đầu tư được xác định trên cơ sở: tỷ lệ vốn đầu tư của doanh nghiệp cần thẩm định giá trên tổng số vốn thực góp tại các doanh nghiệp khác và giá trị vốn chủ sở hữu tại các doanh nghiệp khác theo báo cáo tài chính đã được kiểm toán. Trường hợp chưa kiểm toán thì căn cứ vào giá trị vốn chủ sở hữu theo báo cáo tài chính tại thời điểm gần nhất của doanh nghiệp đó để xác định. Trường hợp thực hiện theo hướng dẫn tại điểm (iii) phải nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.
Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá nắm giữ dưới 50% phần vốn của các doanh nghiệp được đầu tư, góp vốn: giá trị các khoản đầu tư được xác định theo các phương pháp nêu tại Mục 2 Phần II của Tiêu chuẩn này hoặc theo hướng dẫn tại điểm (i), (ii), (iii); trường hợp thực hiện theo hướng dẫn tại điểm (iii) phải nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.
c) Xác định giá trị các khoản phải thu, phải trả:
– Thẩm định viên đối chiếu các khoản phải thu, phải trả được ghi nhận trên sổ kế toán với các tài liệu, bằng chứng liên quan được cung cấp và thu thập trong thời gian thực hiện thẩm định giá; trường hợp cần thiết yêu cầu doanh nghiệp cần thẩm định giá xác minh, xác nhận lại số liệu.
– Giá trị các khoản phải thu được xác định theo số dư thực tế trên cơ sở các bằng chứng liên quan được cung cấp, trường hợp không có đủ bằng chứng thì xác định theo số liệu trên sổ kế toán. Đối với các khoản phải thu không có khả năng thu hồi được, các khoản nợ phải thu đã trích lập dự phòng, nợ phải thu khó đòi, thẩm định viên phải căn cứ vào hồ sơ, thông tin được cung cấp để ước tính giá trị thu hồi và nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.
– Trường hợp không được cung cấp hồ sơ, tài liệu liên quan như Biên bản đối chiếu, xác nhận các khoản phải thu, phải trả hoặc hồ sơ về các khoản đã thu, đã trả phát sinh sau thời điểm khóa sổ lập báo cáo tài chính thì phải nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá, Báo cáo kết quả thẩm định giá để đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá đánh giá, xem xét khi sử dụng kết quả thẩm định giá.
d) Xác định giá trị đối với hàng tồn kho:
– Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang được xác định theo chi phí thực tế phát sinh đang hạch toán trên sổ kế toán. Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là chủ đầu tư dự án có chi phí sản xuất kinh doanh dở dang trong xây dựng cơ bản gắn liền với việc tạo ra các bất động sản hình thành trong tương lai thì cần xác định lại giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp cần thẩm định giá (nếu có bao gồm trong tài sản hình thành trong tương lai) theo các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường và/ hoặc cách tiếp cận từ chi phí và/ hoặc cách tiếp cận từ thu nhập và/ hoặc theo tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản; đối với các hạng mục xây dựng được xác định theo chí phí thực tế phát sinh đang hạch toán trên sổ kế toán.
– Trường hợp hàng tồn kho là hàng hóa, thành phẩm bất động sản thì giá trị các bất động sản này được xác định theo các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập, thẩm định giá bất động sản.
– Trường hợp hàng tồn kho, nguyên vật liệu, công cụ dụng cụ tồn kho lâu ngày do lỗi sản xuất, sản phẩm dở dang không tiếp tục hoàn thiện do không tiêu thụ được, do thay đổi sản phẩm sản xuất… dẫn đến kém phẩm chất cần yêu cầu doanh nghiệp lập bảng thống kê, phân loại và đề nghị để thẩm định giá theo giá trị thu hồi với nguyên tắc sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất.
đ) Xác định giá trị tài sản cố định hữu hình:
– Đối với tài sản cố định hữu hình là nhà cửa, vật kiến trúc, bất động sản đầu tư là các công trình cá biệt (không xác định được quy mô công trình hoặc đơn giá xây dựng, suất vốn đầu tư), thẩm định viên có thể tính theo nguyên giá sổ sách kế toán có tính đến yếu tố trượt giá trừ đi giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá.
– Đối với tài sản cố định là máy móc, phương tiện vận tải, thiết bị truyền dẫn, thiết bị, dụng cụ quản lý: Trường hợp không có tài sản tương đương giao dịch trên thị trường, không có đủ hồ sơ đầu tư, hồ sơ kỹ thuật, thẩm định viên thu thập, lập luận và phân tích thông tin và lưu trữ các bằng chứng không có tài sản tương đương giao dịch trên thị trường, giá trị các tài sản này được xác định theo nguyên giá sổ sách kế toán (có tính đến chênh lệch tỷ giá nếu là tài sản nhập khẩu) và trừ đi giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá.
Trường hợp xác định theo nguyên giá sổ sách theo hướng dẫn trên, thẩm định viên phải nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.
e) Xác định giá trị công cụ, dụng cụ đã xuất dùng:
Giá trị công cụ, dụng cụ được xác định theo giá giao dịch trên thị trường của tài sản so sánh tương đương. Trường hợp không thu thập được giá giao dịch trên thị trường của tài sản so sánh, thì giá trị công cụ, dụng cụ được xác định theo giá giao dịch của công cụ dụng cụ mới cùng loại hoặc có tính năng tương đương hoặc theo giá mua ban đầu theo dõi trên sổ kế toán trừ đi giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá.
Trường hợp giá trị công cụ, dụng cụ được xác định theo giá trị tại sổ sách kế toán, thẩm định viên phải nêu rõ hạn chế này trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.
g) Xác định các khoản ký quỹ, ký cược ngắn hạn và dài hạn theo sổ sách kế toán.
h) Giá trị tài sản tài chính dưới dạng hợp đồng được ưu tiên áp dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu.
2.2.2. Ước tính tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá
Giá trị tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính bằng tổng giá trị của các tài sản vô hình có thể xác định được và giá trị tài sản vô hình không xác định được. Tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá bao gồm những tài sản cố định vô hình đã được ghi nhận trong sổ sách kế toán, các tài sản vô hình khác thỏa mãn điều kiện quy định tại điểm 3.1 mục 3 của Tiêu chuẩn Thẩm định giá tài sản vô hình, và tài sản vô hình không xác định được.
Tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định thông qua một trong các phương pháp sau:
a) Phương pháp 1: Ước tính tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua việc ước tính giá trị của từng tài sản vô hình có thể xác định và giá trị của tài sản vô hình không xác định được (các tài sản vô hình còn lại).
Thẩm định viên thực hiện xác định giá trị của từng tài sàn vô hình có thể xác định được theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 13. Riêng giá trị quyền sử dụng đất, quyền thuê đất được xác định theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ thu nhập và thẩm định giá bất động sản.
Thẩm định viên xác định giá trị của tài sản vô hình không xác định được (bao gồm thương hiệu và tài sản vô hình không xác định được khác) thông qua các bước sau:
Bước 1: Ước tính giá trị thị trường của các tài sản hữu hình, tài sản tài chính và tài sản vô hình xác định được tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập cho doanh nghiệp cần thẩm định giá. Giá trị thị trường của các tài sản này được xác định theo quy định tại điểm 5.4 Tiêu chuẩn này và các hướng dẫn tại Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
Bước 2: Ước tính mức thu nhập mà doanh nghiệp cần thẩm định giá có thể đạt được hàng năm. Mức thu nhập này là mức thu nhập trong điều kiện hoạt động bình thường của doanh nghiệp cần thẩm định giá, được ước tính trên cơ sở kết quả đạt được của doanh nghiệp cần thẩm định giá trong các năm gần nhất, có tính đến triển vọng phát triển của doanh nghiệp sau khi đã loại trừ các yếu tố bất thường ảnh hưởng đến thu nhập như: các khoản thu nhập tăng giảm từ thanh lý tài sản cố định, đánh giá lại tài sản tài chính, rủi ro tỷ giá…
Bước 3: Ước tính các tỷ suất lợi nhuận phù hợp cho các tài sản hữu hình, tài sản tài chính và tài sản vô hình xác định được của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Tỷ suất lợi nhuận của tài sản hữu hình phải không quá chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Tỷ suất lợi nhuận của các tài sản vô hình này phải không thấp hơn chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Việc xác định chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá được thực hiện theo hướng dẫn tại điểm 6.4 Tiêu chuẩn này.
Bước 4: Ước tính thu nhập do tài sản hữu hình, tài sản tài chính, tài sản vô hình xác định được đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá hàng năm bằng cách lấy giá trị các tài sản hữu hình, tài sản tài chính và tài sản vô hình xác định được (của doanh nghiệp cần thẩm định giá) đã được tính tại bước 1 nhân với (x) các mức tỷ suất lợi nhuận tương ứng xác định tại bước 3.
Bước 5: Ước tính thu nhập do tài sản vô hình không xác định được đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng cách lấy thu nhập mà doanh nghiệp cần thẩm định giá có thể đạt được tính tại bước 2 trừ đi (-) thu nhập do các tài sản hữu hình, tài sản tài chính và tài sản vô hình xác định được đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá tính tại bước 4.
Bước 6: Ước tính tỷ suất vốn hóa phù hợp cho thu nhập do tài sản vô hình không xác định được đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá. Tỷ suất vốn hóa này ít nhất phải bằng chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Việc xác định chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo quy định tại tiết d điểm 6.4 Tiêu chuẩn này.
Bước 7: Ước tính giá trị tài sản vô hình không xác định được của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng cách vốn hóa phần thu nhập do các tài sản vô hình này đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá.
b) Phương pháp 2: Ước tính tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua vốn hóa dòng lợi nhuận do tất cả các tài sản vô hình đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá.
Bước 1: Ước tính giá trị thị trường của các tài sản hữu hình, tài sản tài chính tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập cho doanh nghiệp cần thẩm định giá. Giá trị thị trường của các tài sản này được xác định theo quy định tại điểm 5.4 Tiêu chuẩn này.
Bước 2: Ước tính mức thu nhập mà doanh nghiệp cần thẩm định giá có thể đạt được hàng năm. Mức thu nhập này là mức thu nhập trong điều kiện hoạt động bình thường của doanh nghiệp cần thẩm định giá, được ước tính trên cơ sở kết quả đạt được của doanh nghiệp cần thẩm định giá trong các năm gần nhất, có tính đến triển vọng phát triển của doanh nghiệp sau khi đã loại trừ các yếu tố bất thường ảnh hưởng đến thu nhập như: các khoản thu nhập tăng giảm từ thanh lý tài sản cố định, đánh giá lại tài sản tài chính, rủi ro tỷ giá…
Bước 3: Ước tính các tỷ suất lợi nhuận phù hợp cho tài sản hữu hình, tài sản tài chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Các tỷ suất lợi nhuận này phải không quá chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Việc xác định chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo hướng dẫn tại điểm 6.4 Tiêu chuẩn này.
Bước 4: Ước tính thu nhập do tài sản hữu hình, tài sản tài chính đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá hàng năm bằng cách lấy giá trị các tài sản hữu hình, tài sản tài chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính tại bước 1 nhân với (x) các tỷ suất lợi nhuận tương ứng được tính tại bước 3.
Bước 5: Ước tính thu nhập do tất cả các tài sản vô hình đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng cách lấy thu nhập mà doanh nghiệp cần thẩm định giá có thể đạt được tính tại bước 2 trừ (-) thu nhập do các tài sản hữu hình, tài sản tài chính đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá tính tại bước 4.
Bước 6: Ước tính tỷ suất vốn hóa phù hợp cho thu nhập do tất cả các tài sản vô hình đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá. Tỷ suất vốn hóa này ít nhất phải bằng chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Việc xác định chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá quy định tại tiết d điểm 6.4 Tiêu chuẩn này.
Bước 7: Ước tính tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng cách vốn hóa phần thu nhập do các tài sản vô hình đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá.
2.2.3. Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá
Giá trị tổng tài sản của doanh nghiệp thẩm định giá = Tổng giá trị tài sản hữu hình và tài sản tài chính của doanh nghiệp thẩm định giá + Tổng giá trị tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá.
Giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo công thức sau:
Giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá = Giá trị tổng tài sản của doanh nghiệp thẩm định giá – Giá trị các khoản nợ phải trả
Trong đó: Giá trị các khoản nợ phải trả cần thẩm định giá được xác định theo giá thị trường nếu có chứng cứ thị trường, nếu không có thì xác định theo giá trị sổ sách kế toán.
Thẩm định giá doanh nghiệp có vai trò vô cùng quan trọng đối với các bên liên quan phục vụ mục đích như: vay vốn ngân hàng, mua bán, đầu tư, góp vốn, mua bán – sáp nhập (M&A). Thẩm định giá doanh nghiệp được đánh giá là một công việc phức tạp bởi các yếu tố tạo nên giá trị doanh nghiệp được tiếp cận ở nhiều góc độ khác nhau, đòi hỏi các thẩm định viên có trình độ chuyên môn cao, nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản.
Bạn đang đọc bài viết: “Tài sản là gì? Thẩm định giá doanh nghiệp bằng phương pháp tài sản”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Công ty thẩm định giá tại Khánh Hòa – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Công ty thẩm định giá tại Khánh Hòa) – Tỉnh Khánh Hòa có diện tích 5.137,8 km2, là một tỉnh thuộc vùng Duyên hải Nam Trung Bộ. Tỉnh Khánh Hoà giáp với tỉnh Phú Yên ở phía Bắc, Ninh Thuận ở phía Nam, Đăk Lăk và Lâm Đồng ở phía Tây. Phía Đông của Khánh Hoà là Biển Đông với đường bờ biển dài 385 km. Trên đường bờ biển này có các vịnh Vân Phong, Nha Trang, Cam Ranh nối tiếp nhau và đều có những giá trị đặc thù với rất nhiều tiềm năng có thể khai thác cho các mục đích kinh tế, du lịch, cảnh quan, nghiên cứu khoa học và quốc phòng – an ninh.
Mục tiêu đến năm 2030, Khánh Hòa trở thành thành phố trực thuộc Trung ương; trung tâm dịch vụ, du lịch biển quốc tế; một cực tăng trưởng, trung tâm của khu vực duyên hải Nam Trung Bộ, Tây Nguyên và cả nước về kinh tế biển, công nghiệp công nghệ cao, khoa học và công nghệ, đổi mới sáng tạo, đào tạo nguồn nhân lực và dịch vụ chăm sóc sức khỏe chất lượng cao. Từ đó kinh tế thị trường tỉnh Khánh Hòa phát triển mạnh mẽ và hội nhập kinh tế quốc tế sâu rộng. Thẩm định giá là dịch vụ tư vấn tài chính không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường nói chung và kinh tế tại Khánh Hòa nói riêng. Thẩm định giá tài sản chính xác từ đó khách hàng có những quyết định chính xác về tài sản phục vụ mục đích như: vay vốn ngân hàng, mua bán, cho thuê, đầu tư, kinh doanh, M&A ….
Cơ sở hạ tầng tỉnh Khánh Hòa
Tỉnh Khánh Hòa với kết cấu hạ tầng được đầu tư đồng bộ, hiện đại. Hệ thống đô thị phát triển theo hướng hiện đại, thông minh, bền vững, giàu bản sắc với một số đô thị đạt đẳng cấp quốc tế. Loạt dự án hạ tầng giao thông trọng điểm tại Khánh Hòa đang được triển khai không chỉ giúp hạ tầng đồng bộ, phát triển kinh tế – xã hội, mà còn thu hút đầu tư trong thời gian tới.
Khánh Hòa có mạng lưới giao thông vận tải khá phong phú, hội tụ đầy đủ các loại hình vận tải như đường bộ, đường sắt, đường thủy nội địa, đường biển và hàng không. Từ đó phục vụ mục tiêu thúc đẩy các lĩnh vực kinh tế đột phá của tỉnh.
Cảng Hàng không quốc tế Cam Ranh là cảng có hiệu suất vận chuyển hành khách lớn thứ 4 Việt nam, có lưu lượng khách quốc tế đứng thứ 3 cả nước. Cảng Hàng không quốc tế Cam Ranh có khả năng tiếp nhận các loại máy bay Airbus 320, 321, 300-600, Boeing 767, 777, 747 và tương đương.
Đường sắt Bắc – Nam chạy dọc tỉnh Khánh Hòa, có Ga Nha Trang là một trong những ga lớn đảm bảo trung chuyển hành khách và hàng hóa đi đến các địa phương trong nước.
Tỉnh Khánh Hoà có định hướng quy hoạch 04 khu bến thủy nội địa tại các khu vực: Vịnh Vân Phong, Đầm Nha Phu, Vịnh Nha Trang và Vịnh Cam Ranh đảm bảo đáp ứng nhu cầu vận tải hàng hóa, hành khách phục vụ phát triển kinh tế – xã hội của tỉnh với các cỡ tàu: Tàu container đến 24.000 TEU (Bắc Vân Phong); Tàu tổng hợp và hàng rời từ 100.000 đến 300.000 tấn (Bắc/- Nam Vân Phong, Cam Ranh) và Tàu khách đến 225.000 GT cả 04 khu vực.
Giao thông đường bộ thông suốt đến các tỉnh lân cận và khu vực miền Trung – Tây Nguyên qua Quốc lộ 1A, 26, 27C và Hầm Đèo Cả. Các tuyến cao tốc Bắc – Nam phía đông gồm các đoạn Vân Phong – Nha Trang, Nha Trang – Cam Lâm, Cam Lâm – Vĩnh Hảo và Tuyến cao tốc Khánh Hòa – Buôn Ma Thuột hoàn thành trong thời gian tới sẽ tạo động lực, sức lan tỏa phát triển – kinh tế xã hội tỉnh Khánh Hòa cùng với các tỉnh duyên hải Nam Bộ, khu vực Tây Nguyên và các vùng miền trên cả nước.
Kinh tế xã hội tỉnh Khánh Hòa
Trong những năm qua kinh tế xã hội tỉnh Khánh Hòa có những tăng trưởng và phát triển mạnh mẽ. Khánh Hòa là một trong những trung tâm du lịch lớn nhất của vùng và cả nước với đa dạng các loại hình du lịch, hạ tầng du lịch phát triển đồng bộ. Du lịch nghỉ dưỡng biển đẳng cấp quốc tế chất lượng cao với hàng loạt các resort, khách sạn tiêu chuẩn 5 sao
Đặc biệt, vịnh Vân Phong có vị trí gần nhất với tuyến hàng hải quốc tế, nằm gần ngã ba các tuyến hàng hải quan trọng của thế giới; do vậy có vị trí rất thuận lợi để phát triển cảng biển và các dịch vụ hậu cần cảng, nhất là cảng trung chuyển quốc tế. Với vịnh Vân Phong, tỉnh Khánh Hòa có tiềm năng trở thành cửa ngõ ra biển quan trọng hàng đầu của cả nước.
Vịnh Cam Ranh có vị trí hết sức quan trọng về quốc phòng – an ninh và phát triển kinh tế. Khu vực Cảng Cam Ranh bao gồm Vịnh Cam Ranh, Bình Ba và khu vực Bắc Bán đảo Cam Ranh. Hệ thống cảng biển khu vực này có tiềm năng đón được các tàu có quy mô: tàu tổng hợp, container, hàng rời trọng tải đến 70.000 DWT; tàu hàng lỏng/khí trọng tải đến 10.000 DWT; tàu khách quốc tế trọng tải đến 225.000 GT và tàu du lịch biển, du thuyền. Do đó, đây là nơi có nhiều tiềm năng phát triển cảng biển bao gồm cảng tổng hợp, container, hàng rời, hàng lỏng khí, bến khách và các bến phục vụ quốc phòng an ninh.
Theo các chuyên gia Khánh Hòa hội đủ các yếu tố để kết nối với các vùng và thế giới: Cảng biển nước sâu, sân bay quốc tế, đường sắt, đường bộ.
Hiên nay tỉnh đầu tư hoàn thiện kết cấu hạ tầng giao thông kết nối đến các vùng động lực và hoàn chỉnh hệ thống các quy hoạch phân khu. Đồng thời, cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh để trở nên cạnh tranh hơn; tiếp tục nâng cao phát triển kinh tế xã hội. Bên cạnh đó tỉnh cũng phát triển thành phố Nha Trang là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội, khoa học, công nghệ, đào tạo nguồn nhân lực; phát huy hiệu quả hơn nữa vai trò một cực tăng trưởng quan trọng, cửa ngõ hội nhập quốc tế của tỉnh Khánh Hòa. Thấu hiểu được vai trò thẩm định giá đối với kinh tế của tỉnh. Thẩm định giá Thành Đô hiện là đơn vị cung cấp dịch vụ thẩm định giá hàng đầu tại tỉnh, được các cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức tín dụng đánh giá cao bao gồm:
Thẩm định giá trị bất động sản: Đất đai; Lợi thế quyền sử dụng đất, trang trại, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, công trình xây dựng, nhà xưởng, kho bãi, các trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, dự án liền kề, dự án resort, dự án khu nghỉ dưỡng, tài sản khác theo quy định của pháp luật.…
Thẩm định giá trị doanh nghiệp: Phát hành cổ phiếu, bán cổ phiếu ra công chúng, chứng minh năng lực tài chính, phục vụ để cổ phần hóa, liên doanh, góp vốn, mua bán, sáp nhập doanh nghiệp (M&A), thu hút vốn đầu tư……
Thẩm định giá trị Động sản: Máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất; Phương tiện vận tải: Tàu, ô tô, máy bay, hàng hóa dịch vụ…
Thẩm định giá trị dự án đầu tư: Dự án bất động sản, dự án khu công nghiệp, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, chứng minh năng lực tài chính của tổ chức và cá nhân;
Thẩm định giá trị vô hình: Tài sản trí tuệ và quyền sở hữu trí tuệ (nhãn hiệu, thương hiệu, chỉ dẫn địa lý, sáng chế, tên gọi xuất xứ, tên thương mại, bí mật kinh doanh, phát minh khoa học, sáng kiến, quyền tác giả, bản quyền) theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ; Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định cụ thể tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật ví dụ như quyền thương mại, quyền khai thác khoáng sản,…; Các tài sản vô hình khác thỏa mãn điều kiện quy định sau: là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế.
Công ty thẩm định giá uy tín tại Khánh Hòa
Thẩm định giá đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường tại tỉnh Khánh Hòa, thông qua kết quả thẩm định giá sẽ giúp cho cơ quan quản lý Nhà nước, doanh nghiệp, cá nhân có quyền, lợi ích liên quan đến tài sản có những quyết định đúng đắn trong quản lý kinh doanh và giao dịch dân sự khác lại tỉnh.
Thẩm định giá Thành Đô hiện nay là công ty thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Khánh Hòa với các thẩm định viên có nhiều năm kinh nghiệm, trình độ chuyên môn cao trong lĩnh vực thẩm định giá tại tỉnh và được đối tác, khách hàng đánh giá cao. Từ đó giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong đầu tư, kinh doanh, mua bán minh bạch trên thị trường.
Công ty Thẩm định giá Thành Đô đang là đối tác uy tín cung cấp dịch vụ Thẩm định giá cho các tổ chức tín dụng như: VAMC; BIDV; VietinBank, ABBANK; MSB; Agribank; Sacombank; Woori Bank; IBK; KB Kookmin Bank; NCB; SHB; MBBANK; Shanghai Commercial Savings Bank… Các dịch vụ thẩm định giá Thành Đô luôn được cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức tin tưởng và đánh giá cao.
Bên cạnh đó thẩm định giá Thành Đô với hệ thống rộng khắp cả nước gồm: Hà Nội, Đà Nẵng, Hồ Chí Minh, Cần Thơ, Hải Phòng, Quảng Ninh, Nam Định, Thái Bình, Bắc Ninh, Bắc Giang, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Nghệ An, Khánh Hòa, Lâm Đồng, An Giang, Cà Mau và các tỉnh lân cận. Thành Đô sẽ đáp ứng kịp thời các yêu cầu thẩm định giá của Quý khách hàng, Quý đối tác…
Cách tiếp cận từ thị trường là gì? Thẩm định giá theo cách tiếp cận từ thị trường – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Cách tiếp cận từ thị trường là gì? – Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản bằng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Thẩm định giá đã được xác định là một lĩnh vực chuyên môn, do các cơ quan, tổ chức có chức năng, chuyên môn phù hợp tiến hành. Đối tượng của hoạt động thẩm định giá được xác định rõ là tất cả các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự hiện hành, bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.
Thẩm định viên tiến hành thẩm định giá theo một số cách tiếp cận hay phương pháp khác nhau, có 03 cách tiếp cận chính là: cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập, trong mỗi cách tiếp cận có các phương pháp khác nhau. Cách tiếp cận từ thị trường thường được các thẩm định viên sử dụng phổ biến nhất trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng.
1. Cách tiếp cận từ thị trường là gì?
Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.
Với cách tiếp cận từ thị trường, thẩm định viên có thể sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính để thẩm định giá tài sản.
2. Thẩm định giá theo cách tiếp cận từ thị trường
Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 đã khẳng định cách tiếp cận từ thị trường có thể được sử dụng để xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường. Trước đây, thường quan niệm rằng phương pháp so sánh chỉ được áp dụng để xác định giá trị tài sản theo cơ sở giá trị thị trường.
Phương pháp so sánh thường được áp dụng để thẩm định giá các tài sản thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường.
Thẩm định viên căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá của tài sản so sánh, từ đó xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh.
Các yếu tố so sánh cơ bản cần thu thập đối với một số loại hình tài sản theo quy định tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08.
Các bước áp dụng trong thẩm định giá theo cách tiếp cận từ thị trường.
Việc tiến hành thẩm định giá cần được thực hiện theo 06 bước của Quy trình thẩm định giá quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05. Đối với một số bước của Quy trình thẩm định giá, khi áp dụng cách tiếp cận từ thị trường để xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá, thẩm định viên cần thực hiện như sau:
– Tại bước 3 – Khảo sát thực tế, thu thập thông tin, thẩm định viên cần đồng thời tuân thủ các yêu cầu quy định tại điểm 1, điểm 4 mục II và các hướng dẫn khác có liên quan của Tiêu chuẩn thẩm định giá số 08.
– Tại bước 4 – Phân tích thông tin, thẩm định viên cần đồng thời tuân thủ các yêu cầu quy định tại điểm 1, điểm 5 mục II và các hướng dẫn khác có liên quan của Tiêu chuẩn thẩm định giá số 08.
– Tại bước 5 – Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá, thẩm định viên cần áp dụng các kỹ thuật được hướng dẫn tại điểm 6, điểm 7 mục II và các hướng dẫn khác có liên quan của Tiêu chuẩn thẩm định giá số 08.
Yêu cầu khi khảo sát thực tế, thu thập thông tin về tài sản so sánh
a) Thông tin được ưu tiên thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trên thị trường. Trong trường hợp cơ sở giá trị là thị trường thì trong các giao dịch này bên mua, bên bán có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản như nhau, thỏa thuận mua bán không trái với quy định của pháp luật, tự nguyện, không chịu bất cứ sức ép nào từ bên ngoài.
Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giao dịch tài sản và dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu thập thông tin trong báo cáo thẩm định giá. Tùy tình hình thực tế của tài sản mà thẩm định viên có thể thu thập các chứng cứ thị trường lựa chọn từ một trong các chỉ dẫn (hoặc trong tất cả các chỉ dẫn) sau: thông qua các hợp đồng, hóa đơn, chứng từ mua bán; các kết quả giao dịch thành công trên các sàn giao dịch; các phương tiện thông tin đại chúng; các phiếu điều tra thực tế thị trường của các thẩm định viên; các chứng cứ được ghi trong các văn bản của các cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh,…
Đối với các thông tin về giá tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường thu thập thông qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp, qua phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, trên mạng Internet… thì thẩm định viên phải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứng thận trọng bảo đảm những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi sử dụng vào phân tích, tính toán.
b) Đối với các tài sản được chào bán (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán (thường cao hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng làm mức giá so sánh.
Đối với các tài sản được chào mua (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào mua (thường thấp hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh.
c) Giao dịch của tài sản so sánh được lựa chọn phải diễn ra tại hoặc gần thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 02 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.
d) Thẩm định viên phải lưu giữ các bằng chứng: về giá tài sản đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường; về thời điểm diễn ra giao dịch, địa điểm giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, các chứng cứ so sánh… trong Hồ sơ thẩm định giá đểbảo đảm đáp ứng yêu cầu kiểm tra của cơ quan quản lý nhà nước về thẩm định giá khi cần thiết hoặc phục vụ việc xử lý tranh chấp về kết quả thẩm định giá (nếu có phát sinh).
Yêu cầu khi phân tích thông tin
Phân tích, so sánh để rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những lợi thế và điểm bất lợi của tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh. Việc phân tích được thực hiện trên 2 hình thức:
– Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theo cặp, phân tích thống kê, phân tích hồi qui, phân tích chi phí v.v… tìm ra mức điều chỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%).
– Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng) bao gồm phân tích so sánh tương quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan.
Xác định mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh
Mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh được xác định trên cơ sở mức giá của các tài sản so sánh sau khi điều chỉnh chênh lệch do khác biệt về các yếu tố so sánh.
Trường hợp giá tài sản có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công hoặc thời điểm được chào mua hoặc thời điểm được chào bán của tài sản so sánh đến thời điểm thẩm định giá thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo các yếu tố so sánh, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá của tài sản so sánh theo chỉ số biến động giá của loại tài sản đó do các cơ quan có trách nhiệm công bố hoặc do thẩm định viên thống kê tính toán cho phù hợp với biến động của giá thị trường trong khoảng thời gian này.
Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những ưu điểm và bất lợi của tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh. Việc phân tích, so sánh thực hiện đối với các yếu tố so sánh định lượng (có thể lượng hóa thành tiền) trước, các yếu tố so sánh định tính (không thể lượng hóa thành tiền) sau.
a) Đối tượng điều chỉnh: là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn (giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi đã có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường). Ví dụ giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn bao gồm:
– Đất đai, trang trại: giá/m2, giá/mét dài mặt tiền, giá/sào,…
– Căn hộ chung cư, biệt thự: giá/căn hộ, giá/m2,…
– Kho hàng: giá/m3, giá/m2,…
– Cầu tầu, bến cảng: giá/m2, giá/ha,…
– Bệnh viện: giá/giường bệnh,…
– Rạp chiếu phim: giá/ghế ngồi,…
– Máy-thiết bị: giá/đơn vị công suất (CV…), giá/đơn vị kỹ thuật chủ yếu,…
Đối với một số đơn vị do mang tính địa phương như “sào”, “thước”, “giá/ mét dài mặt tiền”, … thì thẩm định viên cần nêu rõ yếu tố này trong Báo cáo kết quả thẩm định giá, đồng thời có ghi chú “sào”, “thước”,… tương đương với bao nhiêu mét.
b) Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng sinh lợi, tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửa đất, hướng, cảnh quan, môi trường; thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ sử dụng đất, quy định về chiều cao công trình, công suất, năng suất, hệ số tiêu hao nguyên liệu, nhiên liệu,…) giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định giá.
c) Nguyên tắc điều chỉnh:
– Lấy tài sản thẩm định giá làm chuẩn để điều chỉnh giá của tài sản so sánh theo các đặc điểm của tài sản thẩm định giá.
– Khi điều chỉnh giá theo sự khác biệt của một yếu tố so sánh thì cố định những yếu tố so sánh còn lại (coi như giống nhau).
– Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản thẩm định giá thì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng). Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản thẩm định giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ). Khi thực hiện điều chỉnh giá theo tỷ lệ phần trăm, nếu tài sản so sánh có yếu tố so sánh thuận lợi hơn (tốt hơn) thì trừ đi (-) còn nếu kém hơn thì cộng vào (+) một tỷ lệ % giá của tài sản so sánh.
– Những yếu tố ở tài sản so sánh giống với tài sản thẩm định giá thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh).
– Mỗi một sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ các chứng cứ điều tra thu thập được trên thị trường.
d) Phương thức điều chỉnh:
– Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh có thể xác định được mức điều chỉnh tuyệt đối là một khoản tiền cụ thể thông qua việc tính toán, ví dụ như điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô,… (đối với bất động sản); điều kiện thanh toán, thiết bị kèm theo, chi phí lắp đặt, đào tạo, vận hành,… (đối với máy, thiết bị).
– Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh chỉ có thể xác định được mức điều chỉnh tương đối theo tỷ lệ, mang tính ước lượng cao như: môi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng, vị trí (đối với bất động sản); năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật chủ yếu (đối với máy, thiết bị).
Thẩm định viên căn cứ vào điều tra thị trường, tìm ra các bằng chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh cho phù hợp.
Ví dụ về phân tích thông tin và phương thức điều chỉnh tại Phụ lục số 02 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn này.
đ) Mức điều chỉnh:
Mức điều chỉnh mức giá do sự khác biệt về các yếu tố so sánh cần được ước tính trên cơ sở thông tin giao dịch trên thị trường, đồng thời có sự phân tích, đánh giá mức độ ảnh hưởng đến giá trị tài sản của các yếu tố so sánh.
Mức điều chỉnh có thể được xác định thông qua các kỹ thuật như:
– Phân tích các cặp tài sản tương tự, so sánh mức giá của từng cặp tài sản chỉ khác biệt về 01 yếu tố so sánh duy nhất, từ đó xác định mức chênh lệch giá tài sản do tác động của yếu tố so sánh đó. Trong trường hợp không tìm được các cặp tài sản tương tự chỉ khác biệt về 01 yếu tố so sánh duy nhất, thẩm định viên có thể điều chỉnh các điểm khác biệt chính của cặp tài sản tương tự để chỉ còn khác biệt về 01 yếu tố so sánh duy nhất, từ đó xác định mức chênh lệch giá tài sản do tác động của yếu tố so sánh đó.
– Kỹ thuật phân tích thống kê, đồ thị để xác định xu hướng biến đổi, mức độ tác động phổ biến.
e) Thứ tự điều chỉnh:
Thẩm định viên tiến hành điều chỉnh nhóm yếu tố liên quan đến giao dịch của tài sản trước, điều chỉnh nhóm yếu tố so sánh về đặc điểm (kỹ thuật – kinh tế) của tài sản sau. Nhóm yếu tố liên quan đến giao dịch của tài sản bao gồm: tình trạng pháp lý, điều kiện thanh toán, điều kiện giao dịch, các chi phí phát sinh ngay sau khi mua, điều kiện thị trường khi giao dịch. Giá sau khi điều chỉnh cho nhóm yếu tố liên quan đến giao dịch được sử dụng để điều chỉnh cho nhóm yếu tố đặc điểm của tài sản.
Khi điều chỉnh giá tài sản so sánh theo từng nhóm yếu tố trên thì điều chỉnh các yếu tố so sánh theo số tiền tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau. Giá sau khi điều chỉnh tuyệt đối được sử dụng cho điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm.
g) Nguyên tắc khống chế:
Phải bảo đảm chênh lệch giữa mức giá của tài sản so sánh (dòng A – bảng dưới) với mức giá chỉ dẫn của tài sản đó (dòng D – bảng dưới) không quá cao và không phù hợp với các chứng cứ thị trường.
Thẩm định viên cần bảo đảm chênh lệch giữa mỗi mức giá chỉ dẫn với mức giá trung bình của các mức giá chỉ dẫn không quá 15%.
h) Bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh
TT
Yếu tố so sánh
Đơn vị tính
Tài sản thẩm định giá
Tài sản so sánh 1
Tài sản so sánh 2
Tài sản so sánh 3
A
Giá thị trường (Giá trước điều chỉnh)
Đã biết
Đã biết
Đã biết
B
Giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn
C
Điều chỉnh các yếu tố so sánh
C1
Yếu tố so sánh 1
Tỷ lệ điều chỉnh
%
Mức điều chỉnh
Đồng
Giá sau điều chỉnh 1
Đồng
C2
Yếu tố so sánh 2
Tỷ lệ điều chỉnh
%
Mức điều chỉnh
Đồng
Giá sau điều chỉnh 2
Đồng
C3
Yếu tố so sánh 3
Tỷ lệ điều chỉnh
%
Mức điều chỉnh
Đồng
Giá sau điều chỉnh 3
Đồng
C4
Yếu tố so sánh 4
Tỷ lệ điều chỉnh
%
Mức điều chỉnh
Đồng
Giá sau điều chỉnh 4
Đồng
D
Mức giá chỉ dẫn
D1
Giá trị trung bình của mức giá chỉ dẫn
Đồng
D2
Mức độ chênh lệch với giá trị trung bình của các mức giá chỉ dẫn
%
E
Tổng hợp các số liệu điều chỉnh tại mục C
E1
Tổng giá trị điều chỉnh gộp
Đồng
E2
Tổng số lần điều chỉnh
Lần
E3
Biên độ điều chỉnh.
%
E4
Tổng giá trị điều chỉnh thuần
Đồng
Xác định mức giá của tài sản thẩm định giá thông qua mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh.
Trên cơ sở mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, thẩm định viên cần phân tích chất lượng thông tin của các tài sản so sánh, sau đó kết hợp phân tích thêm những tiêu chí sau để xác định giá trị ước tính cuối cùng cho tài sản thẩm định giá:
– Tổng giá trị điều chỉnh gộp nhỏ nhất (tức là trị tuyệt đối của tổng các điều chỉnh là nhỏ nhất). Như vậy, chênh lệch giữa mức giá trước điều chỉnh và mức giá sau điều chỉnh cuối cùng là nhỏ nhất.
– Tổng số lần điều chỉnh càng ít càng tốt.
– Biên độ điều chỉnh (nghĩa là mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh) của một yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt.
– Tổng các giá trị điều chỉnh thuần nhỏ nhất tức là tổng của các điều chỉnh là nhỏ nhất.
Thẩm định giá đòi hỏi thẩm định viên vận dụng các kỹ năng, khả năng đưa ra các đánh giá chính xác bằng cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp với từng loại tài sản. Việc tiến hành thẩm định giá cần được thực hiện bởi thẩm định viên có những kỹ năng chuyên môn cao, có nhiều kinh nghiệm và kiến thức về đối tượng thẩm định giá, thị trường giao dịch của tài sản, cũng như mục đích của việc thẩm định giá.
Bạn đang đọc bài viết:“Cách tiếp cận từ thị trường là gì? Thẩm định giá theo cách tiếp cận từ thị trường” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Thẩm định giá tài sản được thực hiện trong trường hợp nào?
(Thẩm định giá tài sản thực hiện trong trường hợp nào?) – Việc thẩm định giá tài sản được thực hiện trong trường hợp tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá hoặc trường hợp Nhà nước phải thẩm định giá theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Theo Theo bà Trần Hương Thu tham khảo, Điều 44 Luật Giá và Nghị định số 89/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định về phạm vi hoạt động thẩm định giá của Nhà nước như sau:
“Hoạt động thẩm định giá của Nhà nước do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện trong các trường hợp sau:
1. Mua, bán, thanh lý, cho thuê tài sản nhà nước hoặc đi thuê tài sản phục vụ hoạt động của cơ quan nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước;
2. Không thuê được doanh nghiệp thẩm định giá;
3. Mua, bán tài sản thuộc bí mật nhà nước;
4. Mua, bán tài sản nhà nước có giá trị lớn mà sau khi đã thuê doanh nghiệp thẩm định giá, cơ quan hoặc người có thẩm quyền phê duyệt thấy cần thiết phải có ý kiến thẩm định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
Tại Khoản 7 Điều 1 Thông tư số 68/2022/TT-BTC ngày 11/11/2022 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 58/2016/TT-BTC (sửa đổi Khoản 2 Điều 11 Thông tư 58/2016/TT-BTC) về giá gói thầu quy định:
“Kết quả thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thẩm định giá, doanh nghiệp thẩm định giá đối với các loại tài sản, hàng hóa, dịch vụ phải thẩm định giá theo quy định của Luật giá”.
Hiện nay, các thông tư của Bộ Y tế về đấu thầu thuốc, trang thiết bị y tế tại các cơ sở y tế công lập (Thông tư số 15/2019/TT-BYT; Thông tư số 14/2020/TT-BYT; Thông tư 08/2023/TT-BYT bãi bỏ Thông tư số 14/2020/TT-BYT) đều không quy định về thẩm định giá nhà nước trong đấu thầu thuốc.
Bà Thu hỏi, đấu thầu thuốc, trang thiết bị y tế tại các cơ sở y tế công lập của địa phương có phải trường hợp bắt buộc phải có thẩm định giá của cơ quan nhà nước theo quy định của Luật Giávà Nghị định số 89/2013/NĐ-CP không?
Đấu thầu thuốc, trang thiết bị y tế tại các cơ sở y tế công lập của địa phương có được áp dụng theo Khoản 4 Điều 44 Luật Giá nêu trên hay không? Thẩm quyền quyết định thẩm định giá nhà nước trong đấu thầu thuốc, trang thiết bị là UBND tỉnh hay Chủ tịch UBND tỉnh?
Bộ Tài chính trả lời vấn đề này như sau:
Theo Điều 31 Luật Giá quy định về tài sản thẩm định giá như sau:
“Điều 31. Tài sản thẩm định giá
1. Tài sản của tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá.
2. Tài sản mà Nhà nước phải thẩm định giá theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Theo quy định trên thì Luật Giá không quy định cụ thể loại tài sản phải thẩm định giá. Việc thẩm định giá tài sản được thực hiện trong trường hợp tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá hoặc trường hợp Nhà nước phải thẩm định giá theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Căn cứ Điều 44 Luật Giá quy định về phạm vi hoạt động thẩm định giá của Nhà nước như sau:
“Điều 44. Phạm vi hoạt động thẩm định giá của Nhà nước
Hoạt động thẩm định giá của Nhà nước do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện trong các trường hợp sau:
1. Mua, bán, thanh lý, cho thuê tài sản nhà nước hoặc đi thuê tài sản phục vụ hoạt động của cơ quan nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước;
2. Không thuê được doanh nghiệp thẩm định giá;
3. Mua, bán tài sản thuộc bí mật nhà nước;
4. Mua, bán tài sản nhà nước có giá trị lớn mà sau khi đã thuê doanh nghiệp thẩm định giá, cơ quan hoặc người có thẩm quyền phê duyệt thấy cần thiết phải có ý kiến thẩm định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
Tại Điều 23 Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 6/8/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá quy định:
“Điều 23. Yêu cầu thẩm định giá tài sản
1. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thẩm định giá tài sản theo yêu cầu hoặc đề nghị (sau đây gọi chung là yêu cầu) bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc cơ quan, tổ chức, đơn vị được giao mua, bán, thanh lý, cho thuê, đi thuê tài sản nhà nước trong các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 31 và Điều 44 của Luật Giá, cụ thể như sau:
a) Mua, bán, thanh lý, cho thuê tài sản nhà nước hoặc đi thuê tài sản phục vụ hoạt động của cơ quan nhà nướctheo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước;
b) Không thuê được doanh nghiệp thẩm định giá đối với tài sản nhà nước trong trường hợp cơ quan, tổ chức, đơn vị được giao mua, bán, thanh lý, cho thuê, đi thuê tài sản nhà nước đã đăng công khai thông tin sau 15 (mười lăm) ngày mời cung cấp dịch vụ thẩm định giá nhưng không có doanh nghiệp thẩm định giá tham gia, trừ trường hợp đấu thầu thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu;
c) Mua, bán tài sản thuộc bí mật nhà nước theo quy định của pháp luật về danh mục bí mật nhà nước;
d) Mua, bán tài sản nhà nước có giá trị lớn mà sau khi đã thuê doanh nghiệp thẩm định giá, cơ quan hoặc người có thẩm quyền phê duyệt thấy cần thiết phải có ý kiến thẩm định của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền theo phân cấp thẩm định giá tài sản nhà nước quy định tại điểm n khoản 2, điểm b khoản 3 và điểm b khoản 4 Điều 5 Nghị định này”.
Điểm b Khoản 4 Điều 5 Nghị định số 89/2013/NĐ-CP quy định:
“4. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có nhiệm vụ, quyền hạn sau:
… b) Phân công và tổ chức thực hiện thẩm định giá tài sản nhà nước quy định tại Khoản 2 Điều 31 và Điều 44 của Luật Giá thuộc địa phương quản lý theo quy định về phân cấp quản lý, sử dụng tài sản nhà nước, phân cấp quản lý ngân sách nhà nước và quy định của pháp luật có liên quan;”.
Căn cứ vào các quy định trên thì thấy rằng, để trả lời câu hỏi của bà Thu thì trước hết cần xác định việc đấu thầu thuốc, trang thiết bị y tế tại các cơ sở y tế công lập của địa phương thuộc trường hợp tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá hay là thuộc trường hợp Nhà nước phải thẩm định giá theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Từ đó, căn cứ vào quy định tại Điều 44 của Luật Giá; Điều 23 của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP và quy định về phân công và tổ chức thực hiện thẩm định giá tài sản nhà nước của UBND cấp tỉnh theo quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 5 của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP để xác định cụ thể trường hợp áp dụng và thẩm quyền quyết định thẩm định giá của Nhà nước.
https://baochinhphu.vn/
Bạn đang đọc bài viết:“Thẩm định giá tài sản được thực hiện trong trường hợp nào?” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Chứng thư thẩm định giá bất động sản là gì? Các phương pháp thẩm định giá bất động sản
(TDVC Chứng thư thẩm định giá bất động sản là gì?) – Chứng thư thẩm định giá bất động sản có vai trò đặc biệt quan trọng trong việc xác định giá trị tài sản phục vụ mục đích cho các bên liên quan. Công ty thẩm giá tiến hành thẩm định giá các loại bất động sản theo quy định của pháp luật thì phải lập chứng thư thẩm định giá theo tiêu chuẩn thẩm định giá Bộ Tài Chính. Từ đó Chứng thư làm căn cứ để các bên liên quan tham khảo cho nhiều mục đích gồm: mua bán bất động sản, cho thuê, chuyển nhượng, tính thuế…
1. Chứng thư thẩm định giá bất động sản là gì
Căn cứ Luật Giá 2012 quy định về chứng thư thẩm định giá, theo đó, chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá lập để thông báo cho khách hàng và các bên liên quan về những nội dung cơ bản của báo cáo kết quả thẩm định giá.
Chứng thư thẩm định giá bất động sản là văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá, tổ chức thẩm định giá lập ra nhằm chứng nhận giá trị bất động sản, ghi rõ về kết quả của quá trình thẩm định giá, xác nhận những điều trình bày là đúng với những phân tích bị hạn chế do các giải thiết đã được báo cáo và thẩm định dựa trên tên, địa chỉ của Thẩm định viên.
2. Nội dung chứng thư định giá bất động sản
Chứng thư định giá bất động sản được cung cấp cho khách hàng bao gồm những nội dung sau:
Tên công ty thẩm định giá (công ty phát hành);
Số hợp đồng thẩm định (số hợp đồng theo cách đánh số của doanh nghiệp thẩm định);
Số chứng thư (tùy theo cách đánh số của doanh nghiệp thẩm định);
Khách hàng yêu cầu (ngân hàng, doanh nghiệp, các tổ chức, cá nhân);
Địa chỉ liên lạc (địa chỉ của khách hàng yêu cầu);
Tài sản thẩm định (các loại bất động sản: dự án bất động sản, nhà phố, đất ở đô thị, đất cho thuê trả tiền hàng năm, đất cho thuê trả tiền một lần…);
Địa chỉ thẩm định: (địa chỉ nơi tài sản thẩm định tọa lạc);
Mục đích thẩm định (vay vốn ngân hàng, xử lý nợ, chứng minh tài sản, cho thuê, chuyển nhượng…);
Cơ sở thẩm định (giá thị trường, giá phi thị trường);
Phương pháp thẩm định (phương pháp so sánh, phương pháp dòng tiền chiết khấu, phương pháp thặng dư, phương pháp chi phí);
Căn cứ pháp lý (hồ sơ về bất động sản: sổ đỏ, giấy phép xây dựng, bản vẽ được đính kèm theo báo cáo thẩm định giá);
Thời điểm thẩm định giá (ngày, tháng, năm phát hành);
Kết quả thẩm định giá (bằng số, bằng chữ);
Họ tên, chữ kỹ thẩm định viên và họ tên người đại diện công ty (người có thẻ thẩm định viên);
Họ tên, số thẻ và chữ ký của thẩm định viên được giao chịu trách nhiệm thực hiện thẩm định giá đã ký; họ tên, số thẻ, chữ ký của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp hoặc người đại diện theo ủy quyền trong lĩnh vực thẩm định giá của doanh nghiệp thẩm định giá và dấu của doanh nghiệp thẩm định giá trường hợp phát hành chứng thư tại doanh nghiệp thẩm định giá; họ tên, số thẻ, chữ ký của người đứng đầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá và dấu của chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá được phát hành chứng thư tại chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá theo ủy quyền của doanh nghiệp thẩm định giá;
Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá (Thời hạn chứng thư thẩm định giá 3 tháng đối với động sản và 06 tháng đối với bất động sản);…
3. Phương pháp thẩm định giá bất động sản
Khi tiến hành thẩm định giá bất động sản, thẩm định viên có thể áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập theo từng trường hợp áp dụng cụ thể. Ngoài ra, thẩm định viên có thể áp dụng phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư. Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập. Đối với từng phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên lựa chọn các thông tin thu thập đảm bảo tính chính xác của kết quả thẩm định giá
Thẩm định giá bất động sản gồm nhiều cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá: Cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ thu nhập, cách tiếp cận từ so sánh, cách tiếp cận hỗn hợp.
3.1. Cách tiếp cận từ thị trường
Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá thông qua việc so sánh bất động sản thẩm định giá với các bất động sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.
Phương pháp so sánh: Là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các bất động sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá.
Phương pháp so sánh thường được áp dụng để thẩm định giá các tài sản thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường (áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trong trường hợp có thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất tương tự với thửa đất thẩm định giá).
Thẩm định viên căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá của tài sản so sánh, từ đó xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh. Các yếu tố cơ bản so sánh đối với bất động sản như: Đặc điểm pháp lý của bất động sản; Các điều khoản về tài chính của các giao dịch; Điều kiện thị trường lúc giao dịch; Vị trí, địa điểm; Các đặc điểm tự nhiên: hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất, hướng…; Quy hoạch; Đặc điểm tài sản trên đất
3.2. Cách tiếp cận từ chi phí
Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của công trình xây dựng thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một công trình xây dựng có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với công trình xây dựng thẩm định giá và hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá. Phương pháp chi phí tái tạo và phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí.
a, Phương pháp chi phí tái tạo
Phương pháp chi phí tái tạo là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của công trình xây dựng thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra công trình xây dựng giống hệt với công trình xây dựng thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá. Phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách tiếp cận từ chi phí.
b, Phương pháp chi phí thay thế
Phương pháp chi phí thay thế là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của công trình xây dựng thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một tài sản tương tự công trình xây dựng thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá. Phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí.
Phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo thường được áp dụng kết hợp với phương pháp so sánh, cụ thể: Đối với đất trống, thẩm định viên sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị quyền sử dụng đất; đối với công trình xây dựng trên đất là nhà ở, thẩm định viên sử dụng phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo để xác định giá trị.
Cách tiếp cận từ chi phí thường được áp dụng trong trường hợp:
– Không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận thu nhập.
– Có dự định tạo ra một tài sản mới hoặc khi thẩm định giá công trình mới được xây dựng hoặc tài sản mới được chế tạo.
– Kiểm tra kết quả các cách tiếp cận thẩm định giá khác.
Tùy vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm của tài sản và mức độ sẵn có của số liệu, thẩm định viên lựa chọn phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo trong cách tiếp cận chi phí để tiến hành thẩm định giá.
Công thức xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo cách tiếp cận chi phí
Phương pháp chi phí tái tạo
Phương pháp chi phí tái tạo dựa trên chi phí tạo ra tài sản giống nguyên mẫu với tài sản thẩm định giá. Tài sản này bao gồm cả những điểm đã lỗi thời, lạc hậu của tài sản thẩm định giá.
Công thức:
Giá trị ước tính của tài sản = Chi phí tái tạo (đã bao gồm Lợi nhuận của nhà sản xuất / nhà đầu tư) – Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế)
Phương pháp chi phí thay thế
Phương pháp chi phí thay thế dựa trên chi phí để tạo ra tài sản thay thế, tương tự với tài sản thẩm định giá về chức năng, công dụng, nhưng được thiết kế, chế tạo hoặc xây dựng với công nghệ, nguyên vật liệu và kỹ thuật mới hơn. Thông thường, tài sản thay thế thường có chi phí tạo ra thấp hơn so với chi phí táitạo, đồng thời chi phí vận hành cũng không bị cao hơn so với mức phổ biến tại thời điểm thẩm định giá. Vì vậy, tổng giá trị hao mòn hay hao mòn lũy kế của tài sản thay thế thường không bao gồm hao mòn chức năng do chi phí vốn cao hoặc hao mòn chức năng do chi phí vận hành cao.
Công thức:
Giá trị ước tính của tài sản = Chi phí thay thế (đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư) – Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế không bao gồm phần giá trị hao mòn chức năng của tài sản thẩm định giá đã được phản ánh trong chi phí tạo ra tài sản thay thế)
3.3. Cách tiếp cận từ thu nhập
Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của bất động sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ bất động sản về giá trị hiện tại.
Cách tiếp cận thu nhập dựa trên nguyên tắc bất động sản có giá trị vì tạo ra thu nhập cho người chủ sở hữu. Giữa giá trị bất động sản và thu nhập mang lại từ việc sử dụng bất động sản có mối quan hệ trực tiếp, vì vậy nếu những yếu tố khác không đổi, thu nhập mang lại từ tài sản cho người sở hữu càng lớn thì giá trị của tài sản càng cao. Cách tiếp cận thu nhập được áp dụng đối với các bất động sản tạo ra thu nhập cho người sở hữu, có thể dự báo được thu nhập từ bất động sản trong tương lai và tính được tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu phù hợp.
Cách tiếp cận thu nhập gồm hai phương pháp chính: Phương pháp vốn hóa trực tiếp và Phương pháp dòng tiền chiết khấu.
a, Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp. Phương pháp này được áp dụng đối với bất động sản đầu tư.
Các bước tiến hành:
Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động thuần do tài sản mang lại
Bước 2: Xác định tỷ suất vốn hóa
Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp.
b, Phương pháp dòng tiền chiết khấu
Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp.
Các bước tiến hành:
Bước 1: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.
Bước 2: Ước tính dòng tiền thuần trên cơ sở ước tính thu nhập từ tài sản và ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác, vận hành tài sản.
Bước 3: Ước tính giá trị tài sản cuối kỳ dự báo.
Bước 4: Ước tính tỷ suất chiết khấu thích hợp.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên.
3.4. Phương pháp chiết trừ
a) Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
b) Các bước tiến hành thẩm định giá:
Bước 1: Khảo sát và lựa chọn ít nhất 03 bất động sản mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất của bất động sản thẩm định giá, cụ thể là đặc điểm về vị trí, diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng đất, đặc điểm pháp lý, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Đồng thời, thu thập thông tin về tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh.
Các bất động sản được lựa chọn đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường với địa điểm giao dịch, chào mua, chào bán tương tự với tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 2 năm kể từ thời điểm giá được quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường.
Bước 2: Xác định giá trị các tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh (các bất động sản đã được lựa chọn tại Bước 1) tại thời điểm thẩm định giá.
Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh = Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá – Giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá
Trong đó:
– Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá được tính bằng chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế tạo ra tài sản gắn liền với đất. Cách xác định chi phí tái tạo, chi phí thay thế được hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.
– Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá được xác định theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.
Bước 3: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá.
Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh = Giá giao dịch của bất động sản so sánh – Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh
Trong đó:
– Giá giao dịch của bất động sản so sánh là giá giao dịch thành công hoặc giá giao dịch chưa thành công đã được điều chỉnh về mức giá có khả năng giao dịch thành công.
– Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh đã được xác định tại Bước 2.
Bước 4: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá.
Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá được xác định trên cơ sở giá trị quyền sử dụng đất của các bất động sản so sánh sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt chính như điều kiện thanh toán, đặc điểm pháp lý, vị trí, diện tích, hình dạng, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất, theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường. Thẩm định viên về giá cần có lập luận về cách lựa chọn tỷ lệ điều chỉnh của các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất.
3.5. Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.
Công thức tổng quát:
V = DT – CP
V: Giá trị tài sản thẩm định giá;
DT: Tổng doanh thu phát triển;
CP: Tổng chi phí phát triển.
Các bước tiến hành thẩm định giá:
Bước 1: Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất.
Bước 2: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.
Bước 3: Ước tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng doanh thu phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.
Bước 4: Ước tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng chi phí phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.
Bước 5: Xác định giá trị quyền sử dụng đất trên cơ sở lấy kết quả tính toán của Bước 3 trừ (-) kết quả của Bước 4.
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất được xác định trên cơ sở:
– Đặc điểm của thửa đất;
– Các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy định về chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
– Hướng dẫn phân tích việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về quy trình thẩm định giá.
Bạn đang đọc bài viết:“Chứng thư thẩm định giá bất động sản là gì? Các phương pháp thẩm định giá bất động sản”tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.
Giá cổ phiếu là gì? Các phương pháp định giá cổ phiếu – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Định giá cổ phiếu) – Cổ phiếu là giấy chứng nhận số tiền nhà đầu tư đóng góp vào công ty phát hành. Giá trị cổ phiếu của công ty thể hiện giá trị của công ty đó trên thị trường. Hiện tại trên thị trường giá cổ phiếu không phải lúc nào cũng phản ánh đúng và chính xác giá trị thực của nó. Nhiều trường hợp giá cổ phiếu sẽ bị định giá cao hoặc thấp hơn. Ngoài yếu tố về thị giá, nhà đầu tư cần xem xét tới giá trị thực của cổ phiếu để nhận định chính xác có nên đầu tư vào cổ phiếu đó hay không. Để đầu tư một cách hiệu quả, nhà đầu tư nên tiến hành bước định giá cổ phiếu để lựa chọn được cổ phiếu có tiềm năng tăng giá tốt trong tương lai. Vì vậy thẩm định giá cổ phiếu có vai trò đặc biệt quan trọng cho các nhà đầu tư, doanh nghiệp trong hoạt động mua bán, đầu tư, kinh doanh cổ phiếu trên thị trường.
Định giá cổ phiếu là thẩm định viên xác định giá trị thực hay giá trị nội tại của một cổ phiếu đáng giá bao nhiêu tiền tại thời điểm hiện tại phục vụ nhiều mục đích cho các bên liên quan một cách minh bạch chính xác từ đó các Nhà đầu tư, doanh nghiệp đưa ra quyết định đầu tư một cách hiệu quả nhất.
Cổ phiếu là giấy chứng nhận quyền sở hữu của người nắm giữ đối với doanh nghiệp. Nó là một loại tài sản mà mức độ sinh lời phụ thuộc vào khả năng sinh lời của doanh nghiệp đó. Hiện nay có một số định nghĩa về cổ phiếu như sau:
– Theo khoản 1 Điều 121 Luật Doanh nghiệp 2020, cổ phiếu là chứng chỉ do công ty cổ phần phát hành, bút toán ghi sổ hoặc dữ liệu điện tử xác nhận quyền sở hữu một hoặc một số cổ phần của công ty đó. Chỉ công ty cổ phần mới có quyền phát hành cổ phiếu.
– Căn cứ khoản 1 Điều 4 Luật Chứng khoán 2019, cổ phiếu là một loại chứng khoán (được coi là tài sản), là đối tượng giao dịch trên sàn chứng khoán.
– Theo khoản 1, 2 Điều 114 Luật Doanh nghiệp 2020, có 02 loại cổ phiếu như sau:
Cổ phiếu thường (cổ phiếu phổ thông): Dùng để xác định quyền sở hữu của các cổ đông. Người nắm giữ cổ phiếu này sẽ có quyền quản lý và kiểm soát công ty hay tham gia vào các cuộc họp hội đồng quản trị, cũng như bỏ phiếu quyết định vào các vấn đề lớn của công ty.
Cổ phiếu ưu đãi: Người nắm giữ có thể nhận ưu đãi về cổ tức và quyền biểu quyết hay được hoàn lại phần vốn góp.
2. Giá cổ phiếu là gì?
Cổ phiếu là một loại chứng khoán xác nhận quyền sở hữu cổ phần của tổ chức phát hành.
Giá cổ phiếu được hiểu là số tiền người mua phải trả để sở hữu một cổ phiếu. Mức giá này không cố định mà sẽ dao động phụ thuộc vào nhu cầu của thị trường giữa người bán và người mua.
3. Vai trò định giá cổ phiếu
Định giá cổ phiếu là xác định giá trị thực của cổ phiếu trong một thời điểm nhất định, nhằm xác định tiềm năng cổ phiếu và đưa ra những quyết định đầu tư liên quan.
Đối với các doanh nghiệp, định giá cổ phiếu là một trong những bước quan trọng của công ty cổ phần khi muốn chào bán cổ phiếu, huy động vốn và tăng tầm ảnh hưởng của doanh nghiệp trên thị trường.
Đối với các nhà đầu tư, định giá cổ phiếu giúp người đầu tư biết được loại cổ phiếu đó bao nhiêu tiền và cổ phiếu nào đáng mua và có khả năng sinh lợi lớn nhất. Sau đó, ta sẽ tiến hành mua vào cổ phiếu nếu giá cổ phiếu thấp hơn so với giá trị ta định giá. Hoặc bán ra cổ phiếu nếu giá cổ phiếu hiện đã cao hơn so với định giá để thu lại lợi nhuận.
4. Yếu tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu
Giá cổ phiếu bị ảnh hưởng bởi rất nhiều yếu tố, trong đó có cả yếu tố vĩ mô và vi mô. Do đó, các nhà đầu tư cần quan tâm, tìm hiểu và phân tích tác động của các yếu tố tới cổ phiếu mà mình đang đầu tư.
4.1 Sự phát triển của nền kinh tế
Điều gì quyết định giá cổ phiếu tăng hay giảm? Một trong những yếu tố quyết định là sự phát triển của nền kinh tế quốc dân và kinh tế thế giới.
Giá cổ phiếu có xu hướng tỉ lệ thuận với sự phát triển của nền kinh tế. Giá cổ phiếu thường có xu hướng tăng khi nền kinh tế phát triển và giảm khi kinh tế chậm phát triển.
4.2. Quy luật cung cầu của thị trường
Quy luật cung cầu của thị trường không chỉ ảnh hưởng tới thị trường chứng khoán mà còn ảnh hưởng tới toàn bộ thị trường hàng hóa. Thị trường chứng khoán cũng vậy, thông thường khi một cổ phiếu được nhiều người mua giá cổ phiếu đó sẽ có xu hướng tăng lên và ngược lại.
Tuy nhiên các nhà đầu tư cũng cần thận trọng vì không phải cổ phiếu nào được đám đông chọn mua cũng là tốt. Giá cổ phiếu đó có thể tăng mạnh trong ngắn hạn nhưng về dài hạn thì không có gì chắc chắn.
4.3 Tình hình chính trị
Tình hình chính trị cũng có tính quyết định đến giá của cổ phiếu bởi khi xuất hiện sự bất ổn về chính trị, NĐT không đủ tự tin để tiếp tục đầu tư nên giá cổ phiếu sẽ có xu hướng giảm.
4.4. Kết quả kinh doanh của doanh nghiệp
Nếu hỏi yếu tố nào ảnh hưởng đến giá của cổ phiếu thì không thể không nhắc tới kết quả kinh doanh của doanh nghiệp. Nếu doanh nghiệp nào làm ăn tốt và đạt mức lợi nhuận cao thì giá cổ phiếu sẽ tăng mạnh. Ngược lại, nếu kết quả kinh doanh “tụt dốc” thì giá cổ phiếu sẽ giảm do doanh nghiệp đó không tạo được lòng tin cho các nhà đầu tư.
Các nhà đầu tư chuyên nghiệp rất quan tâm đến kết quả kinh doanh của doanh nghiệp thông qua báo cáo tài chính hàng năm khi đánh giá cổ phiếu . Vì họ cho rằng đây là một trong các nhân tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu khá mạnh. Ngoài ra, nếu giá cổ phiếu tăng do doanh nghiệp làm ăn tốt thì sự tăng trưởng đó sẽ bền vững hơn.
4.5 Thông tin gây nhiễu và tâm lý của nhà đầu tư
Thông tin gây nhiễu thị trường cũng là một yếu tố cần được xét đến. Đặc biệt hiện nay, chúng ta đang sống trong một thế giới “đầy rẫy” thông tin do sự phát triển của Internet. Những dự đoán từ chuyên gia, các phân tích báo cáo tài chính hay bất cứ thông tin nào liên quan cũng có thể tác động tới giá cổ phiếu.
Thị trường chứng khoán là thị trường nhạy cảm, chỉ một thông tin gây nhiễu xuất hiện cũng có thể làm thị trường dao động dữ dội. Lúc này các nhà đầu tư cần có tâm lý vững vàng để lọc được những thông tin chính xác và đưa ra quyết định đầu tư khi đã có những tính toán kỹ lưỡng. Đôi khi, một thông tin tiêu cực nào đó về doanh nghiệp dù chưa được xác thực cũng có thể khiến giá cổ phiếu giảm mạnh do nhà đầu tư e ngại và bán tháo cổ phiếu.
Từ những phân tích trên cho thấy những yếu tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu đóng vai trò quan trọng trong việc ra quyết định mua bán, đầu tư cổ phiếu. Khi nhận được thông tin về các yếu tố này, nhà đầu tư cần phải nghiên cứu thật sâu để đánh giá tác động của chúng đến các cổ phiếu mà mình quan tâm, từ đó góp phần đánh giá chính xác “giá trị thực” của cổ phiếu.
Giá cổ phiếu là gì? Các phương pháp định giá cổ phiếu – Thẩm định giá Thành Đô
5. Phương pháp định giá cổ phiếu
Giá cổ phiếu hiện tại trên thị trường không phải lúc nào cũng phản ánh đúng và chính xác giá trị thực của nó. Nhiều trường hợp giá cổ phiếu sẽ bị định giá cao hoặc thấp hơn. Ngoài yếu tố về thị giá, nhà đầu tư cần xem xét tới giá trị thực của cổ phiếu để nhận định chính xác có nên đầu tư vào cổ phiếu đó hay không. Hiện nay có nhiều phương pháp thẩm định giá cổ phiếu được các thẩm định viên áp dụng như: Phương pháp thẩm định giá dự vào tỷ số P/E, phương pháp thẩm định giá dự vào tỷ số P/B, phương pháp chiết khấu dòng cổ tức, phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của vốn chủ sở hữu (FCFE), phương pháp chiết khấu dòng tiền thuần (FCFF).
5.1. Định giá cổ phiếu theo phương pháp P/E
Một trong những cách định giá cổ phiếu phổ biến nhất hiện nay là phân tích chỉ số P/E của doanh nghiệp. Chỉ số này căn cứ vào mối tương quan của giá trị thị trường trên mỗi cổ phiếu với lợi nhuận sau thuế trong vòng một năm của công ty để xác định biên độ P/E cao hay thấp. Từ đó nhà đầu tư có thể đưa ra quyết định phù hợp. Bản thân các nhà đầu tư mới chưa biết cách làm giàu với 200 triệu cũng có thể tham khảo chỉ số này để xem xét lĩnh vực phù hợp với số tiền hiện có của mình.
Tỷ lệ P/E là từ viết tắt của Price to Earning, được tính bằng cách lấy giá thị trường của cổ phiếu chia cho lợi nhuận sau thuế tính trên mỗi cổ phiếu (EPS) của doanh nghiệp trong năm đó. Theo các chuyên gia, nguyên tắc đơn giản nhất khi áp dụng cách định giá cổ phiếu theo phương pháp P/E là tỷ lệ càng thấp thì lợi nhuận khi đầu tư vào doanh nghiệp đó càng cao và thời gian thu hồi vốn cũng ngắn hơn.
5.2. Định giá cổ phiếu theo phương pháp P/B
Đúng như tên gọi, phương pháp định giá cổ phiếu này sẽ dựa vào chỉ số P/B. Tỷ số P/B được dùng để so sánh giữa giá của một cổ phiếu (Price) với giá trị sổ sách của cổ phiếu đó (Book value ratio). Tương tự như chỉ số P/E, chỉ số P/B càng thấp tức là cổ phiếu đó đang được định giá thấp và ngược lại.
Cách định giá cổ phiếu bằng phương pháp P/B hoàn toàn có thể áp dụng cho nhiều ngành nghề khác nhau. Tuy nhiên, phương pháp này vẫn có những hạn chế nhất định do chỉ đánh giá được biến động trên tổng giá trị tài sản hữu hình của công ty. Trong khi thực tế còn phải tính đến các tài sản vô hình như thương hiệu, uy tín, thị phần… mà một công ty đang sở hữu.
5.3. Định giá cổ phiếu theo phương pháp P/S
Phương pháp tiếp theo là định giá cổ phiếu theo chỉ số P/S, là chỉ số đo lường giá cổ phiếu trên doanh thu mỗi cổ phần (Price/Sales per Share). Và cũng giống như 2 chỉ số P/E và P/B, chỉ số P/S và cổ phiếu được định giá sẽ tỉ lệ thuận với nhau.
5.4. Phương pháp chiết khấu dòng cổ tức
Phương pháp này do dùng dòng cổ tức để phân tích nên giá trị tính ra sẽ là giá trị doanh nghiệp đối với chủ sở hữu (cổ tức thuộc về chủ sở hữu). Nhà đầu tư mua cổ phiếu doanh nghiệp là nhằm có được thu nhập trong tương lai, bao gồm cổ tức và tiễn lãi về vốn khi chuyển nhượng cổ phiếu. Nếu nhà đầu tư nắm giữ cổ phiếu trong mãi mãi, thì giá trị doanh nghiệp (đối với chủ sở hữu) được đo bằng giá trị hiện tại của tất cả các khoản cổ tức thu được trong tương lai, hay giá trị có thể được xác định bằng tổng giá trị các loại cổ phiếu mà doanh nghiệp đang lưu hành.
5.4. Phương pháp chiết khấu dòng tiền thuần vốn chủ sở hữu (FCFE)
Dòng tiền thuần vốn chủ sở hữu FCFE là tổng dòng tiền thu nhập sau thuế dành riêng cho chủ sở hữu doanh nghiệp.
Dòng tiền thuần vốn chủ sở hữu FCFE phản ánh: dòng tiền sau thuế từ hoạt động kinh doanh được phân phối cho chủ sở hữu doanh nghiệp, sau khi hoàn trả lãi và vốn vay cho chủ nợ, chi trả các chi phí đầu tư mới và thay đổi về nhu cầu vốn lưu động.
5.5. Phương pháp chiết khấu dòng tiền thuần (FCFF)
Dòng tiền thuần của doanh nghiệp FCFF là tổng dòng tiền thu nhập của tất cả các đối tượng có quyền lợi trong doanh nghiệp (gồm: Chủ nợ và Chủ sở hữu (cổ đông)). Dòng tiền thuần FCFF phản ánh: dòng tiền sau thuế từ hoạt động kinh doanh được phân phối cho cả chủ nợ và chủ sở hữu doanh nghiệp (không tính đến cơ cấu nguồn vốn của doanh nghiệp).
Ngoài những phương pháp thẩm định giá cổ phiếu thông dụng như trên, hiện nay còn một số phương pháp thẩm định khác như: Định giá cổ phiếu bằng công thức Benjamin Graham, định giá cổ phiếu bằng phương pháp Katsenelson Absolute PE, định giá cổ phiếu dựa vào chỉ số đánh giá doanh nghiệp ROA, ROE;
Mỗi phương pháp định giá sẽ có những ưu và nhược điểm khác nhau và với từng ngành, từng loại doanh nghiệp thì cũng sẽ chỉ phù hợp với một vài phương pháp định giá.
Trên thực tế, khi đầu tư sẽ dựa vào nhiều yếu tố khác nhau như chiến lược, nguyên tắc… Các nhà đầu tư không cần phải biết hết tất cả phương pháp định giá vì đầu tư thành công không phải là việc biết nhiều phương pháp định giá hơn người khác.
6. Công ty định giá cổ phiếu uy tín tại Việt Nam
Việt Nam đang trong quá trình phát triển mạnh mẽ về mọi mặt và hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng mạnh mẽ và sâu rộng. Nhu cầu đầu tư cổ phiếu được đặc biệt quan tâm. Bên cạnh đó chính sách kích thích kinh tế của ngân hàng trung ương hỗ trợ các cổ phiếu tăng trưởng, vì tạo ra nhiều dòng tiền hơn trong tương lai. Vì vậy thẩm định giá cổ phiếu chính xác với giá trị thật sẽ tạo nên sự thành công cho các nhà đầu tư và công ty trong hoạt động đầu tư, mua bán trên thị trường.
Công ty Thẩm định giá Thành Đô đã và đang cung cấp dịch vụ thẩm định giá cổ phiếu uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Thẩm định giá Thành Đô trải qua chặng đường không ngừng phát triển, đã tạo dựng được thương hiệu và uy tín của mình trên lĩnh vực thẩm định giá nói chung và thẩm định giá cổ phiếu nói riêng. Với trình độ chuyên môn cao và bề dày kinh nghiệm cùng am hiểu trong lĩnh vực chứng khoán, doanh nghiệp, kinh tế… Chúng tôi đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá cổ phiếu có quy mô lớn và tính chất phức tạp liên quan đến các hoạt động góp vốn, đầu tư liên kết, vay vốn ngân hàng, mua bán chuyển nhượng, M&A …
Trải qua một quá trình phát triển, Thẩm định giá Thành Đô đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín, thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và được các tổ chức, doanh nghiệp, cơ quản lý Nhà nước đánh giá cao. Năm 2019, Thẩm định giá Thành Đô vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu thẩm định giá uy tín 2019”, Năm 2020 Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu thẩm định giá tin cậy 2020”, Năm 2021 Thành Đô được vinh danh Top 10 Thương hiệu Châu Á – Thái Bình Dương, Năm 2022 Thành Đô đón nhận Thương hiệu Vàng ASEAN 2022. Năm 2023, Thẩm định giá Thành Đô được Hội thẩm định giá Việt Nam vinh danh Công ty thẩm định giá xuất sắc năm 2022 . Bên cạnh đó Thẩm định giá Thành Đô áp dụng tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá (bất động sản, giá trị doanh nghiệp, máy móc thiết bị, dự án đầu tư, công trình xây dựng) trong dịch vụ thẩm định giá đánh dấu sự tin tưởng, uy tín của công ty, khẳng định sự phát triển và hòa nhập cùng cộng đồng doanh nghiệp thẩm định giá trên toàn quốc, giúp công ty có cơ hội phát triển và quản trị doanh nghiệp tốt hơn, đồng thời nâng cao giá trị của doanh nghiệp góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.
Công ty Thẩm định giá Thành Đô đang là đối tác uy tín cung cấp dịch vụ Thẩm định giá cho các tổ chức tín dụng như: VAMC; BIDV; VietinBank, ABBANK; MSB; Agribank; Sacombank; Woori Bank; IBK; KB Kookmin Bank; NCB; SHB; MBBANK; Shanghai Commercial Savings Bank… Các dịch vụ thẩm định giá Thành Đô luôn được cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức tin tưởng và đánh giá cao.
Bên cạnh đó thẩm định giá Thành Đô với hệ thống rộng khắp cả nước gồm: Hà Nội, Đà Nẵng, Hồ Chí Minh, Cần Thơ, Hải Phòng, Quảng Ninh, Nam Định, Thái Bình, Bắc Ninh, Bắc Giang, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Nghệ An, Khánh Hòa, Lâm Đồng, An Giang, Cà Mau và các tỉnh lân cận. Thành Đô sẽ đáp ứng kịp thời các yêu cầu thẩm định giá của Quý khách hàng, Quý đối tác… và không ngừng mở rộng thêm, chúng tôi đảm bảo sẽ đáp ứng đầy đủ, kịp thời yêu cầu thẩm định giá tài sản của quý khách hàng trên toàn quốc.
Quý khách hàng có nhu cầu thẩm định giá xin vui lòng liên hệ:
CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ
Hội sở: Tầng 5 – tòa nhà Viễn Đông, số 36 Hoàng Cầu, phường Ô Chợ Dừa, quận Đống Đa, Hà Nội.
Bạn đang đọc bài viết:“Giá cổ phiếu là gì? Các phương pháp định giá cổ phiếu”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá hàng đầu tại Việt Nam.Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090
Vinhomes vào Top 20 thương hiệu bất động sản giá trị nhất thế giới
(TDVC Vinhomes vào Top 20 thương hiệu bất động sản giá trị nhất thế giới) – Sự công nhận này khẳng định uy tín và vị thế của Vinhomes trên thị trường bất động sản quốc tế, đồng thời minh chứng cho hiệu quả hoạt động xuất sắc, bền vững của công ty…
Lần đầu tiên 1 thương hiệu chủ đầu tư BĐS Việt Nam được vinh dự nằm trong Top 20 thương hiệu bất động sản giá trị nhất Thế giới tại lễ vinh danh do Brand Finance tổ chức ngày 15/8/2023. Sự công nhận này khẳng định uy tín và vị thế của Vinhomes trên thị trường bất động sản quốc tế, đồng thời minh chứng cho hiệu quả hoạt động xuất sắc, bền vững của công ty.
Thương hiệu kinh doanh và quản lý bất động sản Vinhomes được Brand Finance định giá 1,74 tỷ USD, lần đầu tiên lọt vào bảng xếp hạng 20 thương hiệu bất động sản giá trị nhất Thế giới và là thương hiệu bất động sản duy nhất nằm trong Top 5 thương hiệu giá trị nhất Việt Nam. Đặc biệt, đây cũng là lần đầu tiên một doanh nghiệp bất động sản Việt Nam lọt Top 20 thế giới cho thấy sự tăng trưởng vượt bậc cả về quy mô lẫn danh tiếng của Vinhomes.
Theo báo cáo của Brand Finance, các tiêu chí đánh giá thương hiệu gồm khả năng làm tăng giá trị sản phẩm của một thương hiệu; mức độ ảnh hưởng đối với quyết định mua của khách hàng; chi phí để xây dựng thương hiệu thành công; giá trị mua bán trên thị trường chứng khoán; và khả năng tạo ra lợi nhuận của thương hiệu.
Bà Nguyễn Thu Hằng – Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Vinhomes cho biết: “Trong 15 năm hoạt động, Vinhomes luôn nỗ lực để không chỉ là đơn vị phát triển bất động sản uy tín mà còn là người tiên phong dẫn dắt, xây dựng phong cách sống đẳng cấp, tạo dựng cộng đồng văn minh và hiện đại. Chúng tôi luôn hướng tới kiến tạo các dự án đô thị với những tiện ích, công trình tầm cỡ khu vực và quốc tế và mang lại giá trị tốt đẹp hơn cho cư dân và khách hàng.”
Là thương hiệu bất động sản số 1 Việt Nam, Vinhomes hiện đã bàn giao và vận hành hơn 128 ngàn căn hộ và biệt thự, vận hành 29 khu đô thị trên toàn quốc với hơn 440 nghìn cư dân. Tiêu biểu là những đại đô thị quy mô hàng trăm héc ta như: Vinhomes Riverside, Vinhomes Ocean Park 1, Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Smart City, Vinhomes Grand Park… Các đại đô thị Vinhomes khi đi vào vận hành đã thu hút hàng vạn cư dân, góp phần hình thành nên những vùng trung tâm mới sầm uất, hiện đại tại Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh thành lớn.
Tiên phong dẫn dắt thị trường, Vinhomes cũng không ngừng kiến tạo không gian sống độc đáo, mang lại trải nghiệm vượt trội và khác biệt. Điển hình là “thành phố kỳ tích” Ocean City tại khu vực phía Đông Hà Nội với tổng quy mô 1.200 ha (được đồng bộ từ 3 đại đô thị Vinhomes Ocean Park 1, 2, 3) quy tụ những công trình kỷ lục như “Khu đô thị có biển hồ nước mặn và hồ nước ngọt nhân tạo trải cát trắng lớn nhất thế giới” (Vinhomes Ocean Park 1), “Tổ hợp hồ nước mặn tạo sóng nhân tạo trong khuôn viên khu đô thị lớn nhất thế giới” (Royal Wave Park thuộc Vinhomes Ocean Park 2), và nhiều điểm nhấn như: tổ hợp công viên biển tạo sóng nhân tạo VinWonders Hà Nội Wave Park, VinWonders Hà Nội Water Park….
Quy hoạch đầy đủ cảnh quan xanh, tiện ích phục vụ sinh hoạt và hệ thống hạ tầng xã hội như bệnh viện, trường học, công viên, sân chơi, bể bơi… cùng nhiều công trình kiến trúc điểm nhấn mang tính biểu tượng, khu đô thị, các khu đô thị Vinhomes đã từng bước nâng tầm đời sống của người dân Việt Nam hiện đại, và từ đó đóng vai trò chủ lực trong quá trình tạo dựng thị trường bất động sản phát triển bền vững, lành mạnh.
Tại thời điểm 30/6/2023, quy mô tổng tài sản và vốn chủ sở hữu của Vinhomes lần lượt đạt 396 nghìn tỷ đồng và 170 nghìn tỷ đồng, tăng lần lượt 10% và 15% so với tại thời điểm 31/12/2022. Vinhomes luôn duy trì vị trí top bảng xếp hạng những công ty phát triển bất động sản “có sức khỏe tốt”, giá trị sinh lời bền vững trên sàn chứng khoán.
Với vị trí Top 20 thương hiệu bất động sản giá trị nhất thế giới, Vinhomes thêm một lần nữa khẳng định uy tín, tầm vóc của một thương hiệu Việt có thể vượt ra khỏi biên giới Việt Nam để ghi tên mình trên hành trình chinh phục thế giới.
Brand Finance là hãng tư vấn định giá thương hiệu có trụ sở tại Anh. Hàng năm, Brand Finance tiến hành định giá một cách độc lập khoảng 57.000 thương hiệu khác nhau trên toàn thế giới. Các báo cáo quan trọng của Brand Fianace được giới chuyên môn đánh giá cao bao gồm Top 500 Thương hiệu hàng đầu thế giới, Top 500 Ngân hàng hàng đầu thế giới, Bảng xếp hạng Thương hiệu các Quốc gia trên Thế giới… Kết quả định giá thương hiệu của Brand Finance được sử dụng và công bố chính thức trên các kênh truyền thông hàng đầu thế giới như BBC, CNN, CNBC, Bloomberg, The Economist, The Wallstreet Journal…
Theo https://vneconomy.vn/
Bạn đang đọc bài viết: “Vinhomes vào Top 20 thương hiệu bất động sản giá trị nhất thế giới”tại chuyên mục tin doanh nghiệp & kinh doanh của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Đất thuê là gì? Nhà xưởng trên đất thuê có được thế chấp vay ngân hàng không? – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Đất thuê là gì?) – Đất đai là tài nguyên thiên nhiên đặc biệt quý giá của con người, có vai trò quan trọng đối với các mặt của đời sống kinh tế, xã hội. Đất nước ta đang trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế vô cùng mạnh mẽ và sâu rộng. Nguồn tài nguyên đất đai được Nhà nước thực hiện phân bổ hợp lý thông qua các hình thức như: cho thuê đất, giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Thuê đất là hiện tượng tất yếu trong nền kinh tế thị trường vì các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân mong muốn khai thác hiệu quả tối đa lợi ích từ việc sử dụng đất thuê. Trong đó cho thuê đất để xây dựng nhà xưởng được diễn ra phổ biến góp phần khai thác nguồn lực từ đất đai, chuyển nguồn tài chính tiềm năng thành nguồn tài chính hiện thực cho đầu tư phát triển kinh tế xã hội.
Đất thuê để xây dựng công trình xây dựng là hoạt động quan trọng phổ biến trên thế giới mà còn diễn ra rất sôi động ở Việt Nam. Thẩm định giá nhà xưởng trên đất thuê sẽ giúp cho chủ đầu tư, cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, cá nhân…xác định được chính xác giá trị công trình xây dựng. Từ đó sẽ có các phương án phục vụ nhiều mục đích cho các bên liên quan thúc đẩy kinh tế xã hội.
1. Đất thuê là gì?
Căn cứ tại Khoản 8, Điều 3, Luật đất đai năm 2013, thuê đất hay nói cách khác là thuê quyền sử dụng đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
Thuê đất có hai hình thức gồm:
Thuê đất trả tiền hàng năm
Thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
Đất thuê là hình thức thể hiện quyền định đoạt của Nhà nước đối với đất đai, thông qua các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Cho thuê đất được tiến hành thông qua quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó trên cơ sở quyết định này, các bên sẽ tiến hành kí kết hợp đồng cho thuê đất. Bên thuê đất phải sử dụng đúng mục đích, trả tiền thuê đất và trả lại đất khi đã hết thời hạn thuê. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân được cho thuê đất phát sinh sau khi quyết định cho thuê đất có hiệu lực và chấm dứt theo thời hạn được ghi trong quyết định.
2. Thế chấp vay vốn ngân hàng nhà xưởng trên đất thuê
Liên quan đến thế chấp tài sản trên đất thuê, điểm d khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền của tổ chức được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê như sau:
Điều 174. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:
d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
Đối với quyền của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, điểm b khoản 1 Điều 175 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
Điều 175. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm
Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
b) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
Như vậy, căn cứ theo các quy định nêu trên, tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê/trả tiền thuê đất hàng năm được phép thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
Do đó, tổ chức kinh tế được phép thế chấp nhà xưởng trên đất thuê khi đáp ứng đủ điều kiện và đúng thủ tục theo quy định. Bên thế chấp nhà xưởng được khai thác công dụng, hưởng lợi tức từ tài sản thế chấp.
Ngoài ra, bên thế chấp nhà xưởng trên đất thuê có quyền cho thuê, cho mượn lại nhà xưởng này nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.
3. Hồ sơ thế chấp nhà xưởng trên đất thuê thế nào?
Căn cứ theo Điều 27 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, hồ sơ đăng ký đối với tài sản gắn liền với đất đã được chứng nhận quyền sở hữu gồm:
01 bản chính Phiếu yêu cầu theo Mẫu số 01a;
Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng, chứng thực trong trường hợp Luật Đất đai, Luật Nhà ở, luật khác có liên quan quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực).
Giấy chứng nhận (bản gốc).
Sau khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký, trường hợp không có căn cứ từ chối đăng ký thì Văn phòng đăng ký đất đai ghi, cập nhật nội dung đăng ký theo đúng thứ tự tiếp nhận hồ sơ vào sổ đăng ký và Giấy chứng nhận.
Sau khi ghi vào sổ đăng ký và Giấy chứng nhận thì chứng nhận nội dung đăng ký và thời điểm đăng ký (giờ, phút, ngày, tháng, năm) vào Phiếu yêu cầu đăng ký.
Phương pháp thẩm định giá nhà xưởng trên đất thuê – Thẩm định giá Thành Đô
4. Phương pháp thẩm định giá nhà xưởng trên đất thuê
Thẩm định giá nhà xưởng trên đất thuê thẩm định viên căn cứ vào hồ sơ pháp lý, đặc điểm kỹ thuật và hiện trạng của thửa đất. Từ đó thẩm định viên đưa ra cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp đối với nhà xưởng. Thẩm định giá nhà xưởng trên đất thuê gồm những phương pháp phổ biến sau:
Cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp dòng tiền chiết khấu, phương pháp vốn hóa trực tiếp;
Cách tiếp cận từ thị trường là phương pháp so sánh;
Cách tiếp cận từ chi phí là phương pháp chi phí tái tạo và phương pháp chi phí thay thế;
Phương pháp thặng dư.
Phương pháp so sánh
Thẩm định giá công trình xây dựng bằng phương pháp so sánh là thẩm định giá công trình xây dựng dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các công trình tương tự với công trình xây dựng cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của công trình xây dựng. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.
Phương pháp chi phí tái tạo
Phương pháp chi phí tái tạo là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của công trình xây dựng thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra công trình giống hệt với công trình xây dựng thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. Phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách tiếp cận từ chi phí.
Phương pháp chi phí thay thế
Phương pháp chi phí thay thế là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của công trình xây dựng thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một công trình xây dựng tương tự công trình xây dựng thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá. Phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của công trình xây dựng thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp. Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.
Phương pháp chi phí dòng tiền chiết khấu
Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của công trình xây dựng thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.
Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá công trình xây dựng trên cơ sở ước tính giá trị công trình xây dựng sau khi đã phát triển (cải tạo, sửa chữa hoặc xây lại mới) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. Phương pháp thặng dư chủ yếu được áp dụng trong định giá công trình xây dựng có tiềm năng phát triển, cải tạo.
Công ty thẩm định giá nhà xưởng uy tín – Thẩm định giá Thành Đô
5. Công ty thẩm định giá nhà xưởng uy tín tại Việt Nam
Thẩm định giá Thành Đô là đơn vị thẩm định giá nhà xưởng trên đất thuê uy tín hàng đầu tại Việt Nam với thẩm định viên nhiều năm kinh nghiêm, trình độ chuyên môn cao, môi trường chuyên nghiệp, năng động và đoàn kết. Thành Đô luôn đáp ứng đầy đủ các Tiêu chuẩn thẩm định giá khắt khe nhất về nhân sự, trình độ chuyên môn và cơ sở vật chất kỹ thuật đối với một Công ty thẩm định giá chuyên nghiệp tại Việt Nam và quốc tế. Thẩm định giá Thành Đô là đơn vị tiên phong trong việc hợp tác với các đối tác quốc tế, không ngừng sáng tạo để vươn tới sự hoàn thiện, đóng góp vào sự phát triển của mỗi các nhân, tổ chức và doanh nghiệp. Chúng tôi đang từng bước hội nhập khu vực và thế giới trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản.
Là một trong những công ty thẩm định giá hàng đầu Việt Nam. Công ty Thẩm định giá Thành Đô đang là đối tác uy tín cung cấp dịch vụ Thẩm định giá cho các tổ chức tín dụng như Công ty TNHH một thành viên Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC); Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV); Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank), Ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK); Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (MSB); Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank); Ngan hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank); Ngân hàng Woori Bank Việt Nam (Woori Bank); Ngân hàng công nghiệp Hàn Quốc (IBK); Ngân hàng Kookmin (KB Kookmin Bank); Ngân hàng TMCP Quốc Dân (NCB); Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB); Ngân hàng TMCP Quân đội (MBBANK); Shanghai Commercial Savings Bank… Các dịch vụ thẩm định giá Thành Đô luôn được cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức tin tưởng và đánh giá cao. Bên cạnh đó Thẩm định giá Thành Đô đang là đối tác uy tín của nhiều doanh nghiệp FDI tại Việt Nam như: SAMSUNG; TOYOTA; CÔNG TY CỔ PHẦN ALUTEC VINA; CÔNG TY TNHH BES ENGINEERING VIỆT NAM; TREND POWER TECHNOLOGY (BVI) CO.,LTD; WISTRON CORPORATION; CÔNG TY TNHH DARFON VIỆT NAM; CÔNG TY TNHH COMPAL VIỆT NAM; TREND POWER TECHNOLOGY (BVI) CO.,LTD; C.C.P. CONTACT PROBES CO., LTD; CÔNG TY TNHH CỔ PHẦN ĐIỆN TỬ UDE; TẬP ĐOÀN INVENTEC APPLIANCES CORPORATI…
Bạn đang đọc bài viết: “Đất thuê là gì? Nhà xưởng trên đất thuê có được thế chấp vay ngân hàng không?”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Đất sử dụng có thời hạn là gì? Thủ tục gia hạn sử dụng đất khi hết hạn sử dụng đất
(TDVC Đất sử dụng có thời hạn là gì) – Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống nhất, quản lý. Sử dụng đất đai hiệu quả mang lại giá trị kinh tế là việc đặc biệt được Nhà nước, doanh nghiệp, cá nhân quan tâm. Đất đai được phân loại có thời hạn sử dụng và lâu dài. Đối với đất đaicó thời hạn sử dụng khi hết hạn sử dụng đất thì việc gia hạn như thế nào?
1. Đất sử dụng có thời hạn là gì?
1.1. Thời hạn sử dụng đất là gì?
Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian pháp luật cho phép người sử dụng đất được quyền chiếm hữu và sử dụng một diện tích đất nhất định để người sử dụng đất yên tâm gắn bó lâu dài với đất, khuyến khích đầu tư, bồi bổ, cải tạo đất; khắc phục sự tùy tiện trong thu hồi đất.
1.2. Đất sử dụng có thời hạn
Căn cứ theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, việc quy định về thời hạn sử dụng đất của “đất sử dụng có thời hạn” sẽ được xác định gắn với những trường hợp cụ thể phù hợp với nguồn gốc của mảnh đất được sử dụng, như là đất được giao, được thuê, hay được công nhận quyền sử dụng đất, và phụ thuộc vào chủ sử dụng hợp pháp của tài sản là cá nhân, hộ gia đình, hay tổ chức.
Khi nhắc đến đất sử dụng có thời hạn thì chúng ta thường sẽ nghĩ đến rằng đây là loại quyền sở hữu đất mà người sở hữu được cấp theo một thời gian cố định và sau thời hạn này cần thực hiện việc gia hạn để được tiếp tục sử dụng đất. Đất sử dụng có thời hạn thường áp dụng trong các hệ thống quản lý đất đai nhằm kiểm soát việc sử dụng đất, đảm bảo sự cân nhắc giữa quyền của người sở hữu và quyền của cộng đồng, và thúc đẩy việc quản lý bền vững và phát triển đất đai.
Căn cứ theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai 2013 có quy định về đất sử dụng có thời hạn. Cụ thể như sau:
Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật Đất đai 2013 là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định.
Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Theo đó thì khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.
Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.
Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn quy định.
Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm.
Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật Đất đai 2013 và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh là không quá 70 năm.
Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính.
2. Thời hạn sử dụng đất được quy định thế nào?
Căn cứ theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai 2013 và Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có các trường hợp như sau:
(2.1). Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp gồm: Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng.
Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp là 50 năm. Nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn là 50 năm mà không phải làm thủ tục gia hạn.
(2.2). Hộ gia đình, cá nhân thuê đất nông nghiệp
Thới hạn sử dụng không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê.
Lưu ý: Phải làm thủ tục gia hạn trước khi hết hạn 06 tháng
(2.3). là trường hợp thời hạn sử dụng được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm. Đối với:
Tổ chức được giao đất, thuê đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao đất, thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp
Tổ chức được giao đất, thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất, thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam
Khi đó, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá 50 năm. Phải làm thủ tục gia hạn
(2.4). Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn
Thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá 70 năm. Phải làm thủ tục gia hạn.
(2.5). Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua
Thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
(2.6). Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao
Không quá 99 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá 99 năm. Phải làm thủ tục gia hạn.
(2.7). Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn: Không quá 05 năm.
(2.8). Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 Luật Đất đai 2013 (đất xây dựng các công trình sự nghiệp thuộc các ngành và lĩnh vực về kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường, ngoại giao và các công trình sự nghiệp khác) và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh.
Thời hạn không quá 70 năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá 70 năm.
Đặc biệt, đối với các thửa đất được sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính.
3. Thủ tục gia hạn sử dụng đất khi hết thời hạn
Căn cứ pháp lý: Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Thông tư 24/2014/TT-BTNMT có quy định về trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất; xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết thời hạn sử dụng đất như sau:
Thứ nhất là hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục gia hạn sử dụng đất ngoài khu công nghệ cao, khu kinh tế gồm có:
Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
Bản sao Quyết định đầu tư bổ sung hoặc Giấy phép đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đầu tư có thể hiện thời hạn hoặc điều chỉnh thời hạn thực hiện dự án phù hợp thời gian xin gia hạn sử dụng đất đối với trường hợp sử dụng đất của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư
Chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nếu có).
Thứ hai là hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất đối với trường hợp có nhu cầu gồm:
Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.
Đối với trường hợp thửa đất được tách ra từ Giấy chứng nhận đã cấp chung cho nhiều thửa đất để cấp riêng một Giấy chứng nhận thì không kê khai, không xác nhận các thông tin tại điểm 5 của mục I, các mục II và IV của Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm định nhu cầu sử dụng đất. Tuy nhiên thì ở trong những trường hợp đủ điều kiện được gia hạn thì giao Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định gia hạn quyền sử dụng đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện đăng ký.
Đối với trường hợp xin gia hạn sử dụng đất mà phải làm thủ tục đăng ký điều chỉnh dự án đầu tư thì việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất được thực hiện đồng thời với việc thực hiện thủ tục đăng ký điều chỉnh dự án đầu tư.
Trường hợp dự án đầu tư có điều chỉnh quy mô mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án thì thời hạn sử dụng đất được điều chỉnh theo thời gian hoạt động của dự án;
Cơ quan tài nguyên và môi trường thì có trách nhiệm là thông báo cho người sử dụng đất và làm thủ tục thu hồi theo quy định đối với những trường hợp mà không có đủ điều kiện để gia hạn sử dung đất.
4. Hồ sơ, thủ tục xác nhận khi hết thời hạn sử dụng đất
Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 74 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Thông tư 24/2014/TT- BTNMT
Về hồ sơ: Hồ sơ xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình ,cá nhân khi kết hời hạn sử dụng đất như sau:
Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu số 09/ĐK
Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp. Đây là yêu cầu là bản gốc giấy chứng nhận đã cấp và bản sao thì hoàn toàn không được công nhận và không đáp ứng được theo quy định của pháp luật đưa ra.
Về thủ tục: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nêu trên có nhu cầu xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận thì thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:
Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất;
Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất kiểm tra hồ sơ, xác nhận hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai;
Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ; xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định vào Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Bạn đang đọc bài viết: “Đất sử dụng có thời hạn là gì? Thủ tục gia hạn sử dụng đất khi hết hạn sử dụng đất”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
(TDVC Thẩm định giá tài sản) – Trong kinh tế thị trường, hoạt động thẩm định giá tài sản là những hoạt động khách quan, quan trọng. Thẩm định giá tài sản là hoạt động tư vấn tài chính không thể thiếu và có vai trò quan trọng bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên tham gia quan hệ tài sản, của tổ chức, cá nhân kinh doanh hoạt động thẩm định giá.
Khi nền kinh tế ngày càng phát triển, vai trò thẩm định giá tài sản càng quan trọng. Thẩm định giá tài sản có vai trò góp phần minh bạch thị trường, thúc đẩy sự phát triển của thị trường trong nước cũng như trên toàn thế giới mà góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế thế giới.
1. Khái niệm tài sản
Trước khi tiến hành thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải biết rõ tài sản đó là gì, đặc điểm về mặt kinh tế – kỹ thuật cũng như về mặt pháp lý của tài sản.
Theo Viện Ngôn ngữ học: “Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu”
Nhìn tổng quát, tài sản được hiểu là tất cả các nguồn lực hữu hình hoặc vô hình, bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản của một chủ thể nhất định, có khả năng mang lại lợi ích cho các chủ thể đó.
Theo quy định tại Bộ luật dân sự năm 2005, tài sản bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.
Tài sản kể trên được hiểu theo nghĩa rộng, bao gồm:
Vật: gồm cả vật đang có và vật sẽ được hình thành trong tương lai (ví dụ công trình đang được xây dựng, tàu thuyền đang đóng hoặc sẽ đóng, hoa quả sẽ có,…);
Các quyền tài sản (quyền sử dụng đất, quyền đòi nợ, quyền sở hữu trí tuệ,…)
Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam số 4 ban hành kèm theo Quyết định số 149 ra ngày 31/12/2001 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính:
“Tài sản là nguồn lực:
(a) Doanh nghiệp kiểm soát được; và
(b) Dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai cho doanh nghiệp.
Phân loại tài sản – Thẩm định giá Thành Đô
2. Phân loại tài sản
Phân loại tài sản có ý nghĩa quan trọng trong hoạt động thẩm định giá phù hợp với tính chất, đặc điểm của từng loại tài sản nhất định.
Theo tính chất của tài sản, tài sản được phân thành: Bất động sản và động sản. Ngoài ra tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.
2.1. Bất động sản
Bất động sản đối với thẩm định giá không giống như các loại tài sản khác, giá trị của loại tài sản này chịu ảnh hưởng lớn và trực tiếp của nhiều yếu tố có tính chất rất đặc thù về mặt xã hội, tâm lý như : quyền sở hữu, quy hoạch và đô thị, tâm lý, tập quán dân cư, phong thủy… Nó giúp các nhà đầu tư nhận rõ được những ưu thế, và bất lợi của một đối tượng đầu tư mới, để từ đó biết đưa ra những quyết định phù hợp trong kinh doanh cũng như đời sống mỗi cá nhân.
Bất động sản là tài sản có tính bất động, tính không đồng nhất, tính khan hiếm, tính bền vững.
Bất động sản là các tài sản bao gồm:
Đất đai
Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Khi định giá, thẩm định giá bất động sản, cần xác định bất động sản đó được đưa vào kinh doanh hay không được đưa vào kinh doanh.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành thì các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm :
Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai;
Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật.
Căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế – xã hội, thị trường bất động sản và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế, Chính phủ quy định cụ thể danh mục các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh.
Bất động sản đưa vào kinh doanh phải đủ các điều kiện do pháp luật quy định, cụ thể:
Đối với nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây:
Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng;
Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Đối với quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây:
Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
Không có tranh chấp;
Trong thời hạn sử dụng đất;
Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.
Đối với các bất động sản khác được đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Chính phủ.
2.2. Động sản
Động sản là tài sản có tính di dời, tính đồng nhất, phổ biến, kém bền vững. Nói chung, động sản là những tài sản không phải là bất động sản. Động sản là những tài sản di dời được (như xe ô tô, tàu, thuyền, hoa lợi,…).
Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản có ý nghĩa quan trọng trong việc điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt động định giá, thẩm định giá tài sản.
Bất động sản có tính bất động, tính không đồng nhất, tính khan hiếm, tính bền vững, còn động sản thì có tính di dời, tính đồng nhất, phổ biến, kém bền vững,…Những đặc điểm, tính chất của động sản hoặc bất động sản ảnh hưởng rất nhiều đến hoạt động định giá, thẩm định giá tài sản là động sản hay bất động sản.
2.3. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản:
2.3.1 Vật
Vật là bộ phận của thế giới vật chất, tồn tại khách quan mà con người có thể cảm nhận bằng giác quan của mình. Với ý nghĩa pham trù pháp lý, vật chỉ có ý nghĩa trở thành đối tượng của quan hệ pháp luật, tức là nó được con người kiểm soát và đáp ứng được một nhu cầu nào đó của con người.
Vật được phân loại thành các nhóm khác nhau. Dựa vào mối liên hệ, phụ thuộc về công dụng của vật với nhau mà vật được phân thành: Vật chính là vật độc lập có thể khai thác theo tính năng (ti vi, điều hòa, máy ảnh…); vật phụ là vật trực tiếp phục vụ cho việc khai thác công dụng của vật chính, là một bộ phận của vật chính nhưng có thể tách rời vật chính điều (khiển ti vi, điều hòa, vỏ máy ảnh,…).
Dựa vào việc xác định giá trị sử dụng của vật khi được chia ra thành nhiều phần nhỏ mà Bộ luật dân sự phân chia vật thành vật chia được và vật không chia được. Dựa vào đặc tính, giá trị của tài sản sau khi sử dụng thì chia thành vật tiêu hao và vật không tiêu hao. Dựa vào các dấu hiệu phân biệt của vật mà người ta phân loại vật thành vật thành vật cùng loại và vật đặc định. Ngoài ra, người ta còn chia ra làm vật đồng bộ và vật không đông bộ
2.3.2. Tiền
Theo Mác thì tiền tệ là một thứ hàng hóa đặc biệt, được tách ra khỏi thế giới hàng hóa, dùng để đo lường và biểu hiện giá trị của tất cả các loại hàng hóa khác. Nó trực tiếp thể hiện lao động xã hội và biểu hiện quan hệ sản xuất giữa những người sản xuất hàng hóa.
“Bộ luật dân sự năm 2015” và cả Bộ luật dân sự năm 2015 đều quy định tiền là một loại tà sản nhưng lại không có quy định để làm rõ bản chất pháp lý của tiền. chỉ có loại tiền có giá trị đang được lưu hành trên thực tế, tức là được pháp luật thừa nhận, mới được coi là tài sản. Tiền là công cụ thanh toán đa năng, là công cụ tích lũy tài sản và là thước đo giá trị.
2.3.3. Giấy tờ có giá
Giấy tờ có giá được hiểu là giấy tờ trị giá được bằng tiền và chuyển giao được trong giao lưu dân sự. Giấy tờ có giá hiện nay tồn tại dưới nhiều dạng khác nhau như séc, cổ phiếu, tín phiếu, hồi phiếu, kỳ phiếu, công trái… Xét về mặt hình thức giấy tờ có giá là một chứng chỉ được lập theo hình thức, trình tự luật định.
Nội dung thể hiện trên giấy tờ có giá là thể hiện quyền tài sản, giá của giấy tờ có giá là giá trị quyền tài sản và quyền này được pháp luật bảo vệ. giấy tờ có giá có tính thanh khoản và là công cụ có thể chuyển nhượng với điều kiện chuyển nhượng toàn bộ một lần, việc chuyển nhượng một phần giấy tờ có giá là vô hiệu.
Ngoài ra, giấy tờ có giá có tính thời hạn, tính có thể đưa ra yêu cầu, tính rủi ro. Ngoài ra còn có các loại giấy tờ xác nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, giấy đăng ký xe máy,… không phải là giấy tờ có giá. Những loại giấy tờ này chỉ được coi là một vật thuộc sở hữu của người đứng tên trên giấy tờ đó.
2.3.4. Quyền tài sản
Quyền tài sản theo định nghĩa tại Điều 115 Bộ luật dân sự năm 2015 thì quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác. Quyền là một quyền năng dân sự chủ quan của chủ thể và được pháp luật ghi nhận và bảo vệ.
Quyền tài sản hiểu theo nghĩa rộng là quyền của cá nhân, tổ chức được pháp luật cho phép thực hiện hành vi xử sự đối với tài sản của mình và yêu cầu người khác phải thực hiện một nghĩa vụ đem lại lợi ích vật chất cho mình. Xét theo ý nghĩa này, quyền sở hữu (vật quyền) cũng là một loại tài sản.
Phương pháp thẩm định giá tài sản
3. Phương pháp thẩm định giá tài sản
Để lựa chọn các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp, thẩm định viên phải căn cứ vào: Mục đích thẩm định giá; Đặc điểm của loại tài sản thẩm định giá; Mức độ sẵn có, độ tin cậy của các thông tin, số liệu thu thập trên thị trường. Một tài sản có thể nhiều cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá khác nhau.
Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường;
Phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách tiếp cận từ chi phí;
Phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí;
Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập;
Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập;
Phương pháp thặng dư
Phương pháp chiết trừ
Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản thẩm định đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.
Phương pháp chi phí tái tạo
Phương pháp chi phí tái tạo là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra tài sản giống hệt với tài sản thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá.
Phương pháp chi phí thay thế
Phương pháp chi phí thay thế là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một tài sản tương tự tài sản thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Là phương phápthẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp.
Phương pháp dòng tiền chiết khấu
Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp.
Công ty thẩm định giá tài sản – Thẩm định giá Thành Đô
4. Công ty thẩm định giá tài sản
Việt Nam đang trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu và rộng, việc phát triển thẩm định giá tài sản là một nhu cầu tất yếu đối với kinh tế – xã hội. Trong mọi nền kinh tế, tài sản luôn có vai trò đặc biệt quan trọng trong sự phát triển kinh tế thị trường. Thẩm định giá Thành Đô là đơn vị thẩm định giá tài sản uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Thẩm định giá Thành Đô với các thẩm định viên có trình độ chuyên môn cao nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản. Thành Đô đã thực hiện nhiều dự án thẩm định giá tài sản có quy mô lớn và tính chất phức tạp đáp ứng mục đích thẩm định giá chính đáng cho các bên liên quan.
Công ty Thẩm định giá Thành Đô đang là đối tác uy tín cung cấp dịch vụ Thẩm định giá cho các tổ chức tín dụng như: VAMC; BIDV; VietinBank, ABBANK; MSB; Agribank; Sacombank; Woori Bank; IBK; KB Kookmin Bank; NCB; SHB; MBBANK; Shanghai Commercial Savings Bank… Các dịch vụ thẩm định giá Thành Đô luôn được cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức tin tưởng và đánh giá cao.
Bên cạnh đó thẩm định giá Thành Đô với hệ thống rộng khắp cả nước gồm: Hà Nội, Đà Nẵng, Hồ Chí Minh, Cần Thơ, Hải Phòng, Quảng Ninh, Nam Định, Thái Bình, Bắc Ninh, Bắc Giang, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Nghệ An, Khánh Hòa, Lâm Đồng, An Giang, Cà Mau và các tỉnh lân cận. Thành Đô sẽ đáp ứng kịp thời các yêu cầu thẩm định giá của Quý khách hàng, Quý đối tác…
Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá tài sản”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Công ty thẩm định giá tại Thái Nguyên – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Thẩm định giá tại Thái Nguyên) –Thái Nguyên là trung tâm kinh tế, chính trị – xã hội của khu vực đông bắc hay cả vùng Trung du và miền núi phía bắc. Thái Nguyên là một tỉnh trung du thuộc vùng Đông Bắc Bộ cách trung tâm thủ đô Hà Nội 75 km, và là tỉnh nằm trong Vùng thủ đô Hà Nội.
Thái Nguyên nằm trong vùng kinh tế trọng điểm Bắc thủ đô Hà Nội, một trung tâm kinh tế đang phát triển ở miền Bắc. Trong những năm qua Thái Nguyên được coi là điểm sáng của cả nước về thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Bên cạnh đó số lượng doanh nghiệp trong nước không ngừng tăng lên và phát triển mạnh mẽ. Thẩm định giá là dịch vụ tư vấn tài chính không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường nói chung và kinh tế tại Thái Nguyên nói riêng. Thẩm định giá tài sản chính xác từ đó khách hàng có những quyết định chính xác về tài sản phục vụ mục đích như: vay vốn ngân hàng, mua bán, đầu tư, kinh doanh….
Hạ tầng giao thông Thái Nguyên
Thái Nguyên nắm giữ vị trí chiến lược kết nối Hà Nội với vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc. Chính vì vậy, đây cũng là địa phương được Nhà nước chú trọng đầu tư phát triển mạng lưới giao thông làm động lực để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.
Tỉnh Thái Nguyên với vị trí giao thông rất thuận lợi, cách sân bay Quốc tế Nội Bài 50 km, cách biên giới Trung Quốc 200 km, cách trung tâm Hà Nội 75 km và cảng Hải Phòng 200 km.
Trong những năm qua, Thái Nguyên luôn dành sự quan tâm đặc biệt để nâng cấp mạng lưới giao thông đồng bộ, hiện đại, kết nối liên vùng, đáp ứng nhu cầu vận chuyển, lưu thông hàng hóa từ đó kinh tế xã hội phát triển mạnh mẽ, ổn định và bền vững.
Hạ tầng giao thông Thái Nguyên có vai trò vô cùng quan trọng, tạo động lực, sức lan tỏa mạnh mẽ, thúc đẩy phát triển kinh tế, tạo nên bộ mặt giao thông hiện đại cho Thái Nguyên. Từ đó đẩy mạnh thu hút đầu tư, khai thác tối đa tiềm năng, thế mạnh của tỉnh, như: Du lịch – dịch vụ, thu hút đầu tư nước ngoài, thu hút đầu tư phát triển công nghiệp – xây dựng và cả nông nghiệp công nghệ cao.
Kinh tế – xã hội Thái Nguyên
Với vị trí địa lý là một trong những trung tâm chính trị, kinh tế và giáo dục của khu Việt Bắc nói riêng, của vùng trung du miền núi phía bắc nói chung, Thái Nguyên là cửa ngõ giao lưu kinh tế – xã hội giữa vùng trung du miền núi với vùng đồng bằng Bắc Bộ.
Với sự hậu thuẫn từ phát triển kinh tế, bất động sản Thái Nguyên cũng đang được phát triển khi nhu cầu bất động sản giá trị thực lên ngôi. Thái Nguyên đang khẳng định mình là một trong những địa phương năng động nhất cả nước về thu hút đầu tư vào bất động sản.
Từ năm 2010 đến nay, Thái Nguyên đã có bước “đại nhảy vọt”, vượt lên trở thành điểm sáng về thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI).
Thái Nguyên là tỉnh có tốc độ phát triển mạnh mẽ, bền vững và minh bạch, thẩm định giá tài sản trở nên chuyên nghiệp hơn và ngày càng phát triển hơn kết nối thị trường tỉnh với thị trường cả nước cũng như thu hút đầu tư nước ngoài. Vì vậy, nhu cầu thẩm định giá tài sản luôn được quan tâm và ngày càng thiết yếu với sự phát triển kinh tế xã hội của tỉnh Thái Nguyên. Thấu hiểu được vai trò thẩm định giá đối với kinh tế của tỉnh. Thẩm định giá Thành Đô hiện là đơn vị cung cấp dịch vụ thẩm định giá hàng đầu tại tỉnh, được các cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức tín dụng đánh giá cao bao gồm:
Thẩm định giá trị bất động sản: Đất đai; Lợi thế quyền sử dụng đất, trang trại, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, công trình xây dựng, nhà xưởng, kho bãi, các trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, dự án liền kề, dự án resort, dự án khu nghỉ dưỡng, tài sản khác theo quy định của pháp luật.…
Thẩm định giá trị doanh nghiệp: Phát hành cổ phiếu, bán cổ phiếu ra công chúng, chứng minh năng lực tài chính, phục vụ để cổ phần hóa, liên doanh, góp vốn, mua bán, sáp nhập doanh nghiệp (M&A), thu hút vốn đầu tư……
Thẩm định giá trị Động sản: Máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất; Phương tiện vận tải: Tàu, ô tô, máy bay, hàng hóa dịch vụ…
Thẩm định giá trị dự án đầu tư: Dự án bất động sản, dự án khu công nghiệp, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, chứng minh năng lực tài chính của tổ chức và cá nhân;
Thẩm định giá trị vô hình: Tài sản trí tuệ và quyền sở hữu trí tuệ (nhãn hiệu, thương hiệu, chỉ dẫn địa lý, sáng chế, tên gọi xuất xứ, tên thương mại, bí mật kinh doanh, phát minh khoa học, sáng kiến, quyền tác giả, bản quyền) theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ; Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định cụ thể tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật ví dụ như quyền thương mại, quyền khai thác khoáng sản,…; Các tài sản vô hình khác thỏa mãn điều kiện quy định sau: là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế.
Công ty thẩm định giá tại Thái Nguyên – Thẩm định giá Thành Đô
Công ty thẩm định giá uy tín tại Thái Nguyên
Thẩm định giá đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường tại tỉnh Thái Nguyên, thông qua kết quả thẩm định giá sẽ giúp cho cơ quan quản lý Nhà nước, doanh nghiệp, cá nhân có quyền, lợi ích liên quan đến tài sản có những quyết định đúng đắn trong quản lý kinh doanh và giao dịch dân sự khác lại tỉnh.
Thẩm định giá Thành Đô hiện nay là công ty thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Thái Nguyên với các thẩm định viên có nhiều năm kinh nghiệm, trình độ chuyên môn cao trong lĩnh vực thẩm định giá tại tỉnh và được đối tác, khách hàng đánh giá cao. Từ đó giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong đầu tư, kinh doanh, mua bán minh bạch trên thị trường.
Công ty Thẩm định giá Thành Đô đang là đối tác uy tín cung cấp dịch vụ Thẩm định giá cho các tổ chức tín dụng như: VAMC; BIDV; VietinBank, ABBANK; MSB; Agribank; Sacombank; Woori Bank; IBK; KB Kookmin Bank; NCB; SHB; MBBANK; Shanghai Commercial Savings Bank… Các dịch vụ thẩm định giá Thành Đô luôn được cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức tin tưởng và đánh giá cao.
Bên cạnh đó thẩm định giá Thành Đô với hệ thống rộng khắp cả nước gồm: Hà Nội, Đà Nẵng, Hồ Chí Minh, Cần Thơ, Hải Phòng, Quảng Ninh, Nam Định, Thái Bình, Bắc Ninh, Bắc Giang, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Nghệ An, Khánh Hòa, Lâm Đồng, An Giang, Cà Mau và các tỉnh lân cận. Thành Đô sẽ đáp ứng kịp thời các yêu cầu thẩm định giá của Quý khách hàng, Quý đối tác…
Sẽ giữ lại phương pháp thặng dư trong định giá đất – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Sẽ giữ lại phương pháp thặng dư trong định giá đất) – Thay vì bỏ như đề xuất của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Phó thủ tướng yêu cầu giữ phương pháp thặng dư trong định giá đất khi hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Nội dung này được nêu trong thông báo kết luận của Phó thủ tướng Trần Hồng Hà về tiếp thu, hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được Văn phòng Chính phủ công bố.
Theo đó, Bộ Tài nguyên & Môi trường – cơ quan soạn thảo Luật Đất đai (sửa đổi) – được yêu cầu bổ sung vào dự thảo luật các quy định về nguyên tắc, điều kiện áp dụng, phương pháp định giá đất đang áp dụng phổ biến, như so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số. Việc bổ sung này, theo Phó thủ tướng, cần dựa trên đánh giá khách quan nguyên nhân tồn tại từng phương pháp, điều kiện áp dụng để “không xảy ra khoảng trống, dẫn tới ách tắc, ảnh hưởng môi trường đầu tư, kinh doanh”.
Phó thủ tướng cũng đề nghị các bộ, ngành hoàn thiện các quy định để theo dõi, thống kê, thu thập số liệu, biến động của thị trường đất đai, đảm bảo dữ liệu đầu vào chính xác cho từng phương pháp. Khi có đủ cơ sở dữ liệu giá đất thị trường sẽ nghiên cứu quy định lộ trình áp dụng phương pháp định giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn.
Quy định hiện hành, giá đất được xác định theo một trong 5 phương pháp, như so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Các dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trước đây cũng nêu các cách xác định giá đất này.
Tuy nhiên, tại dự thảo sửa đổi Nghị định 44 quy định về giá đất đang được Bộ Tài nguyên & Môi trường lấy ý kiến chỉ còn 3 phương pháp định giá đất, gồm so sánh, thu nhập và hệ số. Phương pháp chiết trừ được lồng ghép vào so sánh. Riêng phương pháp thặng dư, Bộ Tài nguyên & Môi trường đề xuất bỏ.
Như vậy với thông báo kết luận của Phó thủ tướng, các cách định giá đất hiện hành vẫn được quy định trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và phương pháp thặng dư đã được giữ lại. Phương pháp này là lấy doanh thu (giả định) của dự án bất động sản trừ đi chi phí ước tính, từ đó cơ quan quản lý tính số thuế đất mà doanh nghiệp phải nộp.
Trước đó, đề xuất bỏ phương pháp thặng dư trong xác định giá đất nhận được nhiều ý kiến trái chiều và đa số giới chuyên gia đề nghị giữ lại cách tính này. Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam Nguyễn Tiến Thỏa dẫn các số liệu, cho hay phương pháp thặng dư được sử dụng rộng rãi trong hoạt động thẩm định giá trên thế giới và Việt Nam, nhằm xác định giá trị tương lai của một khu đất theo quy hoạch phát triển đã được phê duyệt. Đây cũng là căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính giữa Nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất.
Cũng theo thông báo kết luận, lãnh đạo Chính phủ yêu cầu Bộ Tài nguyên & Môi trường hoàn thiện các tiêu chí áp dụng phương pháp đấu giá hay đấu thầu theo hướng tính toán giá trị tổng thể dự án mang lại cho xã hội, thúc đẩy đầu tư vào đất và sử dụng hiệu quả tài nguyên.
Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cơ quan soạn thảo rà soát để bảo đảm thống nhất với các quy hoạch ngành, như giao thông, đô thị, công nghiệp, dịch vụ với hệ thống hạ tầng hướng tuyến (TOD). Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần bảo đảm tính ổn định về các chỉ tiêu như đất lúa, đất rừng, bảo tồn thiên nhiên, di sản văn hóa và các chỉ tiêu khác theo các nguyên tắc thị trường.
Bộ Tài nguyên & Môi trường rà soát, chỉnh lý dự thảo luật theo hướng cho phép điều chỉnh linh hoạt kế hoạch sử dụng đất hằng năm để đảm bảo linh hoạt, “đi trước một bước” trong lập phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
Các quy định đưa ra tăng phân cấp quản lý cho địa phương, cắt giảm tối đa thủ tục hành chính. Việc này nhằm tạo điều kiện cho người dân và doanh nghiệp sử dụng đất hiệu quả, nhất là đất lúa, đất rừng, khai thác khoáng sản.
Theo kế hoạch, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được Chính phủ hoàn thiện, trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp vào tháng 10.
(TDVC Giám định là gì?) – Giám định có vai trò đặc biệt quan trọng trong tố tụng, xét xử tại Tòa án cũng như trong nền kinh tế thị trường, sản xuất kinh doanh. Giám định là một hoạt động khoa học kỹ thuật cao và mang tính đặc thù đồng thời giám định cũng được xem là ngành kinh doanh, tầm quan trọng của dịch vụ giám định không chỉ liên quan đến số phận của hàng hóa hay doanh nghiệp có hàng hóa cần giám định, mà liên quan đến cả tính mạng con người.
1. Giám định là gì?
Hiện nay chưa có văn bản pháp luật quy định về hoạt động giám định là gì. Đối với mỗi lĩnh vực giám định sẽ có vai trò khác nhau:
Giám định là hoạt động đánh giá, kiểm tra theo một trình tự nhất định được tiến hành dựa trên các yêu cầu và nhu cầu thực tế của các cá nhân, tổ chức theo quy định pháp luật. Hoạt động này được thực hiện bởi những bên có năng lực, chuyên môn về lĩnh vực cần giám định nhằm đưa ra các kết luật giám định khoa học đúng đắn, chính xác, phù hợp và đáp ứng các nhu cầu cảu cá nhân, tổ chức.
Trong tố tụng hình sự, giám định là việc nghiên cứu các vật chứng, chứng từ, tử thi, tình trạng sức khỏe và đặc điểm thể chất của người sống có ý nghĩa đối với vụ án, do người có hiểu biết chuyên môn tiến hành theo yêu cầu của cơ quan điều tra bằng quyết định trưng cầu giám định. Thủ tướng cơ quan điều tra khi xét thấy cần thiết thì trưng cầu giám định. Người giám định là người có kiến thức chuyên môn về lĩnh vực cần giám định, được cơ quan có thẩm quyền tiến hành tố tụng trưng cầu, người tham gia tố tụng yêu cầu giám định theo quy định của pháp luật.
Trong tố tụng dân sự có quy định Người giám định là người có kiến thức, kinh nghiệm cần thiết theo quy định của pháp luật về lĩnh vực có đối tượng cần giám định mà Tòa án trưng cầu giám định hoặc được đương sự yêu cầu giám định theo quy định tại Điều 102 của Bộ luật tố tụng dân sự”.
Giám định thương mại là hoạt động đòi hỏi sự đầu tư lớn về chất lượng nhân sự và cơ sở vật chất. Quy trình tác nghiệp trong công tác giám định phải đáp ứng các điều kiện khắt khe về trình độ chuyên môn, kỹ năng hành nghề của giám định viên và có cơ sở trang thiết bị phù hợp.
2. Các loại giám định
Theo quy định của pháp luật hiện hành, có thể tạm chia hoạt động giám định thành 2 loại hình:
(1) Loại hình giám định tư pháp: đây là lĩnh vực duy nhất cho đến nay có luật chuyên ngành điều chỉnh, phạm vi hoạt động chỉ phục vụ cho tố tụng như đã nêu. Hệ thống tổ chức giám định tư pháp được phân thành 2 nhóm: Thứ nhất, các tổ chức giám định tư pháp công lập, được thiết lập ở 3 lĩnh vực có số vụ việc lớn nhất và phổ biến nhất trong hoạt động tố tụng là giám định kỹ thuật hình sự; giám định pháp y và giám định pháp y tâm thần thuộc quyền quản lý của Bộ Công an, Bộ Quốc phòng và Bộ Y tế (Điều 12 Luật giám định tư pháp). Thứ hai, các tổ chức giám định tư pháp theo vụ việc và người giám định theo vụ việc, thuộc các lĩnh vực do các bộ, cơ quan ngang bộ quản lý nhà nước như: xây dựng, tài chính, văn hóa, thông tin và truyền thông, kế hoạch và đầu tư, tài nguyên và môi trường, giao thông – vận tải, khoa học và công nghệ, nông nghiệp, ngân hàng… (Điều 20 Luật giám định tư pháp).
(2) Loại hình giám định dịch vụ: được quy định ở nhiều luật với nội dung, phạm vi khác nhau tùy thuộc từng lĩnh vực. Theo quy định của Luật Thương mại thì dịch vụ giám định là hoạt động thương mại, theo đó một thương nhân thực hiện những công việc cần thiết để xác định tình trạng thực tế của hàng hóa, kết quả cung ứng dịch vụ và những nội dung khác theo yêu cầu của khách hàng (Điều 254) Nội dung giám định là “một hoặc một số nội dung về số lượng, chất lượng, bao bì, giá trị hàng hóa, xuất xứ hàng hóa, tổn thất, độ an toàn, tiêu chuẩn vệ sinh, phòng dịch, kết quả thực hiện dịch vụ, phương pháp cung ứng dịch vụ và các nội dung khác theo yêu cầu của khách hàng” (Điều 255). Theo quy định của Luật Chất lượng sản phẩm, hàng hóa thì “giám định là việc xem xét sự phù hợp của sản phẩm, hàng hóa so với hợp đồng hoặc tiêu chuẩn công bố áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật tương ứng bằng cách quan trắc và đánh giá kết quả đo, thử nghiệm” (khoản 11 Điều 3). Các tổ chức giám định thuộc loại hình này đã hình thành và phát triển từ rất lâu, đáp ứng nhu cầu đa dạng trong hoạt động kinh doanh, thương mại[3].
Sự bất cập nêu trên đã dẫn tới tình trạng, trong khi các doanh nghiệp có thể dễ dàng sử dụng đa dạng các loại hình dịch vụ giám định trong hoạt động kinh doanh, thương mại, giao dịch, thì các cơ quan nhà nước lại không thể tiếp cận, sử dụng một công cụ pháp lý rất hiệu quả là hệ thống giám định, đặc biệt là các tổ chức giám định tư pháp. Điều này đã gây ảnh hưởng tới việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của công dân và Nhà nước.
Bên cạnh đó, sự bất cập trên còn gây ra tình trạng lãng phí nguồn lực từ các tổ chức giám định tư pháp. Bởi lẽ, các tổ chức giám định này không thể phát huy hết khả năng hiện có để cung cấp dịch vụ cần thiết cho đời sống xã hội.
Lĩnh vực thẩm định giá tài sản – Thẩm định giá Thành Đô
3. Thẩm định giá là gì?
Thẩm định giá là một dịch vụ tư vấn tài chính không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc xác định giá trị của tài sản; trên cơ sở đó các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về tài sản, giúp các giao dịch về tài sản thành công, đảm bảo lợi ích chính đáng các bên.
Thẩm định giá cũng là hoạt động hay quá trình đưa ra ý kiến về giá trị tài sản. Thẩm định giá liên quan đến nghiên cứu chọn lọc về cách tiếp cận những vùng thị trường, tập hợp dữ liệu thích hợp, sử dụng các kỹ thuật phân tích, và áp dụng kiến thức, kinh nghiệm và đạo đức của thẩm định viên chuyên nghiệp để đưa ra giải pháp tiếp cận vấn đề thẩm định giá.
Ngành thẩm định giá đã ra đời và phát triển rất lâu, đặc biệt là ở các quốc gia có nền kinh tế phát triển. Trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng, việc phát triển ngành thẩm định giá là một nhu cầu tất yếu, nhất là đối với những nền kinh tế đang phát triển. Hiện nay trên thế giới có nhiều khái niệm về thẩm định giá được các học giả khải niệm như sau:
Theo tự điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.
Căn cứ theo Điều 4. Luật Giá khái niệm: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.”
Theo Đại học Kinh tế Quốc dân (Việt Nam): Có thể định nghĩa thẩm định giá (Valuation hay Appraisal) là việc ước tính hay xác định giá trị của một tài sản. Hoặc đó là cách thức mà giá trị một tài sản được ước tính tại một thời điểm và một địa điểm nhất định. Hay thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.
Từ điển Wikipedia: Trong tài chính, định giá là quá trình ước tính giá trị mà một cái gì đó có. Các thứ thường được định giá là các tài sản hoặc trách nhiệm tài chính. Định giá có thể được thực hiện trên tài sản (ví dụ, các đầu tư trên các chứng khoán thị trường như cổ phiếu, tùy chọn, doanh nghiệp kinh doanh, hoặc tài sản vô hình chẳng hạn như bằng sáng chế và thương hiệu) hoặc trách nhiệm pháp lý (ví dụ, trái phiếu được phát hành bởi một công ty). Xác định giá trị là cần thiết vì nhiều lý do như phân tích đầu tư, lập ngân sách vốn, sáp nhập và mua lại giao dịch, báo cáo tài chính, các sự kiện chịu thuế để xác định đúng trách nhiệm thuế, và trong tranh chấp.
Theo Ông Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO, Úc trình bày trong lớp bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá tại Thành phố Hồ Chí Minh ngày 25/05/1999 “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”.
Theo Greg Mc. Namara- nguyên Chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá Quốc tế: “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của tài sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của tài sản và mục đích của thẩm định giá tài sản. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà thẩm định giá thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng.” Bắt đầu từ khái niệm này, chúng ta dần thấy được bản chất thực sự của khái niệm thẩm định giá, ở đây, chúng ta đã nhận thức được thẩm đính giá là một hoạt động xác định giá trị tài sản.
Tuy các khái niệm về thẩm định giá được phát biểu dưới nhiều dạng khác nhau thế nhưng ở các khái niệm khi nói về thẩm định giá đều hội tụ các yếu tố sau:
Là sự ước tính giá trị tại một thời điểm nhất định;
Tính bằng tiền tệ
Về tài sản và các quyền tài sản;
Theo một yêu cầu và có mục đích nhất định;
Ở địa điểm, thời điểm, thời gian cụ thể;
Trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố của thị trường.
4. Các lĩnh vực vực thẩm định giá
Trong bối cảnh Việt Nam đang trong quá trình đổi mới và hội nhập quốc tế sâu rộng, sự phát triển của đất nước luôn đòi hỏi phải ổn định, bền vững, minh bạch, công khai, đồng thời tạo điều kiện cho dịch vụ thẩm định giá tài sản trở nên chuyên nghiệp hơn và ngày càng phát triển hơn kết nối thị trường cũng như thu hút đầu tư từ thế giới.
Vì vậy, nhu cầu thẩm định giá tài sản luôn được quan tâm và ngày càng thiết yếu với sự phát triển kinh tế đất nước. Một số lĩnh vực thẩm định giá hiện nay gồm:
Thẩm định giá trị bất động sản: Đất đai; Lợi thế quyền sử dụng đất, trang trại, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, công trình xây dựng, nhà xưởng, kho bãi, các trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, dự án liền kề, dự án resort, dự án khu nghỉ dưỡng, tài sản khác theo quy định của pháp luật.…
Thẩm định giá trị doanh nghiệp: Phát hành cổ phiếu, bán cổ phiếu ra công chúng, chứng minh năng lực tài chính, phục vụ để cổ phần hóa, liên doanh, góp vốn, mua bán, sáp nhập doanh nghiệp (M&A), thu hút vốn đầu tư……
Thẩm định giá trị Động sản: Máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất; Phương tiện vận tải: Tàu, ô tô, máy bay, hàng hóa dịch vụ…
Thẩm định giá trị dự án đầu tư: Dự án bất động sản, dự án khu công nghiệp, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, chứng minh năng lực tài chính của tổ chức và cá nhân;
Thẩm định giá trị vô hình: Tài sản trí tuệ và quyền sở hữu trí tuệ (nhãn hiệu, thương hiệu, chỉ dẫn địa lý, sáng chế, tên gọi xuất xứ, tên thương mại, bí mật kinh doanh, phát minh khoa học, sáng kiến, quyền tác giả, bản quyền) theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ; Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định cụ thể tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật ví dụ như quyền thương mại, quyền khai thác khoáng sản,…; Các tài sản vô hình khác thỏa mãn điều kiện quy định sau: là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế.
Luật Giá năm 2023: Đẩy mạnh phân công, phân cấp trong quản lý giá
(TDVC Luật Giá năm 2023 Đẩy mạnh phân công, phân cấp trong quản lý giá) – Luật Giá năm 2023 đã tiếp tục đẩy mạnh thực hiện chủ trương của Đảng, Nhà nước về nguyên tắc quản lý giá theo cơ chế thị trường có sự điều tiết của nhà nước, khuyến khích cạnh tranh về giá; tạo môi trường pháp lý ổn định, đẩy mạnh sự phân công, phân cấp trong quản lý giá; đồng thời củng cố, kiện toàn các quy định để nâng cao chất lượng hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá.
Bổ sung thức ăn chăn nuôi vào danh mục hàng hóa bình ổn giá
Luật Giá năm 2023 nêu rõ vai trò của Chính phủ sẽ định hướng các mục tiêu quản lý, điều hành giá chung. Thẩm quyền, trách nhiệm định giá các hàng hóa, dịch vụ cụ thể sẽ cơ bản được giao cho cấp bộ theo lĩnh vực quản lý hàng hóa dịch vụ, cấp UBND tỉnh theo phạm vi địa bàn quản lý. Việc phân công, phân cấp như vậy là phù hợp với công tác tổ chức thực hiện trong thực tiễn. Phân định rõ ràng giữa nhiệm vụ của các bộ, ngành, địa phương để thuận lợi triển khai, tránh sự đùn đẩy trách nhiệm.
Luật quy định 42 nhóm hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá gắn với quy định rõ về thẩm quyền định giá, đồng thời gắn với từng bộ, ngành, địa phương và hình thức định giá được quy định cụ thể, minh bạch, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác tổ chức thực hiện.
Về phương pháp định giá, đã phân định rõ trách nhiệm ban hành phương pháp định giá chung của Bộ Tài chính và phương pháp định giá riêng của các Bộ quản lý ngành, lĩnh vực riêng trong trường hợp pháp luật có quy định về phương pháp định giá riêng. Ví như giá đất, giá dịch vụ khám chữa bệnh, giá dịch vụ giáo dục, giá nhà ở, một số mặt hàng theo Luật Sở hữu trí tuệ.
Công tác bình ổn giá cũng được củng cố, kiện toàn phù hợp với thực tế hiện nay. Cụ thể, danh mục hàng hóa bình ổn giá đã bổ sung mặt hàng thức ăn chăn nuôi; đưa ra khỏi danh mục các mặt hàng điện, muối ăn, đường ăn.
Danh mục hàng hóa, dịch vụ bình ổn giá gồm 9 mặt hàng là: Xăng, dầu thành phẩm; Khí dầu mỏ hóa lỏng; Sữa dành cho trẻ em dưới 6 tuổi; Thóc tẻ, gạo tẻ; Phân đạm, phân DAP, phân NPK; Thức ăn chăn nuôi; Vaccine phòng bệnh cho gia súc, gia cầm; Thuốc bảo vệ thực vật theo quy định của pháp luật; Thuốc thuộc danh mục thuốc thiết yếu sử dụng tại cơ sở khám bệnh, chữa bệnh.
Quy định rõ hơn về các biện pháp bình ổn giá, quy trình triển khai bảo đảm thuận lợi, phù hợp với thực tiễn. Bên cạnh đó, trường hợp phát sinh tình huống đặc biệt như tình trạng khẩn cấp, sự cố, thảm họa, dịch bệnh, thiên tai, luật cũng bổ sung cơ chế triển khai bình ổn giá ngay đối với các hàng hóa, dịch vụ ngoài danh mục Quy định này tạo sự linh hoạt cho việc triển khai bình ổn giá trong các tình trạng cấp bách, cần triển khai gấp, kịp thời.
Quản lý chặt chẽ hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp
Luật Giá năm 2023 khẳng định rõ tính chất của hoạt động thẩm định giá là hoạt động tư vấn, “bán lời khuyên” về giá trị tài sản thẩm định giá, không có ý nghĩa quyết định trong việc định giá tài sản. Việc quyết định giá tài sản vẫn do chủ sở hữu theo đúng quy định của Bộ luật Dân sự.
Mặt khác, Luật cũng quy định rõ nghĩa vụ phải bảo đảm tuân thủ các quy định về đạo đức, chuyên môn tại Chuẩn mực Thẩm định giá Việt Nam của thẩm định viên và doanh nghiệp thẩm định giá trong việc cung cấp dịch vụ tư vấn của mình. Trường hợp có sai phạm sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật các quy định này nhằm hướng đến quyền đi đối với trách nhiệm, cũng như nâng cao chất lượng hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá.
Luật củng cố, hoàn thiện các điều kiện về thi, cấp thẻ thẩm định viên về giá, hành nghề thẩm định giá để bảo đảm phát triển nguồn nhân lực, thúc đẩy ngành nghề phát triển. Quản lý chặt chẽ hơn hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp, hạn chế sai phạm trong quá trình thực hiện.
Quy định chuyên môn hóa hoạt động của thẩm định viên theo lĩnh vực tài sản. Theo đó, thẻ thẩm định viên về giá được chuyên môn hóa theo 2 lĩnh vực gồm: thẩm định giá tài sản (bất động sản, động sản và các hàng hóa dịch vụ thông thường) và thẩm định giá doanh nghiệp (doanh nghiệp, tài sản tài chính…). Điều này cũng góp phần nâng cao chất lượng thẩm định viên theo lĩnh vực chuyên sâu, tiết kiệm nguồn lực xã hội trong học tập, bồi dưỡng kiến thức và thi cấp Thẻ thẩm định viên về giá.
Một điểm mới quan trọng tại Luật Giá năm 2023 là quy định việc kê khai giá được tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ thực hiện sau khi quyết định giá, tạo thuận lợi hơn cho thực tiễn triển khai tại đơn vị. Trước đó, Luật Giá năm 2012 là phải kê khai trước khi quyết định giá.
Luật dành 1 Chương về nguyên tắc, nội dung và trách nhiệm của các đơn vị trong việc triển khai kiểm tra việc chấp hành pháp luật về giá, thẩm định giá. Qua đó, tăng cường cơ sở pháp lý cho khâu giám sát, hậu kiểm việc chấp hành của các tổ chức, cá nhân trong tuân thủ quy định pháp luật về giá.
Luật Giá có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2024. Bộ Tài chính đang phối hợp với các Bộ, ngành, địa phương và các cơ quan khẩn trương ban hành kế hoạch triển khai thi hành Luật Giá năm 2023. Trong đó, tập trung triển khai ngay việc soạn thảo các văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết các nội dung được giao trong Luật, qua đó đưa Luật sớm đi vào cuộc sống. Rà soát các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành để kiến nghị, sửa đổi bổ sung cho phù hợp với các quy định tại Luật Giá năm 2023; Tổ chức quán triệt việc thực hiện, phổ biến, tập huấn Luật Giá năm 2023 và các văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết…
Theo Báo Đại biểu Nhân dân/daibieunhandan.vn
Bạn đang đọc bài viết:“Luật Giá năm 2023: Đẩy mạnh phân công, phân cấp trong quản lý giá”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.
