Kỉ niệm 133 năm ngày sinh Chủ tịch Hồ Chí Minh 1890 – 2023 – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Kỷ niệm 133 năm ngày sinh Chủ tịch Hồ Chí Minh 1890-2023) – Kỷ niệm 133 năm Ngày sinh Chủ tịch Hồ Chí Minh (19/5/1890 – 19/5/2023) – vị lãnh tụ thiên tài của Đảng và Nhân dân ta, người thầy vĩ đại của cách mạng Việt Nam, Anh hùng giải phóng dân tộc, Danh nhân văn hóa thế giới, toàn Đảng bộ, toàn dân.
“Tháp Mười đẹp nhất bông sen
Việt Nam đẹp nhất có tên Bác Hồ”
Thẩm định giá Thành Đô xin bày tỏ lòng kính yêu và biết ơn vô hạn đối với công lao vĩ đại của vị lãnh tụ kính yêu Chủ tịch Hồ Chí Minh.
Bạn đang đọc bài viết:“Kỷ niệm 133 năm ngày sinh Chủ tịch Hồ Chí Minh 1890-2023”tại chuyên mục Tin công ty của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.
Công ty thẩm định giá khách sạn – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Công ty thẩm định giá khách sạn) – Việt Nam đang trong quá trình phát triển, hội nhập kinh tế quốc tế mạnh mẽ và sâu rộng. Ngành du lịch có những đóng góp to lớn vào sự phát triển của địa phương và đất nước thúc đẩy nhịp độ tăng GDP. Khách sạn có vai trò đặc biệt quan trọng trong sự phát triển đó.
Thẩm định giá khách sạn là xác định giá trị bằng tiền của khách sạn (bao gồm: Giá trị đất, giá trị công trình xây dựng, công cụ dụng cụ…) theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích cho các bên liên quan theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
1. Khách sạn là gì?
Theo quy định tại Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 4391:2015 về Khách sạn – Xếp hạng thì nội dung này được quy định như sau:
Khách sạn (hotel) là cơ sở lưu trú du lịch được xây dựng thành khối, đảm bảo chất lượng về cơ sở vật chất, trang thiết bị và dịch vụ cần thiết phục vụ khách.
Khách sạn còn được hiểu là cơ sở có cung cấp các dịch vụ ngủ nghỉ hay người trong ngành sẽ gọi đó là dịch vụ lưu trú. Ngoài ra, các khách sạn còn phục vụ một số dịch vụ phổ biến khác như là: dịch vụ ăn uống, dịch vụ giải trí hay một số dịch vụ khác cho khách khi lưu trú qua đêm.
2. Các loại hình khách sạn
2.1. Khách sạn thương mại (Commercial hotel)
Là loại hình khách sạn phổ biến trên thế giới, đối tượng khách hàng chủ yếu là doanh nhân, người đi du lịch ngắn ngày.
2.2. Khu nghỉ dưỡng (Resort)
Là loại hình khách sạn xây dựng với quy mô lớn, thường nằm ở khu vực có cảnh quan thiên nhiên đẹp và phong phú. Đối tượng khách lớn tuổi có tiền bạc và những khách hàng gia đình có nhu cầu nghỉ ngơi thư giãn.
2.3. Khách sạn sân bay (Airport hotel)
Là loại hình khách sạn nằm sát các sân bay quốc tế, đối tượng khách chủ yếu phi công, tiếp viên phi hành đoàn hoặc các khách chờ quá cảnh với thời gian lưu trú ngắn.
2.4. Khách sạn sòng bạc (Casino hotel)
Là loại hình khách sạn kết hợp sòng bạc, thường có quy mô rất lớn, trang thiết bị nội thất cao cấp và có đầy đủ các loại hình dịch vụ sòng bạc nhằm hướng đến đối tượng khách có nhu cầu vui chơi giải trí, chơi bài. Đối tượng khách lưu trú ở các khách sạn sòng bạc thường rất ngắn.
2.5. Khách sạn bình dân (Hostel)
Ở Việt Nam thường gọi là nhà nghỉ, là loại khách sạn có quy mô nhỏ với các trang thiết bị cơ bản, thường xây dựng cạnh các nhà ga, bến xe, chợ… Đối tượng khách là các khách du lịch phượt hoặc người có nhu cầu lưu trú qua đêm.
2.6. Nhà nghỉ ven đường (Motel)
Là loại hình dịch vụ cung cấp chỗ ngủ nghỉ qua đêm tại ven đường dành cho đối tượng khách đi xe ô tô, mô tô… dừng chân trú qua đêm.
2.7. Khách sạn nổi (Floating hotel)
Là loại khách sạn nổi không cố định một nơi mà chúng di chuyển từ vùng này sang vùng khác hoặc đi lại giữa các nước. Khách sạn nổi có kiến trúc không thua gì một khách sạn trên đất liền và ngoài dịch vụ phòng ở, ăn uống thì còn có các dịch vụ vui chơi giải trí, làm đẹp.
Gọi là khách sạn căn hộ với đầy đủ các phòng chức năng năng như: nhà tắm, nhà bếp, phòng khách… Khách hàng chủ yếu là các nhóm bạn bè, gia đình hoặc những khách có thời gian lưu trú dài hạn.
2.9. Khách sạn “buồng kén” (Pod hotel)
Là loại hình khách sạn này khá phổ biến ở các nước châu Á như Nhật Bản, Hồng Kông… là dạng kết hợp giữa hostel và homestay, bao gồm nhiều phòng ngủ nhỏ trong một diện tích nhất định. Các khách hàng lưu trú ngắn hạn, thường ra ngoài ban ngày nhưng vẫn muốn có sự riêng tư.
Thông tin, số liệu thu thập thẩm định giá khách sạn – Thẩm định giá Thành Đô
2. Thông tin, số liệu thu thập thẩm định giá khách sạn
2.1. Thông tin số liệu chung
Thẩm định viên cần liên tục thu thập, lưu giữ và cập nhật các thông tin ở phạm vi toàn quốc, tỉnh thành, quận huyện mà những thông tin đó liên quan đến nhu cầu và lượng du khách sẽ tác động đến hoạt động kinh doanh khách sạn địa phương. Nhiều thông tin bổ ích thu thập từ các xuất bản phẩm của phòng thương mại, cơ quan quản lý du lịch, của Hiệp hội du lịch, hiệp hội khách sạn, các công ty cung cấp dịch vụ công ích (gas, điện, nước…)
2.2. Thông tin, số liệu cụ thể
Thẩm định viên cần tiến hành khảo sát khách sạn, nhà nghỉ cần định giá, khu vực xung quanh, thu thập các thông tin số liệu về khuôn viên diện tích đất, về nhà, trang thiết bị, chất lượng dịch vụ. Những thông tin chủ yếu bao gồm:
Đất
Công trình xây dựng
Trang thiết bị
Dịch vụ phụ thêm
Những số liệu về tình hình kinh doanh
Những thông tin, số liệu của các khách sạn, nhà nghỉ lân cận, tương tự, cạnh tranh
2.2.1. Đất
Thẩm định viên thu thập thông tin về đất đai gồm:
Kích thước, diện tích, mức độ phù hợp của diện tích thửa đất.
Mô tả chính xác địa chỉ, đặc điểm pháp lý thửa đất.
Các quy định về quy hoạch sử dụng đất.
Giá trị định giá tính thuế bất động sản.
Công trình xây dựng: chất lượng, điều kiện, kích thước bãi đỗ xe, cổng chính, đường dạo.
Cảnh quan, vườn hoa, khuôn viên.
Lối vào chính, tầm nhìn.
Mục đích sử dụng tốt nhất, tối ưu; các mục đích sử dụng thay thế.
Môi trường xung quanh, hạ tầng, dân trí, an ninh, chất lượng điên, nước, thu gom rác thải, giao thông công cộng địa phương…
2.2.2. Công trình xây dựng
Loại và chất liệu xây dựng, kiểu dáng kiến trúc, tầm nhìn, cảnh quan.
Kích thước, diện tích các phòng, thời gian xây dựng.
Số lượng phòng ngủ, phòng tắm, chất lượng nội thất.
Vị trí, kích thước, chất lượng hành lang, thang máy, phòng quản lý điều hành.
Chất lượng hệ thống điều hòa, sưởi ấm, thông gió…
Tuổi và chất lượng công trình, mức độ hao mòn.
Giá trị định giá tính thuế bất động sản
Các quy định về vệ sinh, lao động, phòng cháy chữa cháy.
2.2.3 Trang thiết bị
Kiểm kê trang thiết bị, bàn ghế, đồ đạc
Bảng hiệu khách sạn
Chất lượng trang thiết bị, mức độ khấu hao, hao mòn, sự phù hợp trang thiết bị với hoạt động kinh doanh khách sạn…
2.2.4 Dịch vụ phụ thêm
Tuổi đời, kích thước, chất lượng vị trí, mức độ tiện lợi các tiện ích giải trí, thư giãn (bể bơi, sần quần vợt…)
Các tiện ích khác như: tiệm ăn, café, quầy bán hàng lưu niệm, trạm xăng… mô tả chi tiết nếu có hoạt động đi thuê hoặc cho thuê kinh doanh
Bãi đỗ xe
2.2.5 Nững số liệu về tình hình kinh doanh
Báo cáo tình hình thu thập và chi phí từ 3-5 năm về trước của khách sạn cần thẩm định giá
Phân loại thu nhập theo loại hình kinh doanh: buồng phòng, bán hàng, thuê hội trường…
Phân loại chi phí theo khoản mục
Chất lượng quản lý
Điều kiên, môi trường cạnh tranh
2.2.6 Những thông tin, số liệu của các khách sạn tương tự, cạnh tranh
Số liệu về chi phí và thu nhập
Giá bán những khách sạn trong khu vực
Phương pháp thẩm định giá khách sạn – Thẩm định giá Thành Đô
3. Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá khách sạn
Đối với từng loại khách sạn, hồ sơ pháp lý thu thập, mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá, thẩm định viên sẽ đưa ra các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp. Thẩm định giá khách sạn thẩm định viên thường sử dụng ba cách tiếp cận bao gồm: Cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập.
Cách tiếp cận từ thị trường: phương pháp so sánh;
Cách tiếp cận từ chi phí: phương pháp chi phí tái tạo, phương pháp chi phí thay thế;
Cách tiếp cận từ thu nhập: phương vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu
Ngoài ra để thẩm định giá công trình xây dựng thẩm định viên tham khảo suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình để ước tính giá trị công trình xây dựng.
3.1. Cách tiếp cận từ thị trường
Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.
3.1.1. Phương pháp so sánh
Theo phương pháp này giá trị khách sạn được ước tính thông qua so sánh với những khách sạn đang rao bán hoặc mới giao dịch thành công.
Thẩm định giá khách sạn bằng phương pháp so sánh là thẩm định giá khách sạn (đất và công trình xây dựng) dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các khách sạn (gồm đất và công trình xây dựng) tương tự với khách sạn (đất và công trình xây dựng) cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của khách sạn.
3.2. Cách tiếp cận từ chi phí
Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá.
Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên không áp dụng cách tiếp cận từ chi phí đối với những khách sạn lâu đời, nếu áp dụng thì gán độ tin cậy/quyền số nhỏ nhất khi thống nhất các mức giá từ các cách tiếp cận khác về kết quả cuối cùng. Cách tiếp cận từ chi phí là xuất phát điểm trước khi áp dụng cách tiếp từ thị trường, cách tiếp cận từ thu nhập, cung cấp cho thẩm định viên cái nhìn đầu tiên về mức giá ước tính và từ đó so sánh, kiểm tra, đối chiếu với kết quả của hai cách tiếp cận thị trường, và thu nhập.
Cách tiếp cận từ chi phí áp dụng khi ước tính giá trị khách sạn mới xây dựng. Thẩm định viên ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế xây dựng một khách sạn tương tự, tại thời điểm thẩm định giá, trừ đi hao mòn, giảm giá ước
3.2.1 Phương pháp chi phí tái tạo
Phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách tiếp cận từ chi phí. Phương pháp chi phí tái tạo là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của công trình xây dựng khách sạn thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra công trình giống hệt với công trình xây dựng thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá.
3.2.2 Phương pháp chi phí thay thế
Phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách tiếp cận từ chi phí. Phương pháp chi phí thay thế là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của công trình xây dựng khách sạn thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một công trình xây dựng tương tự công trình xây dựng thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá.
3.3. Cách tiếp cận từ thu nhập
Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại. Cách tiếp cận thu nhập gồm hai phương pháp chính: Phương pháp vốn hóa trực tiếp và Phương pháp dòng tiền chiết khấu. Trong đó:
Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của tài sản hoặc vĩnh viễn.
Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định), ví dụ như trường hợp một doanh nghiệp vừa bắt đầu hoạt động hoặc một công trình mới bắt đầu xây dựng.
Thẩm định giá khách sạn theo cách tiếp cận từ thu nhập là xem xét thu nhập của khách sạn từ tất cả các nguồn, đồng thời với nghiên cứu phân tích các ghi chép về những chi phí vận hành của khách sạn cần định giá trong mối so sánh với những khách sạn tương tự trong khu vực.
Khi thẩm định giá khách sạn đang vận hành, thẩm định viên cần xem xét báo cáo thu, chi tài chính của khách sạn để phát hiện những nhân tố có thể làm cho thu nhập quá cao hoặc quá thấp (so với những khách sạn tương tự).
3.3.1 Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của khách sạn thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp.
3.3.2 Phương pháp chi phí dòng tiền chiết khấu
Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập. Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của khách sạn thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.
4. Công ty thẩm định giá khách sạn uy tín
Việt Nam đang trong quá trình phát triển vô cùng mạnh mẽ về kinh tế và hội nhập với thế giới. Thị trường du lịch có vai trò quan trọng trong sự phát triển chung đối với nền kinh tế và thu hút khách du lịch vào Việt Nam. Vì vậy thẩm định giá khách sạn có vai trò vô cùng quan trọng phục vụ mục đích như: vay vốn ngân hàng, đầu tư, mua bán, cho thuê… góp phần phát triển thị trường du lịch nước nhà. Từ đó thúc đẩy thị trường du lịch phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Thẩm định giá Thành Đô là công ty thẩm định giá uy tín, chuyên nghiệp, nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản nói chung và khách sạn nói riêng tại Việt Nam. Thành Đô luôn tuân thủ theo pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá và đáp ứng mọi yêu cầu khắt khe nhất đối với một công ty thẩm định giá được Bộ tài chính cấp phép. Cùng đó Thẩm định giá Thành Đô thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá khách sạn có quy mô lớn, tính chất phức tạp đáp ứng đúng mục đích thẩm định giá theo pháp luật quy định. Với hệ thống thẩm định giá khắp cả nước cùng nguồn dữ liệu bất động sản dồi dào. Thẩm định giá Thành Đô tự hào là đơn vị thẩm định giá uy tín được cơ quan Nhà nước, ngân hàng, doanh nghiệp, các cá nhân đánh giá cao.
Trải qua một quá trình phát triển, Thành Đô đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và được các tổ chức, doanh nghiệp, cơ quan lý Nhà nước đánh giá cao. Trải qua một quá trình phát triển, Thành Đô đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và đối tác đánh giá cao. Năm 2019, Thành Đô vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019”, Năm 2020 Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu tin cậy 2020“, Năm 2021 Thành Đô được vinh danh Top 10 Thương hiệu Châu Á – Thái Bình Dương. Năm 2022 Thẩm định giá Thành Đô được vinh danh“Thương hiệu vàng Asian 2022 tại Singapore”. Bên cạnh đó TDVC áp dụng tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá (bất động sản, giá trị doanh nghiệp, máy móc thiết bị, dự án đầu tư, công trình xây dựng) góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.
Bạn đang đọc bài viết:“Khách sạn là gì? Công ty thẩm định giá khách sạn uy tín”tại chuyên mục Tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.
Báo cáo kết quả thẩm định giá là gì? Nội dung báo cáo kết quả thẩm định giá – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Báo cáo kết quả thẩm định giá) – Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Khi tiến hành thẩm định giá trị tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự thẩm định viên phải lập báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá. Báo cáo kết quả thẩm định giá là tiền đề căn cứ để khách hàng và các bên liên quan của chủ doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện thẩm định giá sử dụng vào mục đích nhất định.
1. Báo cáo kết quả thẩm định giá là gì?
Theo khoản 16 điều 4 Luật Giá 2012 thì Báo cáo kết quả thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá lập, trong đó nêu rõ quá trình thẩm định giá, kết quả thẩm định giá và ý kiến của doanh nghiệp thẩm định giá về giá trị của tài sản được thẩm định để khách hàng và các bên liên quan có căn cứ sử dụng cho mục đích ghi trong hợp đồng thẩm định giá.
2. Mục đích của báo cáo thẩm định giá
Mục đích của báo cáo thẩm định giá là truyền đạt kết quả và các kết luận của thẩm định viên một cách có hiệu quả và có sức thuyết phục đối với người sử dụng thông tin, nhất là đối với những người có liên quan về mặt lợi ích. Vì vậy, báo cáo thẩm định giá phải được trình bày rõ ràng, chính xác và đầy đủ các giả thiết, số liệu, các phân tích, các tiến trình, các kết quả và kết luận đạt được của thương vụ thẩm định giá.
3. Nội dung báo cáo kết quả thẩm định giá
Báo cáo kết quả thẩm định giá phải thể hiện thông tin đúng theo thực tế, mang tính mô tả và dựa trên bằng chứng cụ thể để thuyết minh về mức giá của tài sản cần thẩm định giá. Những thông tin này phải được trình bày theo một trình tự khoa học, hợp lý, từ mô tả về tài sản đến những yếu tố tác động tới giá trị của tài sản. Báo cáo phải có các lập luận, phân tích những dữ liệu thu thập trên thị trường hình thành kết quả thẩm định giá. Báo cáo là một phần không thể tách rời của Chứng thư thẩm định giá.
Kết quả thẩm định giá được sử dụng làm một trong những căn cứ để cơ quan, tổ chức, cá nhân là chủ sở hữu hoặc có quyền sử dụng tài sản theo quy định của pháp luật và các bên liên quan xem xét, quyết định hoặc phê duyệt giá đối với tài sản.
Việc sử dụng kết quả thẩm định giá phải đúng mục đích ghi trong hợp đồng thẩm định giá hoặc văn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Nội dung chi tiết của Báo cáo có thể thay đổi theo đối tượng thẩm định giá, mục đích, yêu cầu tiến hành thẩm định và theo yêu cầu của khách hàng. Tuy nhiên, một Báo cáo phải bao gồm các nội dung cơ bản sau:
a) Thông tin về doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh được phép phát hành chứng thư thẩm định giá.
Tên và địa chỉ của doanh nghiệp, văn phòng giao dịch của doanh nghiệp (nếu có). Tên và địa chỉ của chi nhánh doanh nghiệp phát hành Báo cáo và chứng thư thẩm định giá.
b) Các thông tin cơ bản về cuộc thẩm định giá:
Thông tin về khách hàng thẩm định giá tài sản, số hợp đồng thẩm định giá và/hoặc văn bản yêu cầu/đề nghị thẩm định giá.
Tên tài sản thẩm định giá.
Thời điểm thẩm định giá.
Mục đích thẩm định giá.
Các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định giá và mức độ kiểm tra, thẩm định các nguồn thông tin đó.
Căn cứ pháp lý để thẩm định giá: những văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá, các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được áp dụng trong cuộc thẩm định giá, các văn bản quy phạm pháp luật khác do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở trung ương hoặc địa phương ban hành liên quan tới cuộc thẩm định giá, các giấy tờ pháp lý liên quan tới tài sản thẩm định giá.
c) Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá.
d) Thông tin về tài sản thẩm định giá bao gồm: các mô tả chi tiết và phân tích liên quan như tên và chủng loại tài sản, đặc điểm về mặt pháp lý và kinh tế – kỹ thuật của tài sản.
Thông tin về đặc điểm của một số tài sản thẩm định giá được hướng dẫn tại Phụ lục 01; các tài liệu thể hiện tính pháp lý, kỹ thuật của một số tài sản thẩm định giá tham khảo tại Phụ lục 02 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn này.
đ) Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá: Thẩm định viên cần đưa ra được căn cứ, lập luận để xác định cơ sở thẩm định giá của tài sản là cơ sở giá trị thị trường hoặc cơ sở giá trị phi thị trường. Đối với mỗi tài sản thẩm định giá trong một cuộc thẩm định giá chỉ có thể xác định một cơ sở giá trị thẩm định giá là cơ sở giá trị thị trường hoặc cơ sở giá trị phi thị trường.
e) Giả thiết và giả thiết đặc biệt
Thẩm định viên cần nêu rõ các giả thiết, giả thiết đặc biệt để phục vụ cho việc thẩm định giá, cơ sở xây dựng cũng như ảnh hưởng của các giả thiết này đến kết quả thẩm định giá.
Thẩm định viên cần nêu rõ cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá được lựa chọn áp dụng, căn cứ lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá đó.
Khi áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên cần thể hiện trong Báo cáo những lập luận, phân tích, chứng cứ, số liệu, bảng tính và các yếu tố khác cho những lần điều chỉnh, tính toán trong cả quá trình thẩm định giá. Các thông tin, số liệu sử dụng trong Báo cáo cần phải được trích dẫn nguồn cụ thể.
h) Kết quả thẩm định giá
i) Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá
k) Những điều khoản loại trừ và hạn chế:
Thẩm định viên căn cứ vào hợp đồng thẩm định giá hoặc văn bản yêu cầu/đề nghị thẩm định giá, loại tài sản, đặc điểm của cuộc thẩm định giá để đưa ra điều khoản loại trừ và hạn chế cho phù hợp.
Các điều khoản loại trừ và hạn chế có thể bao gồm điều kiện ràng buộc về công việc, giới hạn về phạm vi công việc và các điều kiện hạn chế khác. Ví dụ: sự không rõ ràng về tình trạng pháp lý của tài sản, hạn chế về thông tin, dữ liệu liên quan cần thu thập, …
Thẩm định viên cần có đánh giá về mức độ ảnh hưởng của các hạn chế; đồng thời, đưa ra cách thức xử lý (nếu có) đối với các hạn chế đó trong quá trình thẩm định giá.
Thẩm định viên cần nêu rõ những quyền và lợi ích cá nhân (nếu có) liên quan đến tài sản thẩm định giá, những xung đột lợi ích có thể nảy sinh trong quá trình thực hiện thẩm định giá.
l) Thông tin và chữ ký của thẩm định viên và người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp hoặc người đại diện theo ủy quyền trong lĩnh vực thẩm định giá (nếu có) của doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện Báo cáo kết quả thẩm định giá:
Họ tên, số thẻ và chữ ký của thẩm định viên được giao chịu trách nhiệm thực hiện cuộc thẩm định giá phù hợp với đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp thẩm định giá.
Họ tên, số thẻ và chữ ký của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp hoặc người đại diện theo ủy quyền trong lĩnh vực thẩm định giá (nếu có) của doanh nghiệp thẩm định giá và dấu của doanh nghiệp thẩm định giá đối trường hợp phát hành Báo cáo tại doanh nghiệp thẩm định giá. Họ tên, số thẻ và chữ ký của người đứng đầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá và dấu của chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá đối với trường hợp phát hành Báo cáo tại chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá được phép phát hành chứng thư thẩm định giá theo ủy quyền của doanh nghiệp thẩm định giá.
m) Các phụ lục kèm theo, bao gồm:
Danh sách tất cả các tài liệu, thông tin liên quan đến cuộc thẩm định giá.
Tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc điểm kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định giá.
Kết quả khảo sát thực tế của tài sản thẩm định giá.
Các nội dung khác liên quan đến cuộc thẩm định giá (nếu có).
Ngoài ra, thẩm định viên cần dẫn chiếu nguồn tin đối với tất cả các thông tin, số liệu trong Báo cáo.
4. Thời hạn sử dụng báo cáo thẩm định giá
Kết quả thẩm định giá chỉ được sử dụng trong thời hạn có hiệu lực được ghi trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.
Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá được xác định trên cơ sở đặc điểm pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định giá; biến động về pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá và mục đích thẩm định giá nhung tối đa không quá 6 (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực.
Bạn đang đọc bài viết:“Báo cáo kết quả thẩm định giá là gì? Nội dung báo cáo kết quả thẩm định giá”tại chuyên mục Tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.
Chứng thư thẩm định giá là gì? Thời hạn chứng thư thẩm định giá có hiệu lực là bao lâu? – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Thời hạn chứng thư thẩm định giá) – Chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá, tổ chức thẩm định giá lập ra nhằm chứng nhận giá trị tài sản, ghi rõ về kết quả của quá trình thẩm định giá, xác nhận những điều trình bày là đúng với những phân tích bị hạn chế do các giải thiết đã được báo cáo và thẩm định dựa trên tên, địa chỉ của Thẩm định viên. Khi doanh nghiệp thẩm giá tiến hành thẩm định giá các loại tài sản theo quy định của pháp luật thì phải lập chứng thư thẩm định giá theo tiêu chuẩn thẩm định giá Bộ Tài Chính.
Chứng thư thẩm định giá được lập thành văn bản và trong đó ghi rõ thông tin về khách hàng yêu cầu thẩm định giá, tài sản thẩm định giá, mục đích thẩm định giá và kết quả của quá trình thẩm định giá. Mục tiêu của chứng thư thẩm định giá chính là công bố ra bên ngoài những nội dung cơ bản liên quan đến kết quả thẩm định giá tài sản.
1. Chứng thư thẩm định giá là gì
Căn cứ Luật Giá 2012 quy định về chứng thư thẩm định giá, theo đó, chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá lập để thông báo cho khách hàng và các bên liên quan về những nội dung cơ bản của báo cáo kết quả thẩm định giá.
2. Nội dung chứng thư thẩm định giá
Chứng thư thẩm định giá bao gồm các nội dung cơ bản sau:
Số hợp đồng thẩm định giá và/hoặc văn bản yêu cầu/đề nghị thẩm định giá.
Thông tin về khách hàng thẩm định giá.
Thông tin chính về tài sản thẩm định giá (tên và chủng loại tài sản, đặc điểm về mặt pháp lý và kinh tế – kỹ thuật).
Mục đích thẩm định giá.
Thời điểm thẩm định giá.
Căn cứ pháp lý.
Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá.
Giả thiết và giả thiết đặc biệt
Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá.
Những điều khoản loại trừ và hạn chế của kết quả thẩm định giá.
Kết quả thẩm định giá cuối cùng.
Họ tên, số thẻ và chữ ký của thẩm định viên được giao chịu trách nhiệm thực hiện thẩm định giá đã ký Báo cáo.
Họ tên, số thẻ, chữ ký của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp hoặc người đại diện theo ủy quyền trong lĩnh vực thẩm định giá (nếu có) của doanh nghiệp thẩm định giá và dấu của doanh nghiệp thẩm định giá trường hợp phát hành chứng thư tại doanh nghiệp thẩm định giá. Họ tên, số thẻ, chữ ký của người đứng đầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá và dấu của chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá được phát hành chứng thư tại chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá theo ủy quyền của doanh nghiệp thẩm định giá.
Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá.
Các phụ lục kèm theo (nếu có).
Chứng thư thẩm định giá gửi cho khách hàng bao gồm cả báo cáo kết quả thẩm định giá. Kết quả thẩm định giá chỉ được sử dụng trong thời hạn có hiệu lực được ghi trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.
3. Thời hạn chứng thư thẩm định giá
– Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá được xác định trên cơ sở đặc điểm pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định giá; biến động về pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá và mục đích thẩm định giá nhưng tối đa không quá 6 (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực.
– Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá sau khi được doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá ký phát hành theo đúng quy định của pháp luật đưọ’c chuyển cho khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thấm định giá (nếu có) theo hợp đồng thấm định giá đã được kí với khách hàng./
Bạn đang đọc bài viết:“Chứng thư thẩm định giá là gì? Thời hạn chứng thư thẩm định giá có hiệu lực là bao lâu?”tại chuyên mục Tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.
Báo cáo tài chính là gì? Sử dụng báo cáo tài chính trong thẩm định giá doanh nghiệp – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Sử dụng báo cáo tài chính thẩm định giá doanh nghiệp) – Trong quá trình thẩm định giá doanh nghiệp, báo cáo tài chính các thông tin về tình hình tài chính, tình hình kinh doanh và các luồng tiền của doanh nghiệp đáp ứng các cầu cho những người sử dụng chúng trong việc đưa ra các quyết định về kinh tế.
Căn cứ vào cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp được lựa chọn, thời điểm thẩm định giá và đặc điểm của doanh nghiệp cần thẩm định giá, thẩm định viên phân tích, đánh giá để sử dụng Báo cáo tài chính của doanh nghiệp cho phù hợp và ưu tiên sử dụng Báo cáo tài chính đã được kiểm toán, soát xét bởi đơn vị kiểm toán độc lập.
1. Báo cáo tài chính là gì?
Báo cáo tài chính là các thông tin kinh tế được kế toán viên trình bày dưới dạng bảng biểu, cung cấp các thông tin về tình hình tài chính, tình hình kinh doanh và các luồng tiền của doanh nghiệp đáp ứng các cầu cho những người sử dụng chúng trong việc đưa ra các quyết định về kinh tế.
Theo khoản 1 Điều 3 luật kế toán năm 2015, Báo cáo tài chính (BCTC) là hệ thống thông tin kinh tế, tài chính của đơn vị kế toán được trình bày theo biểu mẫu quy định tại chuẩn mực kế toán và chế độ kế toán.
BCTC áp dụng cho tất cả loại hình doanh nghiệp được thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam. Doanh nghiệp có nghĩa vụ lập và nộp báo cáo tài chính trung thực, chính xác, đúng thời hạn theo quy định của pháp luật về kế toán, thống kê.
Ngoài ra, các doanh nghiệp trực thuộc nhà nước và doanh nghiệp niêm yết trên thị trường chứng khoán bên cạnh làm BCTC năm thì phải lập BCTC giữa niên độ (báo cáo quý -trừ quý IV).
2. Mục đích của báo cáo tài chính
Mục đích của Báo cáo tài chính là cung cấp thông tin về tình hình tài chính, tình hình kinh doanh và các luồng tiền của một doanh nghiệp.
Căn cứ theo quy định tại Điều 97 Thông tư 200/2014/TT-BTC quy định như sau:
(1). Báo cáo tài chính dùng để cung cấp thông tin về tình hình tài chính, tình hình kinh doanh và các luồng tiền của một doanh nghiệp, đáp ứng yêu cầu quản lý của chủ doanh nghiệp, cơ quan Nhà nước và nhu cầu hữu ích của những người sử dụng trong việc đưa ra các quyết định kinh tế. Báo cáo tài chính phải cung cấp những thông tin của một doanh nghiệp về:
a) Tài sản;
b) Nợ phải trả;
c) Vốn chủ sở hữu;
d) Doanh thu, thu nhập khác, chi phí sản xuất kinh doanh và chi phí khác;
đ) Lãi, lỗ và phân chia kết quả kinh doanh;
e) Các luồng tiền.
(2). Ngoài các thông tin này, doanh nghiệp còn phải cung cấp các thông tin khác trong “Bản thuyết minh Báo cáo tài chính” nhằm giải trình thêm về các chỉ tiêu đã phản ánh trên các Báo cáo tài chính tổng hợp và các chính sách kế toán đã áp dụng để ghi nhận các nghiệp vụ kinh tế phát sinh, lập và trình bày Báo cáo tài chính.
3. Sử dụng báo cáo tài chính trong thẩm định giá doanh nghiệp
Một số lưu ý khi sử dụng báo cáo tài chính trong thẩm định giá doanh nghiệp bao gồm:
Thẩm định viên đối chiếu, kiểm tra tính hợp lý của báo cáo tài chính để bảo đảm độ tin cậy, trường hợp cần thiết, thẩm định viên đề nghị doanh nghiệp được thẩm định giá điều chỉnh lại báo cáo tài chính và sổ sách kế toán trước khi đưa vào phân tích thông tin, áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá. Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá không điều chỉnh thì thẩm định viên xác định chênh lệch và có phân tích rõ nội dung, căn cứ điều chỉnh và ghi rõ trong Báo cáo kết quả thẩm định giá.
Khi sử dụng số liệu từ báo cáo tài chính chưa được kiểm toán, soát xét, hoặc báo cáo tài chính được kiểm toán, soát xét nhưng có ý kiến không phải là ý kiến chấp nhận toàn phần thì thẩm định viên phải nêu rõ hạn chế này trong phần hạn chế của Chứng thư và Báo cáo kết quả thẩm định giá để khách hàng thẩm định giá và người sử dụng kết quả thẩm định giá được biết.
Đối với phương pháp trong cách tiếp cận từ thị trường: khi sử dụng số liệu từ báo cáo tài chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá, doanh nghiệp so sánh để tính toán các chỉ tiêu: thu nhập trên một cổ phiếu (EPS), lợi nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao (EBITDA) trong tính toán các tỷ số thị trường nhằm mục đích thẩm định giá, thẩm định viên cần điều chỉnh để loại trừ thu nhập và chi phí của các tài sản phi hoạt động, các khoản chi phí, thu nhập bất thường, không mang tính thường xuyên.
Đối với phương pháp trong cách tiếp cận từ thu nhập: khi sử dụng số liệu về lợi nhuận từ báo cáo tài chính trong các năm gần nhất của doanh nghiệp cần thẩm định giánhằm mục đích dự báo dòng thu nhập hàng năm trong tương lai của doanh nghiệp cần thẩm định giá, thẩm định viên cần loại trừ các khoản chi phí, thu nhập bất thường, không mang tính thường xuyên; loại trừ thu nhập và chi phí của các tài sản phi hoạt động.
Các khoản chi phí, lợi nhuận không mang tính thường xuyên bao gồm: các khoản chi phí liên quan đến việc tái cấu trúc doanh nghiệp; các khoản tăng, giảm ghi nhận khi bán tài sản; thay đổi các nguyên tắc hạch toán kế toán; ghi nhận giảm giá hàng tồn kho; suy giảm lợi thế thương mại; xóa sổ nợ; tổn thất hoặc lợi ích từ các quyết định của tòa án và các khoản lợi nhuận, chi phí không thường xuyên khác. Các khoản mục này khi điều chỉnh phải xem xét đến tác động của thuế thu nhập doanh nghiệp (nếu có).
Bạn đang đọc bài viết:“Báo cáo tài chính là gì? Sử dụng báo cáo tài chính trong thẩm định giá doanh nghiệp ”tại chuyên mục Tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.
Thẩm định giá Thành Đô thông báo thay đổi địa điểm văn phòng Cần Thơ
(TDVC Thông báo thay đổi địa điểm văn phòng Cần Thơ) – Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô – Văn phòng Cần Thơ xin thông báo thay đổi địa điểm tại thành phố Cần Thơ.
Thẩm định giá Thành Đô xin trân trọng thông báo tới Quý khách hàng, Quý đối tác, văn phòng Cần Thơ chính thức hoạt động tại địa điểm mới từ Thứ Hai ngày 15/5/2023.
Địa điểm cũ: Tầng 3, 25-26 đường Võ Nguyên Giáp, phường Phú Thứ, quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ
Địa điểm mới: Tầng 4 – tòa nhà PVcombank, số 131 đường Trần Hưng Đạo, phường An Phú, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ
Quý khách hàng, Quý đối tác có nhu cầu thẩm định giá xin vui lòng liên hệ: Hotline: 0985.103.666
Trân trọng!
Bạn đang đọc bài viết:“Thẩm định giá Thành Đô thông báo thay đổi địa điểm văn phòng Cần Thơ”tại chuyên mục Tin công ty của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.
Thẩm định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Phương pháp thặng dư) – Đất nước ta đang trong thời kỳ đổi mới, phát triển nền kinh tế thị trường năng động và hội nhập với nền kinh tế toàn cầu. Nhu cầu thẩm định giá bất động sản chuyên nghiệp ngày càng thiết yếu với sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam.
Thẩm định giá bất động sản là quá trình tham chiếu thống kê, thu nhập thông tin số liệu về số lượng, phân tích và diễn giải về chất lượng để đi đến giá trị ước tính bất động sản bằng tiền. Vì vậy thẩm định viên cần nắm vững thị trường, phân loại thông tin số liệu cần thu thập phù hợp với loại bất động sản, sắp xếp, phân tích, tính toán, diễn đạt thông tin số liệu, áp dụng phương pháp thẩm định giá trong quá trình thẩm định giá là vô cùng quan trọng. Theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 11 có nhiều phương pháp thẩm định giá bất động sản, trong đó thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư được các thẩm định viên thường xuyên sử dụng để xác định giá trị bất động sản.
1. Khái niệm phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư trong tiếng anh là “Surplus method” là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.
2. Công thức tổng quát:
V = DT – CP
V: Giá trị tài sản thẩm định giá;
DT: Tổng doanh thu phát triển;
CP: Tổng chi phí phát triển.
Trường hợp giả định về thời điểm phát sinh doanh thu phát triển và chi phí phát triển bất động sản
– Trường hợp 1: Giả định doanh thu phát triển bất động sản, chi phí phát triển bất động sản chỉ phát sinh trong cùng 01 năm. Khi đó doanh thu và chi phí phát triển bất động sản được tính toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá.
V = DT – CP (tại thời điểm thẩm định giá)
– Trường hợp 2: Giả định quá trình phát triển bất động sản kéo dài nhiều năm, sau khi xây dựng chủ sở hữu cho thuê để kinh doanh hoặc cho thuê một phần để kinh doanh hoặc bán từng phần bất động sản qua nhiều năm.
Trong đó:
V: Giá trị tài sản thẩm định giá;
DTt: Doanh thu phát triển giả định của bất động sản tại thời điểm t;
CPt: Chi phí phát triển dự kiến tại thời điểm t;
r: Tỷ suất chiết khấu;
n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai;
t: Năm dự báo.
Các bước tiến hành phương pháp thặng dư – Thẩm định giá Thành Đô
3. Các bước tiến hành thẩm định giá
Bước 1: Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất.
Bước 2: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.
Bước 3: Ước tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng doanh thu phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.
Bước 4: Ước tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng chi phí phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.
Bước 5: Xác định giá trị quyền sử dụng đất trên cơ sở lấy kết quả tính toán của Bước 3 trừ (-) kết quả của Bước 4.
4. Xác định cơ sở thẩm định giá thửa đất
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất được xác định trên cơ sở:
Đặc điểm của thửa đất;
Các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy định về chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
Hướng dẫn phân tích việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về quy trình thẩm định giá.
Giá trị của đất bằng thu nhâp từ đất đóng góp trong tổng thể bất động sản đầu tư, quy đổi về hiện tại theo tỷ suất vốn hóa phù hợp.
5. Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai (n)
Việc xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai được thực hiện theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thu nhập đối với Phương pháp dòng tiền chiết khấu.
6. Xác định tổng doanh thu phát triển
Tổng doanh thu phát triển của bất động sản là tổng doanh thu dự kiến có được của bất động sản thẩm định giá phù hợp với mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất.
Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các bất động sản có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực có thửa đất thẩm định giá hoặc khu vực có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương thẩm định viên cần tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của dự án dự kiến đầu tư xây dựng trong tương lai.
Tổng doanh thu phát triển được xác định thông qua cách tiếp cận từ thị trường hoặc cách tiếp cận từ thu nhập.
Đối với trường hợp 1 tại tiết c điểm này, doanh thu phát triển được tính toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá đối với bất động sản sau khi đầu tư xây dựng bán lại toàn bộ sản phẩm tại thời điểm thẩm định giá hoặc trường hợp thẩm định viên không dự kiến được giá bán, giá cho thuê bất động sản tại các năm dự báo của từng giai đoạn phát triển dự án bất động sản.
Đối với trường hợp 2 tại tiết c điểm này, việc chuyển đổi tổng doanh thu phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá được thực hiện theo công thức tổng quát sau:
7. Xác định tổng chi phí phát triển
Tổng chi phí phát triển là toàn bộ các chi phí phát triển cần thiết dự kiến đầu tư vào một bất động sản có tiềm năng phát triển, phù hợp với quy định của pháp luật (về các định mức kinh tế-kỹ thuật, tiêu hao nguyên nhiên vật liệu và hạch toán chi phí sản xuất, đầu tư) và đáp ứng được mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất thẩm định giá. Tổng chi phí phát triển gồm các khoản:
7.1. Chi phí đầu tư phát triển
– Chi phí hạ tầng kỹ thuật và các chi phí có liên quan khác;
– Chi phí xây dựng gồm chi phí phá dỡ các công trình xây dựng, chi phí san lấp mặt bằng xây dựng, chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình, xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công;
– Chi phí thiết bị gồm chi phí mua sắm thiết bị công trình và thiết bị công nghệ; chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ (nếu có); chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế và các loại phí, chi phí liên quan khác;
– Chi phí quản lý dự án gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án và kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng;
– Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng gồm chi phí tư vấn khảo sát, lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu có), lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật, chi phí thiết kế, chi phí tư vấn giám sát xây dựng công trình và các chi phí tư vấn khác liên quan;
– Chi phí dự phòng gồm chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh (nếu có) và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá. Chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá được áp dụng trong thời gian thực hiện dự án trường hợp dự án kéo dài trong nhiều năm;
– Chi phí khác (như chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư, chi phí bảo hiểm công trình,…);
– Chi phí kinh doanh;
– Chi phí lãi vay, thuế…
Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư, kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng không tính đến trong tổng chi phí phát triển.
Khi tính toán các khoản mục chi phí này, Thẩm định viên về giá phải tuân thủ quy định hiện hành của cơ quan có thẩm quyền về các phương pháp xác định tổng chi phí đầu tư dự án, các định mức kinh tế, kỹ thuật (nguyên, nhiên vật liệu, máy thiết bị, nhân công…), đơn giá theo từng năm dự báo phù hợp với tiến độ xây dựng dự án bất động sản. Đồng thời, thẩm định viên phải có biện luận về việc sử dụng các khoản mục chi phí trên cơ sở so sánh với các khoản mục chi phí của các dự án tương tự, mặt bằng giá trên thị trường (nguyên, nhiên vật liệu,đơn giá sử dụng máy thiết bị, đơn giá tiền công…) tại thời điểm thẩm định giá và những nội dung liên quan quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.
Tổng chi phí phát triển được xác định thông qua cách tiếp cận từ thị trường hoặc cách tiếp cận từ thu nhập.
Đối với trường hợp 1 tại tiết c điểm này, chi phí phát triển được tính toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá đối với bất động sản sau khi đầu tư xây dựng bán lại toàn bộ sản phẩm tại thời điểm thẩm định giá hoặc trường hợp thẩm định viên không dự kiến được đơn giá, giá nguyên, nhiên vật liệu, máy thiết bị, nhân công tại các năm dự báo của từng giai đoạn phát triển dự án bất động sản.
Đối với trường hợp 2 tại tiết c điểm này, việc chuyển đổi tổng chi phí phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá được thực hiện theo công thức tổng quát sau:
7.2. Lợi nhuận nhà đầu tư
Lợi nhuận nhà đầu tư được xác định theo thứ tự ưu tiên sau:
– Lợi nhuận nhà đầu tư được xác định theo quy định của cơ quan có thẩm quyền (nếu có).
– Lợi nhuận của nhà đầu tư được xác định trên cơ sở tỷ lệ lợi nhuận trung bình trên thị trường tính trên tổng chi phí (bao gồm chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và không bao gồm chi phí tài chính) của ít nhất 03 dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tương tự tại địa phương.
– Lợi nhuận nhà đầu tư được xác định là trung bình tỷ lệ phần trăm lợi nhuận trước thuế thu nhập doanh nghiệp (đã được kiểm toán hoặc quyết toán) trên tổng chi phí của ít nhất 03 doanh nghiệp bất động sản trên thị trường.
7.3. Tỷ suất chiết khấu
Tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án căn cứ trên cơ sở lãi suất cho vay kinh doanh bất động sản trung hạn bình quân của 04 ngân hàng thương mại nhà nước (bao gồm: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại thương Việt Nam, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam) có trụ sở hoặc chi nhánh trên địa bàn cấp tỉnh tại thời điểm thẩm định giá.
8. Ưu nhược điểm
8.1. Ưu điểm phương pháp thặng dư
Để đánh giá các bất động sản có khả năng phát triển
Thích hợp để đưa ra mức giá khi tham gia đấu giá
Tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền bán (cho thuê) tối thiểu
Hữu ích trong phân tích các dự án đầu tư quan trọng để ra quyết định.
8.2. Nhược điểm phương pháp thặng dư
Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất
Mọi ước tính về chi phí và giá bán cũng như giá trị cuối cùng có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường
Thường không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền
Dùng nhiều giả định nên cần nhiều thông tin để phân tích, dự báo (doanh thu/chi phí) trong tương lai không dễ dàng
Phương pháp phức tạp
Thẩm định viên phải có kiến thức, kinh nghiệm chuyên môn.
Bạn đang đọc bài viết:“Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư”tại chuyên mục Tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.
(TDVC Phương pháp định giá tài sản vô hình) – Trong nền kinh tế hội nhập và toàn cầu hóa hiện nay, tài sản vô hình như giá trị thương hiệu; sở hữu trí tuệ; tài sản có thể thông tin hóa như phần mềm, cơ sở dữ liệu; tài sản tổng hợp như năng lực quản lý, tổ chức và nguồn nhân lực mới; khách hàng… đặc biệt được quan tâm đối với doanh nghiệp và từng quốc gia. Vì vậy thẩm định giá tài sản vô hình phục vụ mục đích cho các bên liên quan có vai trò vô cùng quan trọng đối với các doanh nghiệp trong thời kì cách mạng công nghiệp 4.0 hiện nay.
Thẩm định giá tài sản vô hình là hoạt động tư vấn xác định giá trị bằng tiền của tài sản vô hình thẩm định giá tại một địa điểm, thời điểm, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
Khái niệm tài sản vô hình
1. Khái niệm tài sản vô hình
Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá số 13 tài sản vô hình là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế.
Tài sản vô hình được đề cập trong tiêu chuẩn này phải thỏa mãn đồng thời các điều kiện sau:
Không có hình thái vật chất; tuy nhiên một số tài sản vô hình có thể chứa đựng trong hoặc trên thực thể vật chất, nhưng giá trị của thực thể vật chất là không đáng kể so với giá trị tài sản vô hình;
Có thể nhận biết được và có bằng chứng hữu hình về sự tồn tại của tài sản vô hình (ví dụ: hợp đồng, bằng chứng nhận, hồ sơ đăng ký, đĩa mềm máy tính, danh sách khách hàng, báo cáo tài chính, v.v.);
Có khả năng tạo thu nhập cho người có quyền sở hữu;
Giá trị của tài sản vô hình có thể định lượng được.
Theo đó, tài sản vô hình là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế.
Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam. Tài sản cố định (TSCĐ) vô hình là tài sản không có hình thái vật chất nhưng xác định được giá trị và do doanh nghiệp nắm giữ, sử dụng trong sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ hoặc cho các đối tượng khác thuê phù hợp với tiêu chuẩn ghi nhận TSCĐ vô hình.
Theo ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế. Tài sản vô hình là những tài sản thể hiện ra bằng những lợi ích kinh tế. Chúng không có cấu tạo vật chất mà tạo ra những quyền và những uu thế đối với người sở hữu, và thường sinh ra thu nhập cho người sở hữu chúng.
Tài sản trí tuệ và quyền sở hữu trí tuệ theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ;
Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định cụ thể tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật ví dụ như quyền thương mại, quyền khai thác khoáng sản,…;
Các mối quan hệ phi hợp đồng mang lại lợi ích kinh tế cho các bên, các mối quan hệ với khách hàng, nhà cung cấp hoặc các chủ thể khác, ví dụ như danh sách khách hàng, cơ sở dữ liệu…;
Các tài sản vô hình khác thỏa mãn điều kiện quy định tại điểm 3.1 tiêu chuẩn thẩm định giá số 13.
3. Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá tài sản vô hình.
Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, thẩm định viên xác định rõ loại giá trị cần ước tính của tài sản vô hình là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.
Trường hợp ước tính giá trị phi thị trường của tài sản vô hình là giá trị đối với người sở hữu tài sản vô hình đó, cần tính đến các yếu tố đặc trưng liên quan chỉ tác động đến người chủ sở hữu tài sản vô hình, ví dụ như các ưu đãi về thuế, giá trị tăng thêm do sử dụng kết hợp tài sản vô hình cần thẩm định giá với các tài sản khác cùng thuộc sở hữu của một chủ sở hữu,…
Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc.
Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của một tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị thị trường mà căn cứ vào đặc điểm kinh tế – kỹ thuật, chức năng, công dụng của tài sản, những lợi ích mà tài sản mang lại trong quá trình sử dụng, giá trị đối với một số người mua đặc biệt, giá trị khi giao dịch trong điều kiện hạn chế, giá trị đối với một số mục đích thẩm định giá đặc biệt và các giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác. Giá trị phi thị trường bao gồm: giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị để tính thuế hoặc các giá trị khác.
Thông tin thu thập thẩm định giá tài sản vô hình
4. Các thông tin cần thu thập thẩm định giá tài sản vô hình
Việc thu thập thông tin các thông tin liên quan đến tài sản vô hình cần thẩm định giá có vai trò quan trọng, giúp các thẩm định viên đưa ra các phương pháp thẩm định giá. Từ đó các thẩm định viên ước tính giá trị tài sản vô hình chính xác phục vụ nhiều mục đích liên quan.
Mục đích thẩm định giá;
Đặc điểm của tài sản vô hình cần thẩm định giá;
Tình trạng pháp lý của việc sở hữu tài sản vô hình (bao gồm cả việc sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp hay không hợp pháp);
Thời điểm thẩm định giá;
Triển vọng của ngành cụ thể liên quan và ảnh hưởng đến giá trị tài sản vô hình cần thẩm định giá;
Triển vọng của nền kinh tế có tác động đến giá trị của tài sản vô hình, gồm các yếu tố của môi trường kinh tế (như lạm phát, tỷ giá hối đoái,.. ) và môi trường chính trị trong nước và ngoài nước;
Các thông tin nêu tại điểm 3.1 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 13 “Thẩm định giá tài sản vô hình” được Ban hành kèm theo Thông tư số 06/2014/TT-BTC ngày 07/01/2014của Bộ trưởng Bộ Tài chính.
Các thông tin liên quan khác về tài sản vô hình cần thẩm định giá.
Phương pháp thẩm định giá tài sản vô hình
5. Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá tài sản vô hình
Các cách tiếp cận trong thẩm định giá tài sản vô hình bao gồm: cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập. Mỗi cách tiếp cận bao gồm nhiều phương pháp thẩm định giá khác nhau.
Cách tiếp cận từ thị trường tương ứng là phương pháp so sánh;
Cách tiếp cận từ chi phí tương ứng là phương pháp chi phí tái tạo và phương pháp chi phí thay thế;
Cách tiếp cận từ thu nhập gồm ba phương pháp chính là: phương pháp tiền sử dụng tài sản vô hình, phương pháp lợi nhuận vượt trội, phương pháp thu nhập tăng thêm.
Căn cứ vào loại tài sản vô hình cần thẩm định giá, mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá, các thông tin và số liệu về tài sản cần thẩm định giá có thể thu thập được, thẩm định viên cần lựa chọn cách tiếp cận thẩm định giá phù hợp.
Trong quá trình áp dụng các phương pháp thẩm định giá, để kiểm tra mức độ tin cậy của kết quả thẩm định giá, thẩm định viên áp dụng kỹ thuật phân tích độ nhậy. Cụ thể là xem xét, phân tích sự thay đổi của kết quả thẩm định giá khi thay đổi giá trị của một số thông số quan trọng đối với từng trường hợp thẩm định giá, ví dụ như tỷ suất chiết khấu, tỷ suất vốn hóa,…
5.1. Phương pháp so sánh theo cách tiếp cận từ thị trường
Thẩm định giá tài sản vô hình theo cách tiếp cận từ thị trường tương ứng là phương pháp so sánh. Giá trị của tài sản vô hình cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào việc so sánh, phân tích thông tin của các tài sản vô hình tương tự có giá giao dịch trên thị trường.
Lựa chọn và phân tích chi tiết đặc điểm, tính tương đồng của tài sản vô hình so sánh với tài sản vô hình cần thẩm định giá, cụ thể:
Các quyền liên quan đến sở hữu tài sản vô hình;
Các điều khoản về tài chính liên quan đến việc mua bán, hoặc chuyển giao quyền sử dụng;
Lĩnh vực ngành nghề mà tài sản vô hình đang được sử dụng;
Yếu tố địa lý, khu vực ảnh hưởng đến việc sử dụng tài sản vô hình;
Các đặc điểm ảnh hưởng đến tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản vô hình;
Các đặc điểm khác của tài sản vô hình.
Thẩm định viên sử dụng ít nhất 03 tài sản vô hình tương tự để so sánh. Trường hợp chỉ thu thập được thông tin của 02 tài sản vô hình tương tự đã được giao dịch trên thị trường thì kết quả thẩm định giá từ cách tiếp cận thị trường chỉ được dùng để kiểm tra, đối chiếu với kết quả thẩm định giá có được từ cách tiếp cận khác.
5.2 Cách tiếp cận từ chi phí
Cách tiếp cận từ chi phí gồm hai phương pháp chính là: Phương pháp chi phí tái tạo và phương pháp chi phí thay thế.
Cách tiếp cận từ chi phí ước tính giá trị tài sản vô hình căn cứ vào chi phí tái tạo ra tài sản vô hình giống nguyên mẫu với tài sản cần thẩm định giá hoặc chi phí thay thế để tạo ra một tài sản vô hình tương tự có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành.
Giá trị ước tính của Tài sản vô hình = Chi phí tái tạo (Chi phí thay thế) – Hao mòn lũy kế + Lợi nhuận của nhà sản xuất
Trong đó, lợi nhuận của nhà sản xuất được xác định thông qua biện pháp so sánh, điều tra, khảo sát.
Chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo trong phương pháp chi phí bao gồm các chi phí sau: Chi phí về nhân công, nguyên vật liệu, chi phí cho các tài sản hữu hình phụ trợ cần thiết để phát huy được giá trị của tài sản vô hình, chi phí duy trì (ví dụ: Chi phí quảng cáo để duy trì vị thế của nhãn hiệu, chi phí quản lý chất lượng của sản phẩm, v.v.), chi phí đăng ký xác lập quyền đối với tài sản trí tuệ, chi phí nghiên cứu phát triển và các chi phí hợp lý khác.
5.2.1 Phương pháp chi phí tái tạo theo cách tiếp cận từ chi phí
Phương pháp chi phí tái tạo xác định giá trị của một tài sản vô hình thông qua việc tính toán chi phí tạo ra một tài sản khác tương đồng với tài sản vô hình cần thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành.
Giá trị của Tài sản vô hình = Chi phí tái tạo – Giá trị hao mòn lũy kế + Lợi nhuận của nhà sản xuất
5.2.2 Phương pháp chi phí thay thế theo cách tiếp cận từ chi phí
hương pháp chi phí thay thế xác định giá trị của một tài sản vô hình thông qua việc tính toán chi phí thay thế tài sản đó bằng một tài sản khác có chức năng, công dụng tương tự theo giá thị trường hiện hành.
Giá trị của Tài sản vô hình = Chi phí thay thế – Giá trị hao mòn lũy kế + Lợi nhuận của nhà sản xuất
Khi xác định giá trị của tài sản vô hình theo phương pháp chi phí thay thế thẩm định viên cần xem xét các nội dung sau: Các đặc điểm khác nhau có thể đo lường được của tài sản thay thế và tài sản thẩm định; Thời điểm đánh giá các chi phí thay thế so với thời điểm thẩm định giá.
5.3 Cách tiếp cận từ thu nhập
Cách tiếp cận từ thu nhập xác định giá trị của tài sản vô hình thông qua giá trị hiện tại của các khoản thu nhập, các dòng tiền và các chi phí tiết kiệm do tài sản vô hình mang lại.
Cách tiếp cận từ thu nhập gồm ba phương pháp chính là: phương pháp tiền sử dụng tài sản vô hình, phương pháp lợi nhuận vượt trội, phương pháp thu nhập tăng thêm.
5.3.1 Phương pháp Tiền sử dụng tài sản vô hình
Giá trị của tài sản vô hình được tính toán trên cơ sở giá trị hiện tại của dòng tiền sử dụng tài sản vô hình mà tổ chức, cá nhân nhận được khi cho phép sử dụng tài sản vô hình.
Phương pháp này đặt ra giả định rằng tổ chức hoặc cá nhân không sở hữu tài sản vô hình phải trả tiền để sử dụng nó. Vì vậy, phương pháp này tính giá trị tài sản vô hình thông qua việc tính các khoản tiền sử dụng tài sản vô hình tiết kiệm được nếu tổ chức hoặc cá nhân đó sở hữu tài sản vô hình.
Phương pháp này được thực hiện bằng cách chiết khấu dòng tiền trong tương lai là khoản tiền sử dụng tài sản vô hình tiết kiệm được đã trừ thuế (nếu có).
Việc tính toán dòng tiền sử dụng tài sản vô hình, thuế, chi phí duy trì và các khoản chi phí hỗ trợ khác phải nhất quán. Cụ thể, nếu tổ chức cá nhân sở hữu tài sản vô hình chịu trách nhiệm trả chi phí duy trì (ví dụ chi phí quảng cáo, hoặc chi phí nghiên cứu duy trì và phát triển), thì tiền sử dụng tài sản vô hình cũng như dòng tiền trả để được sử dụng tài sản vô hình cũng cần tính đến các chi phí này. Ngược lại, nếu chi phí duy trì không bao gồm trong tiền sử dụng tài sản vô hình, thì chi phí này cũng cần được loại bỏ khỏi dòng tiền trả để sử dụng tài sản vô hình.
5.3.2 Phương pháp lợi nhuận vượt trội
Phương pháp lợi nhuận vượt trội ước tính giá trị của tài sản vô hình trên cơ sở chênh lệch giữa các khoản lợi nhuận có được của một doanh nghiệp khi sử dụng và khi không sử dụng tài sản vô hình này.
Trong phương pháp lợi nhuận vượt trội, giá trị tài sản vô hình được ước tính trên cơ sở chênh lệch của giá trị hiện tại của hai dòng tiền chiết khấu trong trường hợp tài sản vô hình cần thẩm định giá được sử dụng để tạo ra thu nhập vượt trội cho chủ thể và trong trường hợp chủ thể không sử dụng tài sản vô hình cần thẩm định giá.
5.3.3 Phương pháp thu nhập tăng thêm
Phương pháp thu nhập tăng thêm xác định giá trị của tài sản vô hình thông qua giá trị hiện tại của các dòng tiền được cho là phát sinh từ đóng góp của tài sản vô hình cần thẩm định giá sau khi loại trừ tỷ lệ dòng tiền phát sinh từ đóng góp của các tài sản khác.
Phương pháp thu nhập tăng thêm được thực hiện như sau:
– Ước tính các dòng tiền kỳ vọng được tạo ra do sử dụng tài sản vô hình cần thẩm định giá. Dòng tiền được tạo ra do sử dụng tài sản vô hình cần thẩm định giá được ước tính bằng cách giảm trừ khỏi dòng tiền kỳ vọng nói trên khoản đóng góp được tạo ra do sử dụng các tài sản hữu hình, tài sản tài chính và các tài sản vô hình khác với tài sản vô hình cần thẩm định (gọi chung là tài sản đóng góp).
Khoản đóng góp của tài sản đóng góp là khoản thu nhập hợp lý được tạo ra bởi tài sản đóng góp, bao gồm phần lợi nhuận từ tài sản đóng góp và phần bù đắp cho khoản đầu tư ban đầu do sự giảm giá trị của tài sản theo thời gian. Khoản thu nhập hợp lý cho tài sản đóng góp được tính thông qua các bước:
Bước 1: xác định những tài sản có đóng góp vào dòng tiền thu nhập;
Bước 2: ước tính giá trị của những tài sản đóng góp này;
Bước 3: xác định thu nhập của tài sản đóng góp trên cơ sở tỷ suất lợi nhuận hợp lý và giá trị của các tài sản đóng góp.
– Phần còn lại của dòng tiền kỳ vọng sau khi giảm trừ khoản đóng góp được tạo ra do sử dụng các tài sản đóng góp được chiết khấu về giá trị hiện tại. Tổng giá trị hiện tại của dòng tiền đã điều chỉnh này là giá trị của tài sản vô hình cần thẩm định giá.
Trong trường hợp tài sản vô hình cần thẩm định giá được phép tính khấu hao theo quy định của pháp luật về kế toán, giá trị của tài sản vô hình cần thẩm định giá được tính thêm phần lợi ích dự kiến có được do không bị tính thuế thu nhập đối với phần giá trị khấu hao của tài sản vô hình.
Thẩm định giá tài sản vô hình có thể coi là công việc khó khăn nhất trong thẩm định giá. Bởi vì khó dự báo được những dòng tiền đáng tin cậy của tài sản vô hình đang được thẩm định giá, rất khó chia tách các dòng tiền của một doanh nghiệp thành từng bộ phận cấu thành (trong đó có tài sản vô hình). \
Khi tiến hành thẩm định giá tài sản vô hình có thể nhận dạng được, các thẩm định viên khác nhau có thể cho kết quả thẩm định giá khác nhau, đó là do sự khác nhau giữa những dòng tiền được ước tính và khác nhau về những giả định liên quan đến các biến đổi số như tỷ lệ chiết khấu.
Bạn đang đọc bài viết:“Tài sản vô hình là gì? Phương pháp thẩm định giá tài sản vô hình ”tại chuyên mục Tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.
Thẩm định giá là gì? Cơ sở giá trị thẩm định giá tài sản – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Hoạt động Thẩm định giá) – Thẩm định giá đã ra đời và phát triển rất lâu từ những năm 40 của thế kỷ XX, đặc biệt là ở các nước có nền kinh tế phát triển. Trong thời kì hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng, việc phát triển ngành thẩm định giá là một nhu cầu tất yếu, nhất là với những nền kinh tế đang phát triển. Tại Việt Nam nhu cầu thẩm định giá tài sản phục vụ nhiều mục đích ngày càng cao, từ đó các công ty thẩm định giá được thành lập ngày càng nhiều, đây là những nhân tố tích cực giúp cho môi trường thẩm định giá mang tính cạnh tranh nhiều hơn.
Khi nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển, vai trò thẩm định giá ngày càng quan trọng; thẩm định giá góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy sự phát triển của thị trường trong nước cũng như trên toàn thế giới mà nó còn góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế thế giới.
1. Khái niệm thẩm định giá
Thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết đối với sự vận hành của nền kinh tế thị trường và thẩm định giá được tiến hành dựa trên các giao dịch có tính thị trường. Tuy nhiên trong nhiều trường hợp không có thị trường để định giá, thẩm định viên phải dựa vào các cơ sở phi thị trường.
Thẩm định giá là một nghệ thuật hay một khoa học về ước tính giá trị của tài sản (Quyền tài sản) phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia. Hiện nay tại Việt Nam và trên thế giới khái niệm thẩm định giá được các tổ chức, học giá định nghĩa như sau:
1.1. Khái niệm thẩm định giá theo Việt Nam
Theo Khoản 15 Điều 4 Luật Giá năm 2012 định nghĩa thẩm định giá như sau: Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Theo Đại học Kinh tế Quốc dân (Việt Nam): Có thể định nghĩa thẩm định giá (Valuation hay Appraisal) là việc ước tính hay xác định giá trị của một tài sản. Hoặc đó là cách thức mà giá trị một tài sản được ước tính tại một thời điểm và một địa điểm nhất định. Hay thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.
Khi nghiên cứu về thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật trên thế giới đã đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau:
Theo tự điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”. Khái niệm thẩm định giá này đưa ra vẫn còn rất chung, chỉ mang tính chất giải thích một cách khái quát từ ngữ mà chưa đưa ra được bản chất của thẩm định giá.
Giáo sư W.seabrooke- Viện đại học Portsmaouth, Vương quốc Anh đưa ra định nghĩa: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữuu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định.”
Theo Ông Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO, Úc trình bày trong lớp bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá tại Thành phố Hồ Chí Minh ngày 25/05/1999 “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”.
Theo Greg Mc.Namara- nguyên Chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá Quốc tế: “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của tài sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của tài sản và mục đích của thẩm định giá tài sản. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà thẩm định giá thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng.” Bắt đầu từ khái niệm này, chúng ta dần thấy được bản chất thực sự của khái niệm thẩm định giá, ở đây, chúng ta đã nhận thức được thẩm đính giá là một hoạt động xác định giá trị tài sản.
Đối tượng thẩm định giá – Thẩm định giá Thành Đô
2. Đối tượng thẩm định giá
2.1. Thẩm định giá bất động sản
Theo quy định tại Điều 107 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2015, bất động sản bao gồm:
Đất đai;
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
Các tài sản khác do pháp luật qui định;
2.2. Thẩm định giá động sản
Động sản là những tài sản không phải là bất động sản. Động sản là tài sản có thể chuyển dịch hoặc di dời từ nơi này sang nơi khác trong không gian nhất định mà vẫn giữ nguyên tính năng, công dụng. Thẩm định giá Động sản bao gồm:
Máy móc thiết bị
Dây chuyền sản xuất
Phương tiện vận tải
Hàng hóa…
2.3. Thẩm định giá dự án đầu tư
Thẩm định giá dự án đầu tư là việc nghiên cứu, phân tích khách quan, khoa học, toàn diện tất cả nội dung kinh tế kỹ thuật của dự án, đặt trong mối tương quan với môi trường tự nhiên, kinh tế xã hội để quyết định đầu tư, tài trợ vốn cho dự án. Đối tượng thẩm định giá dự án đầu tư bao gồm:
Dự án bất động sản;
Dự án khu công nghiệp;
Dự án Cảng;
Dự án Mỏ khoáng sản;
Dự án thủy điện…
2.4. Thẩm định giá trị doanh nghiệp
Thẩm định giá trị Doanh nghiệp được hiểu và thừa nhận một cách rộng rãi là việc:
Điều tra phân tích chi tiết các hoạt động, tài sản, các khoản nợ
Đánh giá các hoạt động, tài sản, các khoản nợ của công ty
Xác định giá trị hiện hữu và tiềm năng của một doanh nghiệp
2.5. Thẩm định giá trị tài nguyên khoáng sản
Thẩm định giá trị Tài nguyên là xác định giá trị Tài nguyên mỏ khoáng sản, tài nguyên rừng, tài nguyên năng lượng…
2.6. Thẩm định giá trị tài sản vô hình
Tài sản vô hình là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế. Tài sản vô hình bao gồm:
Tài sản trí tuệ và quyền sở hữu trí tuệ theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ;
Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định cụ thể tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật…
Các mối quan hệ phi hợp đồng mang lại lợi ích kinh tế cho các bên, các mối quan hệ với khách hàng, nhà cung cấp hoặc các chủ thể khác, ví dụ như danh sách khách hàng, cơ sở dữ liệu…;
Các tài sản vô hình khác thỏa mãn điều kiện quy định: là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế.
3. Vai trò thẩm định giá
Hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam và các quốc gia khác trên thế giới luôn ngày càng phát triển, trình độ chuyên môn của các thẩm định viên về gia ngày càng được nâng cao và hoạt động này đóng vai trò quan trọng của rất nhiều thành phần kinh tế nói riêng và thị trường nói chung. Thẩm định giá có một số vai trò như sau:
Thẩm định giá đúng giá trị thị trường góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy phát triển thị trường tài sản trong nước cũng như trên toàn thế giới
Tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế khu vực, thế giới
Tư vấn về giá trị tài sản, giá cả tài sản và các bên liên quan và công chứng đầu tư đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua bán, đầu tư, đánh thuế, bảo hiểm, cho vay tài sản
Định giá đúng giá thị trường của các nguồn lực góp phần để cơ chế thị trường tự động phân bổ tối ưu các nguồn lực và nền kinh tế đạt hiệu quả Pareto.
Bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của công dân, đáp ứng được các yêu cầu đa dạng của các thành phần trong xã hội trong thời kỳ hội nhập Quốc tế.
4. Mục đích thẩm định giá
Mục đích thẩm định giá là lý do bắt đầu và xác định phạm vi của công việc thẩm định giá. Mục đích của việc thẩm định giá là đưa ra kết luận giá trị cuối cùng, và sẽ không thay đổi khi cung cấp cho việc sử dụng kết quả thẩm định giá. Vì vậy mục đích thẩm định giá tài sản có vai trò quan trọng để các thẩm định viên đưa ra các phương pháp thẩm định giá phù hợp đối với từng loại tài sản theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Một số mục đích thẩm định giá phổ biến hiện nay trong nền kinh tế thị trường như sau:
Làm cơ sở xét duyệt chi nguồn vốn ngân sách Nhà Nước;
Làm căn cứ tư vấn và lập dự án đầu tư, phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư công trình sử dụng vốn của Nhà nước, duyệt dự toán các dự án, công trình;
Làm căn cứ xét xử và thi hành án dân sự, án hình sự, án hành chính liên quan đến giá trị quyền và lợi ích có trong tài sản của các bên liên quan;
Mua bán, chuyển nhượng tài sản, mua bán xử lý nợ, xử lý tài sản thế chấp, tài sản tồn đọng;
Mua bán – sáp nhập doanh nghiệp (M&A), góp vốn liên doanh, giải thể doanh nghiệp, chia tách, phá sản, thành lập Doanh nghiệp;
Cổ phần hóa Doanh nghiệp, chuyển đổi hình thức sở hữu doanh nghiệp;
Làm căn cứ thế chấp vay vốn Ngân hàng, bán đấu giá Tài sản, xét thầu các dự án;
Hoạch toán kế toán, tính thuế;
Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại, giải quyết, xử lý tài sản tranh chấp trong các vụ án;
Xác định giá trị tài sản định cư nước ngoài, chứng minh tài chính, du lịch;
Tham khảo giá trị thị trường;
Các mục đích khác đúng theo pháp luật quy định
5. Cơ sở giá trị thẩm định giá
Cơ sở giá trị tài sản có thể là cơ sở giá trị thị trường hoặc cơ sở giá trị phi thị trường. Giá trị tài sản được ước tính trên cơ sở giá trị thị trường là giá trị thị trường, giá phi thị trường là giá trị phi thị trường và được xác định bằng các cách tiếp cận theo quy định của hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc.
Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của một tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị thị trường mà căn cứ vào đặc điểm kinh tế – kỹ thuật, chức năng, công dụng của tài sản, những lợi ích mà tài sản mang lại trong quá trình sử dụng, giá trị đối với một số người mua đặc biệt, giá trị khi giao dịch trong điều kiện hạn chế, giá trị đối với một số mục đích thẩm định giá đặc biệt và các giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác. Giá trị phi thị trường bao gồm: giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị để tính thuế hoặc các giá trị khác.
6. Các nguyên tắc chi phối hoạt động thẩm định giá
Giá trị của tài sản được hình thành bởi sự tác động của nhiều yếu tố như giá trị sửdụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán. Khi tiến hành thẩm định giá, thẩmđịnhviên cần nghiên cứu, vận dụng các nguyên tắc cơ bản dưới đây để phân tích, đánh giá cácyếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản, từ đó đưa ra kết luận về giá trị của tài sản. Trong thẩm định giá tài sản có 11 nguyên tắc cơ bản bao gồm:
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất;
Nguyên tắc cung – cầu; Nguyên tắc thay đổi;
Nguyên tắc thay thế;
Nguyên tắc cân bằng; Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm;
Nguyên tắc phân phối thu nhập; Nguyên tắc đóng góp;
Nguyên tắc phù hợp;
Nguyên tắc cạnh tranh;
Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai.
7. Quy trình thẩm định giá tài sản
Quy trình thẩm định giá được áp dung theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 “Quy trình thẩm định giá’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính bao gồm các bước như sau:
Bước 1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.
Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
Bước 4. Phân tích thông tin.
Bước 5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.
Các phương pháp thẩm định giá – Thẩm định giá Thành Đô
8. Phương pháp thẩm định giá tài sản
Trong lĩnh vực thẩm định giá thẩm định viên sử dụng ba cách tiếp cận phổ biến để đi đến kết luật giá trị của tài sản bao gồm: Cách tiếp cận từ thị trường; Cách tiếp cận từ chi phí; Cách tiếp cận từ thu nhập. Ngoài ra cách tiếp cận hỗn hợp được kết hợp từ cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận từ chi phí cũng được các thẩm định viên sử dụng trong từng trường thẩm định giá cụ thể. Tương ứng các cách tiếp cận là các phương pháp thẩm định giá:
Cách tiếp cận từ thị trường tương ứng là phương pháp so sánh
Cách tiếp cận từ chi phí là phương pháp chi phí tái tạo, chi phí thay thế
Cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu
Cách tiếp cận hỗn hợp là phương pháp chi phí và phương pháp dòng tiền chiết khấu
Để lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp, thẩm định viên luôn phải căn cứ vào: Mục đích thẩm định giá; Đặc điểm của loại hình tài sản thẩm định giá; Mức độ sẵn có, độ tin cậy của các thông tin, số liệu thu thập trên thị trường. Vì một tài sản có thể có nhiều phương pháp thẩm định giá khác nhau. Mỗi phương pháp thẩm định giá cho ra một mức giá chỉ dẫn, hoặc nhiều mức giá chỉ dẫn. Các mức giá chỉ dẫn sẽ được thẩm định viên xem xét, phân tích, thống nhất để tìm ra một mức giá ước tính cuối cùng của tài sản thẩm định.
Thẩm định giá là dịch vụ tư vấn tài chính chuyên nghiệp xuất phát từ nhu cầu tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trường, góp phần làm minh bạch hóa giá của các loại tài sản, thúc đẩy thị trường vận hành một cách hiệu quả. Dịch vụ thẩm định giá do tổ chức, doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá đảm nhiệm trên cơ sở bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá và kết quả thẩm định giá, đồng thời tổ chức cung cấp dịch vụ thẩm định giá phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động thẩm định giá. Việc cung cấp dịch vụ thẩm định giá phải được triển khai theo những nguyên tắc riêng phù hợp với tiêu chuẩn thẩm định giá, Luật Giá và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Bạn đang đọc bài viết:“Thẩm định giá là gì? Cơ sở giá trị hoạt động thẩm định giá”tại chuyên mục Tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.
Ý nghĩa quản trị rủi ro trong hoạt động thẩm định giá – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Ý nghĩa quản trị rủi ro trong hoạt động thẩm định giá) – Quản trị rủi ro trong hoạt động thẩm định giá bắt đầu từ chính sự nhận thức rủi ro của các thẩm định viên về giá hành nghề. Thẩm định viên cần thể hiện rõ tính chính trực, khách quan trước các tình huống rủi ro thường xuyên đối mặt.
Hoạt động thẩm định giá là một chuỗi liên hoàn các hoạt động của chủ thể trong quan hệ thẩm định giá; bên cạnh những hoạt động mang tính chất hành chính về điều kiện hành nghề thẩm định giá, báo cáo hoạt động thẩm định giá… thì hoạt động về chuyên môn này xuất phát từ nhu cầu về xác định giá trị tài sản cho mục đích cụ thể. Vì thế, việc quản trị rủi ro trong hoạt động thẩm định giá cũng cần phải xem xét trên cơ sở lô gic về thời gian đối với toàn bộ hoạt động thẩm định giá.
Hoạt động thẩm định giá là quá trình tuân thủ các quy định của pháp luật về thẩm định giá, các tiêu chuẩn thẩm định giá được ban hành hoặc thừa nhận nhằm xác định giá trị hợp lý của tài sản thẩm định giá.
Hoạt động thẩm định giá liên quan trực tiếp đến việc xác định giá trị bằng tiền của tài sản để mua bán, thế chấp vay vốn, bán đấu giá, thi hành án dân sự, góp vốn kinh doanh, mua bán sáp nhập (M&A), cho thuê, thanh lý, bảo hiểm… Kết quả thẩm định giá có ý nghĩa quan trọng để các bên tham gia các giao dịch dân sự, kinh tế, tín dụng quyết định về mức giá tài sản.
Ý nghĩa quản trị rủi ro trong hoạt động thẩm định giá
Quản trị rủi ro trong hoạt động thẩm định giá có ý nghĩa thiết thực, đảm bảo cho việc minh bạch hóa giá trị tài sản trong đời sống kinh tế – xã hội nói chung, đồng thời xây dựng niềm tin của xã hội đối với dịch vụ thẩm định giá tài sản và cũng là thỏa mãn được nhu cầu chính đáng của người sử dụng dịch vụ thẩm định giá trong kinh tế thị trường. Hay nói cách khác, quản trị rủi ro trong hoạt động thẩm định giá như một sự đảm bảo cho sự tin cậy đối với kết quả thẩm định giá, làm cho khách hàng hay bên thứ ba có liên quan sử dụng kết quả thẩm định giá yên tâm hơn.
Quản trị rủi ro trong có nội dung cốt lõi là kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá, vì thế, công tác này có ý nghĩa nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp thẩm định giá. Một doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện tốt quy trình rủi ro sẽ hỗ trợ thẩm định viên tuân thủ đầy đủ các tiêu chuẩn thảm định giá, làm cho họ trở nên tự tin hơn trong hoạt động chuyên môn, nghiệp vụ. VÌ thế, quản trị rủi ro trong hoạt động thẩm định giá có ý nghĩa như một hành lang chuẩn để bảo vệ chính xác thẩm định viên hành nghề.
Quản trị rủi ro có ý nghĩa trong công tác phòng ngừa, giảm thiểu sai sót hay các hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động thẩm định giá. Đối với nội bộ doanh nghiệp thẩm định giá, quản trị rủi ro là công cụ hữu hiệu để lãnh đạo doanh nghiệp kiểm soát hoạt động thẩm định giá đối với thẩm định viên nói riêng, các bộ phận chuyên môn nói chung nhằm duy trì hoạt động thẩm định giá đúng pháp luật, góp phần xây dựng hình ảnh uy tín lâu dài và bền vững cho doanh nghiệp thẩm định giá.
Quy trình quản trị rủi ro là cách tốt nhất để chuẩn bị cho các tình huống bất lợi có thể xảy ra trong quá trình kinh doanh dịch vụ thẩm định giá. Trong tình huống đó luôn phải đối diện với đa dạng rủi ro cả về pháp luật hành chính và pháp luật hình sự thì quản trị rủi ro có ý nghĩa vô cùng quan trọng để bảo vệ doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên. Quản trị rủi ro trong hoạt động thẩm định giá còn có ý nghĩa là những giải pháp, nguồn tài trợ để xử lý khi rủi ro xảy ra trên thực tiễn. Trong hoạt động thẩm định giá nói riêng và hoạt động kinh doanh nói chung, có một số rủi ro không thể được loại bỏ hoàn toàn mà phải chấp nhận sự tồn tại khách quan của nó. Việc quản trị rủi ro trong hoạt động thẩm định giá là một quá trình liên tục trong một thực thể sống có sự thay đổi thường xuyên. Doanh nghiệp thẩm định giá, môi trường kinh doanh, thị trường giao dịch tài sản và các rủi ro của nó liên tục thay đổi, nhưng quá trình quản trị rủi ro cần được xem xét một cách nhất quán, có cập nhật và hoàn thiện.
Theo Tiến sỹ Lê Minh Toán – Bộ tài Chính – Cục quản lý giá
Bạn đang đọc bài viết:“Ý nghĩa quản trị rủi ro trong hoạt động thẩm định giá”tại chuyên mục Tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.
Bảng giá đất mới theo thị trường dự kiến áp dụng từ năm 2026 – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Bảng giá đất mới theo thị trường dự kiến áp dụng từ năm 2026) – Bảng giá đất ban hành mỗi năm một lần để sát thị trường hơn thay vì 5 năm như hiện tại dự kiến được áp dụng từ năm 2026 nhằm đảm bảo tính khả thi.
Nội dung này được nêu tại tờ trình dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được Chính phủ gửi Quốc hội ngày 25/4. Dự thảo mới gồm 16 chương, giảm 13 điều so với bản thảo đưa ra lấy ý kiến.
Điểm mới tại dự thảo lần này là Chính phủ xác định bảng giá đất sẽ được ban hành hàng năm, thay vì 5 năm như hiện hành, để đảm bảo nguyên tắc thị trường.
Lý do chốt lựa chọn này, Chính phủ phân tích, tổng kết thi hành Luật Đất đai 2013 cho thấy rất ít địa phương thực hiện việc công bố bảng giá đất 5 năm một lần và điều chỉnh khi có biến động 20%. Việc này làm cho bảng giá đất chưa phù hợp với diễn biến thị trường.
Tuy nhiên, để đảm bảo tính khả thi khi bỏ khung giá đất, đưa ra cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường như tinh thần Nghị quyết 18, Chính phủ cho biết, bảng giá đất hiện hành sẽ được sử dụng đến hết năm 2025. Tức là, từ năm 2026 sẽ áp dụng bảng giá đất mới được xây dựng theo nguyên tắc thị trường. Với quy định này, các địa phương có đủ thời gian xây dựng, đưa ra bảng giá đất mới từ khi luật có hiệu lực thi hành đến cuối năm 2025.
“Việc ban hành bảng giá đất hàng năm tiếp theo sẽ theo hướng những khu vực, loại đất có biến động thì mới cập nhật giá để phù hợp với thị trường”, theo tờ trình Chính phủ.
Liên quan vấn đề này, góp ý trước đó của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng không nên ban hành bảng giá đất hàng năm vì hiện chưa hội đủ điều kiện thực hiện. Thay vào đó, theo HoREA chỉ nên ban hành bảng giá đất định kỳ 3 năm hoặc 2 năm một lần, để phù hợp với thực tiễn trình độ, năng lực của bộ máy hành chính, quản lý hiện nay.
Ngoài ra, tại tờ trình của Chính phủ lần này, sau khi tiếp thu ý kiến người dân, quy định về định giá đất được chỉnh lý trên cơ sở đảm bảo phương pháp xác định giá theo thị trường, công khai và đảm bảo độc lập trong xác định, thẩm định và quyết định giá đất.
Căn cứ xác định giá, gồm thời hạn sử dụng đất (đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân hay trong hạn mức nhận chuyển quyền sẽ không căn cứ vào thời hạn sử dụng), thông tin đầu vào để xác định giá, các yếu tố khác ảnh hưởng và quy định pháp luật liên quan tại thời điểm định giá.
Trong đó, thông tin đầu vào để xác định giá đất, gồm giá được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng, trúng đấu giá, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc những ưu đãi khác được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
Giá đất còn được xác định dựa trên thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát; doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất theo thị trường.
Về quy định bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này quy định, việc định cư cho người bị thu hồi đất phải đảm bảo bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Các tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật, xã hội khu tái định cư cũng được quy định rõ ràng hơn. Chính phủ đề xuất ưu tiên tái định cư tại chỗ.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến được Quốc hội cho ý kiến lần hai tại kỳ họp tháng 5.
Theo Vnexpress.net
Bạn đang đọc bài viết:“Rủi ro là gì? Khái niệm về rủi ro trong hoạt động thẩm định giá”tại chuyên mục Tin Kinh nghiệm và Kiến thức của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.
Vai trò quản trị rủi ro trong thẩm định giá – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Vai trò quản trị rủi ro trong thẩm định giá) – Quản trị rủi ro trong hoạt động thẩm định giá đóng vai trò hết sức quan trọng và ngày càng được quan tâm khi mà mức độ rủi ro trong lĩnh vực này ngày càng tăng cao với biên độ rộng hơn, khó kiểm soát hơn. Quản trị rủi ro trong hoạt động thẩm định giá có một số vai trò quan trọng sau đây:
Thứ nhất
Quản trị rủi ro trong hoạt động thẩm định giá thiết lập một quy trình khoa học, logic bao gồm hàng loạt các hoạt động để nhằm tránh né các rủi ro tiềm ẩn, giảm thiểu tác động của chúng nếu rủi ro xảy ra và các phương án đối phó với hậu quả của rủi ro trong hoạt động thẩm định giá.
Quản trị rủi ro trong hoạt động thẩm định giá được coi như một bộ máy hoạt độc lập có vai trò kiểm soát hoạt động chuyên môn, đảm bảo cho sự hoạt động an toàn của doanh nghiệp thẩm định giá.
Ngày nay, vai trò này của quản trị rủi ro trong hoạt động thẩm định giá ngày càng được đề cao hơn bởi tầm quan trọng và tính cấp thiết của nó. Có thể đánh giá rằng quản trị rủi ro trong hoạt động thẩm định giá chính là hàng rào kỹ thuật hữu hiệu để sàng lọc các sai sót haowcj sai phạm của thẩm định viên nói riêng và hoạt động thẩm định giá nói chung.
Thứ hai
Quản trị rủi ro trong hoạt động thẩm định giá là một trong các cơ sở quan trọng hàng đầu để thẩm định viên, người quản lý doanh nghiệp thẩm định giá tự tin trong việc lập báo cáo kết quả, chứng thư thẩm định giá nói riêng và thực hiện hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định giá nói chung. Thực hiện đầy đủ quy trình quản trị ruuir ro trong hoạt động thẩm định giá chính là sự xác nhận đảm bảo rủi ro đã được kiểm soát tốt trước khi doanh nghiệp thẩm định giá ban hành báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.
Thứ ba
Thông qua hoạt động quản trị rủi ro, doanh nghiệp thẩm định giá xây dựng được môi trường hành nghề an toàn hơn, hiệu quả hơn cho các thẩm định viên. Quản trị rủi ro trong hoạt động thẩm định giá là nền tảng vững chắc để doanh nghiệp thẩm định giá phát triển ổn định, bền vững; bảo vệ hình ảnh, thương hiệu của doanh nghiệp; đồng thời củng cố vị thế và uy tín của doanh nghiệp trên thương trường, gây dựn sự tin tưởng của khách hàng đối với chất lượng dịch vụ thẩm định giá của doanh nghiệp.
Thứ tư
Quản trị rủi ro trong hoạt động thẩm định giá có vai trò quan trọng trong việc lường trước các sự kiện bất lợi có thể xảy ra, có các cảnh báo rủi ro đối với doanh nghiệp thẩm định giá và các thẩm định viên hành nghề. Quản trị rủi ro trong hoạt động thẩm định giá cũng có các biện pháp xử lý nếu phải gánh chịu, giảm bớt thiệt hại cho doanh nghiệp thẩm định giá và các thẩm định viên hành nghề.
Thứ năm
Doanh nghiệp thẩm định giá xét về bản chất kinih doanh chính là kinh doanh dịch vụ tư vấn về giá trị tài sản. Vì thế, uy tín, thương hiệu doanh nghiệp thẩm định giá là rất quan trọng, có ảnh hưởng lớn đế sự lựa chọn nhà cung cấp dịch vụ của khách hàng. Cùng với các quá trình lịch sử, thành tựu, quy mô doanh nghiệp, số lượng và trình độ chuyên môn của thẩm định viên thì trình độ quản trị rủi ro trong hoạt động chuyên môn của doanh nghiệp thẩm định giá là một tiêu chí quan trọng để khách hàng lựa chọn nhà cung cấp dịch vụ thẩm định giá.
Theo Tiến sỹ Lê Minh Toán – Bộ tài Chính – Cục quản lý giá
Bạn đang đọc bài viết:“Vai trò quản trị rủi ro trong thẩm định giá”tại chuyên mục Tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.
phương pháp thẩm định giá bất động sản công nghiệp – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Phương pháp thẩm định giá bất động sản công nghiệp) – Thẩm định giá bất động sản khu công nghiệp là xác định giá trị bằng tiền của đất và công trình xây dựng có xem xét đến các yếu tố về địa điểm và thời điểm, tiêu chuẩn thẩm định giá nhằm phục vụ cho một mục đích nhất định như: vay vốn ngân hàng, mua bán, cho thuê, tính thuế…
Thẩm định giá bất động sản công nghiệp là ước tính giá trị thị trường của đất khu công nghiệp và công trình xây dựng của loại hình tài sản này. Đối với những bất động sản công nghiệp chuyên dùng, được thiết kế đặc biệt thì xu hướng là ước tính giá trị cá biệt, chuyên dùng, hữu ích.
1. Khái niệm và phân loại bất động sản công nghiệp
Bất động sản công nghiệp thuộc khu công nghiệp là một diện tích đất rộng lớn được quy hoạch và thiết kế cho mục đích công nghiệp, được phân chia thành những diện tích nhỏ hơn để bán hoặc cho thuê. Trong khu công nghiệp hệ thống đường nội bộ, lối ra – vào đường cao tốc, đường sắt, điện, nước, gas, thu gom và xử lý rác thải… xây dựng hoàn chỉnh.
1.1. Khái niệm
Bất động sản công nghiệp với bản chất đa dạng, không đồng nhất, được định nghĩa: “đất trống hoặc đất và công trình xây dựng phù hợp để sử dụng vào mục đích công nghiệp”. Đối tượng thẩm định thông thường là các nhà máy hoặc kho tàng, công trình công nghiệp từ hiện đại đến cũ kỹ, lạc hậu, một tầng hoặc nhiều tầng…
1.2. Phân loại bất động sản công nghiệp
Thông thường bất động sản công nghiệp, nhất là tại các khu chế xuất, được phân thành bất động sản thuộc lĩnh vực công nghiệp nặng và bất động sản thuộc lĩnh vực công nghiệp nhẹ.
Công nghiệp nặng là ngành sản xuất các sản phẩm công nghiệp lớn, đòi hỏi máy móc thiết bị lớn, nặng và liên quan đến quy trình sản xuất phức tạp như: Lọc hóa dầu, thép, khai thác khoáng sản, cán kéo thép, xi măng… Bất động sản công nghiệp nặng thường liên quan đến đất đai và những công trình xây dựng được thiết kế đặc biệt, chuyên dùng, rất ít khả năng chuyển đổi sang mục đích sử dụng khác.
Công nghiệp nhẹ bao gồm những lĩnh vực còn lại của ngành công nghiệp gồm: Nhà máy sản xuất chế biến dệt, da, giày dép, may mặc, chế biến hoa quả, thủy hải sản… Bất động sản công nghiệp nhẹ gồm đất đai và những công trình xây dựng ít mang tính đặc biệt, chuyên dùng hơn so với công nghiệp nặng.
2. Phương pháp thẩm định giá bất động sản công nghiệp
Khi tiến hành thẩm định giá bất động sản công nghiệp thẩm định viên cần nắm vững những kiến thức chung liên quan đến hoạt động thẩm định giá như: xây dựng, kiến trúc, tiền tệ, tín dụng, quy hoạch, luật đất đai, môi trường… đồng thời phải nắm được những kiến thức về quá trình khai thác, sản xuất, chế tọa, lưu kho, vận chuyển vật liệu, sản phẩm. Thẩm định viên cần phải hiểu biết về kinh tế học về vị trí xây dựng nhà máy cùng những vấn đề ô nhiễm, chất thải, nguồn cung ứng nguyên liệu, năng lượng, lao động, vận tải, thị trường phân phối và tiêu thụ sản phẩm. Bên cạnh đó thẩm định giá bất động sản công nghiệp được thẩm định viên thông qua vận dụng quy trình thẩm định giá, áp dụng phù hợp với những đặc điểm riêng có của những loại này.
Có xu hướng lớn công trình được thiết kế sử dụng vào một mục đích riêng, đặc thù,
Công trình có tỷ lệ hao mòn, mất giá lớn hơn bình thường
Yếu tố vị trí nhà máy chi phối lớn đến giá trị tài sản
Ít có hoạt động mua bán, giao dịch đối với nhà cửa, công trình xây dựng công nghiệp
Ngân hàng và các tổ chức tín dụng thường cân nhắc tài sản thế chấp khi cho vay vốn đầu tư
Thẩm định giá bất động sản công nghiệp được thẩm định viên áp dụng 3 cách tiếp cận gồm: cách tiếp cận từ thị trường gồm phương pháp so sánh; cách tiếp cận từ chi phí gồm phương pháp chi phí tái tạo, chi phí thay thế; cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp dòng tiền chiết khấu và phương pháp vốn hóa trực tiếp.
Thẩm định giá bất động sản công nghiệp được các thẩm định viên tách riêng giá trị đất, công trình xây dựng. Tùy theo đặc điểm cụ thể của bất động sản thẩm định viên đưa ra phương pháp vận dụng phù hợp. Đối với loại bất động sản có công trình xây dựng một tầng, hiện đại thì áp dụng cả ba cách tiếp cận; với bất động sản đặc biệt chuyên dùng, phương pháp chi phí cho kết quả đáng tin cậy; với loại bất động sản hợp đồng cho thuê, áp dụng phương pháp thu nhập là phù hợp hơn cả
2.1. Cách tiếp cận từ thị trường
Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường.
Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh là xác định giá trị của đất và công trình xây dựng thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các thửa đất và công trình xây dựng so sánh để ước tính, xác định giá trị của đất và công trình thẩm định giá thẩm định giá.
Bất động sản công nghiệp là loại hình tài sản có ít, thậm chí ít giao dịch mua bán trên thị trường vì vậy khả năng áp dụng phương pháp này rất hạn hẹp. Trong trường hợp áp dụng phương pháp này thì những yếu tố so sánh chủ yếu là:
Thời gian giao dịch, mua bán
Diện tích đất tương quan với diện tích công trình
Tuổi, chiều cao công trình, chiều cao từng tầng
Chất lượng hạng mục công trình phụ trợ
Không gian văn phòng trong tổng diện tích chung.
2.2. Cách tiếp cận từ chi phí
Phương pháp chi phí thay thế và phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách tiếp cận từ chi phí. Thẩm định giá bất động sản công nghiệp đối với công trình xây dựng thẩm định viên áp dụng phương pháp này để đưa ra kết quả chỉ dẫn đáng tin cậy nhất, thậm chí đối với một số bất động sản công nghiệp đặc biệt, chuyên dùng thì phương pháp chi phí là phương pháp ước tính duy nhất có thể áp dụng.
Khi áp dụng phương pháp chi phí thẩm định viên ước tính chi phí tái tạo hoặc thay thế (mới 100%) công trình xây dựng theo đơn giá hiện hành, sau đó trừ (-) khỏi kết quả hao mòn, giảm giá bao gồm: Hao mòn, giảm giá về lý tự nhiên; hao mòn, giảm giá về công năng; hao mòn, giảm giá về kinh tế, ngoại vi. Thẩm định viên thường gặp khó khăn khi ước tính chi phí thay thế (mới 100%) của công trình xây dựng do không đồng nhất giữa các bất động sản công nghiệp. Nếu công trình xây dựng không khớp so với bảng đơn giá xây dựng chuẩn thì thẩm định viên áp dụng phương pháp so sánh để ước tính.
2.3. Cách tiếp cận từ thu nhập
Phương pháp dòng tiền chiết khấu và phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập. Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của bất động sản công nghiệp thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ bất động sản công nghiệp về giá trị hiện tại.
2.3.1. Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Phương pháp vốn hóa trực tiếp trong thẩm định giá bất động sản công nghiệp là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản công nghiệp thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp. Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của tài sản hoặc vĩnh viễn.
2.3.2. Phương pháp dòng tiền chiết khấu
Phương pháp dòng tiền chiết khấu trong thẩm định giá bất động sản công nghiệp là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản công nghiệp thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ bất động sản công nghiệp về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp.
Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định), ví dụ như trường hợp một doanh nghiệp vừa bắt đầu hoạt động hoặc một công trình mới bắt đầu xây dựng.
Quy trình các bước áp dụng cách tiếp cận từ thu nhập giống như đối với các lọa bất động sản đầu tư khác. Thẩm định viên lấy tổng thu nhập (bằng diện tích sàn nhân (x) giá thuê/m2 sàn) trừ (-) thất thu do bỏ tróng diện tích, công nợ, trừ (-) chi phí vân hành tìm ra thu nhập ròng, sau đó vốn hóa thu nhập theo tỷ suất vốn hóa phù hợp.
3. Công ty thẩm định giá bất động sản công nghiệp uy tín
Đất nước đang trong quá phát triển trình hội nhập kinh tế quốc tế vô cùng mạnh mẽ và sâu rộng. Thị trường bất động sản công nghiệp là một trong những thị trường có vai trò quan trọng trong sự phát triển thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Vì vậy thẩm định giá bất động sản công nghiệp có vai trò vô cùng quan trọng phục vụ mục đích cho các bên liên quan góp phần phát triển thị trường kinh tế – xã hội. Từ đó thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Thẩm định giá Thành Đô là công ty thẩm định giá chuyên nghiệp, nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản công nghiệp tại Việt Nam. Với hệ thống thẩm định giá khắp cả nước cùng nguồn dữ liệu bất động sản dồi dào. Thành Đô tự hào là đơn vị thẩm định giá uy tín được cơ quan Nhà nước, ngân hàng, doanh nghiệp, các cá nhân đánh giá cao.
Trải qua một quá trình phát triển, Thành Đô đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và được các tổ chức, doanh nghiệp, cơ quan lý Nhà nước đánh giá cao. Trải qua một quá trình phát triển, Thành Đô đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và đối tác đánh giá cao. Năm 2019, Thành Đô vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019”, Năm 2020 Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu tin cậy 2020“, Năm 2021 Thành Đô được vinh danh Top 10 Thương hiệu Châu Á – Thái Bình Dương. Năm 2022 Thẩm định giá Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu vàng Asian 2022 tại Singapore”. Bên cạnh đó TDVC áp dụng tiêu chuẩn Quốc tếISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá (bất động sản, giá trị doanh nghiệp, máy móc thiết bị, dự án đầu tư, công trình xây dựng) góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.
QUÍ VỊ CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ VUI LÒNG LIÊN HỆ:
CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ
Hội sở: Tầng 5 – Tòa nhà Viễn Đông, 36 Hoàng Cầu, phường Ô Chợ Dừa, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
Bạn đang đọc bài viết:“Phương pháp thẩm định giá bất động sản công nghiệp” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Thẩm định giá tài sản theo phương pháp so sánh giá bán – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Thẩm định giá tài sản theo phương pháp so sánh giá bán) – Thẩm định giá theo phương pháp pháp so sánh giá bán là thẩm định giá tài sản dựa trên cơ sở sử dụng các số liệu phản ánh các giao dịch mua bán của tài sản tương tự trên thị trường; là cách ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định giá thông qua phân tích, so sánh, điều chỉnh giá của các tài sản tương tự trên thị trường để đi đến mức giá chỉ dẫn của tài sản thẩm định giá.
1. Cơ sở, nguyên tắc ứng dụng của phương pháp so sánh
1.1. Cơ sở phương pháp so sánh giá bán
Giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá có quan hệ trực tiếp với giá của các tài sản tương tự, đã hoặc đang giao dịch trên thị trường.
1.2. Nguyên tắc ứng dụng
Nguyên tắc thay thế: Một người mua phổ biến, đại diện trên thị trường, hành động lý trí, khôn ngoan sẽ không trả cho tài sản cần thẩm định giá một số tiền lớn hơn mức giá của những tài sản tương tự, có khả năng thay thế, đã và đang giao dịch trên thị trường.
Các tài sản tương tự trên thị trường cạnh tranh nhau thu hút người mua, từ đó hình thành các mức giá chung, phổ biến trên thị trường.
2. Điều kiện thực hiện
Phải có các giao dịch phổ biến của những tài sản tương tự trên thị trường.
Chất lượng thông tin cao: phù hợp, chính xác, kiểm tra được.
Thị trường phải ổn định.
3. Các bước tiến hành
Tìm kiếm trên thị trường những tài sản tương tự, có thể so sánh với tài sản thẩm định giá (ít nhất 3 tài sản)
Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn phù hợp.
Lựa chọn các yếu tố so sánh chủ yếu.
Điều chỉnh (tăng/giảm) giá của tài sản so sánh trên cơ sở phân tích sự khác biệt của các yếu tố so sánh giữa các cặp tài sản (lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn).
Tìm ra các múc giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh.
Thống nhất các mức giá chỉ dẫn về mức giá kết luận cuối cùng của tài sản cần thẩm định giá.
4. Ứng dụng thực tiễn
Áp dụng đối với tất cả những tài sản (động sản, bất động sản, tài sản hữu hình, tài sản tài chính…) đáp ứng các yêu cầu sau:
Có tính đồng nhất cao
Có giao dịch phổ biến trên thị trường
Thị trường ổn định
5. Ưu nhược điểm
– Ưu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng, kết quả tìm kiếm được có độ tin cậy cao vì dựa vào các bằng chứng giao dịch trên thị trường.
– Nhược điểm: Bắt buộc phải có thông tin, các dữ liệu mang tính lịch sử, do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thẻ tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.
Bạn đang đọc bài viết:“Thẩm định giá tài sản theo phương pháp so sánh giá bán” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Thẩm định giá kho hàng hóa – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Thẩm định giá kho hàng hóa) – Kho hàng là một phần không thể thiếu trong chuỗi cung ứng – là nơi lưu trữ hàng hoá và hầu như liên quan đến các công đoạn từ lúc nhận nguồn nguyên liệu thô đến lúc thành phẩm. Hiện nay kho hàng thường được sử dụng để mua bán, cho thuê, thế chấp vay vốn ngân hàng… Vì vậy thẩm định giá kho hàng có vai trò vô cùng quan trọng phục vụ nhiều mục đích cho các bên liên quan.
Thẩm định giá kho hàng là xác định giá trị bằng tiền của kho hàng theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
1. Kho hàng là gì?
Kho hàng có tên chính thức tiết Anh là cụm từ Warehouse.
Kho hàng là loại hình cơ sở logistics thực hiện việc lưu trữ, bảo quản và chuẩn bị hàng hoá để cung ứng hàng cho khách với dịch vụ tốt nhất và chi phí thấp nhất. Kho hàng có đa dạng hình thức để phù hợp lưu trữ với nhiều sản phẩm hàng hoá khác nhau, vì vậy việc lựa chọn phải dựa vào những yếu tố và đặc tính của hàng hoá.
Kho hàng loại hình cơ bản bản của nhóm ngành logistics. Là nơi thực hiện cất giữ, lưu trữ nguyên liệu, vật tư, hàng hóa, thành phẩm trong quá trình chuyển từ điểm đầu tới điểm cuối của dây chuyền cung ứng. Mang lại khả năng lưu trữ bảo quản và chuẩn bị hàng hóa cho doanh nghiệp, đảm bảo số lượng hàng hóa luôn được cung ứng liền mạch cả về chất lượng và số lượng.
Kho hàng có nhiều loại hình, khả năng lưu trữ, mô hình quản lý khác nhau tùy thuộc vào nhu cầu sử dụng cũng như đặc điểm hàng hóa chủ đầu tư có thể lựa chọn hình thức kho hàng phù hợp.
2. Phương pháp thẩm định giá kho hàng
Thẩm định giá kho hàng được sử dụng thường xuyên gồm ba phương pháp gồm: phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập. Tuy nhiên phương pháp thu nhập và phương pháp so sánh được thẩm định viên sử dụng thường xuyên và có độ tin cậy lớn nhất.
2.1. Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường. Phương pháp so sánh kho hàng là đối chiếu các mức giá đã trả của những kho hàng tương tự với kho hàng cần thẩm định giá về loại hình, mục đích sử dụng, mức giá thuê, những đặc điểm chủ yếu khác…trong khu vực. Những số liệu thu thập là bằng chứng tin cậy vì phản ánh suy nghĩ, hành động của các nhà đầu tư trên thị trường.
Nếu thị trường có sẵn các mức giá bán của những kho hàng tương tự, các giao dịch mua bán mới diễn ra gần đây thì đó chính là những bằng chứng tốt nhất của phương pháp so sánh. Nếu bị hạn chế thông tin, số liệu về giá bán tại khu vực liền kề thì có thể mở rộng điều trả thu thập số liệu ra khu vực rộng lớn hơn. Trong thẩm định giá kho hàng, thẩm định viên cần phải so sánh chênh lệch về các yếu tố vị trí, kích thước thửa đất, nơi đỗ xe, tuổi đời, chất lượng công trình xây dựng.
Phương pháp so sánh gồm 04 yếu tố tác động lớn nhất đến giá trị ước tính của tổng kho hàng hóa gồm: giá thuê, thất thu do diện tích trống và nợ khó đòi, chi phí do chủ sở hữu tài sản chi trả, tỷ suất vốn hóa.
2.2. Phương pháp chi phí tái tạo và phương pháp chi phí thay thế
Phương pháp chi phí tái tạo và phương pháp chi phí thay thế theo cách tiếp cận từ chi phí. Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của kho hàng thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một kho hàngcó chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với kho hàng thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá.
Phương pháp chi phí tái tạo
Phương pháp chi phí tái tạo thẩm định giá kho hàng dựa trên chi phí tạo ra kho hàng giống nguyên mẫu với kho hàng thẩm định giá. Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của kho hàng thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra kho hàng giống hệt với kho hàng thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của kho hàng thẩm định giá. Kho hàng này bao gồm cả những điểm đã lỗi thời, lạc hậu của kho hàng thẩm định giá.
Phương pháp chi phí thay thế
Phương pháp chi phí thay thế áp dụng thẩm định giá kho hàng là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của kho hàng thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một kho hàng tương tự kho hàng thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của kho hàng thẩm định giá. Thông thường, kho hàng thay thế thường có chi phí tạo ra thấp hơn so với chi phí tái tạo, đồng thời chi phí vận hành cũng không bị cao hơn so với mức phổ biến tại thời điểm thẩm định giá. Vì vậy, tổng giá trị hao mòn hay hao mòn lũy kế của kho hàng thay thế thường không bao gồm hao mòn chức năng do chi phí vốn cao hoặc hao mòn chức năng do chi phí vận hành cao.
Phương pháp chi phí tái tạo và phương pháp chi phí thay thế để kiểm tra chéo kết quả tìm được từ các phương pháp khác.
2.3. Cách tiếp cận từ thu nhập
Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại. Cách tiếp cận từ thu nhập gồm hai phương pháp chính gồm: phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp dòng tiền chiết khấu.
Thẩm định giá kho hàng bằng phương pháp vốn hóa trực tiếp là xác định giá trị của kho hàng thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ kho hàng về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp.
Thẩm định giá kho hàng bằng phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của kho hàng thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ kho hàng về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp.
Có 4 yếu tố tác động tới giá trị kho hàng theo cách tiếp cận từ thu nhập gồm: giá thuê; tỷ lệ diện tích trống và nợ khó đòi; chi phí của chủ sở hữu bất động sản; tỷ suất vốn hóa.
3. Công ty thẩm định giá kho hàng uy tín tại Việt Nam
Kho là thành phần cốt yếu của chuỗi cung ứng, hầu như liên quan đến các công đoạn từ khi nhận nguồn nguyên liệu thô, sản xuất trong hệ thống đến khi hoàn thành sản phẩm. Các kho hàng được thiết kế và hoạt động theo một hệ thống với những yêu cầu đặc biệt. Vì vậy thẩm định giá kho hàng có vai trò vô cùng quan trọng đối với các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân phục vụ nhiều mục đích liên quan.
Thẩm định giá Thành Đô tự hào là công ty thẩm định giá kho hàng uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Công ty đã thực hiện nhiều dự án thẩm định giá kho hàng trên toàn quốc phục vụ nhiều mục đích cho các cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, cá nhân gồm: Vay vốn ngân hàng, mua bán, chuyển nhượng, thanh lý, tính thuế…
Trải qua một quá trình phát triển, Thành Đô đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và được các tổ chức, doanh nghiệp, cơ quan lý Nhà nước đánh giá cao. Trải qua một quá trình phát triển, Thành Đô đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và đối tác đánh giá cao. Năm 2019, Thành Đô vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019”, Năm 2020 Thành Đô được vinh danh“Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu tin cậy 2020“, Năm 2021 Thành Đô được vinh danhTop 10 Thương hiệu Châu Á – Thái Bình Dương. Năm 2022 Thẩm định giá Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu vàng Asian 2022 tại Singapore”. Bên cạnh đó TDVC áp dụng tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá (bất động sản, giá trị doanh nghiệp, máy móc thiết bị, dự án đầu tư, công trình xây dựng) góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.
Bạn đang đọc bài viết:“Kho hàng là gì? phương pháp thẩm định giá kho hàng hóa” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
