Chiều ngày 22 tháng 09 năm 2019, các thí sinh kết thúc kỳ thi thẩm định viên về giá lần thứ 14 do Cục quản lý giá (Bộ tài chính) với Hội thẩm định giá Việt Nam tổ chức cùng môn thi cuối “Thẩm định giá máy thiết bị”. Dưới đây là Đề thi thẩm định viên về giá lần thứ 14 (năm 2019) của các môn thi năm 2019.
1. Pháp luật áp dụng trong lĩnh vực giá và thẩm định giá
2. Nguyên lý hình thành giá cả thị trường và những nguyên lý căn bản về thẩm định giá
Công ty thẩm định giá Thành Đô– Doanh nghiệp thẩm định giá chuyên nghiệp, uy tín cung cấp những giá trị thực cho khách hàng trong lĩnh vực hoạt động thẩm định giá bất động sản, thẩm định giá động sản, thẩm định giá doanh nghiệp, thẩm định giá đầu tư, thẩm định giá vô hình, thẩm định giá tài nguyên khoáng sản, tài nguyên năng lượng…
Sáng ngày 20 tháng 9 năm 2019 diễn ra kỳ thi thẩm địnhviên về giá lần thứ 14 (năm 2019) do Cục quản lý giá (Bộ tài chính) với Hội thẩm định giá Việt Nam tổ chức kỳ thi “Ban hành kèm theo Thông báo số 162/TB-HĐT ngày 22/8/2019 của Hội đồng thi thẩm định viên về giá”
Địa điểm thi: Trường Trung cấp kinh tế Hà Nội, Số 102 Tân Ấp, Phúc Xá, Ba Đình, Hà Nội.
Lễ khai mạc: Tổ chức vào hồi 07h30 phút ngày 20/9/2019(Thứ Sáu) tại Hội trường Trường Trung cấp kinh tế Hà Nội.
Các buổi thi: Thí sinh cần có mặt tại phòng thi trước giờ thi 30 phút để làm thủ tục dự thi.
Lịch thi:
gày
Buổi
Nội dung
Thời gian
Phát đề
Bắt đầu làm bài
Thu bài
20/9
(Thứ Sáu)
Sáng
Khai mạc kỳ thi
Ngoại ngữ
40 phút (từ 7h30 – 8h10)
120 phút
08h 55
09h 00
11h 00
Chiều
Pháp luật áp dụng trong lĩnh vực giá và thẩm định giá
150 phút
14h 25
14 h 30
17h 00
21/9
(Thứ Bảy)
Sáng
Nguyên lý hình thành giá cả và nguyên lý căn bản về thẩm định giá
Bạn muốn làm người giàu ở nước nghèo hay làm người nghèo ở nước giàu? Câu hỏi thường gợi sự tranh luận sôi nổi và hầu như không có hồi kết. Nhưng chúng ta có thể thêm một vài giả định vào câu hỏi, khi đó, ta sẽ có câu trả lời.
Chúng ta hãy thu hẹp trọng tâm vào thu nhập, và giả định rằng, mọi người chỉ quan tâm đến lợi ích của chính họ (coi nhẹ sự bất bình đẳng và các điều kiện xã hội khác).
Những người giàu có và những người nghèo được tính là những người nằm trong 5% dân số thu nhập cao nhất và 5% dân số thu nhập thấp nhất.
Ở một nước giàu điển hình, 5% dân số nghèo nhất nhận được khoảng 1% thu nhập quốc dân. Dữ liệu đối với các nước nghèo rất ít, nhưng thường 5% người giàu nhất ở nước nghèo sở hữu 25% thu nhập quốc dân.
Ở một quốc gia nghèo điển hình (như Liberia hoặc Nigeria), thu nhập bình quân đầu người khoảng 1.000 USD, ở một quốc gia giàu có điển hình (như Thụy Sĩ hoặc Na Uy) là 65.000 USD. Các con số đã được điều chỉnh ngang giá sức mua.
Bây giờ, chúng ta có thể tính toán rằng một người giàu ở một quốc gia nghèo có thu nhập 5.000 USD (1.000 USD x 25% : 5%) trong khi một người nghèo ở một quốc gia giàu có kiếm được 13.000 đô la (65.000 USD x 1% : 5%). Vậy đo lường bằng mức sống vật chất, người nghèo ở nước giàu sẽ giàu hơn gấp đôi người giàu ở nước nghèo.
So sánh này nhấn mạnh sự chênh lệch thu nhập giữa các quốc gia, liên quan đến sự bất bình đẳng giữa các quốc gia.
Vào buổi bình minh của tăng trưởng kinh tế hiện đại, trước Cách mạng Công nghiệp xảy ra, bất bình đẳng dường như chỉ tồn tại trong mỗi quốc gia. Khoảng cách thu nhập giữa châu Âu và các khu vực nghèo hơn trên thế giới là rất nhỏ. Nhưng khi phương Tây phát triển vào thế kỷ XIX, nền kinh tế thế giới đã trải qua một sự phân kỳ lớn, khiến khoảng cách thu nhập giữa các nước giàu và nghèo mở rộng nhanh chóng.
Từ cuối những năm 1980 trở đi, có hai xu hướng đóng vai trò thay đổi bức tranh này. Xu hướng thứ nhất, là nhiều quốc gia kém phát triển bắt đầu tăng trưởng kinh tế nhanh hơn nhiều so với các nước giàu trên thế giới. Lần đầu tiên trong lịch sử, cư dân ở các nước đang phát triển điển hình ngày càng giàu hơn với tốc độ nhanh hơn.
Thứ hai, sự bất bình đẳng bắt đầu gia tăng ở nhiều nền kinh tế tiên tiến, đặc biệt là những nước có thị trường tự do, ít được điều tiết. Sự gia tăng bất bình đẳng ở Hoa Kỳ đã trở nên rõ rệt đến mức người nghèo ở Mỹ không giàu hơn người giàu ở các nước nghèo là bao (trái ngược với bài toán trên).
Trong một bài báo chưa được công bố dựa trên dữ liệu từ Cơ sở dữ liệu bất bình đẳng thế giới , Lucas Chelon của Trường Kinh tế Paris ước tính rằng, có đến 3/4 sự bất bình đẳng toàn cầu hiện nay là bất bình đẳng trong một đất nước.
Trong một thời gian dài, các nhà kinh tế đã cho rằng cách hiệu quả nhất để giảm chênh lệch thu nhập toàn cầu sẽ là thúc đẩy tăng trưởng kinh tế ở các nước thu nhập thấp. Và học cũng cho rằng cách tốt nhất để tăng thu nhập ở phần còn lại của thế giới là cho phép một lượng lớn lao động từ các nước nghèo gia nhập thị trường lao động của các nước giàu.
Nhưng có lẽ điều cần làm là giảm bất bình đẳng trong chính các quốc gia.
Tác giả: Dani Rodrik, Giáo sư Kinh tế Chính trị Quốc tế tại Trường Chính phủ John F. Kennedy của Đại học Harvard, là tác giả của cuốn sách “Cuộc nói chuyện thẳng thắn về thương mại: Ý tưởng cho nền kinh tế thế giới lành mạnh”.
Thẩm định giá là gì, học thẩm định giá ở đâu? – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Học thẩm định giá ở đâu?) – Thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết đối với sự vận hành của nền kinh tế thị trường. Trong hầu hết các trường hợp, việc định giá được tiến hành dựa trên các giao dịch có tính thị trường. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp không có thị trường để định giá. Thẩm định viên phải dựa vào các cơ sở phi thị trường.
Thẩm định giá là một dạng đặc biệt của xác định giá: là loại công việc do các thẩm định viên được đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực cao trong nghề nghiệp thực hiện.
1. Khái niệm thẩm định giá
Theo tự điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.
Căn cứ theo Điều 4. Luật Giá khái niệm: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩmđịnh giá.”
Theo Đại học Kinh tế Quốc dân (Việt Nam): Có thể định nghĩa thẩm định giá (Valuation hay Appraisal) là việc ước tính hay xác định giá trị của một tài sản. Hoặc đó là cách thức mà giá trị một tài sản được ước tính tại một thời điểm và một địa điểm nhất định. Hay thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.
Từ điển Wikipedia: Trong tài chính, định giá là quá trình ước tính giá trị mà một cái gì đó có. Các thứ thường được định giá là các tài sản hoặc trách nhiệm tài chính. Định giá có thể được thực hiện trên tài sản (ví dụ, các đầu tư trên các chứng khoán thị trường như cổ phiếu, tùy chọn, doanh nghiệp kinh doanh, hoặc tài sản vô hình chẳng hạn như bằng sáng chế và thương hiệu) hoặc trách nhiệm pháp lý (ví dụ, trái phiếu được phát hành bởi một công ty). Xác định giá trị là cần thiết vì nhiều lý do như phân tích đầu tư, lập ngân sách vốn, sáp nhập và mua lại giao dịch, báo cáo tài chính, các sự kiện chịu thuế để xác định đúng trách nhiệm thuế, và trong tranh chấp.
“Chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá lập để thông báo cho khách hàng và các bên liên quan về những nội dung cơ bản của báo cáo kết quả thẩm định giá”
Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá quy định “Doanh nghiệp thẩm định giá là doanh nghiệp được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp và được Bộ Tài chính cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo quy định của pháp luật”
Trường Đại học kinh tế quốc dân (Chuyên ngành Kinh tế Thẩm định giá khoa Kinh tế)
Học viện Tài chính (thuộc Bộ Tài chính)
Trường Đại học Tài chính – Marketing, TP Hồ Chí Minh (thuộc Bộ Tài chính)
Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh.
Trường Đại học tài chính – Quản trị kinh doanh (thuộc Bộ Tài chính)
Hiện nay Hội Thẩm định giá Việt Nam thường xuyên mở lớp “đào tạo bồi dưỡng kiến thức, nghiệp vụ Thẩm định giá” cho Doanh nghiệp, tổ chức có nhu cầu cử cán bộ nhân viên của đơn vị và các cá nhân khác có nguyện vọng học tập kiến thức chuyên môn nghiệp vụ thẩm định giá để phục vụ công việc và lấy Chứng chỉ thẩm định giá để có kiến thức hành nghề thẩm định giá, đáp ứng tiêu chuẩn thẩm định viên về giá quy định tại Khoản 5 Điều 34 Luật Giá và đáp ứng điều kiện bắt buộc phải có chứng chỉ để nộp hoàn chỉnh hồ sơ tham dự kỳ thi Thẻ Thẩm định viên về giá của Bộ Tài chính.
Công ty thẩm định giá Thành Đô – Doanh nghiệp thẩm định giá chuyên nghiệp, uy tín cung cấp những giá trị thực cho khách hàng trong lĩnh vực hoạt động thẩm định giá bất động sản, thẩm định giá động sản, thẩm định giá doanh nghiệp, thẩm định giá đầu tư, thẩm định giá vô hình, thẩm định giá tài nguyên…
Mọi chi tiết xin vui lòng liên hệ:
CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ
Hội sở: Tầng 5 – toà nhà Viễn Đông, số 36 Hoàng Cầu, phường Ô Chợ Dừa, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
Bạn đang đọc bài viết:“Thẩm định giá là gì, học thẩm định giá ở đâu?” tại chuyên mục tin Bảng giá đất nhà nước của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.
Không phải dầu mỏ, Đại chiến thế giới lần thứ 3 có thể sẽ xảy ra vì nguồn tài nguyên mới: đó là thông tin.
Giá dầu hiện nay đã qua thời kỳ hoàng kim do sự bùng nổ của ngành khai thác dầu đá phiến, nhu cầu từ Trung Quốc giảm mạnh còn Tổ chức các nước xuất khẩu dầu mỏ (OPEC) thì không chịu cắt giảm thêm sản lượng.
Tuy nhiên, đây không phải là nguyên nhân chính khiến loại vàng đen này mất giá trong mắt các nhà đầu tư. Trên thực tế, sự trỗi dậy của một loại tài nguyên khác mới là yếu tố chính khiến dầu mỏ giảm sức hút, đó là thông tin.
Hiện nay, 5 tập đoàn có giá trị vốn hóa lớn nhất trên thị trường là Alphabet (Google), Amazon, Apple, Facebook và Microsoft vẫn đang tăng trưởng với tốc độ chóng mặt. Tổng mức doanh thu của cả 5 công ty này trong vào khoảng 800 tỷ USD/năm, cao hơn cả tổng GDP của cả nền kinh tế Ả Rập Xê Út cộng lại (684 tỷ USD).
Ngày nay, hiếm có người nào có thể sống thiếu công cụ tìm kiếm của Google hay việc tương tác trên Facebook. Trong khi đó, thương mại điện tử giờ trở thành xu thế đe dọa ngành bán lẻ truyền thống.
Dù là những hãng lớn nhưng các công ty công nghệ không áp dụng các phương pháp độc quyền ngớ ngẩn như những tập đoàn dầu mỏ. Người sử dụng được tự do dùng dịch vụ và thậm chí là miễn phí. Bất kỳ công ty nào cũng có thể gia nhập thị trường này miễn là họ đủ mạnh và sáng tạo.
Thú vị hơn, thậm chí nhiều hãng đi sau lại vượt người đi trước bởi những ý tưởng độc đáo cũng như nắm bắt chính xác xu thế của người tiêu dùng.
Dữ liệu giáo vs Dầu mỏ hội
Theo tờ Economist, nếu coi những nhà máy lọc dầu không khác gì một nhà thờ với đầy quyền lực thì những trung tâm dữ liệu cũng chả kém một ngôi đền là bao với những tòa nhà màu xám không có khung cửa số với đống máy móc đồ sộ.
Tuy nhiên, cả dữ liệu giáo lẫn dầu mỏ hội đều phải dùng chung 1 thứ: đó là các đường ống. Trong khi khai thác dầu mỏ cần đường ống dẫn dầu, ống khoan… thì dữ liệu giáo cần những đường ống làm mát mảy chủ, đường ống dữ liệu, dây dẫn các loại.
Cả 2 loại tài nguyên này đều được con người khai thác và sử dụng để phục vụ nền kinh tế thế giới. Dầu mỏ dùng cho sản xuất nhựa, xăng xe, các loại thuốc… còn dữ liệu được dùng cho dịch vụ trực tuyến, thương mại điện tử...
Dẫu vậy, có lẽ dầu mỏ hội đã qua thời hoàng kim khi công nghệ dầu đá phiến cũng những ảnh hưởng tiêu cực của môi trường tác động đến con người.
Giờ đây, dữ liệu giáo đang phát triển tương tự như dầu mỏ giáo khi loại tài nguyên này mới bước đầu phát triển và ảnh hưởng đến kinh tế thế giới. Những dòng chảy thông tin tạo nên các cơ sở hạ tầng mới, thương vụ mới, chế độ mới và thậm chí là cả nền kinh tế mới.
Khác với bất kỳ loại tài nguyên nào, dữ liệu thông tin được khai thác, sàng lọc, đánh giá và mua bán theo cách rất khác, qua đó khiến thị trường và luật chơi buộc phải thay đổi để thích nghi với môi trường mới.
Ngày nay, rất nhiều cuộc chiến thương mại diễn ra, thậm chí là xung đột chính trị bùng nổ chỉ vì quyền sở hữu thông tin, số liệu. Nếu nói cuộc tấn công của virus WannaCry mới đây là một cuộc chiến thì rõ ràng các cá nhân, tổ chức, quốc gia phát động trận đánh này đã có đòn phủ đầu khi chiếm quyền sở hữu thông tin và ép nhiều người phải bỏ tiền chuộc.
Số liệu của hãng nghiên cứu IDC cho thấy thế giới sẽ dần trở thành vương quốc của thông tin và dòng số liệu sẽ đạt tới 180 zettabytes (180 và 21 số 0) vào năm 2025. Chúng ta sẽ phải tốn tới 450 triệu năm để có thể truyền tải hết lượng số liệu này qua đường Internet không dây.
Thậm chí để đẩy nhanh tốc độ truyền dữ liệu đến máy chủ điện toán đám mây, Amazon đã phải thuê những con tàu chở bộ nhớ với dung lượng 100 petabytes (100 và 15 số 0) vượt biển.
Tất nhiên, những tập đoàn lớn đều nhận ra tiềm năng và tương lai thống trị của dữ liệu giáo. Năm 2016, 3 hãng lớn là Amazon, Alphabet và Microsoft đã đầu tư tới 32 tỷ USD cho nâng cấp dòng dữ liệu, tăng 22% so với năm trước đó.
Chất lượng của những dòng dữ liệu đã không còn nặng về bản quyền như trước. Giờ đây, các tập đoàn khai thác thông tin chủ yếu dựa trên phân tích dòng số liệu thời gian thực, tập hợp thông tin chưa phân loại từ người dùng, mạng xã hội hay những thiết bị công nghệ khác để xây dựng những kho thông tin mà họ cần.
Trong tương lai không xa, khi nhưng cảm biến, thiết bị di động dần trở nên phổ biến, thông tin và số liệu sẽ thay thế dầu mỏ thống trị thế giới và các tập đoàn công nghệ sẽ trở thành những ông lớn ảnh hưởng đến toàn nhân loại.
Kỷ nguyên của thông tin
Chất lượng dòng thông tin ngày nay đang ngày càng được hoàn thiện. Trước đây, Facebook và Google đã dùng những thông tin của người dùng nhằm nâng cao chất lượng quảng cáo và thu lời. Tuy nhiên hiện nay họ đã nhận ra mình có thể sử dụng dòng thông tin này để xây dựng nhiều thứ hơn như những dự án trí thông minh nhân tạo hay các ứng dụng nhận dạng thông minh, hệ thống dịch ngôn ngữ tự động, công nghệ thực tế ảo… Tất cả những thông tin hữu ích này có thể được bán cho các công ty đang phát triển sản phẩm để thu lời.
Dữ liệu giáo đã phát triển từ lâu nhưng trên thực tế chúng mới chỉ bộc lộ tiềm năng thống trị thế giới trong vài năm trở lại đây. Điều thú vị là chính sự tương tác của người dùng đã làm gia tăng sức mạnh cho dữ liệu giáo. Chính việc mọi người tương tác trên mạng xã hội khiến Facebook cải thiện được khả năng định vị quảng cáo cũng như đánh giá được đối tượng khách hàng để nâng cấp. Trong khi đó, ngày càng nhiều người sử dụng công cụ tìm kiếm Google khiến ứng dụng này cải thiện được độ chính xác cao hơn.
Những tập đoàn công nghệ lớn không tìm kiếm những thông tin mới, họ tạo ra thuật toán để học tập thói quen người dùng và tự nâng cấp. Điều này giải thích tại sao những bức ảnh chúng ta tải lên Facebook lại có chế độ tự động gắn tên ngày càng chính xác đến như vậy, còn Google dường như ngày càng hiểu chúng ta cần tìm gì.
Hãy quay sang một công ty khác là Uber, tại sao bạn nghĩ nó đáng giá tới 68 tỷ USD? Đơn giản bởi công ty này sở hữu một lượng lớn số liệu của cả người lái xe lần những người muốn đi xe và điều này mới làm nên giá trị của công ty.
Thế còn Tesla, bạn nghĩ rằng đây chỉ là công ty sản xuất xe điện đơn thuần ư? Tỷ phú Elon Musk không ngốc đến như vậy bởi công ty của ông đã thu thập tới 1,3 tỷ dặm số liệu lái xe và sử dụng chúng cho công nghệ lái tự động. Rõ ràng, người đàn ông nổi tiếng trong giới công nghệ này cũng hiểu được thời hoàng kim của dữ liệu giáo sắp đến.
Giá bao nhiêu cho một đơn vị dữ liệu?
Cũng tương tự như trong thị trường dầu mỏ, những tập đoàn sở hữu số liệu lớn mua lại những công ty nhỏ hơn. Tuy nhiên, nếu dầu thô là loại tài nguyên được giao dịch nhiều nhất thế giới dựa trên giá trị thì ngược lại số liệu thô lại ít được dùng để buôn bán rộng rãi công khai trên một sàn giao dịch chính thức.
Hầu hết các công ty công nghệ ngày nay thích sử dụng dữ liệu cho riêng họ hơn là mua bán công khai trên thị trường. Họ có thể đăng ký mua báo cáo đã tổng hợp chứ hiếm khi mua những gói số liệu thô. Nguyên nhân đầu tiên cho cách làm này là chúng đem lại lợi nhuận nhiều hơn.
Tuy nhiên, nếu muốn công khai buôn bán dữ liệu thì thị trường cũng khó định giá bởi nhu cầu và phân loại số liệu rất khác nhau. Điều này hoàn toàn khác biệt so với dầu mỏ khi nhà đầu tư có thể định giá dễ dàng mỗi thùng dầu dù phân loại chúng theo xuất xứ hoặc vị trí khai thác.
Hiện nay, nhiều chuyên gia đã cố gắng tìm hiểu và phân tích thị trường mua bán dữ liệu với khái niệm “Infonomic”. Ví dụ như năm 2015, hãng cá độ Caesars Entertainment nộp đơn phá sản và chính dữ liệu của hơn 45 triệu khách hàng là khối tài sản lớn nhất của hãng được bán đi với giá 1 tỷ USD.
Cũng vào năm 2015, IBM mua lại Weather Company với giá 2 tỷ USD để có thể tiếp cận khối dữ liệu khổng lồ về thời tiết của hãng này.
Bên cạnh đó, thông tin có thể được sao chép và sử dụng ngoài mục địch mua bán ban đầu và điều này càng làm khó cho những người muốn định giá số liệu hay thành lập một sàn giao dịch cho chúng.
Trên thực tế, những dòng số liệu miễn phí không hoàn toàn tốt. Các công ty công nghệ hiện nay phụ thuộc quá nhiều vào dòng dữ liệu miễn phí và quên mất rằng chỉ khi số liệu được định giá và trả tiền, những thông tin hữu ích mới được xây dựng.
Tương tự như trên thị trường dầu mỏ, chỉ khi các công ty đồng ý trả tiền cho các sản phẩm sau dầu mỏ thì những nhà máy lọc dầu mới có lợi nhuận hoạt động, bằng không thế giới sẽ chỉ có dầu thô và không dùng được trong nhiều ngành.
Chiến tranh thế giới thứ 3 sẽ nổ ra vì dữ liệu giáo?
Năm 1911, Tòa án Mỹ đã ra quyết định chia tách hãng lọc dầu Standard Oil hiện đang kiểm soát 90% thị trường trong nước nhằm chống độc quyền.
Hiện nay, với sự vươn mình mạnh mẽ của dữ liệu và công nghệ, nhiều nước trên thế giới cũng đang dè chừng trước các hợp đồng mua bán sáp nhập khủng. Thương vụ Facebook sáp nhập với WhatsApp đã thu hút sự chú ý của dư luận Châu Âu dù vẫn được thông qua. Nhiều người lo ngại sự mở rộng của Facebook sẽ đe dọa đến khả năng phát triển của các hãng công nghệ mới sau này.
Năm 2018, Liên minh Châu Âu (EU) đã ban hành luật bảo vệ thông tin chung (GDPR) bắt đầu có hiệu lực từ tháng 5/2018, qua đó buộc các nhà cung cấp dịch vụ công nghệ cho phép khách hàng cung cấp thông tin dễ hơn cho đối thủ nếu họ muốn. Nói cách khác thông tin người dùng của hãng Apple sẽ phải cung cấp cho Microsoft nếu khách hàng chấp nhận điều đó.
Ngoài ra, các nhà hoạch định chính sách Châu Âu cũng khá lo ngại về vấn đề phân phối thông tin. Giờ đây khi dữ liệu của khách hàng tương đương với lợi nhuận của nhiều công ty thì việc để lộ thông tin ngoài ý muốn là điều không thế chấp nhận tại Châu Âu. Bởi vậy bộ luật GDPR cũng siết chặt quản lý cách sử dụng thông tin cá nhân khách hàng của công ty. Mức phạt cho việc làm rò rỉ số liệu hoặc sử dụng sai mục đích có thể lên tới 4% tổng doanh thu toàn cầu của hãng đó.
Thêm vào đó, việc mất cân bằng phân phối dữ liệu đang diễn ra nghiêm trọng trên thế giới khi Mỹ có quá nhiều tập đoàn kiểm soát nguồn tài nguyên này, từ Facebook, Google cho đến Amazon. Trong khi đó, Trung Quốc cũng đang vươn lên với Alibaba nhưng nước này vẫn đòi hỏi các tập đoàn công nghệ phải chia sẻ loại tài nguyên này bằng cách đặt máy chủ hoặc kho dữ liệu trên đất nước họ.
Với vị thế ngày càng tăng của dòng thông tin, xung đột về lợi ích tài nguyên số liệu trong tương lai sẽ ngày càng căng thẳng và những cuộc chiến trong các thập niên tới có thể sẽ không xoay xung quanh dầu mỏ mà nhắm vào việc ai có quyền thu thập dữ liệu.
Vậy phải chăng Đại chiến thế giới lần thứ 3 sẽ xảy ra vì một cuộc cạnh tranh tài nguyên thông tin?
(Theo nhipsongkinhte)
Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô có đội ngũ chuyên gia am hiểu về thị trường tài nguyên khoáng sản có khả năng phân tích, đánh giá các động thái của thị trường, kết hợp với các chuyên gia về đầu tư xây dựng, chuyên gia khai thác Mỏ, rừng, và có thể đưa ra những chỉ về giá trị tài sản thẩm định giá, mà cả động thái thị trường, tài nguyên khoáng sản toàn khu vực nói chung tại các thời kỳ trước, trong và sau thời điểm thẩm định giá, cũng như xu hướng biến động của tài sản thẩm định giá trong tương lai giúp cho nhà đầu tư có thêm nhãn quan thông tin về dự án tương lai của mình.
Các bước tự thẩm định giá mua bán bất động sản – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Các bước tự thẩm định giá mua bán bất động sản) – Việc mua hoặc bán một bất động sản vô cùng quan trọng trong cuộc sống của mỗi người. Trước khi quyết định mua bán một bất động sản không ai muốn bị đắt hoặc rẻ, vì vậy việc tự mình thẩm định giá được bất động sản trước khi mua bán là rất cần thiết. Dưới đây là các bước hướng dẫn bạn có thể tự thẩm định giá bất động sản trước khi quyết định giao dịch bất động sản.
Bước 1: Xác định vị trí bất động sản
Vị trí tọa lạc bất động sản là yếu tố quan trọng nhất để tự thẩm định giá trong giao dịch mua bán. Cần xác định xem vị trí tọa lạc tại quận, huyện, phường, xã… nào. Bất động sản tọa lạc tại mặt phố, chiều rộng của đường, ngõ, hẻm, và khoảng cách từ bất động sản ra đến đường, phố lớn bao xa.
các bước tự thẩm định giá bất động sản
Bước 2: Thẩm định giá công trình xây dựng
Yếu tố quan trọng không kém là công trình xây dựng nhà ở. Bạn phải tìm hiểu nhà xây dựng năm bao nhiêu, chất lượng còn lại khấu hao bao nhiêu %. Cấu tạo công trình xây dựng như thế nào. Tùy từng công trình để đưa ra giá xây dựng phù hợp (tham khảo theo suất đầu tư và các công trình xây dựng thực tế)
Bước 3: Thẩm định giá bất động sản qua các kênh thông tin
Khảo sát thực tế: kiểm tra tất cả giao dịch mua bán thành công thời gian gần nhất và bất động sản đang rao bán quanh khu vực. (nên đóng vai là người mua hoặc muốn bán để tham khảo thông tin bất động sản)
Đánh giá toàn bộ thông tin của của các bất động sản mua bán như: Hình dạng thửa đất, chiều rộng mặt tiền, đường ngõ trước nhà, khu vực xung quanh để so sánh với bất động sản mua bán đưa giá trị hợp lý…
Tham khảo phương tiện truyền thông, các sàn giao dịch bất động sản, các trang tin mua bán bất động sản uy tín, page facebook, tài khoản page cá nhân…
Bước 4: So sánh bất động sản thẩm định với các bất động sản so sánh
Tiến hành phân tích, đánh giá bất động sản so sánh có tương đồng với bất động sản thẩm định hay không như (vị trí, đường ngõ, chiều rộng mặt tiền, kích thước bất động sản…) xem có tương đồng, thuận lợi hơn, hay kém thuận lợi để đưa ra điều chỉnh giá phù hợp.
Bước 5: Tổng hợp và đánh giá toàn bộ thông tin
Khi đã thu thập đầy đủ thông tin cần thiết, bạn nên tổng hợp và phân tích toàn bộ thông tin bất động sản đó một cách chi tiết để đưa ra giá bất động sản để mua bán.
Giá bất động sản dựa trên nhiều yếu tố như: pháp lý, quy hoạch của nhà nước, công trình xây dựng bất động cơ sở hạ tầng xung quanh, công trình xây dựng, tiện ích xung quanh…Bạn nên tìm hiểu kỹ và thu thập toàn bộ thông tin trước khi tự định giá
Mọi chi tiết xin vui lòng liên hệ:
Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô
Địa chỉ: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, Doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản: Đất, nhà ở, nhà xưởng, trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, resort… chuyên nghiệp, uy tín hàng đầu Việt Nam. Chúng tôi luôn áp dụng những tiêu chuẩn thẩm định giá một cách chính xác và khoa học nhất trong hoạt động thẩm định giá bất động sản.
Bạn đang đọc bài viết: “Các bước tự thẩm định giá trong mua bán bất động sản”tại chuyên mục tin bảng giá đất nhà nước của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.
(TDVC Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh) – Căn cứ thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 về Thẩm định giá bất động sản thì có 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản.
Phương pháp so sánh / so sánh trực tiếp
Phương pháp chi phí giảm giá
Phương pháp đầu tư (phương pháp đầu tư truyền thống/kỹ thuật luồng tiền chiết khấu)
Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định)
Phương pháp lợi nhuận và các phương pháp khác…
Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh – Thẩm định giá Thành Đô
Trong 5 phương pháp thẩm định trên thì phương pháp so sánh được sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới. Phương pháp này dựa trên cơ sở giá các giao dịch mua bán thành công hoặc đang rao bán trên thị trường của các bất động sản có nhiều đặc điểm tương đối giống so với bất động sản đang được thẩm định giá như: vị trí, đường ngõ, chiều rộng mặt tiền, kích thước bất động sản, để ước tính giá trị chính xác của bất động sản đó.
Các tài sản có tính đồng nhất như: Nhà phố, biệt thự, villa, căn hộ, chung cư, nhà liền kề, nhà xưởng, công trình xây dựng, cao ốc văn phòng
2. Ưu điểm, nhược điểm của phương pháp so sánh
a, Ưu điểm
Đánh giá chính xác được giá của thị trường
Làm cơ sở cho các phương pháp thẩm định giá khác
b, Nhược điểm
Phải có giao dịch, rao bán bất động sản tương tự trong khu vực
Phải có thông tin về bất động sản tương đồng với bất động sản thẩm định
3. Các bước tiến hành thẩm định giá
Bước 1: Khảo sát thực tế toàn bộ thông tin giao dịch thành công, rao bán bất động sản mới nhất khu vực gần tài sản và lân cận. Tìm kiếm thông tin mua bán bất động sảntrên internet, tham khảo các website uy tín chuyên về mua bán bất động sản.
Bước 2: Tiến hành phân tích, đánh giá bất động sản so sánh có tương đồng với bất động sản thẩm định hay không như (vị trí, đường ngõ, chiều rộng mặt tiền, kích thước bất động sản…)
Bước 3: Tổng hợp thông tin và lựa chọn bất động sản so sánh phù hợp nhất để điều chỉnh
Bước 4: Lập báo cáo và điều chỉnh bất động sản so sánh với bất động sản thẩm định. Trong bảng điều chỉnh chú ý những yếu tố tương đồng, khác nhau của bất động sản.
Thuận lợi hơn thì điều chỉnh tăng
Kém thuận lợi thì điều chỉnh giảm
Tương đồng thì giữ nguyên mức điều chỉnh
Bước 5: Hoàn thiện báo cáo
Mọi chi tiết xin vui lòng liên hệ:
Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô
Địa chỉ: Tầng 5 – toà nhà Viễn Đông, số 36 Hoàng Cầu, phường Ô Chợ Dừa, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, Doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản: Đất, nhà ở, nhà xưởng, trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, resort… chuyên nghiệp, uy tín hàng đầu Việt Nam. Chúng tôi luôn áp dụng những tiêu chuẩn thẩm định giá một cách chính xác và khoa học nhất trong hoạt động thẩm định giá bất động sản.
Nếu đất thuộc diện quy hoạch thường người mua sẽ không mua. Tuy nhiên, người có đất nằm trong quy hoạch nên biết quy định: Đất thuộc diện quy hoạch vẫn được phép mua bán.
Đất trong quy hoạch vẫn được phép mua bán?
Theo khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013(được sửa bổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung 37 luật liên quan đến quy hoạch 2018) thì đất trong diện quy hoạch gồm 02 trường hợp:
1. Chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Như vậy, người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như:
Quyền chuyển đổi;
Quyền chuyển nhượng;
Quyền cho thuê, cho thuê lại;
Quyền thừa kế;
Quyền tặng cho;
Quyền thế chấp;
Quyền góp vốn quyền sử dụng đất.
Đất thuộc diện quy hoạch vẫn được phép mua bán (Ảnh minh họa)
2. Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Trường hợp đất trong quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì quyền của người sử dụng đất được quy định như sau:
Nghĩa vụ
Quyền
Bị hạn chế quyền
Nếu thuộc khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi theo kế hoạch thì:
Chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch;
Thu hồi đất theo kế hoạch.
Dù thuộc khu vực phải chuyển mục đích sử dụng và thu hồi theo kế hoạch nhưng vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền như: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại…
Dù được tiếp tục thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho…nhưng bị hạn một số chế quyền khi sử dụng đất, cụ thể:
Không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm.
Nếu có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định.
Lưu ý:
Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì:
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền của mình như: Được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; được sửa chữa nhà ở, công trình hiện có.
Kết luận:
Đất thuộc diện quy hoạch vẫn được phép mua bán (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) nếu đủ điều kiện.
Đất thuộc diện quy hoạch gồm 02 trường hợp:
Không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất không bị hạn chế quyền trong quá trình sử dụng đất;
Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện quyền chuyển nhượng cho tới khi bị thu hồi; trong quá trình sử dụng bị hạn chế một số quyền như: Không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm, nếu có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải xin phép.
Tuy được phép mua bán nhưng người mua cần cân nhắc trước khi mua vì nếu thuộc khu vực phải thu hồi theo kế hoạch sử dụng đất thì bị thu hồi và thông thường tiền bồi thường ít hơn nhiều so với tiền khi mua đất.
Hợp đồng góp vốn là giao kết pháp lý được cho là bảo đảm quyền lợi đôi bên khi mua bán “nhà đất hình thành trong tương lai”, song hình thức mua bán này đem đến không ít bi kịch cho người mua
Gần đây, nhiều người mua bất động sản trong dự án do Công ty Angel Lina (trụ sở tại quận 1, TP.HCM) rao bán gửi đơn khiếu nại, kêu cứu khắp nơi. Khách hàng cho rằng doanh nghiệp (DN) có hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản khi “vẽ” dự án rồi huy động vốn dưới chiêu bài hợp đồng góp vốn giữ chỗ nền đất.
Những cổ đông bất đắc dĩ
Theo hợp đồng, khách hàng thanh toán trước 50% giá trị lô đất. Số tiền còn lại sẽ thanh toán nhiều đợt theo tiến độ. Chủ đầu tư cam kết lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng, bàn giao đất trong vòng 12 tháng, kể từ khi ký hợp đồng và khách đóng đủ 90% giá trị tài sản… Công ty quảng bá khoảng 5 dự án với những cam kết như trên. Trong số đó có dự án Nhà ở phường Hiệp Thành (quận 12, TP.HCM).
Với chiêu bài ký hợp đồng góp vốn, công ty này đưa nhiều nạn nhân “vào tròng”. Khu vực “dự án” Nhà ở phường Hiệp Thành có diện tích gần 10.000m2 nhưng thực tế, một phần diện tích khu đất đang là trạm trung chuyển rác do Công ty Dịch vụ Công ích quận 12 quản lý. Phần còn lại do một người dân sở hữu nhưng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhà nước quy hoạch xây dựng phần đất đó làm công viên cây xanh. Vậy mà, Công ty Angel Lina vô tư lập bản vẽ hiện trạng với 94 lô đất. Trong 5 ngày, công ty phân phối nhận tiền giữ chỗ của 126 khách hàng. Sau đó, khách hàng ký hợp đồng góp vốn với Công ty Angel Lina.
Tương tự, không ít người mắc bẫy công ty này khi góp vốn vào “dự án” Khu dân cư Đỗ Xuân Hợp (quận 9). Ông Hoàng Văn Vũ (ngụ quận Thủ Đức, TP.HCM) cho biết ông giao 750 triệu đồng và làm hợp đồng góp vốn với Công ty Angel Lina. “Một năm trôi qua, dự án y nguyên bãi đất trống, tôi chưa nhận nền đất hay bất cứ giấy tờ, thông báo có giá trị nào”, ông Vũ chua chát.
Cám cảnh hơn, 200 “cổ đông” góp vốn vào “dự án” Khu nhà ở cho người lao động ở quận Thủ Đức (TP.HCM), do Công ty CP Xuất nhập khẩu và Xây dựng công trình (viết tắt: Công ty Tranimexco) làm chủ đầu tư vẫn tay trắng sau hơn 10 năm góp vốn. Bà Trần Thị Châu Giang cho hay năm 2005, bà ký thỏa thuận góp vốn 480 triệu đồng với mục đích sở hữu lô đất 160m2. Thế nhưng, từ đó đến nay, chủ đầu tư chưa bàn giao tài sản. Dự án không rục rịch, vẫn là một bãi đất cỏ mọc um tùm.
Việc mua theo giai đoạn tài sản “hình thành trong tương lai” là lựa chọn bất đắc dĩ của khách hàng không có tài chính đầy đủ. Kéo theo đó, câu chuyện “hậu” hợp đồng góp vốn như những trường hợp kể trên cũng không còn xa lạ.
Dân sự hay hình sự?
Hình thức mua bán bằng hợp đồng góp vốn thường mang lại nhiều rủi ro cho bên mua tài sản. Theo đại tá Trần Việt Hải, Trưởng Công an huyện Hóc Môn (TP.HCM), ở góc độ mua bán nhà đất thì những giao dịch như vậy là giao dịch dân sự. Tuy nhiên, bản chất sự việc có thể không phải thế. Các đối tượng làm giả giấy tờ, lên mạng quảng cáo sơ đồ, bản vẽ dự án, đặc biệt là nhập nhằng trong xác nhận vi bằng hòng chiêu dụ người mua. Những mánh khóe này có dấu hiệu cấu thành hành vi lừa đảo.
Thạc sĩ luật Nguyễn Thị Kim Thanh phân tích trường hợp khách hàng bị chủ đầu tư chiếm dụng vốn diễn ra khá phổ biến trong vài năm trở lại đây. Pháp luật nêu rõ chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước theo đúng mục đích cam kết; hành vi huy động, chiếm dụng vốn trái phép, sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết là bị cấm. Dù vậy, không ít nhà đầu tư nhận tiền nhưng không tiếp tục triển khai dự án như cam kết mà đưa nguồn vốn vào hoạt động kinh doanh khác. Hoặc họ lừa đảo nhằm chiếm dụng nguồn vốn huy động từ khách hàng. Hợp đồng đều do chủ đầu tư soạn thảo. Vì vậy, nhiều điều khoản trong hợp đồng có thể gây ra bất lợi cho khách hàng. Trái lại, phía người mua không phải không có sai sót. Đơn cử, không ít khách hàng chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng; bán trao tay…
Về chế tài, thạc sĩ Nguyễn Thị Kim Thanh cho rằng nhà nước cần tăng mức xử phạt vi phạm hành chính đối với cá nhân, tổ chức vi phạm. Trước đây, mức phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là 300 triệu đồng. Mức phạt này có điều chỉnh nhưng nhìn chung còn thấp, chưa đủ sức răn đe, đặc biệt là với chủ đầu tư. Đôi khi, chủ đầu tư chấp nhận mức phạt này để có được lợi nhuận cao hơn thế gấp nhiều lần. Vì thế, pháp luật cần có chế tài xử lý hình sự khi chủ đầu tư vi phạm hợp đồng góp vốn.
Ngăn chặn cách nào?
Luật sư Trịnh Văn Nam (Đoàn Luật sư TP.HCM) đề xuất cần quy định khách hàng có thể đóng tiền qua ngân hàng, ngân hàng sẽ giải ngân cho dự án theo đúng tiến độ thi công thay vì việc đóng tiền trực tiếp. Như vậy, việc chiếm dụng vốn có thể bị ngăn chặn. Ngoài ra, nếu nhà đầu tư bàn giao tài sản chậm tiến độ, người mua có quyền kiện ra tòa để đòi quyền lợi và yêu cầu chủ đầu tư bồi thường.
Khi vay thế chấp mua nhà tại ngân hàng, người vay cần tìm hiểu về tỷ lệ vay tối đa, cân nhắc về lãi suất vay, các loại phí phải nộp…
Diện tích nhà
Không phải nhà đất thế chấp cứ có sổ đỏ, sổ hồng thì sẽ được ngân hàng cho vay. Theo quy định về chính sách cấp tín dụng, để được ngân hàng chấp nhận, nhà đất còn phải đáp ứng đủ điều kiện về diện tích. Thông thường, các ngân hàng chấp nhận nhà thế chấp có diện tích sàn từ 25m2 trở lên và nằm trong hẻm từ 2m trở lên.
Nguồn thu nhập
Người vay có thể căn cứ vào nguồn thu nhập của mình để xem xét khả năng có được ngân hàng cho vay hay không. Bởi ngoài việc thẩm định tài sản được mang ra thế chấp, khi xét duyệt hồ sơ vay thế chấp, các ngân hàng cũng sẽ xem xét nguồn thu nhập của người vay, ưu tiên những nguồn thu nhập theo thứ tự như sau:
Nhóm 1: Lương chuyển khoản, cho thuê nhà, công ty báo cáo thuế đủ
Nhóm 2: Lương tiền mặt, hộ kinh doanh, công ty không báo cáo thuế đầy đủ
Nhóm 3: Tự kinh doanh không đăng ký, nguồn thu từ hoa hồng môi giới, các nguồn thu khác không chứng minh được
Các ngân hàng thường chấp nhận nhà thế chấp có diện tích sàn từ 25m2 trở lên. Ảnh minh họa
Tỷ lệ vay tối đa
Thông thường, công ty định giá riêng của ngân hàng sẽ định giá tài sản được mang ra thế chấp với giá thấp hơn giá thị trường khoảng 10-15%. Mức tối đa ngân hàng cho vay thường là 70% giá trị tài sản.
Do đó, để cân đối tài chính, người vay có thể tự ước lượng được khoản tiền ngân hàng cho vay và cân nhắc vay thêm từ những nguồn khác nếu thấy cần thiết.
Lãi suất vay
Lãi suất vay thế chấp là tỷ lệ phần trăm nhất định mà người đi vay phải trả cho ngân hàng theo cam kết đã được ký trong hợp đồng cấp tín dụng.
Hiện nay, lãi suất vay thế chấp phổ biến nằm trong khoảng từ 6-9%/năm tùy từng ngân hàng. Các ngân hàng thường tung ra gói lãi suất ưu đãi trong khoảng tháng thời gian nhất định, có thể là 6 tháng, 12 tháng hoặc 24 tháng. Do đó, ngoài số tiền được vay và số tiền phải trả theo định kỳ, người vay cũng cần lưu ý đến mức lãi suất ưu đãi và thời gian được hưởng mức lãi suất ưu đãi này. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất vay thế chấp sẽ được tính bằng tổng giữa lãi suất tiền gửi tiết kiệm và biên độ vay.
Mức phí phạt
Khi vay thế chấp, người vay sẽ phải trả một số loại phí như phí công chứng, phí đăng ký giao dịch đảm bảo, phí thẩm định giá trị tài sản. Trừ phí thẩm định do ngân hàng quy định thì những loại phí còn lại đều do Nhà nước quy định, được công khai tại các phòng công chứng. Ngoài ra, tùy từng ngân hàng, người vay có thể phải đóng thêm phí trả nợ trước hạn hoặc quá hạn.
Phí trả nợ trước hạn là khoản phí khách hàng phải đóng khi thanh toán khoản vay trước thời hạn ghi trên hợp đồng. Phí trả nợ trước hạn được tính bằng tỷ lệ phí trả nợ trước hạn nhân với số tiền trả trước.
Phí trả nợ trễ hạn là khoản tiền mà người vay phải trả do trả nợ trễ hạn ghi trên hợp đồng. Bên cạnh đó, khách hàng còn phải chịu mức lãi suất cao hơn lãi suất thông thường, áp dụng cho khoản tiền chậm thanh toán.
Để tránh phải chi những khoản tiền không đáng có, người vay cần hỏi trước và đọc kỹ các điều khoản trên hợp đồng.
(Theo Enternews.vn)
Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, Doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản: Đất, nhà ở, nhà xưởng, trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, resort… chuyên nghiệp, uy tín hàng đầu Việt Nam. Chúng tôi luôn áp dụng những tiêu chuẩn thẩm định giá một cách chính xác và khoa học nhất trong hoạt động thẩm định giá bất động sản.
Bảng giá nhà mới tăng, mức lệ phí trước bạ và thuế thu nhập mà người mua bán nhà nộp sẽ tăng theo.
UBND TP.HCM vừa ban hành bảng giá nhà ở, công trình, vật kiến trúc xây dựng mới trên địa bàn TP. Theo đó, mức giá nhà mới tăng 5%-10% so với giá cũ. Theo các doanh nghiệp và chuyên gia, bảng giá nhà này vẫn thấp hơn nhiều so với giá nhà thực tế đang giao dịch nhưng vẫn sẽ tác động ít nhiều đến thị trường bất động sản (BĐS) TP.HCM trong thời gian tới.
Đóng thêm thuế, phí trước bạ
TP vừa ra Quyết định 22/2019 ban hành bảng giá nhà ở, công trình, vật kiến trúc xây dựng mới trên địa bàn TP.HCM. Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10/9/2019, thay thế Quyết định 66/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012.
Trong đó, biệt thự trệt chia làm ba loại với giá 6,4-7,6 triệu đồng/m2 (mức giá cũ là 5,3-6,4 triệu đồng/m2), tính ra bảng giá nhà biệt thự trệt tăng 1,1-1,2 triệu đồng/m2. Biệt thự lầu chia làm năm loại với giá 3,6-7,1 triệu đồng/m2, tăng từ 600.000 đến 1,5 triệu đồng/m2. Nhà phố liền kề trệt chia làm tám loại với giá 1,1-4,9 triệu đồng/m2 (giá cũ từ 940.000 đến 4,1 triệu đồng/m2)… Quyết định này không điều chỉnh giá nhà chung cư. Bảng giá nhà ở theo Quyết định 22/2019 đã tăng 5%-10% so với quyết định trước đây.
Theo ông Nguyễn Duy Minh, Tổng giám đốc L&L Group, giống như bảng giá đất, bảng giá nhà do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là UBND cấp tỉnh) ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Về pháp lý, cơ quan thuế sẽ căn cứ giá nhà, đất tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ trong chuyển nhượng BĐS dựa vào bảng giá trên.
Tuy nhiên, trong thực tế chuyển nhượng BĐS nhiều năm qua, bên bán và bên mua đều “bắt tay” nhau, khai giá trị nhà, đất thấp hơn so với giá trị thực tế giao dịch để giảm thiểu mức thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ phải nộp. Ví dụ, giá trị nhà phố một trệt giao dịch thực tế hai tỷ đồng nhưng chỉ khai trong hợp đồng chuyển nhượng ra công chứng bằng hoặc nhỉnh hơn một chút so với bảng giá nhà TP đưa ra (khoảng 200-300 triệu đồng). “Bảng giá này Nhà nước ban hành để tránh thất thoát lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân, thu nhập doanh nghiệp trong giao dịch BĐS”, ông Minh nói.
Luật sư Trần Xoa, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho biết theo quy định pháp luật, trong giao dịch chuyển nhượng nhà ở cũng như đất, người bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân là 2% tính trên giá trị chuyển nhượng. Bên mua thì đóng lệ phí trước bạ là 0,5% tính trên bảng giá nhà của UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm nộp.
Vì vậy, với bảng giá nhà tăng thì theo luật sư Xoa, lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân, thu nhập doanh nghiệp sẽ tăng theo. “Bảng giá nhà trước đây ban hành năm 2012, sau bảy năm TP mới ban hành bảng giá mới, mức tăng 5%-10% là không nhiều. Hơn nữa, giá nhà thực tế trên thị trường hiện nay đã tăng rất cao so với bảng giá nhà mà TP ban hành. Chưa kể thỏa thuận riêng giữa người mua và người bán nên mức lệ phí trước bạ và số tiền thuế phải đóng sẽ gần như không thay đổi”, luật sư Xoa phân tích.
Bảng giá sau bảy năm mới thay đổi, mức tăng 5%-10% là không nhiều. Ảnh: Q.Huy
Sẽ tác động nhưng không đáng lo
Với bảng giá nhà ở mới ban hành, ông Nguyễn Duy Minh cho rằng nguồn thu từ lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân khi giao dịch chuyển nhượng BĐS sẽ tăng, qua đó tăng ngân sách nhà nước.
Theo ông Minh, mức tăng 5%-10% là chấp nhận được vì qua nhiều năm giá BĐS tại TP.HCM cũng đã tăng rất cao. “Bảng giá nhà mới TP ban hành sẽ không tác động nhiều đến thị trường BĐS vì giá này còn rất thấp so với giá nhà, đất thực tế”, ông Minh tin tưởng.
Tuy nhiên, chuyên gia BĐS Đỗ Hoàng Dương thì cho rằng TP đưa ra bảng giá nhà mới khi áp dụng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến người mua nhà. Cụ thể là mức lệ phí trước bạ, thuế phải nộp khi người dân giao dịch nhà, đất sẽ tăng. Ngoài ra, về phía chủ đầu tư, nhất là những dự án nhà phố, biệt thự, khi TP áp bảng giá nhà mới cao hơn bảng giá cũ thì có thể chủ đầu tư sẽ tính vào trong giá thành sản phẩm. Khi đó người mua sẽ phải mua nhà với giá cao hơn.
Tuy nhiên, ông Dương cũng nhận định bảng giá nhà mới có tác động nhưng không nhiều, không đến mức khiến giá nhà TP.HCM tăng vọt lên. “Bảng giá này sau bảy năm mới thay đổi, mức tăng 5%-10% là thỏa đáng. Với bảng giá nhà mới, cái được là Nhà nước tăng nguồn thu, giảm thất thu tiền thuế, lệ phí trước bạ”, ông Dương nêu ý kiến.
Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, Doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản: Đất, nhà ở, nhà xưởng, trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, resort… chuyên nghiệp, uy tín hàng đầu Việt Nam. Chúng tôi luôn áp dụng những tiêu chuẩn thẩm định giá một cách chính xác và khoa học nhất trong hoạt động thẩm định giá bất động sản.
“Gia đình tôi đã sinh sống trên mảnh đất xen kẹt tại phố Vĩnh Hưng (Hoàng Mai, Hà Nội) được gần 10 năm, không có tranh chấp. Hàng năm, tôi vẫn nộp thuế sử dụng đất đô thị đầy đủ. Tuy nhiên, đất tôi đang ở vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận sử dụng (sổ đỏ). Nhờ quý Báo tư vấn giúp điều kiện để tôi có thể làm thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất và đề nghị chính quyền địa phương cấp sổ đỏ cho gia đình tôi.” – Hoàng Văn Huy, quận Hoàng Mai, Hà Nội.
Ảnh minh họa
Anh Huy thân mến!
Đất xen kẹt được hiểu là đất vườn, đất nông nghiệp (chưa được công nhận là đất ở) nằm trong khu dân cư hoặc đất dư sau quy hoạch. Những loại đất này thường không có sổ đỏ, chuyển nhượng chỉ thông qua giấy tờ viết tay. Đất xen kẹt đồng thời cũng là phần diện tích được xác định là đất vườn, ao khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tương tự, đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư là đất nằm trong phạm vi khu dân cư có đặc điểm như đối với đất vườn ao nói trên.
Trên thực tế, TP Hà Nội đã có nhiều văn bản hướng dẫn trình tự, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất xen kẹt thành đất ở tại Quyết định số 121/2009/QĐ-UBND và Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND (bổ sung, sửa đổi Quyết định số 121/2009/QĐ-UBND).
Về điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất xen kẹt sang đất ở, hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành tốt pháp luật về đất đai ở địa phương, có văn bản cam kết bàn giao cho các tổ chức quản lý chuyên ngành phần diện tích nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đê, kênh mương, di tích lịch sử văn hóa, công trình an ninh quốc gia, thoát lũ…; bàn giao cho UBND xã phường, thị trấn diện tích nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch, lối đi chung; nộp nghĩa vụ tài chính khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Trên cơ sở đó, cá nhân xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất xen kẹt nộp hồ sơ (1 bộ) tại Phòng TN&MT quận, huyện bao gồm: Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu); Phương án sản xuất kinh doanh (nếu chuyển sang đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh); Trường hợp xây nhà ở để bán phải thực hiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản; Bản sao giấy chứng nhận hoặc giấy tờ quyền sử dụng thửa đất (nếu có); Bản sao hộ khẩu thường trú và chứng minh thư của người xin chuyển mục đích; Văn bản cam kết (nêu ở phần trên).
Trên đây là điều kiện và trình tự thủ tục để xin chuyển đổi đất xen kẹt thành đất ở, anh Huy cần liên hệ với chính quyền địa phương để được hướng dẫn cụ thể.
Theo kinh tế đô thị
Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, Doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản chuyên nghiệp, uy tín hàng đầu Việt Nam. Chúng tôi luôn áp dụng những tiêu chuẩn thẩm định giá một cách chính xác và khoa học nhất trong hoạt động thẩm định giá bất động sản.
Hiện nay, nhiều tổ chức tín dụng lơ là trong việc thẩm định mục đích sử dụng vốn, dẫn đến rủi ro khi cho vay cầm cố sổ tiết kiệm. Đáng nói, còn có tình trạng “lách luật” để đẩy chỉ tiêu tín dụng, cạnh tranh không lành mạnh.
Ngân hàng “lơ là” thẩm định mục đích sử dụng vốn
Sở dĩ nhiều ngân hàng lơ là thẩm định mục đích sử dụng vốn các khoản vay đảm bảo bằng cầm cố sổ tiết kiệm là bởi vì đây là những khoản tín dụng thuộc hàng ít rủi ro nhất.
Theo đánh giá chung, dư nợ cho vay cầm cố sổ tiết kiệm trong hệ thống ngân hàng là không hề nhỏ. Rất nhiều khách hàng gửi tiết kiệm nhưng sau đó cần tiền xử lý công việc cần tiền gấp, nếu rút tiền gửi trước hạn thì theo quy định sẽ phải chịu lãi suất không kỳ hạn rất thấp.
Do đó nhiều người chọn vay cầm cố sổ tiết kiệm, chấp nhận lãi suất vay cao hơn lãi suất gửi tiền trên sổ tiết kiệm nhưng kỳ hạn vay ngắn hơn.
Đơn cử, nếu một người có 1 tỷ đồng gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng, lãi suất 7,5%/năm thì sau 1 năm sẽ có 75 triệu đồng tiền lãi. Giả sử còn 1 tháng nữa đến kỳ hạn tất toán nhưng cần tiền gấp, nếu rút trước hạn thì sẽ chỉ được hưởng lãi suất không kỳ hạn, thường chỉ khoảng 0,2%/năm. Nhưng nếu cầm cố sổ tiết kiệm để vay 1 tỷ đồng, kỳ hạn 1 tháng, lãi suất giả sử 9%/năm thì khách hàng vẫn được hưởng 75 triệu đồng tiền lãi và chỉ phải trả 7,5 triệu đồng tiền lãi cho 1 tháng vay.
Do ngân hàng nắm chắc tài sản đảm bảo chính là sổ tiết kiệm mở tại ngân hàng mình hoặc ở ngân hàng khác – tức có giá trị tương đương tiền mặt, nên sản phẩm cho vay cầm cố sổ tiết kiệm được xem là có tính an toàn cao.
Nhiều ngân hàng không chú trọng thẩm định mục đíchsử dụng vốn đối với các khoản vay cầm cố bằng sổ tiết kiệm
Trong những năm trước đây, nhiều ngân hàng đã triển khai sản phẩm gửi tiền rút gốc linh hoạt, theo đó cho phép khách hàng có thể rút gốc từng phần hoặc thậm chí toàn bộ trước hạn mà vẫn được hưởng lãi suất như ban đầu.
Điều này dẫn đến tình trạng mất an toàn thanh khoản cũng như rủi ro kỳ hạn tại các ngân hàng, do đó hình thức cho vay này đã bị cấm.
Nhiều ngân hàng đã “lách” quy định này bằng hình thức cho vay cầm cố sổ tiết kiệm, theo đó, khách hàng sẽ chấp nhận mức lãi suất vay cao hơn lãi suất trên sổ tiết kiệm một cách tượng trưng.
Lách để đẩy dư nợ tín dụng
Sẽ không có gì đáng nói nhiều nếu sản phẩm cho vay cầm cố sổ tiết kiệm chỉ phục vụ những nhu cầu phát sinh của khách hàng như trên. Theo luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật Basico, khi các ngân hàng đẩy mạnh cho vay cầm cố sổ tiết kiệm, sẽ có hai vấn đề phát sinh.
Thứ nhất, nếu khoản tiền gửi tiết kiệm có nguồn gốc bất hợp pháp thì sẽ rủi ro cho ngân hàng, vì nếu Nhà nước tịch thu thì ngân hàng sẽ không thể tất toán được.
Thứ hai là hiện nay nhiều ngân hàng lợi dụng sản phẩm này để đẩy tăng trưởng tín dụng, nhất là thời điểm chuẩn bị chốt số liệu. Chiêu này được không ít ngân hàng áp dụng, nhất là từ khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) áp dụng chính sách giao chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng phù hợp cho từng ngân hàng.
“Các ngân hàng có thể “lách luật”, tạo một vòng gửi tiết kiệm – cầm cố sổ tiết kiệm vay tiền – sau đó lại gửi tiền – rồi lại vay tiền… Điều này đã nhân hệ số tiền gửi, tiền vay lên nhiều lần, dẫn đến dư nợ ảo, chỉ tiêu khống… Ví dụ NHNN giao chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng cho anh, đến cuối năm anh chưa đáp ứng thì anh có thể làm vài vòng như vậy, có thể tăng vài phần trăm “ngon ơ”, sang năm anh lấy đó làm nền để được giao chỉ tiêu cao…” – luật sư Trương Thanh Đức minh họa.
Trước những vấn đề phát sinh, NHNN đã có Thông tư 39/2016/TT-NHNN ban hành vào cuối năm 2016 quy định cho vay cầm cố sổ tiết kiệm theo hướng chặt chẽ hơn. Theo đó, Thông tư 39 yêu cầu khách hàng vay phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện vay vốn và phải cung cấp cho tổ chức tín dụng các tài liệu chứng minh đủ điều kiện vay vốn, chứng minh mục đích sử dụng vốn vay phù hợp, kể cả cho vay cầm cố sổ tiết kiệm.
Theo các chuyên gia, việc siết chặt cho vay cầm cố sổ tiết kiệm là cần thiết. Điều này không chỉ hạn chế tình trạng tăng dư nợ khống tại một số ngân hàng như đã nêu trên mà còn giảm thiểu các rủi ro như làm giả sổ tiết kiệm để cầm cố vay vốn đã từng xảy ra tại một số ngân hàng thời gian gần đây.
Ngân hàng Nhà nước vừa có văn bản gửi đến các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cảnh báo cho vay cầm cố sổ tiết kiệm không có phương án sử dụng vốn vay.
Theo đó, NHNN cho biết, qua quá trình thanh tra, giám sát, NHNN nhận thấy có hiện tượng một số tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (TCTD) cho khách hàng vay vốn có đảm bảo bằng cầm cố sổ tiết kiệm nhưng không có phương án sử dụng vốn, vi phạm quy định của NHNN về sử dụng phương tiện thanh toán không dùng tiền mặt để giải ngân vốn vay.
Vì vậy, NHNN yêu cầu các TCTD không thực hiện các hành vi cạnh tranh không lành mạnh; chấp hành nghiêm các quy định của pháp luật về cho vay, về lãi suất huy động bằng ngoại tệ, về sử dụng phương tiện thanh toán không dùng tiền mặt để giải ngân vốn vay. Đồng thời, kiểm soát chặt chẽ các khoản vay, đặc biệt là kiểm soát mục đích sử dụng vốn vay và giải ngân vốn vay đối với khoản vay có bảo đảm bằng cầm cố sổ tiết kiệm. NHNN cho biết sẽ xử lý nghiêm các TCTD cố tình vi phạm các quy định trên.
Theo Hà Loan
An ninh thủ đô
Thẩm định giá Thành Đô cung cấp các dịch vụ thẩm định giá bất động sản, thẩm định giá động sản, thẩm định giá trị doanh nghiệp, thẩm định giá vô hình, thẩm định giá dự án đầu tư, thẩm định giá tài nguyên…chuyên nghiệp, uy tín hàng đầu Việt Nam.
CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ
Số ĐKDN: 0107025328 Sở KH&ĐT Thành phố Hà Nội cấp ngày 13/10/2015
