Tác giả: thanhdo

(TDVC Thẩm định giá nhà ở vay vốn ngân hàng) – Hiện nay nhà ở dân cư là bất động sản được các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân thường xuyên sử dụng để phục vụ mục đích thế chấp vay vốn ngân hàng. Ngoài ra các nhà đầu tư mua bất động sản kết hợp với các hình thức thanh toán trả ngay bằng vốn tự có hoặc huy động vốn cổ đông với vay nợ trả góp ngân hàng, tổ chức tín dụng. Phần lớn các món tiền vay là do các ngân hàng, các tổ chức tín dụng (các công ty bảo hiểm, các hiệp hội tín dụng, tiết kiệm, các quỹ hưu bổng…) cung cấp. Trước khi cấp vốn, các tổ chức tín dụng bắt buộc phải nắm rõ trị giá của tài sản thế chấp tương ứng vốn vay là bao nhiêu. Phần lớn giao dịch mua bán trên thị trường bất động sản liên quan đến vay vốn, nên thẩm định giá bất động sản nói chung, thẩm định giá nhà ở dân cư nói riêng phục vụ mục đích thế chấp, bảo lãnh tín dụng ngày càng trở nên phổ biến. Vì vậy thẩm định giá nhà ở dân cư cho mục đích vay vống ngân hàng có vai trò đặc biệt quan trọng trong việc cấp hạn mức tín dụng của các ngân hàng, tổ chức tín dụng… Công việc thẩm định giá bất động sản (thẩm định giá nhà ở dân cư) phục vụ thế chấp vay vốn do các thẩm định viên tại các doanh nghiệp thẩm định giá, các thẩm định viên làm việc tại các tổ chức tín dụng, các ngân hàng tiến hành.

Thẩm định giá nhà ở dân cư cho mục đích vay vốn ngân hàng là doanh nghiệp thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của nhà ở theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích vay vốn ngân hàng theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

1. Các yếu tố ảnh hưởng đến nhà ở dân cư

Thẩm định giá nhà ở dân cư phục vụ thế chấp tài sản nợ trả dần vừa là yêu cầu pháp lý đối với các tổ chức cho vay, vừa là công cụ ước tính tỷ suất lãi vốn huy động từ nguồn cổ phiếu bất động sản. Vì vậy, thẩm định viên phải chú trọng vào những yếu tố có tác động đến giá tài sản trong dài hạn, trong đó đối với bất động sản cần nhớ câu thành ngữ nhấn mạnh vai trò yếu tố vị trí.

Bất động sản cố định tại vị trí, không di dời trong khi hạ tầng, môi trường khu vực xung quanh bất động sản không ngừng thay đổi, mà bất cứ sự thay đổi nào trong khu vực lân cận đều có tác động đáng kể đến giá trị bất động sản. Nhiều thay đổi chắc chắn sẽ diễn ra, dân số tăng lên, kinh tế khu vực phát triển, thu nhập dân cư tăng, hạ tầng ngày càng cải thiện… Những nhân tố này sẽ tác ddoognj làm tăng giá trị bất động sản.

2. Phương pháp thẩm định giá nhà dân cư

Thẩm định giá nhằm mục đích thế chấp bất động sản là nhà ở dân cư để vay vốn ngân hàng, thẩm định viên thường áp dụng ba cách tiếp cận chủ yếu là: cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập. Tương ứng ba cách tiếp cận là các phương pháp thẩm định giá khác nhau gồm:

• Các tiếp cận từ thị trường là phương pháp so sánh;
• Cách tiếp cận từ chi phí: phương pháp chi phí thay thế, phương pháp chi phí tái tạo;
• Cách tiếp cận từ thu nhập: phương pháp dòng tiền chiết khấu, phương pháp vốn hóa trực tiếp.

Ngoài ra thẩm định giá nhà dân cư, thẩm định viên áp dụng cũng thường xuyên sử dụng phương pháp thẩm định giá chiết trừ.

• Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá đất và giá trị tài sản gắn liền với đất). Phương pháp chiết trừ được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường và cách tiếp cận từ chi phí.

Tùy theo hồ sơ pháp lý thu thập, khảo sát thực tế, thời điểm thẩm định giá… thẩm định viên sẽ áp dụng phương pháp thẩm định giá cho vay vốn ngân hàng cũng như các quy định của pháp luật.

3. Các bước cơ bản thẩm định giá nhà dân cư

Thẩm định giá nhà dân cư thế chấp ngân hàng thẩm định viên thường áp dụng các bước cơ bản sau:

• Phân tích khu vực;
• Phân tích lân cận;
• Phân tích thửa đất;
• Mô tả bất động sản;
• Xác định khách hàng tiềm năng;
• Thu nhập, phân tích giá bán;
• Đưa ra mức giá kết luận

Bước 1: phân tích khu vực

Thẩm định viên chú ý vào các yếu tố cung và cầu trên thị trường khu vực nơi bất động sản tọa lạc. Trong báo cáo thẩm định giá thẩm định viên phải đưa ra nhận định có căn cứ về tương lai của khu vực, các mức giá trị bất động sản chung và mối quan hệ giữa bối cảnh tương lai đó với nhà ở dân cư cần thẩm định giá.

Bước 2: phân tích lân cận

Thẩm định viên phân tích khu vực lân cận, liền kề là xác định giới hạn địa lý khu vực có bất động sản cần thẩm định giá. Khi xác định dược phạm vi địa lý rồi, việc lựa chọn những bất động sản tương tự, giá bán và người mua tiềm năng của bất động sản cần thẩm định giá sẽ trở nên dễ dàng hơn.

Thẩm định viên phân tích  tình hình kinh tế khu vực, cơ cấu và mức thu nhập các hộ gia đình, tình trạng duy tu bảo dưỡng bất động sản, xu hướng vận động giá bất động sản… Phần lớn bên cung cấp tín dụng quan tâm đến xếp hạng khả năng bán/chuyển đổi thành tiền của tài sản thế chấp theo các tiêu chí đơn giản: rất tốt (bán nhanh), tốt (bán được) và kém (khó bán).

Bước 3: phân tích thửa đất

Thẩm định viên tập trung vào một vị trí riêng biết của nhà ở dân cư. Trong báo cáo định giá cần nêu rõ kích thước, diện tích, hình dáng thửa đất, khoảng cách từ đó đến trường học, siêu thị, chợ, bến xe. Ngoài ra ngân hàng còn quan tâm đến nhiều đặc điểm của thửa đất, ví dụ thửa đất có thấp trũng hoặc cao, khắc phục bất lợi đó như thế nào… Trong báo cáo cũng nêu lên những mối nguy tiềm ẩn (nếu có) như khả năng ngập lụt, lở đất, cháy rừng…

Bước 4: mô tả bất động sản

• Kiểu dáng kiến trúc: yếu tố này đóng vai trò quan trọng cho khả năng bán một ngôi nhà nhanh hay chậm. Kiểu dáng kiến trúc cần được khu vực chấp nhận, với loại vật liệu xây dựng, kích thước phù hợp, không lập dị hoặc lạc lõng so với xung quanh.
• Không gian và tiện ích về công năng: yếu tố này cũng đóng vai trò quan trọng cho khả năng của tài sản. Đố là kết quả của công trình có bản vẽ thiết kế tốt, chất lượng thi công tốt. Phân chia không gian bên trong phải liên kết hài hòa với thửa đất và tạo cảm giác tối ưu về khoảng không và độ riêng tư.
• Chất lượng công trình và kết cấu: mục đích là ước tính chi phí sửa chữa những sai sót, hư hỏng của công trình nếu có. Trong quá trình khảo sát kiểm tra hiện trạng công trình, cần đánh giá chất lượng vật liệu và cấu trúc công trình.
• Trang thiết bị: Cần lưu ý đến tuổi đời, chất lượng, loại hình trang thiết bị trong tòa nhà.

Sự lạc hậu về công năng được thể hiện qua giá bán và bên cho vay quan tâm đến chi phí sửa chữa, khắc phục những hư hỏng về vật lý, tự nhiên của công trình.

Bướ 5: xác định khách hàng tiềm năng

Khách hàng tiềm năng có những quan tâm khác nhau về đặc điểm tài sản. Các yếu tố như lứa tuổi, thu nhập, cơ cấu thành viên trong gia đình, văn hóa… sẽ chi phối đến quyết định mua nhà. Các tiện ích khám chữa bệnh, chăm sóc sức khỏe… từ đó xác định những đặc điểm quan trọng nhất của bất động sản mà khách hàng quan tâm. Từ đó thẩm định viên sẽ lựa chọn trong khu vực những bất động sản tương tự, có các đặc ddiemr giống nhất, cạnh tranh với bất động sản cần thẩm định giá. Bất động sản nhà ở dân cư càng giống với bất động sản cần định giá thì mức giá thị trường ước tính càng có cơ sở chính xác.

Bước 6: thu thập, phân tích giá bán

Trước khi cấp hạn mức cho mục đích vay vốn ngân hàng đối với nhà ở dân cư thì ngân hầng quan tâm đặc biệt là khả năng bán được nhà ở dân cư ra thị trường nhanh hay chậm. Sau đó thẩm định viên sẽ quyết định những bất động sản so sánh nào đáp ứng được yêu cầu của khách hàng, do đó tương tự nhất với bất động sản cần thẩm định.

Phân tích giá bán bất động sản so sánh là đo lường mức độ có khả năng thay thế của bất động sản đã bán, cho bất động sản đang thẩm định. Phép đo lường đó thực hiện bằng cách tập hợp giá bán các bất động sản thành từng nhóm, dựa vào mức độ tương đồng về vị trí, số phòng, đặc điểm kiến trúc, kích thước lo đất, mức giá…

Tiếp đó là thẩm định viên đánh giá thị trường, bao gồm: phân tích số liệu thống kê, xác định số lượng các căn nhà đã bán, đang chào bán, chào mua và xu hướng giá cả. Điều chỉnh các chênh lệch về vị trí, thời gian bán, chất lượng công trình. Mục tiêu chính của việc này là ước tính giá của bất động sản cần thẩm định giá từ giá bán của bất động sản tương tự.

Số liệu thu thập phục vụ định gí nhà ở dân cư phục vụ thế chấp vay vốn, các mức giá bán thực tế của bất động sản so sánh là các chỉ dẫn khách quan quan trọng nhất về giá trị, miền là thị trường mua bán tương đối ổn định. Các mức giá đang niêm yết (chào bán, chào mua) cũng là các mức giá chỉ dẫn tốt nếu thị trường ổn định. Bên cạnh đó khoảng cách thời gian giao dịch, mua bán của các mức giá so sánh xa hay gần với thời điểm thẩm định là do điều kiện cụ thể của thị trường quyết định.

4. Công ty thẩm định giá nhà dân cư uy tín hàng đầu tại Việt Nam

Thẩm định giá Thành Đô công ty thẩm định giá nhà ở dân cư uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Thành Đô với hệ thống thẩm định giá toàn quốc, thẩm định viên có trình độ chuyên môn cao, nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá nhà ở dân cư đang là đối tác uy tín của nhiều ngân hàng trong và ngoài nước. 

Công ty Thẩm định giá Thành Đô đang là đối tác uy tín cung cấp dịch vụ Thẩm định giá cho các tổ chức tín dụng như Công ty TNHH một thành viên Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC); Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV); Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank), Ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK); Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (MSB); Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank); Ngan hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank); Ngân hàng Woori Bank Việt Nam (Woori Bank); Ngân hàng công nghiệp Hàn Quốc (IBK); Ngân hàng Kookmin (KB Kookmin Bank); Ngân hàng TMCP Quốc Dân (NCB); Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB); Ngân hàng TMCP Quân đội (MBBANK); Shanghai Commercial Savings Bank… Các dịch vụ thẩm định giá Thành Đô luôn được cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức tin tưởng và đánh giá cao.

Trải qua một quá trình phát triển, Thành Đô đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và được các tổ chức, doanh nghiệp, cơ quan lý Nhà nước đánh giá cao. Trải qua một quá trình phát triển, Thành Đô đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và đối tác đánh giá cao. Năm 2019, Thành Đô vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019”, Năm 2020 Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu tin cậy 2020“, Năm 2021 Thành Đô được vinh danh Top 10 Thương hiệu Châu Á – Thái Bình Dương. Năm 2022 Thẩm định giá Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu vàng Asian 2022 tại Singapore”. Bên cạnh đó TDVC áp dụng tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá (bất động sản, giá trị doanh nghiệp, máy móc thiết bị, dự án đầu tư, công trình xây dựng) góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.

Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá nhà ở dân cư cho mục đích thế chấp vay vốn ngân hàng” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com