Công ty thẩm định giá tại Quảng Ngãi – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Thẩm định giá tại Quảng Ngãi) – Quảng Ngãi là một tỉnh ven biển nằm ở vùng Duyên hải Nam Trung Bộ, Việt Nam. Quảng Ngãi nằm trong vùng kinh tế trọng điểm miền Nam Trung Bộ và hành lang kinh tế Đông – Tây, với vị trí địa lý: Phía đông giáp Biển Đông, phía bắc giáp tỉnh Quảng Nam, phía nam giáp tỉnh Bình Định, phía tây giáp tỉnh Kon Tum, phía tây nam giáp tỉnh Gia Lai.
1. Tổng quan về Quảng Ngãi
1.1. Hạ tầng giao thông
Quảng Ngãi hội đủ các điều kiện địa lý và tự nhiên thuận lợi cho đầu tư phát triển giao thông đường bộ, đường sắt, đường biển và đường hàng không đến tất cả các vùng, miền trong cả nước và quốc tế. Hạ tầng giao thông Quảng Ngãi đang từng bước hoàn thiện với tuyến cao tốc Đà Nẵng – Quảng Ngãi đã thông xe, cầu Thạch Bích đã đi vào hoạt động, tuyến đường ven biển Dung Quất – Sa Huỳnh giai đoạn I đã hoàn thành… Quảng Ngãi là đầu mối giao thông quan trọng xuyên suốt trên địa bàn tỉnh, có Quốc lộ 24, Quốc lộ 24B, Quốc lộ 1A và tuyến đường sắt Bắc – Nam chạy qua tỉnh. Trong đó chiều dài Quốc lộ 1A qua tỉnh dài 98 km. Ngoài ra, với bờ biển dài 144 km, Quảng Ngãi có nhiều cửa biển, cảng biển nhỏ như Sa Kỳ, Sa Cần, Cửa Đại, Mỹ Á, Sa Huỳnh,… có tiềm năng về giao thông đường thủy thương mại và du lịch. Sự đồng bộ về hạ tầng giao thông tạo thuận lợi cho thông thương hàng hóa, góp phần liên kết vùng, tạo động lực phát triển toàn diện vùng kinh tế trọng điểm miền Trung, thúc đẩy giao thương trong và ngoài khu vực, đưa Quảng Ngãi lên vị thế mới
1.2. Kinh tế – xã hội
Kinh tế – xã hội, Năm 2019 kinh tế Quảng Ngãi tăng trưởng 6,7%. Trong đó, có 15/18 chỉ tiêu đạt và vượt kế hoạch. Tổng sản phẩm trên địa bàn tỉnh (GRDP) ước đạt 55.102 tỷ đồng, tăng 6,7% so với năm 2018, đạt kế hoạch đề ra. Trong đó, khu vực công nghiệp – xây dựng ước đạt 29.162,9 tỷ đồng, tăng 7,3%; khu vực dịch vụ ước đạt 16.948,8 tỷ đồng, tăng 7,3%; khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản ước đạt 8.990,3 tỷ đồng, tăng 3,5% so với năm 2018. GRDP không tính sản phẩm lọc hóa dầu ước đạt 37.710,5 tỷ đồng, tăng 10,3% so với năm 2018. Theo định hướng, những năm tới, Quảng Ngãi chú trọng phát triển các ngành công nghiệp công nghệ cao, công nghiệp hỗ trợ, công nghiệp chế biến, chế tạo…Quảng Ngãi là tỉnh tập trung số lượng lớn các khu kinh tế, khu công nghiệp, cụm công nghiệp có quy mô lớn như Khu kinh tế Dung Quất, Khu công nghiệp VSIP Quảng Ngãi… Khu kinh tế Dung Quất – huyện đảo Lý Sơn – Thành phố Quảng Ngãi đang hình thành tam giác phát triển ba vùng kinh tế trọng điểm này chính là đòn bẩy, tạo ra sợi dây liên kết để thúc đẩy kinh tế Quảng Ngãi phát triển.
1.3. Tiềm năng phát triển bất động sản
Quảng Ngãi được thiên nhiên ưu đãi với bờ biển dài hơn 130km cùng nhiều cảnh quan tự nhiên đẹp hoang sơ, giàu giá trị sinh thái, di sản địa chất, văn hóa như Lý Sơn, Mỹ Khê, Sa Huỳnh, Khe Hai…Bên cạnh đó môi trường đầu tư cởi mở, cùng hạ tầng từ khu kinh tế Dung Quất, Khu công nghiệp Tịnh Phong, Vsip đã khơi dậy giá trị bất động sản Quảng Ngãi, tạo thành “thỏi nam châm” cho các chủ đầu tư có tiềm lực lớn. Thị trường bất động sản Quảng Ngãi được xem là điểm đến mới trên bản đồ đầu tư với các dự án liên tục ra mắt thị trường. Tiêu biểu như dự án Khu dân cư và thương mại dịch vụ Sunflora City, dự án Maris City, An Điền Phát, Vsip Quảng Ngãi, Khu dân cư Phan Đình Phùng… tạo đà cho phat triển thị trường bất động sản.
Theo các chuyên gia kinh tế, nhờ lợi thế nằm tại vị trí chiến lược của khu vực miền Trung và hành lang kinh tế Đông – Tây, hạ tầng kinh tế – xã hội của Quảng Ngãi đang được đầu tư đồng bộ, hiện đại, thuận lợi. Các tiềm năng phát triển về nông nghiệp, công nghiệp, du lịch dịch vụ và kinh tế biển đảo được cân đối, hài hòa, hạ tầng giao thông được kết nối đồng bộ, thông suốt, với các tuyến Quốc lộ 1A, Quốc lộ 24A nối với các tỉnh Tây Nguyên, Nam Lào, Myanmar và Bắc Thái Lan. Tỉnh Quảng Ngãi sẽ đòn bẩy cho sự thay đổi đột phá về kinh tế và thu hút đầu tư trong nước và quốc tế vào nơi đây. Đi cùng với sự phát triển đó Công ty thẩm định giá Thành Đô đã và đang cung cấp dịch vụ thẩm định giá uy tín tại Quảng Ngãi, bao gồm: thẩm định giá bất động sản, máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất, phương tiện vận tải, thẩm định giá dự án đầu tư, thẩm định giá trị doanh nghiệp, tài nguyên khoáng sản, thẩm định giá tài sản vô hình…Phục vụ nhiều mục đích như: Làm cơ sở xét duyệt chi nguồn vốn ngân sách Nhà Nước; cơ sở tính tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước khi nhận giao đất hay thuê đất; Làm căn cứ tư vấn đầu tư, vay vốn ngân hàng, mua bán-sáp nhập doanh nghiệp (M&A), mua bán chuyển nhượng tài sản, giải quyết tranh chấp, đến bù, khiếu nại, tính thuế, bảo hiểm, thanh lý tài sản… cho các cơ quan Nhà Nước, tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân.
Thẩm định giá Thành Đô là công ty thẩm định giá hàng đầu tại Việt Nam. Bằng hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Cần Thơ, Lâm Đồng và không ngừng mở rộng thêm, chúng tôi đảm bảo sẽ đáp ứng đầy đủ, kịp thời yêu cầu thẩm định giá tài sản của quý khách hàng trên toàn quốc. Năm 2019, Công ty vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019” và đạt chứng nhận tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá đánh dấu sự tin tưởng, uy tín của công ty, khẳng định sự phát triển và hòa nhập cùng cộng đồng doanh nghiệp thẩm định giá trên toàn quốc, giúp công ty có cơ hội phát triển và hội nhập với khu vực và quốc tế mạnh mẽ hơn.
Trải qua một quá trình dài phát triển Thẩm định giá Thành Đô cùng đội ngũ thẩm định viên có bề dày kinh nghiệm, chuyên môn sâu trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản tại Việt Nam. Chúng tôi đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá tài sản có quy mô lớn, tính chất phức tạp và đòi hỏi yêu cầu khắt khe nhất đối với ngành thẩm định giá liên quan đến các hoạt động góp vốn liên kết đầu tư, mua bán sáp nhập doanh nghiệp (M&A), tư vấn cổ phần hóa doanh nghiệp, thẩm định dự án đầu tư, chuyển nhượng tài sản, vay vốn ngân hàng… góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.
Thẩm định giá được xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc xác định giá trị của tài sản, giúp các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về giá tài sản, giúp các giao dịch về tài sản thành công, bảo đảm lợi ích chính đáng của các bên tại tỉnh Quảng Ngãi và toàn lãnh thổ Việt Nam. Vì vậy, thẩm định giá có vai trò đặc biệt quan trọng không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường cũng như sự phát triển của tỉnh Quảng Ngãi. Thẩm định giá Thành Đô luôn thấu hiểu và chia sẻ với khách hàng trong bài toán giữa chi phí và hiệu quả kinh tế, để đem lại lợi ích tốt nhất cho khách hàng và các bên liên, chúng tôi luôn đồng hành cùng tỉnh Quảng Ngãi trong các lĩnh vực thẩm định giá cụ thể như sau:
3. Dịch vụ thẩm định giá tại Quảng Ngãi
Thẩm định giá bất động sản:Đất đai; lợi thế quyền sử dụng đất, trang trại, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;Tài sản khác gắn liền với đất đai, công trình xây dựng, nhà xưởng, kho bãi, các trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, dự án liền kề, dự án resort, dự án khu nghỉ dưỡng, tài sản khác theo quy định của pháp luật.…
Thẩm định giá doanh nghiệp:Phát hành cổ phiếu, bán cổ phiếu ra công chúng, chứng minh năng lực tài chính, phục vụ để cổ phần hóa, liên doanh, góp vốn, mua bán, sáp nhập doanh nghiệp (M&A), thu hút vốn đầu tư……
Thẩm định giá Động sản: Máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất; Phương tiện vận tải: Tàu, ô tô, máy bay, hàng hóa dịch vụ…
Thẩm định dự án đầu tư: Dự án bất động sản, dự án khu công nghiệp, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, chứng minh năng lực tài chính của tổ chức và cá nhân;
Thẩm định giá vô hình:Tài sản trí tuệ và quyền sở hữu trí tuệ (nhãn hiệu, thương hiệu, chỉ dẫn địa lý, sáng chế, tên gọi xuất xứ, tên thương mại, bí mật kinh doanh, phát minh khoa học, sáng kiến, quyền tác giả, bản quyền) theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ; Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định cụ thể tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật ví dụ như quyền thương mại, quyền khai thác khoáng sản,…; Các tài sản vô hình khác thỏa mãn điều kiện quy định sau: là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế.
Làm cơ sở xét duyệt chi nguồn vốn ngân sách Nhà Nước; cơ sở tính tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước khi nhận giao đất hay thuê đất;
Mua bán, chuyển nhượng, mua bán xử lý nợ, xử lý tài sản thế chấp, tài sản tồn đọng;
Góp vốn liên doanh, giải thể doanh nghiệp, sáp nhập, chia tách, phá sản, mua bán doanh nghiệp; thành lập Doanh nghiệp;
Cổ phần hóa Doanh nghiệp hoặc chuyển đổi hình thức sở hữu doanh nghiệp;
Làm căn cứ thế chấp vay vốn Ngân hàng, bán đấu giá Tài sản, xét thầu các dự án; hoạch toán kế toán, tính thuế;
Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại, giải quyết, xử lý tài sản tranh chấp trong các vụ án;
Làm căn cứ tư vấn và lập dự án đầu tư, phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư công trình sử dụng vốn của Nhà nước, duyệt dự toán các dự án, công trình;
Làm căn cứ xét xử và thi hành án dân sự, án hình sự, án hành chính liên quan đến giá trị quyền, lợi ích có trong tài sản của các bên liên quan;
Làm căn cứ dự toán cấp phát kinh phí, mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nước, vay nợ của Chính phủ, vay nợ nước ngoài có sự bảo lãnh của Chính phủ
Làm căn cứ tư vấn đầu tư và ra quyết định; nghiên cứu thị trường; phân tích khả thi; phân tích lợi nhuận; xác định giá trị chứng khoán; lập báo cáo tài chính; lập kế hoạch làm việc; khiếu nại; yêu cầu giảm thuế
Xác định giá trị tài sản chứng minh tài chính du học, định cư, du lịch….;
Tham khảo giá thị trường;
Các mục đích khác
Mọi chi tiết xin vui lòng liên hệ:
Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô
Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
Bạn đang đọc bài viết:“Công ty thẩm định giá tại Quảng Ngãi”tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090
Hoạt động mua bán sáp nhập và cổ phần hóa các doanh nghiệp trong lĩnh vực tài chính – ngân hàng tại Việt Nam đang diễn ra mạnh mẽ. Điều này đòi hỏi việc định giá các doanh nghiệp phải chính xác với phương pháp định giá phù hợp. Phân tích thực trạng hoạt động định giá các doanh nghiệp trong lĩnh vực tài chính- ngân hàng tại Việt Nam, từ đó bài viết đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao chất lượng của hoạt động này.
1. Giới thiệu chung
Hệ thống Tiêu chuẩn định giá Việt Nam hiện nay gồm 13 tiêu chuẩn, đề cập tới các vấn đề cơ bản của định giá, bước đầu đưa ra tiêu chuẩn định giá đối với một số loại tài sản cụ thể. Dù vậy, Việt Nam vẫn chưa có tiêu chuẩn định giá cụ thể nào xác định giá trị doanh nghiệp (DN), bởi xét trên quan điểm định giá, DN là một loại tài sản đặc biệt.
Các DN tài chính – ngân hàng là một trong những loại hình DN gặp nhiều khó khăn nhất khi thực hiện định giá, bởi đặc thù kinh doanh rủi ro với các sản phẩm dịch vụ chính của các DN này là sản phẩm tài chính đặc biệt nhạy cảm với các diễn biến kinh tế vĩ mô. Do đó, việc đặt ra các giả định đối với các DN tài chính – ngân hàng là không dễ dàng. Thêm vào đó, cấu trúc thị trường tài chính trong nước hiện vẫn chưa hoàn chỉnh và có nhiều bất ổn, khi hệ thống ngân hàng chiếm tới 96% tổng tài sản: 75% mức cung ứng vốn toàn hệ thống và các quy định pháp luật thay đổi liên tục, tác động khó lường tới hoạt động kinh doanh của các DN tài chính – ngân hàng, từ đó khiến cho các giả định và kết quả định giá không có nhiều ý nghĩa. Bài viết mô tả thực trạng hoạt động định giá các DN trong lĩnh vực tài chính- ngân hàng tại Việt Nam hiện nay và đưa ra một số giải pháp góp phần nâng cao chất lượng của hoạt động này.
2. Thực trạng hoạt động định giá các DN hoạt động trong lĩnh vực tài chính – ngân hàng tại Việt Nam
2.1. Cơ sở pháp lý cho hoạt động định giá DN tài chính – ngân hàng tại Việt Nam
Tại Việt Nam, hoạt động định giá tài sản được kiểm soát chặt chẽ bởi Bộ Tài chính. Các cơ sở pháp lý quan trọng tác động tới hoạt động định giá DN tài chính – ngân hàng tại Việt Nam bao gồm: Luật Giá năm 2012, 13 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010, Luật chứng khoán năm 2013, Luật Kinh doanh bảo hiểm 2010 và các văn bản hướng dẫn. Bên cạnh các văn bản pháp luật, hoạt động định giá DN nói chung và định giá các DN tài chính – ngân hàng nói riêng tại Việt Nam còn bị tác động bởi các quy định pháp lý quốc tế về định giá như: Hội đồng Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, Bộ Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế.
2.2. Mục đích của việc định giá các DN tài chính – ngân hàng tại Việt Nam
Ở Việt Nam, hoạt động định giá các DN tài chính – ngân hàng diễn ra mạnh mẽ kể từ khi thị trường chứng khoán hình thành vào năm 2000. Việc định giá các DN tài chính – ngân hàng được thực hiện thường xuyên và dễ dàng quan sát qua báo chí và diễn ra với các DN hoạt động trong các lĩnh vực như ngân hàng, chứng khoán, bảo hiểm, đầu tư. Trong hơn 18 năm qua, hoạt động định giá các DN tài chính – ngân hàng tại Việt Nam được thực hiện cho 3 mục đích chủ yếu sau.
– Cổ phần hóa DN tài chính – Ngân hàng Nhà nước: Cổ phần hóa các DNNN là một trong số những nội dung quan trọng của tất cả các nhiệm kỳ Chính phủ tại Việt Nam. Chương trình cổ phần hóa bắt đầu được thí điểm từ năm 1991, 1992 và được đẩy mạnh từ năm 1996. Đến cuối năm 2016, đã có hơn 4.500 DNNN được cổ phần hóa trong tổng số gần 6.000 DN được sắp xếp, cổ phần hóa. Trong đó, số lượng DNNN đã niêm yết trên hai Sở giao dịch chứng khoán đạt khoảng 10 – 15% số lượng DN đã cổ phần hóa. Hiện nay, trên 2 Sở Giao dịch Chứng khoán tại Việt Nam có 17 DN tài chính – ngân hàng có nguồn gốc sở hữu nhà nước đang niêm yết, trong đó có 4 ngân hàng thương mại, 7 công ty bảo hiểm và tái bảo hiểm, 6 công ty chứng khoán.
– Mua bán – sáp nhập: Hoạt động mua bán – sáp nhập trong lĩnh vực tài chính – ngân hàng tại Việt Nam diễn ra mạnh mẽ trong suốt hơn 16 năm hình thành và phát triển thị trường chứng khoán. Trong lĩnh vực ngân hàng, các thương vụ mua bán sáp nhập diễn ra mạnh mẽ từ năm 2012 theo Đề án 254 “Cơ cấu lại hệ thống các tổ chức tín dụng giai đoạn 2011 – 2015). Số lượng ngân hàng thương mại cổ phần (TMCP) đã giảm mạnh từ 37 ngân hàng năm 2011 xuống còn 28 ngân hàng cuối năm 2016. Một số thương vụ mua bán sáp nhập xảy ra bắt buộc theo quy định của Ngân hàng Nhà nước bao gồm 3 ngân hàng TMCP bị mua lại 0 đồng (VNCB, Ocean Bank, GP Bank) và 4 thương vụ sáp nhập tự nguyện (MHB sáp nhập vào BIDV, Ngân hàng TMCP Mekong sáp nhập vào Maritime Bank, Ngân hàng TMCP Phương Nam sáp nhập vào Sacombank), Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội sáp nhập với Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội.
Trong lĩnh vực tài chính – ngân hàng khác, các thương vụ mua bán sáp nhập cũng diễn ra thường xuyên. Chẳng hạn, ngày 23/11/2015, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước công bố Công ty Cổ phần (CTCP) Chứng khoán Hải Phòng hợp nhất với CTCP Chứng khoán Á Âu. Đây là thương vụ đầu tiên cho lộ trình tái cơ cấu các công ty chứng khoán trong giai đoạn tiếp theo. Một số thương vụ sáp nhập đặc biệt khác xảy ra giữa 2 DN tài chính – ngân hàng không hoạt động trong cùng một ngành. Tháng 9/2013, Tổng Công ty Tài chính Cổ phần Dầu khí Việt Nam sáp nhập với Ngân hàng TMCP Phương Tây thành Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam; Tháng 3/2016, Công ty Tài chính cổ phần Sông Đà sáp nhập vào Ngân hàng TMCP Quân Đội và hủy niêm yết trên thị trường chứng khoán.
– Cổ phần hóa và niêm yết các DN tài chính – ngân hàng tư nhân: Ngoài hai mục đích chính của việc định giá các DN tài chính – ngân hàng tại Việt Nam là cổ phần hóa DNNN và cho các thương vụ mua bán sáp nhập, việc định giá các DN tài chính – ngân hàng còn đóng vai trò quan trọng trong việc cổ phần hóa và niêm yết các DN tài chính – ngân hàng tư nhân. Hiện tại, trên thị trường chứng khoán niêm yết có 30 DN tài chính – ngân hàng tư nhân đang niêm yết, trong đó có 6 ngân hàng, 18 công ty chứng khoán, 5 công ty quản lý quỹ đầu tư.
Tại Việt Nam, hoạt động định giá tài sản được kiểm soát chặt chẽ bởi Bộ Tài chính. Các cơ sở pháp lý quan trọng tác động tới hoạt động định giá doanh nghiệp tài chính – ngân hàng tại Việt Nam gồm: Luật Giá năm 2012, 13 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010, Luật Chứng khoán năm 2013, Luật Kinh doanh bảo hiểm 2010 và các văn bản hướng dẫn.
Bên cạnh đó, hoạt động định giá các DN – tài chính ngân hàng còn được các công ty phân tích, tư vấn đầu tư thực hiện thường xuyên cho các mục đích tư vấn đầu tư, chăm sóc khách hàng. Bên cạnh những báo cáo định giá, các công ty phân tích và tư vấn đầu tư thường xuyên cung cấp các báo cáo phân tích, cập nhật tình hình hoạt động kinh doanh của các DN, tạo cơ sở dữ liệu thông tin quan trọng cho hoạt động định giá DN nói chung và các DN tài chính ngân hàng nói riêng.
2.3. Các phương pháp định giá được sử dụng để định giá các DN tài chính – ngân hàng tại Việt Nam
Khi định giá các DN tài chính – ngân hàng tại Việt Nam, ngoài việc căn cứ vào các đặc thù kinh doanh nói chung, các phương pháp định giá thích hợp để sử dụng trong định giá các DN tài chính – ngân hàng tại Việt Nam cần đảm bảo đơn giản, phổ biến và thường xuyên được sử dụng để định giá các DN tài chính – ngân hàng theo thông lệ quốc tế. Theo đó, 4 phương pháp phổ biến và thích hợp nhất cho việc định giá các DN tài chính – ngân hàng tại Việt Nam bao gồm: P/B, P/E, chiết khấu dòng cổ tức, chiết khấu dòng tiền tự do.
– Phương pháp P/B: Chỉ số P/B được sử dụng rộng rãi trong phân tích định giá ngân hàng trên thế giới. Giá trị sổ sách của một ngân hàng thường được coi là một dấu hiệu tốt về giá trị nội tại của ngân hàng. Hiện nay, hầu hết các tài sản trên Bảng cân đối kế toán của ngân hàng đều là các tài sản tài chính, có thanh toán tốt và có giá trị gần với giá trị sổ sách. Chẳng hạn, các khoản chứng khoán kinh doanh và dư nợ tín dụng thường chiếm tỷ trọng lớn trong Bảng cân đối kế toán của một ngân hàng. Tính phù hợp của phương pháp P/B với các DN tài chính – ngân hàng khác, bao gồm cả DN bảo hiểm, công ty chứng khoán hay quỹ đầu tư cũng tương tự.
– Phương pháp P/E: Đây là phương pháp định giá phổ biến trên thế giới, thường được áp dụng để định giá DN trong nhiều lĩnh vực khác nhau, không chỉ các DN tài chính – ngân hàng. Phương pháp P/E có nguyên tắc sử dụng đơn giản, trực quan, giúp so sánh mức độ đắt rẻ tương đối tại một những điểm nhất định của một DN so với các DN kinh doanh tương tự khác đang hoạt động trong cùng môi trường và niêm yết trong các thị trường tương đồng hoặc trong cùng một thị trường chứng khoán. Đây cũng là một trong các phương pháp định giá DN được hình thành đầu tiên trên thế giới và sử dụng rộng rãi trong lĩnh vực định giá chứng khoán. Phương pháp P/E sử dụng thích hợp nhất trong các thị trường hiệu quả cao, thể hiện ở thanh khoản và mức độ sôi động của các bên tham gia mua bán trên thị trường.
Phương pháp chiết khấu dòng cổ tức: Mặc dù, phương pháp này bộc lộ nhiều bất cập khi định giá các DN tăng trưởng, nhưng có nhiều quan điểm cho rằng, phương pháp chiết khấu dòng cổ tức có những nét phù hợp nhất định khi định giá các DN trong lĩnh vực tài chính – ngân hàng. Nguyên nhân là do hoạt động kinh doanh của các DN tài chính – ngân hàng chứa đựng nhiều rủi ro, nhạy cảm với các diễn biến kinh tế và sản phẩm kinh doanh chủ yếu là các sản phẩm tài chính vô hình. Do đó, dòng tiền cũng đồng nhất với dòng sản phẩm, khiến cho việc ước tính dòng tiền cho chủ sở hữu trở nên khó khăn. Dòng tiền thực tế và khả thi nhất chính là dòng cổ tức, khiến cho phương pháp chiết khấu dòng cổ tức trở nên thích hợp trong việc định giá các DN tài chính – ngân hàng.
– Phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của công ty: Phương pháp này thích hợp để định giá các DN có đòn bẩy kinh doanh lớn và cơ cấu kinh doanh đang chuyển dịch mạnh mẽ. Trong bối cảnh hiện tại, lĩnh vực tài chính – ngân hàng Việt Nam đang trong giai đoạn điều chỉnh mạnh mẽ, bởi các quy định pháp lý. Các quy định pháp luật mới về quản lý hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực tài chính – ngân hàng liên tục được ban hành, có tác động lớn đối với hoạt động kinh doanh của các DN tài chính – ngân hàng. Mặc dù vậy, việc ước tính dòng tiền vẫn gặp những khó khăn nhất định đến từ đặc điểm kinh doanh của các DN này.
3. Giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động định giá các DN tài chính – ngân hàng tại Việt Nam
Thứ nhất, hướng tới áp dụng Các chuẩn mực kế toán quốc tế (IFRS) trong hạch toán kế toán. Trong số các chuẩn mực kế toán được sử dụng phổ biến trên thế giới, IFRS được coi là chuẩn mực hợp lý và tiến bộ nhất đối với việc hạch toán kế toán trong các DN tài chính – ngân hàng. Do đó, các DN tài chính – ngân hàng có thể nghiên cứu tính phù hợp của chuẩn mực kế toán này đối với đặc điểm hoạt động kinh doanh của đơn vị và tính phù hợp với các chuẩn mực kế toán trong nước hiện hành. Bên cạnh đó, các DN cần cung cấp thông tin bằng tiếng Anh, giúp cho các nhà đầu tư và nhà phân tích nước ngoài có thể dễ dàng tiếp cận, phân tích và đưa vào cơ sở so sánh trong các nghiên cứu.
Thứ hai, niêm yết cổ phiếu trên các Sở Giao dịch Chứng khoán để thị trường tự định giá. Trong giai đoạn đầu phát triển của thị trường chứng khoán (TTCK), phần lớn các chủ DN cho rằng đưa cổ phiếu lên niêm yết trên TTCK sẽ kéo theo nhiều bất lợi đối với DN, từ các áp lực về công bố thông tin và minh bạch tài chính, tới các trở ngại trong vấn đề quản lý hành chính và quan hệ cổ đông.
Đến thời điểm hiện tại, khi các lợi ích to lớn của việc trở thành công ty đại chúng đã trở nên rõ ràng hơn, các DN đã coi việc cổ phần hóa và niêm yết trên TTCK như là một mục tiêu chiến lược trong định hướng phát triển. Việc trở thành công ty đại chúng khiến cho DN, có thể dễ tiếp cận các nhà đầu tư và ngân hàng, đồng thời nâng cao thanh khoản cho DN. Để niêm yết cổ phiếu trên các Sở Giao dịch Chứng khoán trong nước, DN cần đảm bảo đủ các điều kiện quy định cụ thể trong Luật Chứng khoán năm 2006 và các văn bản hướng dẫn.
Thứ ba, xây dựng hệ thống kiểm toán nội bộ, hệ thống quản trị nguồn lực hiện đại. Việc áp dụng các công nghệ quản trị nguồn lực hiện đại giúp cho DN có thể theo dõi tình hình hoạt động kinh doanh một cách khoa học, quản lý các đơn vị kinh doanh hiệu quả từ xa và cập nhất được nhanh chóng, chính xác các diễn biến của các đơn vị kinh doanh; giúp cho nhà quản trị có thể nắm bắt chính xác các xu hướng đối với những sản phẩm của DN mình.
Việc xây dựng bộ máy kiếm soát nội bộ vững mạnh giúp cho DN đánh giá được tình hình hoạt động của DN và giám sát được việc vận hành của bộ máy. Để xây dựng bộ máy kiếm soát nội bộ và hệ thống kế toán hiện đại, DN có thể thuê các đối tác chuyên nghiệp trong lĩnh vực phần mềm hệ thống. Hiện nay, trong nước và quốc tế cũng đã xuất hiện nhiều DN cung cấp dịch vụ này một cách hiệu quả với chi phí hợp lý.
Thứ tư, nhất quán hệ thống kế toán và sử dụng các báo cáo tài chính kiểm toán. Hiện nay, ngày càng nhiều DN nhận ra lợi ích của việc áp dụng thống nhất việc ghi chép kế toán theo một bộ sổ. Chẳng hạn, việc ghi chép theo một bộ sổ sẽ giúp giảm thiểu chi phí và thời gian, bởi trong một số trường hợp, tác dụng mang lại từ việc tiết kiệm được thời gian và các chi phí này lớn hơn rất nhiều so với lợi ích thu được từ việc sử dụng nhiều hệ thống sổ sách kế toán cho các mục đích kinh tế khác nhau. Ngoài ra, việc DN minh bạch sổ sách kế toán với cơ quan quản lý thuế và công khai thông tin tài chính với thị trường sẽ giúp mang lại danh tiếng và uy tín đối với các nhà đầu tư, khách hàng và đối tác, từ đó dẫn tới hiệu quả trong kết quả kinh doanh.
Cùng với đó, các DN nên sử dụng dịch vụ kiếm toán từ các công ty kiếm toán độc lập. Mặc dù, tốn kém chi phí không nhỏ, nhưng các công ty kiểm toán sẽ phát hiện ra những sai lỗi trong việc ghi chép kế toán của công ty, từ đó tư vấn để việc ghi chép kế toán phản ánh đúng hơn bản chất các hoạt động kinh doanh của DN. Đối với các DN có quy mô hoạt động lớn và kinh doanh trên nhiều ngành nghề phức tạp, có thể sử dụng dịch vụ kiểm toán của các công ty trong nhóm Big4 (E&Y, KPMG, Deloitte, PwC). Đối với các DN có quy mô nhỏ hơn hoặc hoạt động kinh doanh đơn giản hơn, có thể sử dụng dịch vụ của các công ty kiểm toán nhỏ hơn.
Thứ năm, gia tăng lượng cổ phiếu tự do lưu hành trên thị trường để thúc đẩy thanh khoản của cổ phiếu. Các DN cần hướng tới các chuẩn mực quản trị quốc tế và định hướng trở thành một công ty đại chúng thực sự để đảm bảo phát triển bền vững, mang lại cả lợi ích cho cổ đông, khách hàng và thị trường. Việc gia tăng số lượng cổ phiếu lưu hành tự do trên thị trường giúp DN có thể nâng cao tính thanh khoản, thu hút nhà đầu tư tham gia góp vốn hoặc mua cổ phần.
Để tăng thêm lượng cổ phiếu lưu hành tự do, DN cần niêm yết toàn bộ cổ phiếu trên TTCK và không tạo ra bất cứ rào cản nào trong việc giao dịch cổ phiếu của các cổ đông. Ngoài ra, DN nên gia tăng số lượng cổ đông trước khi lên sàn, thông qua việc tìm kiếm các nhà đầu tư chiến lược. Việc DN nỗ lực gia tăng thanh khoản trên TTCK sẽ giúp quá trình định giá trở nên thuận lợi hơn, khi giá trị thị trường của DN phản ánh chính xác hơn giá trị thực và triển vọng kinh doanh của công ty.
4. Kết luận
Hoạt động định giá DN đóng vai trò quan trọng trong quá trình cổ phần hóa DNNN, trong các hoạt động mua bán sáp nhập và hoạt động đầu tư trên TTCK. Mỗi loại hình DN khác nhau có thể phù hợp với một phương pháp định giá DN khác nhau. Trong số đó, các DN tài chính – ngân hàng là một trong những loại hình DN gặp nhiều khó khăn nhất khi định giá.
Quá trình định giá cũng cho thấy, phương pháp P/B tương đối phù hợp khi định giá DN tài chính ngân hàng, trong khi phương pháp chiết khấu dòng tiền rủi ro thể hiện nhiều bất cập và cần điều chỉnh nhiều tham số khi định giá, khiến cho kết quả định giá có thể xuất hiện nhiều sai số. Do đó, bài viết đề xuất một số các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động định giá các DN tài chính – ngân hàng và mở ra các hướng nghiên cứu tiếp theo. Chẳng hạn như: nghiên cứu việc phân tách dòng tiền của các DN tài chính – ngân hàng, tiến tới đề xuất giải pháp cơ cấu DN tài chính – ngân hàng cho các cơ quan quản lý.
Tổng quan về thẩm định giá – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVCTổng quan thẩm định giá) – Nền kinh tế Việt Nam đang trong tiến trình hội nhập và pháp triển mạnh mẽ, thẩm định giá đã và đang trở nên là nhu cầu thiết yếu và có vai trò đặc biệt quan trọng đối với xã hội. Thẩm định giá là một dịch vụ tư vấn tài chính không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc xác định giá trị; trên cơ sở đó các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về giá tài sản, giúp các giao dịch về tài sản thành công, bảo đảm lợi ích chính đáng các bên.
1. Lịch sử nghề thẩm định giá
1.1. Nghề thẩm định giá thế giới
Trên thế giới, nghề thẩm định giá đã xuất hiện từ những năm 1940 và được thừa nhận là một nghề có vai trò quan trọng trong nền kinh tế, phục vụ nhu cầu xác định giá trị thị trường của tài sản tại một thời điểm, địa điểm cụ thể cho các giao dịch cần đến tính độc lập, khách quan không chịu ảnh hưởng của bên bán hoặc bên mua trong các lĩnh vực về xác định quyền sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, thế chấp… Đặc biệt những năm 1970 – thời điểm thế giới bắt đầu xu thế toàn cầu hoá, những công ty đa quốc gia bắt đầu phát triển, các cuộc thương lượng về mua bán, sáp nhập các doanh nghiệp, đầu tư xuyên quốc gia, xuyên lục địa đòi hỏi phải có sự thống nhất trong phương thức tính toán giữa các nước khác nhau, thúc đẩy sự thống nhất các nghiệp vụ về thẩm định giá và biến nó trở thành các tiêu chuẩn Quốc tế để người làm nghiệp vụ thẩm định giá có cơ sở thực hiện, đảm bảo chất lượng, khách quan, trung thực đảm bảo đáp ứng được các yêu cầu khi hành nghề.
1.2. Nghề thẩm định giá Việt Nam
Ở Việt Nam, hoạt động thẩm định giá ra đời từ khi nền kinh tế chuyển từ cơ chế kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế kinh tế thị trường định hướng XHCN đã đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng và đa dạng trên nhiều lĩnh vực: xác định giá trị tài sản mua sắm của các thành phần kinh tế từ nhiều nguồn tài chính khác nhau, xác định giá trị tài sản để góp vốn, mua bán, chuyển nhượng, thế chấp ngân hàng, thi hành án, xác định giá trị tài sản cổ phần hóa. Ngày 8/4/1965, Ủy ban Thường vụ Quốc hội nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa đã ra Nghị quyết cho phép thành lập Ủy ban Vật giá Nhà nước. Tháng 2/1998 Trưởng Ban Vật giá Chính phủ đã ký quyết định thành lập Trung tâm tư vấn dịch vụ kiểm định giá, tháng 9/1999 ký Quyết định thành lập Trung tâm thông tin và kiểm định giá Việt Nam. Ngày 8/6/1997 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép Ban Vật giá Chính phủ Việt Nam gia nhập và là thành viên chính thức của Hiệp Hội thẩm định giá ASEAN, ngày 1/6/1998 tham gia Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế với tư cách là hội viên thông tấn và đến tháng 11/2009 đã trở thành thành viên chính thức của Hội đồng Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế. Năm 2002 Chính phủ ban hành Pháp lệnh Giá số 40 và được Quốc Hội luật hoá năm 2013 theo Luật số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012 đồng thời với nó là hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam bắt đầu được xây dựng từ năm 2005 và liên tục được bổ sung, sửa đổi để điều chỉnh cho phù hợp với lý thuyết thẩm định giá thế giới nói chung và đặc điểm thực tế của nền kinh tế Việt Nam nói riêng. Nghề thẩm định giá chính thức phát triển mạnh vào khoảng giữa năm 2005, các tỉnh, thành phố liên tiếp cho thành lập các trung tâm thẩm định giá trực thuộc các Sở Tài chính và dần chuyển sang mô hình doanh nghiệp vào đầu năm 2008.
Sự xuất hiện của hoạt động thẩm định giá là một tất yếu của quá trình vận hành và phát triển của nền kinh tế thị trường khi hội đủ các yếu tố khách quan của nó, nghĩa là khi nền kinh tế hàng hóa đạt đến một trình độ xã hội hóa nhất định. Thẩm định giá trở thành nhu cầu thực sự, không thể thiếu của nền kinh tế thị trường nó đã dần đi vào cuộc sống, đã và đang được mọi thành phần kinh tế trong xã hội quan tâm; công tác thẩm định giá đã và đang trở thành một hoạt động dịch vụ đòi hỏi tính chuyên nghiệp, chuyên sâu cần thiết cho hoạt động quản lý nhà nước về lĩnh vực giá cả, ngân sách nhà nước, tài sản hoặc sử dụng như một công cụ tài chính phục vụ cho các hoạt động giao dịch dân sự về kinh tế, tài chính – ngân hàng … góp phần xây dựng mặt bằng giá cả hợp lý, chống giá cả độc quyền hoặc phá giá; làm lành mạnh hóa thị trường và công tác quản lý ngân sách nhà nước được sát thực, hiệu quả, tiết kiệm hơn. Đồng thời, thẩm định giá cũng đáp ứng nhu cầu giao dịch tài sản của tổ chức, doanh nghiệp và công dân.
Ở nước ta để nói đến thẩm định giá thường sử dụng hai từ tiếng Anh là Appraisal và Valuation lần lượt xuất hiện vào các năm 1529 và 1817, đều bắt nguồn từ tiếng Pháp. Khi nghiên cứu về thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật trên thế giới đã đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau bao gồm:
Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.
Ở Việt Nam căn cứ theo Điều 4. Luật Giá khái niệm: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.”
Theo Đại học Kinh tế Quốc dân (Việt Nam): Có thể định nghĩa thẩm định giá (Valuation hay Appraisal) là việc ước tính hay xác định giá trị của một tài sản. Hoặc đó là cách thức mà giá trị một tài sản được ước tính tại một thời điểm và một địa điểm nhất định. Hay thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.
Theo Ông Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO, Úc “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”. Quan niệm về thẩm định giá ở nước ta và trên thế giới vẫn còn những khác biệt đáng kể.
Từ những khái niệm trên cho thấy một số đặc điểm của hoạt động thẩm định giá là:
Thẩm định giá là hoạt động kinh tế vi mô; thẩm định viên về giá điều tra, thu thập thông tin về sự tương tác giữa người mua và người bán trong một thị trường cụ thể và duy nhất để ước tính gí trị một loại tài sản cụ thể trên thị trường.
Thẩm định giá là sự ước tính giá trị tài sản tại thời điểm thẩm định giá. Giá trị của tài sản đựơc xác định có thể là giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường.
Giá trị tài sản được biểu hiện chủ yếu bằng hình thái tiền tệ.
Việc ước tính giá trị đó phải được đặt trong một địa điểm, một thị trường nhất định với những điều kiện nhất định và tại một thời điểm cụ thể.
Thẩm định giá được thực hiện theo những yêu cầu và mục đích nhất định.
Việc thẩm định giá phải tuân thủ theo những tiêu chuẩn thẩm định giá và phương pháp thẩm định giá nhất định.
Tài sản được thẩm định giá có thể là bất kỳ tài sản nào và hầu hết các dữ liệu sử dụng cho quá trình thẩm định giá đều hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường.
3. Đối tượng thẩm định giá
Thẩm định giá tài sản gồm các đối tượng sau:
3.1. Bất động sản
Bất động sản là các tài sản không di dời được. Theo quy định tại Điều 107 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2015, bất động sản bao gồm:
Đất đai;
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
Các tài sản khác do pháp luật qui định.Động sản
3.2. Động sản
Động sản là các tài sản không phải là bất động sản bao gồm: Máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất, phương tiện vận tải (ô tô, tàu thuyền, tàu hỏa, máy bay…), hàng hóa dịch vụ
3.3. Tài sản hữu hình
“Tài sản hữu hình là các tài sản có hình thái vật chất do chủ tài sản nắm giữ để sử dụng phục vụ các mục đích của mình”.
Tài sản có hình thái vật chất cụ thể, ví dụ: đất đai, nhà cửa, công trình khác, máy móc thiết bị, phương tiện vận tải, thiết bị sản xuất, thiết bị truyền dẫn. Tài sản hữu hình có những đặc điểm nhận biết sau:
Có đặc tính vật lý;
Thuộc sở hữu của chủ tài sản;
Có thể trao đổi được;
Có thể mang giá trị vật chất hoặc tinh thần.
3.4. Tài sản vô hình
Tài sản vô hình là các tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế gồm: Tài sản trí tuệ và quyền sở hữu trí tuệ (nhãn hiệu, thương hiệu, chỉ dẫn địa lý, sáng chế, tên gọi xuất xứ, tên thương mại, bí mật kinh doanh, phát minh khoa học, sáng kiến, quyền tác giả, bản quyền) theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ; Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định cụ thể tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật ví dụ như quyền thương mại, quyền khai thác khoáng sản,…; Các tài sản vô hình khác thỏa mãn điều kiện quy định sau: là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế.
3.5. Doanh nghiệp và lợi ích của doanh nghiệp
3.6. Công cụ tài chính
Công cụ tài chính là các tài sản tài chính, được giao dịch trên thị trường tài chính bao gồm:
Tiền mặt
Công cụ vốn chủ sở hữu đơn vị khác. Trong đó công cụ vốn chủ sở hữu là hợp đồng chứng tỏ được những lợi tích còn lại về tài sản của đơn vị sau khi trừ đi toàn bộ nghĩa vụ của đơn vị đó.
3.7. Tài sản tài chính
Tài sản tài chính có thể là trái phiếu Chính phủ, trái phiếu Kho bạc, trái phiếu công ty, các loại trái phiếu khác, hối phiếu, kì phiếu, tín phiếu, chứng chỉ tiền gửi, các khoản cho vay và phải thu, cổ phiếu phổ thông, cổ phiếu ưu đãi, hợp đồng quyền chọn, các giấy tờ có giá khác.
4. Mục đích và vai trò của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường
4.1. Mục đích thẩm định giá
Trong nền kinh tế thị trường, thẩm định giá tài sản được áp dụng cho nhiều mục đích kinh tế khác nhau như sau:
Làm cơ sở xét duyệt chi nguồn vốn ngân sách Nhà Nước; cơ sở tính tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước khi nhận giao đất hay thuê đất;
Mua bán, chuyển nhượng, mua bán xử lý nợ, xử lý tài sản thế chấp, tài sản tồn đọng;
Góp vốn liên doanh, giải thể doanh nghiệp, sáp nhập, chia tách, phá sản, mua bán doanh nghiệp; thành lập Doanh nghiệp;
Cổ phần hóa doanh nghiệp hoặc chuyển đổi hình thức sở hữu doanh nghiệp;
Làm căn cứ thế chấp vay vốn Ngân hàng, bán đấu giá Tài sản, xét thầu các dự án; hoạch toán kế toán, tính thuế;
Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại, giải quyết, xử lý tài sản tranh chấp trong các vụ án;
Làm căn cứ tư vấn và lập dự án đầu tư, phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư công trình sử dụng vốn của Nhà nước, duyệt dự toán các dự án, công trình;
Làm căn cứ xét xử và thi hành án dân sự, án hình sự, án hành chính liên quan đến giá trị quyền, lợi ích có trong tài sản của các bên liên quan;
Làm căn cứ dự toán cấp phát kinh phí, mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nước, vay nợ của Chính phủ, vay nợ nước ngoài có sự bảo lãnh của Chính phủ
Làm căn cứ tư vấn đầu tư và ra quyết định; nghiên cứu thị trường; phân tích khả thi; phân tích lợi nhuận; xác định giá trị chứng khoán; lập báo cáo tài chính; lập kế hoạch làm việc; khiếu nại; yêu cầu giảm thuế; căn cứ đấu giá
Xác định giá trị tài sản chứng minh tài chính du học, định cư, du lịch….;
Tham khảo giá thị trường;
Các mục đích khác
4.2. Vai trò thẩm định giá
Hội nhập kinh tế và tham gia các hiệp định thương mại tự do đã mang lại nhiều thách thức cơ hội cho nền kinh tế Việt Nam trong việc cạnh tranh, thu hút đầu tư các doanh nghiệp trong nước và quốc tế. Do đó nhận thức và nhu cầu về dịch vụ thẩm định giá tài sản đã trở nên thiết yếu đối với các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp, các nhà đầu tư và các cá nhân… Vì vậy vai trò thẩm định giá tài sản là đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế thị trường. Dưới đây là một số vai trò của dịch vụ thẩm định giá:
Thẩm định giá đúng giá trị thị trường góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy phát triển thị trường tài sản trong nước cũng như trên toàn thế giới
Tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế khu vực, thế giới
Tư vấn về giá trị tài sản, giá cả tài sản và các bên liên quan và công chứng đầu tư đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua bán, đầu tư, đánh thuế, bảo hiểm, cho vay tài sản
Định giá đúng giá thị trường của các nguồn lực góp phần để cơ chế thị trường tự động phân bổ tối ưu các nguồn lực và nền kinh tế đạt hiệu quả Pareto.
Bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của công dân, đáp ứng được các yêu cầu đa dạng của các thành phần trong xã hội trong thời kỳ hội nhập Quốc tế.
5. Hệ thống các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
Trong phạm vi thẩm quyền đã được pháp luật quy định, Bộ tài chính hiện nay đã ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về tiêu chuẩn thẩm định giá gồm 13 tiêu chuẩn như sau:
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01 (ký hiệu TĐGVN 01) – Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 (ký hiệu TĐGVN 02) – Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá;
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 03 (ký hiệu TĐGVN 03) – Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá;
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04 (ký hiệu TĐGVN 04) – Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá.
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 (ký hiệu TĐGVN 05) – Quy trình thẩm định giá;
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 (ký hiệu TĐGVN 06) – Báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá;
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 07 (ký hiệu TĐGVN 07) – Phân loại tài sản trong thẩm định giá.
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 (ký hiệu TĐGVN 08) – Cách tiếp cận từ thị trường;
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 (ký hiệu TĐGVN 09) – Cách tiếp cận từ chi phí;
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 10 (ký hiệu TĐGVN 10) – Cách tiếp cận từ thu nhập.
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 (ký hiệu TĐGVN 11) – Thẩm định giá bất động sản
Tiêu chuẩn thẩm định giá số 12 (ký hiệu TĐGVN 12) – Thẩm định giá Doanh nghiệp.
Tiêu chuẩn thẩm định giá số 13 (ký hiệu TĐGVN 13) – Thẩm định giá tài sản vô hình.
6. Công ty thẩm định giá độc lập uy tín tại Việt Nam
Công ty Thẩm định giá Thành Đô đơn vị cung cấp dịch vụ thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam, bao gồm: Thẩm định giá bất động sản (Đất đai, nhà ở, resort, trang trại, khu công nghiệp, trung tâm thương mại, bất động sản công nghiệp, cao ốc, văn phòng…; Thẩm định giá động sản (máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất, hàng hóa dịch vụ, tàu thuyền, công cụ dụng cụ…); Giá trị doanh nghiệp; Tài sản vô hình (quyến sở hữu trí tuệ, thương hiệu, nhãn hiệu, phát minh, sáng chế…); tài nguyên mỏ khoáng sản (tài nguyên năng lượng, tài nguyên mỏ khoáng sản…); Thẩm định giá dự án đầu tư…Phục vụ nhiều mục đích như: Mua bán, thế chấp vay vốn ngân hàng, thi hành án, xử lý tài sản, bảo hiểm, thanh lý…
Thành Đô với đội ngũ chuyên gia, thẩm định viên có trình độ chuyên môn sâu và bề dày kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá tại Việt Nam. Chúng tôi đáp ứng đầy đủ những yêu cầu khắt khe nhất đối với một doanh nghiệp thẩm định giá và luôn tuân thủ các tiêu chuẩn thẩm định giá, pháp luật tại Việt Nam và Quốc tế. Trải qua một quá trình dài hình thành và phát triển, Thẩm định giá Thành Đô đã khẳng định được vị thế, đã tạo dựng được uy tín, thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và được các cơ quản lý Nhà nước, các tổ chức, doanh nghiệp đánh giá cao. Năm 2021 Thành Đô được vinh danh là Top 10 thương hiệu thẩm định giá nổi tiếng Châu Á – Thái Bình Dương; Năm 2020 Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu tin cậy 2020”,Năm 2019, (TDVC) vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019”;. Bên cạnh đó TDVC áp dụng tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá khẳng định sự phát triển và hòa nhập cùng cộng đồng doanh nghiệp thẩm định giá trên toàn quốc, từng bước hội nhập với khu vực và quốc tế.
Ngoài ra, Công ty thẩm định giá Thành Đô hiện là đối tác uy tín cung cấp các dịch vụ Thẩm định giá cho các tổ chức tín dụng như: Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn (Agribank); Công ty TNHH một thành viên Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC); Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV); Ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK); Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (MSB); Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank); Ngân hàng Woori Bank Việt Nam (Woori Bank); Ngân hàng công nghiệp Hàn Quốc (IBK); Ngân hàng TMCP Quốc Dân (NCB); Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank); Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB); Ngân hàng TMCP Quân đội (MBBANK); Shanghai Commercial Savings Bank…Bên cạnh đó cùng hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Cần Thơ, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Nam Định, Thái Nguyên, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Khánh Hòa, An Giang, Lâm Đồng, Càu Mau và các tỉnh thành khác trên cả nước, chúng tôi chắc chắn sẽ đáp ứng đầy đủ và kịp thời yêu cầu thẩm định giá của quý khách hàng trên toàn quốc.
Mọi chi tiết xin vui lòng liên hệ: Tổng quan thẩm định giá
CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ
Hội sở: Tầng 5 – tòa nhà Viễn Đông, số 36 Hoàng Cầu, phường Ô Chợ Dừa, Đống Đa, Hà Nội.
Bạn đang đọc bài viết:“Tổng quan về thẩm định giá”tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá hàng đầu tại Việt Nam.
Một khi đã ghi nhận lợi nhuận ảo, vốn chủ sở hữu của ngân hàng cũng bị bóp méo.
Vốn chủ sở hữu của ngân hàng sẽ bị bóp méo nếu ghi nhận lãi dự thu không hợp lý và thiếu thận trọng
Lãi, phí phải thu (hay lãi dự thu) là một khoản mục rất đặc thù của ngành ngân hàng. Việc hạch toán lãi dự thu cho phép các ngân hàng ghi nhận nguồn thu vào kết quả hoạt động kinh doanh dù chưa thực thu được tiền.
Chẳng hạn, kể từ thời điểm giải ngân cho khách hàng, ngân hàng ngay lập tức được ghi nhận lãi dự thu tương ứng theo từng kỳ (ngày, tháng, quý…) dù có thể 2 năm tới, khách hàng mới bắt đầu phải trả lãi theo quy định trong hợp đồng.
Đây là nghiệp vụ kế toán bình thường và hợp lý, nhưng cũng có lỗ hổng để các ngân hàng ghi nhận lợi nhuận ảo. Bằng nhiều cách, ngân hàng có thể cố tình kéo dài thời gian giữa thời điểm giải ngân và thời điểm khách hàng phải thực trả lãi, phí; bên cạnh đó, cho vay đảo nợ cũng là cách che lấp tình trạng thật của lãi dự thu, khiến lãi dự thu ngày càng phình to.
Một khi đã ghi nhận lợi nhuận ảo, vốn chủ sở hữu của ngân hàng cũng bị bóp méo (do lợi nhuận được kết chuyển vào vốn chủ sở hữu). Tuy nhiên, rất khó để biết được lượng lợi nhuận ảo từ lãi dự thu là bao nhiêu, trừ khi ngân hàng tự đánh giá, tổng hợp và đưa ra số liệu. Nhưng kể cả khi ngân hàng có làm việc này, hẳn nhiên đây sẽ là bí mật với tuyệt đại đa số công chúng.
Dù vậy, cũng có chỉ tiêu có thể giúp công chúng nói chung và giới đầu tư nói riêng mường tượng được mức độ ảnh hưởng khác nhau của lãi dự thu đối với vốn chủ sở hữu của các ngân hàng, qua đó đánh giá được một góc cạnh về tính bền vững của vốn chủ sở hữu, đó là tỷ trọng lãi dự thu/vốn chủ sở hữu.
Thống kê của VietnamFinance đối với các ngân hàng niêm yết cho thấy, tỷ trọng này có sự phân hóa rất mạnh.
Cao nhất là trường hợp của NCB khi tỷ trọng này lên tới 81% tính tới thời điểm kết thúc tháng 6/2020. Theo sau NCB là các ngân hàng Sacombank (68%), SHB (50%), VietBank (42%), LienVietPostBank (40%), BacABank (34%), Kienlongbank (34%), Viet Capital Bank (29%).
Nhóm có tỷ trọng từ 10% đến 20% gồm: BIDV, HDBank, TPBank, VPBank và VIB.
Trong khi đó, nhóm có tỷ trọng dưới 10% gồm: VietinBank, ACB, Techcombank, MB, Vietcombank và Eximbank.
Khi vốn chủ sở hữu bị bóp méo do ghi nhận lãi dự thu không hợp lý và thiếu thận trọng, định giá P/B của các ngân hàng trên thị trường chứng khoán cũng bị sai lệch theo. Vì vậy, việc sử dụng P/B để định giá cổ phiếu ngân hàng cũng cần phải lưu ý đến tác động của lãi dự thu.
Một cách tương đối cực đoan, nếu loại trừ toàn bộ lãi dự thu ra khỏi bảng cân đối kế toán của các ngân hàng, đồng nghĩa với việc loại trừ ảnh hưởng của lãi dự thu đối với vốn chủ sở hữu, định giá P/B của nhiều ngân hàng sẽ có sự thay đổi lớn.
Rõ nhất là NCB, định giá P/B (tính theo giá chốt phiên 17/8) ở mức 0,81 lần nhưng nếu loại trừ ảnh hưởng của lãi dự thu thì vọt lên 3,49 lần. Sacombank cũng thay đổi nhiều khi tăng từ 0,73 lần lên 2,27 lần. Trong khi đó, SHB tăng từ 0,95 lần lên 1,9 lần.
Tựu trung, top 10 ngân hàng có P/B cao nhất sau khi loại trừ ảnh hưởng của lãi dự thu theo thứ tự là NCB, Vietcombank, BIDV, Sacombank, BacABank, SHB, VietBank, ACB, HDBank, TPBank.
Top 10 “nguyên thủy” hiện theo thứ tự là Vietcombank, BIDV, BacABank, ACB, TPBank, Eximbank, HDBank, VIB, VPBank và VietinBank.
Dù vậy, cũng cần lưu ý rằng định giá P/B cao không đồng nghĩa với triển vọng tăng giá cổ phiếu kém và ngược lại.
Bên cạnh việc ghi nhận lãi dự thu không hợp lý và thiếu thận trọng, việc không trích lập đầy đủ dự phòng rủi ro cũng là tác nhân quan trọng khiến vốn chủ sở hữu ngân hàng bị bóp méo. Vì vậy, nhà đầu tư cần lưu ý đến các yếu tố này để xác định chính xác hơn vốn chủ sở hữu khi định giá cổ phiếu ngân hàng.
Theo vietnamfinance.vn
Bạn đang đọc bài viết:“Định giá cổ phiếu ngân hàng: Góc nhìn từ lãi dự thu”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá hàng đầu tại Việt Nam.
Thẩm định giá bất động sản mua bán – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Thẩm định giá bất động sản mua bán) – Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế vì liên quan trực tiếp đến một lượng tài sản rất lớn về quy mô, tính chất cũng như giá trị nhiều mặt trong nền kinh tế quốc dân. Bất động sản là một trong những tài sản đầu tư quen thuộc và quan trọng đối với các nhà đầu tư tại thị trường Việt Nam cũng như trên thế giới. Trong thị trường bất động sản mua bán, thế chấp hay góp vốn đầu tư một bất động sản thì một trong những bước quan trọng nhất là thẩm định giá bất động sản đó. Vì vậy việc xác định giá trị thị trường của một bất động sản yêu cầu những kỹ thuật và phương pháp khác nhau.
1. Khái niệm bất động sản
Bất động sản là tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không di dời được. Theo cách hiểu này, bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất. Theo quy định tại Điều 107 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2015, bất động sản bao gồm:
Đất đai;
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
Các tài sản khác do pháp luật qui định.
2. Phương pháp thẩm định giá bất động sản
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11, thẩm định giá bất động sản có ba cách tiếp cận chính bao gồm: cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập.Theo các cách tiếp cận đó sẽ có các phương pháp áp dụng tương ứng:
(2.1) Phương pháp so sánh
Là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá.
(2.2) Phương pháp chiết trừ
Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
(2.3) Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng vốn hóa phù hợp. Phương pháp này được áp dụng đối với tất cả các tài sản đầu tư.
(2.4) Phương pháp dòng tiền chiết khấu
Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ sản sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp
(2.5) Phương pháp thặng dư
Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.
3. Phương pháp thẩm định giá đối với từng loại bất động sản
Việc thẩm định giá bất động sản khi mua bán dự án giữa các doanh nghiệp, tùy theo loại hình bất động sản sẽ có những phương thức thẩm định giá khác nhau. Đối với dự án bất động sản là đất trống có tiềm năng phát triển, người ta thường dùng phương pháp so sánh hoặc thặng dư (hỗ trợ bởi phương pháp dòng tiền chiết khấu).
Đối với thẩm định giá nhà ở bao gồm: chung cư, nhà ở riêng lẻ (biệt thự đơn lập, biệt thự song lập, biệt thự cao cấp, nhà ở liền kề mặt phố, nhà liền kề có sân vườn, nhà ở nông thôn truyền thống). Thẩm định viên áp dụng phương pháp chủ yếu: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí thay thế, phương pháp chi phí tái tạo.
Đối với Nhà ở thương mại và biệt thự du lịch áp dụng chủ yếu: Phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu, phương pháp so sánh; phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo (thường sử dụng để kiểm tra, đối chiếu).
Đối với dự án là bất động sản thương mại (trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, khách sạn, nhà ở thương mại) thẩm định viên thường dùng phương pháp vốn hóa trực tiếp; dòng tiền chiết khấu; so sánh; phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo (thường sử dụng để kiểm tra, đối chiếu).
Còn đối với bất động sản công nghiệp, thẩm định viên thường dùng phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo; vốn hóa trực tiếp hoặc phương pháp dòng tiền chiết khấu để xác định được giá trị của bất động sản.
4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
Yếu tố đầu tiên có ảnh hưởng lớn đến giá trị của bất động sản là vị trí. Đó là khả năng tiếp cận, khoảng cách đến trung tâm thành phố, hệ thống cơ sở hạ tầng trong khu vực (tắc đường, ngập lụt), mật độ/sự phát triển của dân cư, tiện ích và phương tiện công cộng, môi trường. Đối với nhà ở diện tích đất, diện tích nhà, vị trí và chiều ngang mặt đường/hẻm phía trước nhà có tác động cùng chiều lên giá nhà, trong đó biến diện tích nhà và vị trí căn nhà có tác động mạnh nhất đến giá nhà.
Yếu tố thứ hai là nội tại dự án. Đó là tính pháp lý của dự án, quy hoạch tổng thể, kiến trúc, chất lượng xây dựng, quản lý vận hành, thương hiệu chủ đầu tư và nhà thầu xây dựng. Tiến độ xây dựng cũng có tác động nhiều đến giá trị của bất động sản.
Cuối cùng là các yếu tố mang tính thị trường như nguồn cung, nguồn cầu đối với các sản phẩm được phát triển của dự án, khả năng sinh lời, tính thanh khoản hay các yếu tố vĩ mô như phát triển kinh tế, thu nhập, lạm phát.
5. Công ty thẩm định giá bất động sản mua bán
Thị trường bất động sản luôn biến động việc xác định giá trị bất động sản mua bán ngày càng trở nên cấp thiết. Thẩm định giá bất động sản là việc xác định giá trị bằng tiền của bất động sản phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Việc thẩm định giá chính xác sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị đất nước.
Thấu hiểu được vai trò đặc biệt quan trọng của thẩm định giá bất động sản đối với nền kinh tế thị trường. Công ty thẩm định giá Thành Đô đã và đang cung cấp dịch vụ thẩm định giá bất động sản uy tín, chuyên nghiệp hàng đầu tại Việt Nam. Thẩm định giá Thành Đô với bề dày kinh nghiệm, chuyên môn cao cùng nguồn dữ liệu bất động dồi dào, chúng tôi sẽ cung cấp những giá trị bất động sản chính xác góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định mua bán, đầu tư, kinh doanh minh bạch trên thị trường. Hiện nay Thành Đô tự hào là một trong những công ty thẩm định giá độc lập tốt nhất Việt Nam, đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và được cơ quản lý Nhà nước đánh giá cao, các tổ chức, doanh nghiệp trong nước và quốc tế đánh giá cao.
Với hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Cần Thơ, Lâm Đồng và các tỉnh lân cận, chúng tôi chắc chắn sẽ đáp ứng đầy đủ và kịp thời yêu cầu thẩm định giá của quý khách hàng trên toàn quốc. Năm 2019, Công ty vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019” và đạt chứng nhận tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá đánh dấu sự tin tưởng, uy tín của công ty, khẳng định sự phát triển và hòa nhập cùng cộng đồng doanh nghiệp thẩm định giá trên toàn quốc, đồng thời nâng cao giá trị của doanh nghiệp góp phần thúc đẩy sự phát triển nghề thẩm định giá tại Việt Nam.
Theo tapchitaichinh
Cafeland
Thẩm định giá Thành Đô
Quý khách có nhu cầu thẩm định giá xin vui lòng liên hệ:
CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ
Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
Bạn đang đọc bài viết:“Thẩm định giá bất động sản mua bán”tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, công ty thẩm định giá độc lập uy tín hàng đầu tại Việt Nam.
Vay ngân hàng mua nhà và thế chấp bằng chính căn nhà định mua là hình thức vay phổ biến được nhiều người mua nhà hiện nay lựa chọn. Vậy người vay cần đáp ứng những điều kiện nào và cần chuẩn bị những giấy tờ gì?
Khác với vay tín chấp không cần tài sản đảm bảo, hình thức vay thế chấp yêu cầu người vay phải có tài sản để thế chấp như nhà đất hay tài sản hữu hình nào đó. Hình thức này thường phù hợp với những khách hàng có nhu cầu vay vốn lớn.
Ưu điểm của hình thức vay thế chấp là có thể vay khoản tiền lớn tùy vào giá trị của tài sản thế chấp với lãi suất thấp hơn vay tín chấp. Tuy nhiên, nhược điểm của hình thức vay này là thời gian xử lý hồ sơ khá lâu, người vay phải có tài sản thế chấp và có thể mất tài sản nếu không trả được nợ.
Vay mua nhà thế chấp bằng chính nhà mua là hình thức vay mua nhà mà trong đó tài sản dùng để thế chấp chính là ngôi nhà mà khách hàng tiến hành mua.
Hiện nay, hầu hết các ngân hàng đều cho vay mua nhà dưới hình thức thế chấp bằng chính căn nhà mua từ vốn vay. Ngân hàng sẽ thẩm định giá trị ngôi nhà, thu nhập của người vay để quyết định tổng mức cho vay, thời gian vay cũng như mức trả theo định kỳ. Mức cho vay có thể lên đến 70-90% giá trị căn nhà với thời gian vay lên tới 15-35 năm.
Vay mua nhà thế chấp bằng chính nhà mua là hình thức vay mua nhà mà trong đó tài sản dùng để thế chấp chính là ngôi nhà mà khách hàng tiến hành mua. Ảnh minh họa
Có 2 trường hợp xảy ra khi thế chấp bằng chính căn nhà dự định mua.
Trường hợp mua chung cư: Người vay có thể thế chấp bằng hợp đồng mua bán căn hộ tại ngân hàng có liên kết hoặc hợp tác với dự án.
Trường hợp mua nhà đất: Tài sản phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi đó, ngân hàng sẽ làm cam kết 3 bên (người mua, người bán, ngân hàng) về việc thanh toán tiền mua nhà và thanh toán tiền nợ vay nhằm đảm bảo số tiền vay được sử dụng đúng mục đích, đồng thời giảm thiểu rủi ro cho khoản vay.
Để quyết định có cho vay hay không, ngân hàng thường rất cẩn trọng khi xét duyệt hồ sơ. Người vay và tài sản thế chấp phải thỏa mãn đầy đủ các điều kiện mà ngân hàng đưa ra. Cụ thể:
Điều kiện đối với người vay:
Là công dân nước Việt Nam
Nằm trong độ tuổi từ 22 đến 65 đối với nam và đến 60 đối với nữ
Có sổ hộ khẩu thường trú tạm trú/xác nhận tạm trú
Lịch sử tín dụng tốt, không có nợ xấu
Không nằm trong nhóm đối tượng tội phạm hay các danh sách đen (khủng bố, rửa tiền…)
Có thu nhập tối thiểu theo yêu cầu của từng ngân hàng
Điều kiện đối với tài sản thế chấp:
Thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người vay, có đầy đủ giấy tờ pháp lý rõ ràng, không tẩy xóa, không rách, các trang bổ sung phải được đóng dấu giáp lai
Đáp ứng các điều kiện vay của ngân hàng (về diện tích, giá trị tối thiểu…)
Không vướng tranh chấp, không nằm trong diện quy hoạch
Tài sản được cho là thế chấp hợp lệ khi được người vay đăng ký thế chấp tại cơ quan chức năng có thẩm quyền
Thủ tục cho vay mua nhà thế chấp bằng chính nhà mua
Khách hàng muốn vay mua nhà thế chấp bằng chính nhà mua sẽ làm thủ tục vay vốn từ ngân hàng. Các loại giấy tờ cần chuẩn bị bao gồm:
Hồ sơ pháp lý: CMND không quá 15 năm kể từ ngày cấp; Sổ hộ khẩu hoặc Giấy đăng ký tạm trú; Giấy xác nhận độc thân hoặc đăng ký kết hôn.
Hồ sơ tài chính:
Đối với chủ hộ kinh doanh: Đăng ký kinh doanh/Giấy chứng nhận mã số thuế 6-12 tháng trở lên; Hóa đơn bán lẻ (nếu có); Sổ sách ghi chép bán hàng.
Đối với người làm công ăn lương: Hợp đồng lao động; Sao kê tài khoản trả lương; Giấy tờ chứng minh các nguồn thu nhập khác.
Hồ sơ tài sản bảo đảm và chứng minh mục đích sử dụng vốn: Sổ hồng, sổ đỏ; Hợp đồng mua bán căn hộ, nhà ở; Tờ khai lệ phí trước bạ; Giấy tờ, hóa đơn về việc đặt cọc, thanh toán.
Sau khi hồ sơ đã hoàn thiện đầy đủ, ngân hàng sẽ tiến hành thẩm định, xét duyệt để quyết định có đồng ý cho vay hay không. Trong trường hợp cho vay, ngân hàng sẽ hẹn khách hàng công chứng, đăng ký giao dịch đảm bảo, đăng ký thế chấp, sau đó giải ngân cho khách hàng.
Theo Batdongsan.com.vn
Bạn đang đọc bài viết:“Điều kiện và thủ tục vay mua nhà thế chấp bằng chính căn nhà định mua”tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, công ty thẩm định giá độc lập uy tín hàng đầu tại Việt Nam.
Những thay đổi về quyền sử dụng đất, nghĩa vụ nộp thuế, tài sản bị đem thế chấp hay đã xóa thế chấp ngân hàng đều được thể hiện trên sổ đỏ, sổ hồng và trang bổ sung kèm theo.
Để kiểm tra việc đất mình mua do ai sở hữu, đã nộp thuế hay chưa, nhà đất có bị đem đi thế chấp ngân hàng hay không, người mua có thể kiểm tra trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng).
Nếu sổ đỏ hoặc sổ hồng chưa hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế thì tại mục IV trên sổ hồng và mục VI trên sổ đỏ về “Những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận” sẽ có nội dung việc chưa nộp thuế chuyển quyền và lệ phí trước bạ nhà, đất.
Khi chủ sở hữu đã hoàn thành hoặc chưa hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế đều sẽ có xác nhận được đóng dấu đỏ.
Kiểm tra thế chấp
Ngoài kiểm tra thế chấp tại các mục ở trên, nếu tại trang 4 của sổ đỏ, sổ hồng có ghi dòng chữ “ Kèm theo giấy chứng nhận này có trang bổ sung: 01”, tức có thêm một trang bổ sung kèm theo giấy chứng nhận này để thể hiện biến động, cập nhật về nhà, đất có bị thế chấp hoặc xóa thế chấp trong quá trình được cấp sổ.
Trang bổ sung đi kèm thể hiện nhà, đất bị đem thế chấp hoặc đã xóa thế chấp.
Nếu nhà bị thế chấp hoặc đã xóa thế chấp, những nội dung này đều được cập nhật trong trang bổ sung này. Do đó khi mua nhà, người mua cần yêu cầu chủ nhà xuất trình sổ đỏ, sổ hồng kèm theo trang bổ sung đó để xem nội dung là gì.
Những tài sản đã được giải chấp hoặc xóa thế chấp mới có thể giao dịch mua bán.
Trường hợp nghi ngờ sổ đỏ, sổ hồng là giả, người mua có thể đem sổ này đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tại địa phương nơi sổ được cấp để kiểm tra các vấn đề về pháp lý trước khi giao dịch.
Theo Cafeland.vn
Bạn đang đọc bài viết:“Cách kiểm tra sổ đỏ, sổ hồng đã xóa thế chấp”tại chuyên mục tin Kinh nghiêm & kiến thức của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, công ty thẩm định giá độc lập uy tín hàng đầu tại Việt Nam.
Thẩm định giá nhãn hiệu nổi tiếng – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Thẩm định giá nhãn hiệu nổi tiếng) – Trong sự phát triển kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế mạnh mẽ hiện nay có nhiều vấn đề mang lại kinh tế có tác động và đóng vai trò ngày càng quan trọng đối với hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp cũng như sự tăng trường kinh tế của mỗi quốc gia. Một trong những vấn đề đó là việc phát triển và quản trị tài sản vô hình bao gồm quyền sở hữu trí tuệ nhãn hiệu.
Nhãn hiệu có vai trò quan trọng trong phân biệt hàng hóa, dịch vụ của các nhà sản xuất trên thị trường, cung cấp thông tin cho người tiêu dùng trong việc lựa chọn sản phẩm, dịch vụ. Nhãn hiệu chính là biểu tượng cho danh tiếng và thương hiệu của doanh nghiệp. Vì vậy thẩm định giá nhãn hiệu ngày càng trở nên cấp thiết và thu hút được sự quan tâm của nhiều doanh nghiệp, quốc gia, đặc biệt là các nước phát triển.
1. Nhãn hiệu là gì?
Nhãn hiệu là dấu hiệu dùng để phân biệt hàng hoá, dịch vụ của các tổ chức, cá nhân khác nhau. Nhãn hiệu là tài sản sở hữu trí tuệ một loại đặc biệt của tài sản vô hình, nó thường được luật pháp bảo vệ khỏi những sự sử dụng trái thẩm quyền của những người khác. Có rất nhiều dạng nhãn hiệu bao gồm: Nhãn hiệu tập thể ; Nhãn hiệu chứng nhận; Nhãn hiệu liên kết; Nhãn hiệu nổi tiếng.
Nhãn hiệu được người tiêu dùng nhận biết rộng rãi và tín nhiệm thì đã đem lại những lợi thế kinh doanh rất lớn cho chủ sở hữu. Những nhãn hiệu như vậy được gọi là nhãn hiệu nổi tiếng (Famous marks).
2. Nhãn hiệu nổi tiếng là gì?
Nhãn hiệu là kết tinh của trí tuệ và vật chất của doanh nghiệp trong một quá trình hoạt động lâu dài. Nhãn hiệu nổi tiếng có các vai trò thu hút thị hiếu người tiêu dùng, là một biểu tượng cho hình ảnh, danh tiếng và uy tín của doanh nghiệp, là yếu tố quyết định tính cạnh tranh của hàng hóa trên thị trường, và là một tài sản kinh doanh có giá trị đặc biệt. Vì vậy, nó là tài sản có giá trị rất lớn. Theo điểm b, khoản 8, Điều 2 của Nghị định số 06/2001/NĐ-CP quy định: Nhãn hiệu nổi tiếng là nhãn hiệu hàng hoá được sử dụng liên tục cho sản phẩm, dịch vụ có uy tín khiến cho nhãn hiệu được biết đến một cách rộng rãi”.
Theo Khoản 20 Điều 4 Luật Sở hữu trí tuệ 2005 quy định: Nhãn hiệu nổi tiếng là nhãn hiệu được người tiêu dùng biết đến rộng rãi trên toàn lãnh thổ Việt Nam. Theo quy định tại Điều 75 Luật Sở hữu trí tuệ, các tiêu chí được xem xét khi đánh giá một nhãn hiệu là nổi tiếng như sau:
(1). Số lượng người tiêu dùng liên quan đã biết đến nhãn hiệu thông qua việc mua bán, sử dụng hàng hoá, dịch vụ mang nhãn hiệu hoặc thông qua quảng cáo;
(2). Phạm vi lãnh thổ mà hàng hoá, dịch vụ mang nhãn hiệu đã được lưu hành;
(3). Doanh số từ việc bán hàng hoá hoặc cung cấp dịch vụ mang nhãn hiệu hoặc số lượng hàng hoá đã được bán ra, lượng dịch vụ đã được cung cấp;
(4). Thời gian sử dụng liên tục nhãn hiệu;
(5). Uy tín rộng rãi của hàng hoá, dịch vụ mang nhãn hiệu;
(6). Số lượng quốc gia bảo hộ nhãn hiệu;
(7). Số lượng quốc gia công nhận nhãn hiệu là nổi tiếng;
(8). Giá chuyển nhượng, giá chuyển giao quyền sử dụng, giá trị góp vốn đầu tư của nhãn hiệu.
Khi xác định giá trị nhãn hiệu cần xem xét những yếu tố sau:
Xác định rõ chủ sở hữu của nhãn hiệu đó. Chúng đã được đăng kí bản quyền hay chưa?
Xác định rõ lợi nhuận thu được qua việc sử dụng nhãn hiệu đó. Khoản lợi nhuận này bao gồm ca những chi phí tiết kiệm được về tiếp thị, quảng cáo, thời gian, tiền công do sử dụng nhãn mác đem lại.
Thông tin về việc mua bán những nhãn mác tương tự hoặc có thể so sánh được.
Các chi phí phải ra để xây dựng, phát triển nhãn hiệu khác tương tự.
Lượng hóa dòng lợi nhuận vượt trội thu được từ những sản phẩm mang nhãn hiệu so với những sản phẩm cùng loại không mang nhãn hiệu.
Tuổi đời của nhãn hiệu
Có tồn tại thị trường cấp giấy phép cho nhãn hiệu hay không. Nếu có cần xác định rõ dòng thu nhập từ nhãn hiệu.
4. Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá nhãn hiệu
Có ba cách tiếp cận thẩm định giá nhãn hiệu phổ biến được thẩm định viên áp dụng: (1) Cách tiếp cận từ thị trường: Phương pháp so sánh; (2) Cách tiếp cận từ chi phí: Phương pháp chi phí thay thế, phương pháp chi phí tái tạo; (3) Cách tiếp cận từ thu nhập: Phương pháp dòng tiền chiết khấu, phương pháp vốn hóa trực tiếp). Trong từng trường hợp cụ thể tùy thuộc vào mục đích của thẩm định giá thẩm định viên sẽ đưa ra phương pháp thẩm định giá nhãn hiệu phù hợp đảm bảo lợi ích của các bên liên quan.
(4.1). Cách tiếp cận từ thị trường (phương pháp so sánh):
Là cách thức xác định giá trị của nhãn hiệu thẩm định giá thông qua việc so sánh nhãn hiệu thẩm định giá với các nhãn hiệu giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường. Trong phương pháp so sánh, doanh số của một nhãn hiệu, hoặc một thanh toán bản quyền cho sử dụng một nhãn hiệu của một sản phẩm có thể so sánh được, được sử dụng như một hướng dẫn tới giá trị của hàng hóa đang cần xác định giá trị nhãn hiệu. Phương pháp này gặp nhiều hạn chế khi sử dụng, bởi vì trên thị trường, mỗi thương hiệu phải có sự khác biệt với các thương hiệu các, nên thực sự có rất ít nhãn hiệu có thể dùng để so sánh được để giúp các thẩm định viên vận dụng phương pháp này.
Trong tường hợp thẩm định giá tài sản là nhãn hiệu áp dụng được phương pháp so sánh, thì các phân tích nghiên cứu thị trường cho giao dịch bán và các giao dịch giấy phép có thể trở nên hữu ích trong việc phân tích kỹ thuật mục tiêu. Bởi vì dựa trên cơ sở cho rằng thị trường là chỉ số đặc biệt tốt nhất cho giá trị của nhãn hiệu.
(4.2). Cách tiếp cận từ chi phí (phương pháp chi phí thay thế, phương pháp chi phí tái tạo):
Là cách thức xác định giá trị của nhãn hiệu thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một Resort có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với nhãn hiệu thẩm định giá và hao mòn của nhãn hiệu thẩm định giá. Phương pháp chi phí được tìm ra dựa trên nguyên tắc thay thế. Có nghĩ là giá trị của một tài sản sẽ không lớn hơn chi phí thay thế tất cả các bộ phận hợp thành của nó. Trong khi thực hiện phương pháp chi phí, chi phí của từng bước tạo ra tài sản phải được xác định, kể cả lợi nhuận của các bên khai thác, có sử dụng những lý thuyết và kiến thức biết được vào thời điểm thẩm định giá. Phương pháp này định nghĩa giá trị thương hiệu là tổng hợp tất cả những chi phí đã chịu trong quá khứ, hay chi phí thay thế cần có để đưa thương hiệu đến trạng thái hiện tại; tức là tổng của những chi phí phát triển, tiếp thị, quảng cáo, truyền thông…
(4.3) Cách tiếp cận từ thu nhập (Phương pháp dòng tiền chiết khấu, phương pháp vốn hóa trực tiếp):
Là cách thức xác định nhãn hiệu thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại (giá trị tại thời điểm thẩm định giá). Cách tiếp cận từ thu nhập dựa trên nguyên tắc cơ bản là giá trị của một tài sản sở hữu trí tuệ Nhãn hiệu sẽ được tính ra từ các lợi ích kinh tế (tức là thu nhâp/dòng tiền) mà tài sản đó mang lại trong tương lai. Trong dự kiến thu nhập kinh tế liên quan tới nhãn hiệu, điều quan trọng là xem xét tất cả các tiền phí tổn về vốn có khả năng áp dụng gắn liền với tài sản khác so với nhãn hiệu mục tiêu mà được sử dụng hoặc tận dụng trong việc tạo ra thu nhập gắn liền với nhãn hiệu. Phương pháp thu nhập cố gắng dự đoán dòng lợi nhuận tương lai từ doanh số bán một sản phẩm có nhãn hiệu đã cho, và rồi xác định phần nhỏ của dòng lợi nhuận đó mà có khả năng đóng góp đối với nhãn hiệu, rồi nhân với tỉ lệ chiết khấu để tính ra giá trị ròng của nhãn hiệu.
5. Công ty thẩm định giá nhãn hiệu uy tín tại Việt Nam
Thẩm định giá nhãn hiệu nổi tiếng là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của nhãn hiệu theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường phục vụ cho mục đích của các bên tham gia theo tiêu chuẩn thẩm định giá và pháp luật Việt Nam.
Công ty Thẩm định giá Thành Đô đơn vị thẩm định giá nhãn hiệu nổi tiếng uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Với đội ngũ thẩm định viên, chuyên gia nhiều năm kinh nghiệm, trình độ chuyên môn sâu, am hiểu về thị trường tài sản vô hình nói chung và nhãn hiệu nói riêng. Thành Đô sẽ giúp quý khách hàng có những quyết định chính xác trong việc xác định giá trị nhãn hiệu phục vụ nhiều mục đích như: đầu tư kinh doanh, vay vốn ngân hàng, M&A, và mua bán minh bạch trên thị trường.
Trong những năm qua Thành Đô đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá nhãn hiệu có quy mô lớn và tính chất phức tạp và được các cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức trong nước và quốc tế đánh giá cao. Năm 2019, Công ty vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019” và đạt chứng nhận tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá đánh dấu sự tin tưởng, uy tín của công ty, khẳng định sự phát triển và hòa nhập cùng cộng đồng doanh nghiệp thẩm định giá trên toàn quốc, đồng thời nâng cao giá trị của doanh nghiệp góp phần thúc đẩy sự phát triển nghề thẩm định giá tại Việt Nam.
Với hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Cần Thơ, Lâm Đồng và các tỉnh lân cận, chúng tôi chắc chắn sẽ đáp ứng đầy đủ và kịp thời yêu cầu thẩm định giá của quý khách hàng trên toàn quốc.
Mọi chi tiết xin vui lòng liên hệ:
CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ
Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
Bạn đang đọc bài viết:“Thẩm định giá nhãn hiệu nổi tiếng”tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, công ty thẩm định giá độc lập uy tín hàng đầu tại Việt Nam.
Bất động sản là một lĩnh vực mang tính đặc thù cao, giá trị của tài sản có thể thay đổi liên tục theo mùa, địa hình hoặc nhiều yếu tố khác. Đặc biệt, trong bối cảnh toàn thế giới đang đối mặt với cuộc khủng hoảng mà đại dịch Covid-19 gây ra, thật khó để một thẩm định viên có thể đánh giá chính xác giá trị của các tài sản.
Không có phương pháp định giá hoàn hảo
Mặc dù có khá nhiều phương pháp để thẩm định và đánh giá tài sản, nhưng để thực hiện điều một cách chính xác vào lúc này là không hề dễ dàng. Tại thị trường Việt Nam, các thẩm định viên thường sử dụng 6 phương pháp bao gồm: so sánh, chi phí thay thế và phương pháp chi phí tái tạo, vốn hóa trực tiếp, dòng tiền chiết khấu, chiết trừ, thặng dư để thực hiện việc định giá tài sản. Mỗi phương pháp có những ưu điểm và nhược điểm riêng, nhưng với việc thị trường thay đổi về cả nguồn cung cũng như nhu cầu, các phương pháp này hiện tại chỉ có thể xác định một cách tương đối.
Chính vì vậy, một thẩm định viên lành nghề chính là người có thể giúp các giao dịch cũng như các buổi đấu giá diễn ra một cách nhanh chóng và dễ dàng hơn. Hiện tại, trên cả nước đang có khoảng 2.108 thẩm định viên về giá được cấp thẻ. Tuy nhiên trong số đó chỉ có khoảng 1.343 người được cấp chứng chỉ hành nghề. Con số này là tương đối khiêm tốn đối với một ngành nghề hấp dẫn và có nhiều cơ hội như thẩm định viên.
Hiện tại, các chuyên gia kinh tế đánh giá triển vọng phát triển của nghề thẩm định viên trong khoảng 5-10 năm tiếp theo là tương đối rộng mở. Việc các doanh nghiệp nói chung và các tập đoàn bất động sản nói riêng trong thời gian gần đây thường có xu hướng thuê dịch vụ thẩm định bên ngoài để có thể có những đánh giá khách quan và chính xác về tài sản mà họ có dự định đầu tư đã mở ra cơ hội đối với ngành nghề này tại Việt Nam.
Không chỉ tại Việt Nam, các thẩm định viên, đặc biệt là thẩm định viên trong lĩnh vực bất động sản đang gặp vô vàn khó khăn trong bối cảnh Hiện Nay. Tại Mỹ, một trong những thị trường bất động sản lớn nhất thế giới, số lượng thẩm định viên bất động sản có thể duy trì công việc của mình trong mùa dịch đã giảm đi đáng kể.
Tuần trước, trang HousingWire đã báo cáo khối lượng đơn vay thế chấp tăng mạnh và lãi suất thấp kỷ lục đang gây áp lực vượt quá thời gian thẩm định. Tuần này, các chuyên gia thẩm định cho biết những biến số tương tự đang có tác động sâu sắc đến giá trị của nhà ở trên thị trường.
“Trong một môi trường mà việc mua và bán nhà diễn ra với tốc độ nhanh chóng và dữ liệu thị trường được cập nhật trước thời hạn, dữ liệu lịch sử có thể gặp khó khăn để bắt kịp và tạo ra sự khác biệt lớn giữa giá đã thỏa thuận và giá trị”, Mark Johnson, chủ tịch của Công ty Cổ phần LRES cho biết.
Theo ông Johnson, khi thị trường diễn ra với tốc độ nhanh chóng, khoảng cách rủi ro tín dụng sẽ mở rộng giữa giá mua đã thỏa thuận và những gì dữ liệu phản ánh.
“Hầu hết các công ty quản lý tài sản (AMC) đưa ra một quy trình được gọi là Đánh giá lại tài sản (ROV), khi được trình bày một cách hợp lý, sẽ khuyến khích người thẩm định xem xét công việc dựa trên dữ liệu thích hợp bổ sung được gửi. Để xem xét một ROV, các nhà thẩm định thường sẵn sàng đánh giá và xem xét các so sánh gần đây hơn”, ông Johnson nói.
Thiếu thông tin trong đại dịch là trở ngại chính
Một số chuyên gia đã đề cập rằng sự gia tăng của các buổi đấu thầu cũng có thể phản ánh một cách không cân xứng giá trị của những ngôi nhà. Sau thời gian tạm dừng do đại dịch Covid-19, việc xây dựng nhà ở đã được phép hoạt động trở lại, các chuyên gia cho biết nguồn cung nhà ở sẽ thay đổi trong thời gian tới.
Tất cả các chuyên gia thẩm định đều đồng ý rằng việc thiếu thông tin liên lạc có thể phá vỡ những kỳ vọng về giá trị của một căn nhà trong tài sản thế chấp. Joni Pilgrim, Giám đốc điều hành của Mạng lưới Thẩm định Nhà ở Mỹ cho biết 99% các buổi đấu giá diễn ra mà không có thông tin chi tiết về tài sản của đối tượng trước khi thẩm định, biến các thẩm định viên thành người đưa tin chính trong những trường hợp đó và có nguy cơ kéo dài thời gian thẩm định.
“Nếu bạn đang sở hữu một mảnh đất ở trên đỉnh núi và có tầm nhìn khoảng 170 độ ra thung lũng, đó sẽ là một khoản tiền hàng triệu USD và người thẩm định sẽ có thể nhận ra điều đó ngay lập tức. Tuy nhiên, những người cho vay cần phải biết điều đó ngay khi bạn bước vào thế giới của bất động sản”, Woody Fincham, người sáng lập và chủ tịch của Accurity Fincham and Associates cho biết.
Về xếp hạng trên các báo cáo, mức C5 có thể có ảnh hưởng tiêu cực đến giá trị tài sản và trở thành một đề xuất rủi ro để giữ tài sản thế chấp. Tuy nhiên, nếu người bán sẵn sàng dành thời gian để sửa chữa tài sản, việc thẩm định có thể được điều chỉnh và đưa ra kết quả khác.
“Nếu đó thực sự là một tài sản bất động sản C5, sẽ rất khó để có người mua nó. Vì vậy, một người mua bất động sản sẽ có cách giải quyết tốt nhất để mua lại tài sản với mức giá hợp lý nhất”, Fincham nói.
Vào tháng 3, FHFA đã nới lỏng các tiêu chuẩn đánh giá tài sản để giúp giữ mức độ an toàn cho gia đình và nhân viên trong suốt đại dịch. Tuy nhiên, Pilgrim cho biết kỳ vọng của ngành vẫn chưa cao.
“Vẫn có sự kỳ vọng hoàn thành mọi thứ một cách nhanh chóng và chúng tôi nghe nói rằng “chúng tôi cần nó ngay bây giờ”. Mọi người đều muốn gấp rút, nhưng điều đó là không thể khi các thẩm định viên đang hoạt động hết công suất của họ”, Pilgrim nói. “Là một AMC, chúng tôi đứng giữa thách thức cho cả hai bên. Chúng tôi đồng cảm với những người cho vay đang cố gắng đáp ứng thời hạn cho người vay. Các thẩm định viên cũng rất vất vả vì rất nhiều người trong số họ đang làm việc cả bảy ngày một tuần và làm mọi thứ có thể để theo kịp nhu cầu đang gia tăng của thị trường”.
Theo cafeland.vn
Bạn đang đọc bài viết:“Rất khó để đánh giá chính xác giá trị thật của bất động sản”tại chuyên mục tin Doanh nghiệp & kinh doanh của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá hàng đầu tại Việt Nam.
Thẩm định giá tài sản tranh chấp – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Thẩm định giá tài sản tranh chấp) – Thẩm định giá tài sản tranh chấp là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường phục vụ cho mục đích giải quyết tranh chấp của các bên tham gia theo tiêu chuẩn thẩm định giá và pháp luật Việt Nam. Việc thẩm định giá tài sản sẽ giúp cho Tòa án có thêm căn cứ xác định được giá trị thực tế của tài sản tranh chấp, là một trong những bước thu thập chứng cứ quan trọng phục vụ cho quá trình giải quyết vụ án. Vì vậy thẩm định giá tài sản có vai trò đặc biệt quan trọng phục vụ cho Tòa án giải quyết tranh chấp dân sự. Theo Khoản 1, 2, 3 Điều 104 Bộ luật dân sự 2015 định giá tài sản được thực hiện trong cac trường hợp sau:
(1). Đương sự có quyền cung cấp giá tài sản đang tranh chấp; thỏa thuận về giá tài sản đang tranh chấp.
(2). Các đương sự có quyền thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản để thực hiện việc thẩm định giá tài sản và cung cấp kết quả thẩm định giá cho Tòa án.
Việc thẩm định giá tài sản được thực hiện theo quy định của pháp luật về thẩm định giá tài sản.
(3). Tòa án ra quyết định định giá tài sản và thành lập hội đồng định giá khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a, Theo yêu cầu của một hoặc các bên đương sự;
b, Các đương sự không thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản hoặc đưa ra giá tài sản khác nhau hoặc không thỏa thuận được giá tài sản;
c, Các bên thỏa thuận với nhau hoặc với tổ chức thẩm định giá tài sản theo mức giá thấp so với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm định giá nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba hoặc có căn cứ cho thấy tổ chức thẩm định giá tài sản đã vi phạm pháp luật khi thẩm định giá.
Có hai trường hợp tranh chấp xảy ra phổ biến các đương sự thường gặp, bao gồm: (1) Tranh chấp đang giải quyết ở Tòa án; (2) Tranh chấp mà các bên tự giải quyết mà không thông qua bên thứ ba
1. Tranh chấp tài sản đang giải quyết ở Tòa án
Tài sản trong trường hợp đang giải quyết tranh chấp ở tòa án thì đương sự tự thỏa thuận, tự lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản để xác định giá trị tài sản, Nhà nước sẽ tôn trọng sự thỏa thuận của các bên đương sự về việc xác định giá tài sản, lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản theo quy định của pháp luật. Theo đó, kết quả thẩm định giá sẽ được coi là chứng cứ nếu việc thẩm định giá được tiến hành đúng theo quy định của pháp luật. Vậy nên, trong trường hợp các bên không đồng ý với kết quả thẩm định giá, phải chứng minh được với Tòa việc thực hiện thẩm định giá không tuân theo đúng quy định của pháp luật hoặc chứng minh có sự thỏa thuận giữa bên đương sự kia với tổ chức định giá tài sản nhằm mục đích trốn thuế hoặc giảm mức đóng án phí. Khi đó, Tòa án sẽ không công nhận kết quả thẩm định đó là chứng cứ. Các đương sự yêu cầu Tòa án ra quyết định định giá tài sản đang tranh chấp theo Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 sửa đổi bổ sung năm 2011 Khoản 1, Điều 92:
“1. Tòa án ra quyết định định giá tài sản đang tranh chấp trong các trường hợp sau đây:
a) Theo yêu cầu của một hoặc các bên đương sự;
b) Các bên thỏa thuận theo mức giá thấp nhằm mục đích trốn thuế hoặc giảm mức đóng án phí”
Thẩm định giá tài sản tranh chấp các bên tự giải quyết phải tuân theo quy định, tiêu chuẩn thẩm định giá và pháp luật Việt Nam. Trong trường hợp này các bên tham gia nên tự thỏa thuận hoặc hòa giải để giải quyết, việc thẩm định giá tài sản có thể do các bên đương sự tự tiến hành hoặc tìm đến các công ty thẩm định giá độc lập, uy tín tại Việt Nam… để được tư vấn giá trị tài sản đúng với giá thị trường đảm bảo quyền lợi chính đáng của các bên.
3. Công ty thẩm định giá tài sản tranh chấp uy tín tại Việt Nam
Công ty Thẩm định giá Thành Đô (TDVC) là một trong những đơn vị thẩm định giá độc lập uy tín tại Việt Nam trong việc cung cấp dịch vụ thẩm định giá tài sản tranh chấp. Bên cạnh đó Thẩm định giá Thành Đô với đội ngũ thẩm định viên có trình độ chuyên môn cao, và bề dày kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản như: Bất động sản: (Đất đai, nhà ở, resort, trang trại, khu công nghiệp, trung tâm thương mại, bất động sản công nghiệp, cao ốc, văn phòng…; Thẩm định giá động sản (máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất, hàng hóa dịch vụ, tàu thuyền, công cụ dụng cụ…); Giá trị doanh nghiệp; Tài sản vô hình (quyến sở hữu trí tuệ, thương hiệu, nhãn hiệu, phát minh, sáng chế…); tài nguyên mỏ khoáng sản (tài nguyên năng lượng, tài nguyên mỏ khoáng sản…); Thẩm định giá dự án đầu tư…Phục vụ nhiều mục đích cho các bên liên quan, góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong đầu tư, kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.
Chúng tôi đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá tài sản có quy mô lớn và tính chất phức tạp liên quan đến các hoạt động góp vốn liên kết đầu tư, xác định giá trị doanh nghiệp (M&A), tư vấn cổ phần hóa doanh nghiệp, đến bù, khiếu nại, tính thuế, bảo hiểm, thanh lý tài sản, vay vốn ngân hàng, đặc biệt là xác định giá trị của tài sản tranh chấp… Với hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Cần Thơ, Lâm Đồng và các tỉnh lân cận, chúng tôi chắc chắn sẽ đáp ứng đầy đủ và kịp thời yêu cầu thẩm định giá của quý khách hàng trên toàn quốc. Năm 2019, Công ty vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019” và đạt chứng nhận tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá đánh dấu sự tin tưởng, uy tín của công ty, khẳng định sự phát triển và hòa nhập cùng cộng đồng doanh nghiệp thẩm định giá trên toàn quốc, giúp công ty có cơ hội phát triển và quản trị doanh nghiệp tốt hơn, đồng thời nâng cao giá trị của doanh nghiệp góp phần thúc đẩy sự phát triển nghề thẩm định giá tại Việt Nam.
Mọi chi tiết xin vui lòng liên hệ:
CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ
Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
Bạn đang đọc bài viết:“Thẩm định giá tài sản tranh chấp”tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, công ty thẩm định giá độc lập uy tín hàng đầu tại Việt Nam.
Dù là hoạt động quan trọng, không thể thiếu trong các thương vụ mua bán, chuyển nhượng (M&A) dự án, nhưng định giá bất động sản lại là mảng công việc khá khó nhằn.
Định giá và chuyện “lệch pha”
Thị trường M&A vẫn đang âm thầm diễn ra các thương vụ, không ít nhà đầu tư coi khó khăn trong ngắn hạn chính là thời điểm để có thể đi chợ mua được hàng tốt, với mức giá mềm. Đi kèm với các thương vụ, luôn là một mảng nghiệp vụ quan trọng: Định giá.
Tuy nhiên, do có nhiều đặc thù với sản phẩm hàng hóa (là bất động sản), nên việc định giá sản phẩm là không hề dễ dàng. Đó là chưa kể đến những kỳ vọng khác nhau từ bên bán, bên mua.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Hồng Sơn, Giám đốc bộ phận Tư vấn và Định giá Savills Hà Nội cho biết, trong lĩnh vực M&A dự án bất động sản, các giao dịch thường có giá trị lớn, theo đó việc thương thảo giá luôn là khâu quan trọng bậc nhất đối với sự thành công của các giao dịch.
Nhiều thương vụ M&A bất động sản bất thành do 2 bên có cách nhìn khác nhau về giá trị của dự án.
Các công ty thẩm định giá quốc tế, có uy tín luôn được lựa chọn để đưa ra ý kiến về giá trị thị trường của tài sản trong các giao dịch có các yếu tố nước ngoài. Tuy nhiên, trên thực tế luôn có sự khác biệt giữa giá trị thị trường và giá trị đầu tư, hay thậm chí là giá trị thanh lý của tài sản.
Đại diện Savills cho biết, giá trị thị trường được định nghĩa dựa trên giao dịch của các bên mua và bán có đủ hiểu biết, sẵn sàng thực hiện giao dịch và không chịu sức ép nào khi mua và bán. Còn giá trị thanh lý dưới áp lực phải bán và bán nhanh thường thấp hơn giá trị thị trường. Ngược lại, giá trị đầu tư bao gồm trong đó những động lực, những năng lực, hay mong đợi trong tương lai với chiến lược của từng nhà đầu tư cụ thể thông thường sẽ cao hơn giá thị trường. Những sự khác biệt đó chính là động lực cho các quyết định mua hoặc bán trên thị trường.
Ngoài ra, để có thể có các nhận định phù hợp nhất về giá trị thị trường của tài sản, các thẩm định viên luôn cần có những thông tin thị trường một cách khác quan, đầy đủ để từ đó làm cơ sở đưa ra các tính toán, nhận định của mình.
Trong 7 năm trở lại đây đã có 3 nghị định (136/2018/NĐ-CP, 01/2017/NĐ-CP và 44/2014/NĐ-CP) quy định về điều kiện kinh doanh dịch vụ xác định giá.
Còn theo ông Peter Sorensen, Giám đốc điều hành ABB Merchant Banking, trong các thương vụ, có một số yếu tố chủ quan ảnh hưởng đến việc định giá bất động sản, như “lợi thế thương mại” (thặng dư với giá trị sổ sách) từ một dự án. Theo kinh nghiệm của đơn vị này, thường bên mua và bên bán sẽ có góc nhìn khác nhau về lợi thế thương mại của một dự án.
Có thể thấy rằng, sự khác biệt về quan điểm giữa bên bán và bên mua trong việc định giá tài sản bất động sản là một phần dẫn đến sự thất bại của các giao dịch. Điều này đặc biệt quan trọng nếu một công ty sở hữu bất động sản nhưng nó không thuộc hoạt động kinh doanh cốt lõi (đất đai hoặc bất động sản đã hoàn thiện). Trong khi bên mua có thể coi đây là một tài sản không hoạt động, thì bên bán lại coi đó là một tiềm năng lớn.
“Các yếu tố chính để định giá bất động sản là tiềm năng sinh lời (được xác định thông qua các số liệu khác nhau) so sánh với chi phí vốn của nhà đầu tư và các giá trị tương đương trong khu vực. Ngoài ra, các yếu tố đo lường vô hình như vị trí và giá trị của quyền chọn là các yếu tố chính quyết định giá trị bất động sản”, ông Peter Sorensen cho biết thêm.
Ở một góc nhìn khác về sự quan tâm của thị trường với hoạt động định giá, ông Phan Nhật Minh, Công ty Rever cho biết, trong 10 năm qua, lượng quan tâm tìm kiếm “giá nhà đất” đều tăng. Sự quan tâm này là hệ quả tất yếu của hoạt động giao dịch bất động sản tăng trưởng trong thời gian qua, cũng là hệ quả tất yếu của việc nền kinh tế phát triển. Tuy nhiên, nếu nhìn kỹ hơn thì sự quan tâm đến các từ khóa “định giá nhà đất” hay “thẩm định giá nhà đất” đều không tăng trưởng. Điều này có thể là chỉ dấu cho thấy sự quan tâm của người giao dịch bất động sản không nằm ở phương pháp mà ở kết quả nhiều hơn.
Trong việc định giá một sản phẩm, dự án bất động sản, ngoài các yếu tố chính như quy mô, vị trí của dự án, thì các quy định pháp luật, pháp lý dự án hay bảng giá đất cũng có những ràng buộc nhất định tới công tác định giá.
Đại diện ABB Merchant Banking cho rằng, các quy định, khung pháp lý và giá đất so sánh là những yếu tố quyết định để xác định và ước tính giá trị. Tính hợp pháp của dự án là điều quyết định xem dự án có mang chút giá trị nào hay không.
Ngoài ra, pháp lý của dự án còn quyết định tới cấu trúc giao dịch, ví dụ như việc thanh toán. Đối với một số dự án, bên bán có thể chẳng nhận được đồng nào cho đến khi hoàn thiện toàn bộ các thủ tục pháp lý mà có thể kéo dài tới hàng năm trời.
Còn theo đại diện Savills, trên thực tế, pháp lý dự án luôn có ảnh hưởng và tác động lớn đến giá trị của bất động sản, trong đó bao gồm các yếu tố như mục đích sử dụng đất, thông số quy hoạch, nghĩa vụ tài chính đất đai hay tình trạng hạ tầng, công tác giải phóng mặt bằng.
“Chúng ta có thể hình dung một số khu vực phù hợp để ở hơn là kinh doanh thì đất có mục đích để ở sẽ có giá trị hơn, tuy nhiên cũng có trường hợp đất có mục đích thương mại, kinh doanh có giá trị cao hơn tại các khu vực tiềm năng thương mại cao. Yếu tố quy hoạch cũng vậy, ở những khu vực đông đúc, hạn chế chiều cao, thông thường các mảnh đất được quy hoạch hệ số sử dụng đất cao hơn sẽ có giá trị hơn. Do có sự khác biệt đáng kể giữa bảng giá đất do nhà nước ban hành với giá trị thị trường của đất, giá trị của bất động sản cũng sẽ có sự ảnh hưởng khi đánh giá về nghĩa vụ tài chính đất đai phải nộp nhà nước”, đại diện Savills nhấn mạnh.
Cùng đưa ra góc nhìn sâu về câu chuyện định giá, chuyên gia của Rever cho rằng, việc định giá, tựu trung là để xác định “chi phí để có bất động sản trong trạng thái sẵn sàng chờ phát triển và bán”. Nếu khu đất còn cần đền bù giải tỏa, hiển nhiên chi phí để làm việc này kèm theo rủi ro không thể tiến hành được hoặc sẽ mất nhiều thời gian sẽ tăng cao, chi phí rủi ro này sẽ được “lồng” vào trong mô hình định giá.
“Mô hình định giá càng kỹ và chi tiết thì việc định giá sẽ càng chuẩn xác, nhưng thời gian sẽ kéo dài và không phải lúc nào cũng có thể xác định chính xác mức độ của mọi rủi ro. Vì vậy, việc cân bằng giữa “độ mịn” của mô hình định giá và yếu tố chi phí, thời gian và khả năng thương thảo là điều mọi nhà phát triển bất động sản luôn cân nhắc”, ông Minh nhấn mạnh.
Là một lĩnh vực khá thú vị, khi định giá vừa được coi là một nghệ thuật, vừa là khoa học, công tác thẩm định giá đang và sẽ tiếp tục giữ vai trò quan trọng trong sự thành công của các thương vụ. Tuy nhiên, để có được một thương vụ thành công cho các bên, thì không chỉ phụ thuộc vào năng lực thẩm định giá của đơn vị làm chuyên môn, nó còn phụ thuộc cả vào kỳ vọng của mỗi bên: bên bán và bên mua với món hàng.
Theo baodautu.vn
Bạn đang đọc bài viết:“Định giá dự án bất động sản – Việc “khó nhằn” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090
Bảng giá đất Hòa Bình 2020 đến 2024 – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Bảng giá đất nhà nước tỉnh Hòa Bình) – Ủy ban nhân dân tỉnh Hòa Bình ban hành theo Quyết định 57/2019/QĐ-UBND về việc ban hành Quy định bảng giá các loại đất giai đoạn năm 2020 đến 2024 trên địa bàn tỉnh Hòa Bình. Bảng giá đất tỉnh Hòa Bình 2020 – 2024 được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
Tính thuế sử dụng đất;
Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Điều 1.Ban hành kèm theo Quyết định này Quy định bảng giá các loại đất năm 2020 – 2024 trên địa bàn tỉnh Hoà Bình (có Quy định bảng giá các loại đất kèm theo).
Điều 2.Quyết định bảng giá các loại đất năm 2020 – 2024 trên địa bàn tỉnh Hoà Bình có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10/01/2020 đến hết ngày 31/12/2024.
Ủy ban nhân dân tỉnh giao:
– Sở Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn triển khai thực hiện.
– Ủy ban nhân dân ban nhân dân các huyện, thành phố ban hành Quyết định quy định chi tiết mốc giới các khu vực định giá các loại đất trên địa bàn các xã thuộc huyện, thành phố để thực hiện bảng giá đất.
Điều 3.Hết hiệu lực thi hành các quyết định: Quyết định số 37/2014/QĐ-UBND ngày 25 tháng 12 năm 2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Hòa Bình về việc ban hành Bảng giá các loại đất năm 2015-2019 trên địa bàn tỉnh Hòa Bình; Quyết định số 32/2016/QĐ-UBND ngày 19/7/2016 của Ủy ban nhân dân tỉnh Hòa Bình về việc điều chỉnh bảng giá các loại đất tại các biểu số 01; 02; 06; 07; 08; 09; 10; 11 ban hành kèm theo Quyết định số 37/2014/QĐ-UBND ngày 25/12/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Hòa Bình; Quyết định số 14/2018/QĐ-UBND ngày 02/3/2018 của Ủy ban nhân dân tỉnh Hòa Bình về việc bổ sung Quyết định số 37/2014/QĐ-UBND ngày 25/12/2014 của Ủy ban nhân dân tình Hòa Bình về việc ban hành Bảng giá các loại đất năm 2015-2019 trên địa bàn tỉnh Hòa Bình.
Điều 4.Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân tỉnh, Giám đốc các Sở, Thủ trưởng các Ban, Ngành liên quan và Chủ tịch Ủy ban nhân dân các huyện, thành phố căn cứ quyết định thi hành./.
Nơi nhận: – Như Điều 3;
– Chính phủ;
– Bộ TN&MT;
– Cục kiểm tra văn bản QPPL-Bộ Tư pháp;
– TT Tỉnh ủy;
– TT HĐND tỉnh;
– Hội đồng nhân dân tỉnh;
– Đoàn Đại biểu quốc hội tỉnh;
– Các ban của HĐND tỉnh;
– Chủ tịch, các Phó Chủ tịch UBND tỉnh;
– Các sở, ban, ngành;
– Chánh, Phó VPUBND tỉnh;
– Các chuyên viên VPUBND tỉnh;
– Lưu: VT, NNTN (K)
TM. ỦY BAN NHÂN DÂN
CHỦ TỊCH
Bùi Văn Khánh
QUY ĐỊNH
BẢNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT NĂM 2020 – 2024 TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH HÒA BÌNH (Kèm theo Quyết định số: 57/2019/QĐ-UBND ngày 30/12/2019 của UBND tỉnh Hòa Bình)
Phần I
PHẠM VI ÁP DỤNG BẢNG GIÁ ĐẤT
Bảng giá các loại đất Hòa Bình năm 2020-2024, được áp dụng trong 05 năm. Quy định tại Quyết định này được sử dụng làm cơ sở căn cứ:
Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.
Tính thuế sử dụng đất.
Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.
Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Bảng giá đất được sử dụng làm nguồn thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu giá đất.
Bảng giá các loại đất năm 2020-2024 tỉnh Hòa Đình: Được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 năm 2020.
III. Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, thì mức giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất không được thấp hơn mức giá quy định tại Quyết định này.
Bảng giá đất quy định tại Quyết định không áp dụng đối với trường hợp người có quyền sử dụng đất thỏa thuận về giá khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh theo quy định tại Điều 73 Luật Đất đai năm 2013.
Phần II
NGUYÊN TẮC, PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Thực hiện theo các quy định của Luật Đất đai năm 2013; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 nám 2014 của Chính phủ quy định về giá đất; Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19 tháng 12 năm 2019 của Chính phủ quy định về khung giá đất; Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
Thực hiện quy định tại Khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai năm 2013, xây dựng bảng giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây
– Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
– Theo thời hạn sử dụng đất;
– Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
– Cùng một thời điểm các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
Thực hiện quy định tại Điều 114 Luật Đất đai năm 2013
Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Các phương pháp định giá đất, xây dựng bảng giá đất
Phương pháp định giá đất, xây dựng bảng giá đất thực hiện theo quy định tại Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ; Điều 3, Điều 4, Điều 5, Điều 6 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Gồm 4 phương pháp:
1.1. Phương pháp so sách trực tiếp: Là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể và tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng thực tế trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
1.2. Phương pháp thu nhập: Là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
1.3. Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
1.4. Phương pháp thặng dư: Là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giá định của bất động sản.
Trong đó phương pháp định giá đất, xây dựng bảng giá đất: Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập là chủ yếu để định giá đất, xây dựng bảng giá đất.
Điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất
2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp: Được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng thành công, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh được với thửa đất cần định giá; Giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường của thửa đất so sánh là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thuộc các trường hợp chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến do thay đổi quy hoạch sử dụng đất, đầu cơ, thiên tai, địch họa, khủng hoảng kinh tế, tài chính.
2.2. Phương pháp chiết trừ: Được áp dụng để định giá thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường của thửa đất so sánh để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá đất thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần định giá.
2.3. Phương pháp thu nhập: Được áp dụng để định giá cho các thửa đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ việc sử dụng đất.
2.4. Phương pháp thặng dư: Được áp dụng để xác định giá đất của các thừa đất trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong khi không có đủ số liệu về giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường của thửa đất so sánh để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp.
Trong quá trình định giá đất mà thu thập được đầy đủ các thông tin, số liệu để áp dụng cả 4 phương pháp định giá đất, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ yếu để xác định giá đất.
III. NỘI DUNG BẢNG GIÁ ĐẤT
Vùng kinh tế, loại đô thị, loại xã trong bảng giá đất
1.1. Vùng kinh tế: Thực hiện theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 7 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất, tỉnh Hoà Bình được xác định là vùng miền núi.
1.2. Loại xã: Thực hiện theo quy định tại Điều 12 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất, các xã thuộc tỉnh Hoà Bình được xác định là xã miền núi.
1.3. Loại đô thị: Thực hiện theo quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 7 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất; Điều 13 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất, đô thị tại tỉnh Hoà Bình, được xác định:
– Các phường thuộc thành phố Hoà Bình là đô thị loại 3;
– Thị trấn thuộc các huyện của tỉnh Hoà Bình là đô thị loại 5.
1.4. Giá các loại đất trong bảng giá đất năm 2020 – 2024 được xây dựng theo vị trí đất, khu vực định giá đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 11 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ; Điều 14 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Quy định vị trí đất trong bảng giá đất
Căn cứ quy định tại Khoản 2 Điều 11 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ; Điều 14, Điều 15 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường; Quy định cụ thể như sau:
2.1. Nhóm đất nông nghiệp
2.1.1. Đối với đất trồng cây hàng năm
Căn cứ vào các yếu tố tự nhiên, kinh tế – xã hội, quản lý và sử dụng đất đai làm ảnh hưởng đến giá đất tại địa phương, phân chia đất trồng cây hàng năm thành 3 loại vị trí giá đất như sau:
– Đất trồng lúa:
+ Vị trí 1: Là đất trồng cấy được từ hai vụ lúa nước trở lên trong năm, có khoảng cách từ nơi cư trú của cộng đồng dân cư tới nơi sử dụng đất sản xuất gần nhất, trong phạm vi khoảng cách 2.000mét trở lại và có điều kiện giao thông, thủy lợi thuận lợi nhất.
+ Vị trí 2: Là đất trồng cấy được một vụ lúa, kết hợp trồng thêm một vụ màu trong năm; Là đất trồng cấy được từ hai vụ lúa trong năm nhưng có khoảng cách từ nơi cư trú của cộng đồng dân cư tới nơi sử dụng đất sản xuất xa hơn, trong phạm vi khoảng cách trên 2.000mét và có điều kiện về giao thông, thủy lợi ít thuận lợi hơn vị trí 1.
+ Vị trí 3: Là đất chỉ cấy được một vụ lúa, có điều kiện về giao thông, thủy lợi khó khăn hơn vị trí 2.
– Đất trồng cây hàng năm khác:
+ Vị trí 1: Là đất trồng được từ hai vụ cây hàng năm khác trở lên trong năm, có khoảng cách từ nơi cư trú của cộng đồng dân cư tới nơi sử dụng đất sản xuất gần nhất trong phạm vi khoảng cách 2.000mét trở lại và có điều kiện giao thông thuận lợi nhất.
+ Vị trí 2: Là đất trồng được từ hai vụ cây hàng năm khác trở lên trong năm, có khoảng cách từ nơi cư trú của cộng đồng dân cư tới nơi sử dụng đất sản xuất xa hơn trong phạm vi khoảng cách trên 2.000mét và có điều kiện về giao thông ít thuận lợi hơn vị trí 1.
+ Vị trí 3: Là đất trồng cây hàng năm khác còn lại (đất trồng màu, đất gò, đồi), có điều kiện về giao thông khó khăn hơn vị trí 2.
2.1.2. Đối với đất trồng cây lâu năm: Chỉ tính một vị trí giá đất.
2.1.3. Đối với đất nuôi trồng thủy sản: Chỉ tính một vị trí giá đất.
2.1.4. Đối với đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ: Căn cứ khoảng cách từ nơi sản xuất tới nơi tập kết để vận chuyển đi tiêu thụ sản phẩm, phân chia đất rừng sản xuất làm 2 vị trí định giá đất, cụ thể:
– Vị trí 1: Là diện tích đất có vị trí từ ranh giới đường giao thông chính, đường giao thông nông thôn, đường giao thông dân sinh (là đường xe ô tô tải, xe công nông có thể đi lại, để vận chuyển sản phẩm, hàng hóa…) vào sâu phía trong rừng là 500 mét.
– Vị trí 2: Là diện tích đất rừng còn lại.
2.2. Nhóm đất phi nông nghiệp
2.2.1. Loại đường phố, vị trí định giá đất đối với đất phi nông nghiệp tại khu vực đô thị
– Thực hiện theo quy định tại Khoản 2 và 3 Điều 7 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ, việc phân loại đô thị trong xây dựng bảng giá đất thực hiện đối với: Đất ở tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị và các loại đất phi nông nghiệp khác tại đô thị. Đô thị bao gồm thành phố, thị trấn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thành lập và xếp loại đô thị. Đô thị tại tỉnh Hòa Bình, gồm:
(Đối với đất thuộc xã Sủ Ngòi của thành phố Hòa Bình đã được quy hoạch thành khu đất thuộc đô thị như: Khu dân cư 4,9ha; Khu đô thị bắc Trần Hưng Đạo; Khu tiếp giáp đường Trần Hưng Đạo, thuộc xã Sủ Ngòi đoạn từ ngã ba giao nhau với đê Quỳnh Lâm đến ngã ba giao nhau với đường Cù Chính Lan được tính theo bảng giá đất đô thị).
– Căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện về kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch và khoảng cách đến trung tâm thành phố, phường, thị trấn, các đường phố thuộc phường, thị trấn được chia thành các loại đường phố, vị trí đất như sau:
Loại đường phố: Đường phố thuộc đô thị (phường, thị trấn) được chia thành các loại đường phố để định giá đất.
+ Đường phố loại 1: Là đường phố có điều kiện về kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch;
+ Đường phố loại 2, 3, 4, 5…: Là đường phố có điều kiện về kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch so với loại đường phố trước liền kề.
Vị trí đất tại các đường phố: Tại mỗi loại đường phố được chia thành các vị trí định giá đất. Căn cứ vào điều kiện thực tế của địa phương, tỉnh Hòa Bình chia tối đa 5 vị trí định giá đất:
+ Vị trí 1: Là diện tích đất có một mặt tiếp giáp với đường (tính theo loại đường phố có mức giá đất cao nhất), có chiều sâu từ vị trí mặt tiền thửa đất (diện tích đã trừ hành lang giao thông) vào sâu 20 mét;
+ Vị trí 2: Là phần diện tích đất tiếp theo của vị trí 1 của cùng thửa đất của loại đường phố, có chiều sâu từ điểm cuối vị trí 1 của thửa đất vào sâu 30 mét;
+ Vị trí 3: Là phần diện tích đất tiếp theo của vị trí 2 của cùng thửa đất của loại đường phố, có chiều sâu từ điểm cuối vị trí 2 của thửa đất vào sâu 50 mét;
+ Vị trí 4: Là phần diện tích đất tiếp theo của vị trí 3 của cùng thửa đất của loại đường phố, có chiều sâu từ điểm cuối vị trí 3 của thửa đất vào sâu 100 mét;
+ Vị trí 5: Là phần diện tích đất còn lại tiếp theo sau của vị trí 4 của cùng loại đường phố.
2.2.2. Khu vực, vị trí định giá đất đối với đất phi nông nghiệp tại nông thôn (Bao gồm cả các xã thuộc thành phố Hòa Bình).
Căn cứ vào yếu tố tự nhiên, kinh tế – xã hội; khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất kinh doanh, dịch vụ, du lịch, điều kiện về phát triển kinh tế – xã hội, tại mỗi xã chia ra các khu vực, vị trí đất.
Khu vực định giá đất: Trong mỗi xã được chia thành các khu vực định giá đất thuộc địa giới hành chính của xã đó. Cụ thể:
+ Khu vực 1: Là khu vực có khả năng sinh lợi cao nhất và điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; khu đất tiếp giáp với trục đường giao thông chính, nằm tại trung tâm xã hoặc cụm xã (gần UBND, trường học, chợ, trạm y tế), gần khu thương mại, dịch vụ, du lịch, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, gần đầu mối giao thông.
+ Khu vực 2: Là khu vực có khả năng sinh lợi thấp hơn và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn so với khu vực 1; khu đất nằm ven các trục đường giao thông liên thôn, liên xóm, bản, tiếp giáp với khu vực 1 nêu trên.
+ Các khu vực tiếp theo: Là khu vực có khả năng sinh lợi thấp hơn và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn so với khu vực liền kề trước đó; khu đất có điều kiện đường giao thông, hạ tầng kém thuận lợi hơn khu vực liền kề trên địa bàn xã.
Vị trí đất tại khu vực nông thôn: Trong mỗi khu vực của xã được chia tối đa 5 vị trí định giá đất:
+ Vị trí 1: Là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện thuận lợi nhất; Là diện tích đất có khả năng sinh lợi cao nhất, có các điều kiện về kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, có một mặt của thửa đất (tính theo loại đường có giá đất cao nhất) giáp với trục đường giao thông, có chiều sâu từ vị trí mặt tiền thửa đất (diện tích đã trừ hành lang giao thông) vào đến 20 mét;
+ Vị trí 2: Là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện kém thuận lợi hơn so với vị trí 1; Là diện tích đất có vị trí kế tiếp vị trí 1, có khả năng sinh lợi và điều kiện về kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn vị trí 1, có chiều sâu từ điểm cuối vị trí 1 của thửa đất vào sâu 30 mét;
+ Vị trí 3: Là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện kém thuận lợi hơn so với vị trí 2; Là phần diện tích đất có vị trí kế tiếp vị trí 2, có khả năng sinh lợi và điều kiện về kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn vị trí 2, có chiều sâu từ điểm cuối vị trí 2 của thửa đất vào sâu 50 mét;
+ Vị trí 4: Là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện kém thuận lợi hơn so với vị trí 3; Là phần diện tích đất có vị trí kế tiếp vị trí 3, có khả năng sinh lợi và điều kiện về kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn vị trí 3, có chiều sâu từ điểm cuối vị trí 3 của thừa đất vào sâu 100 mét;
+ Vị trí 5: Là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện kém thuận lợi hơn so với vị trí 4; Là phần diện tích đất còn lại kế tiếp theo sau của vị trí 4, có khả năng sinh lợi và điều kiện về kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.
2.3. Giá đất tại khu vực giáp ranh khi xây dựng bảng giá đất
2.3.1. Khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là khu vực giáp ranh) được quy định theo các loại đất, thực hiện theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2, Điều 13 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ Quy định về giá đất. Cụ thể:
“1. Khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là khu vực giáp ranh) được quy định theo các loại đất sau:
a) Đối với đất nông nghiệp tại khu vực giáp ranh được xác định từ đường địa giới hành chính giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương vào sâu địa phận mỗi tỉnh, thành phố tối đa 1.000 m;
b) Đối với đất phi nông nghiệp tại khu vực giáp ranh được xác định từ đường địa giới hành chính giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương vào sâu địa phận mỗi tỉnh, thành phố tối đa 500 m;
c) Đối với khu vực giáp ranh bị ngăn cách bởi sông, hồ, kênh có chiều rộng chủ yếu từ 100 m trở xuống thì khu vực đất giáp ranh được xác định từ bờ sông, bờ hồ, bờ kênh của mỗi bên sông, bên hồ, bên kênh vào sâu địa giới của mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này. Trường hợp chiều rộng của sông, hồ, kênh chủ yếu trên 100 m thì không xếp loại đất giáp ranh.
Đất tại khu vực giáp ranh có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì quy định mức giá như nhau. Trường hợp có sự khác nhau về các yếu tố nêu trên thì mức giá đất tại khu vực giáp ranh có thể chênh lệch nhưng chênh lệch tối đa không quá 30%”.
2.3.2. Đối với đất giáp ranh giữa các huyện, thành phố thuộc tỉnh Hòa Bình; đất giáp ranh giữa các xã, phường, thị trấn thuộc huyện, thành phố: Khi xác định vị trí, khu vực để định giá đất năm 2020 – 2024, Ủy ban nhân dân các huyện, thành phố căn cứ quy định tại Khoản 2, Khoản Điều 13 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ Quy định về giá đất, có trách nhiệm xác định khu vực, mốc giới đất giáp ranh để định giá đất đảm bảo tương ứng với giá từng loại đất với các huyện, thành phố, các xã, phường, thị trấn có đất giáp ranh.
Quy định giá đất trong bảng giá đất
3.1. Giá đất trong bảng giá đất: Nguyên tắc giá đất trong bảng giá đất thuộc loại đất nào thì áp dụng khung giá đất của loại đất đó theo quy định tại Điều 7 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ và Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 của Chính phủ quy định về khung giá đất.
3.2. Đối với đất rừng đặc dụng: Căn cứ vào giá đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ lân cận đã quy định trong bảng giá đất và căn cứ phương pháp định giá đất để xác định giá đất đảm bảo tương ứng với giá đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ lân cận.
3.3. Đối với đất nông nghiệp khác: Căn cứ vào giá các loại đất nông nghiệp tại khu vực lân cận để xác định giá đất đảm bảo tương ứng với giá đất nông nghiệp lân cận.
3.4. Đối với đất sử dụng vào các mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp: Theo quy định tại Điểm d Khoản 3 Điều 11 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ, căn cứ vào giá các loại đất tương ứng tại khu vực lân cận để xác định giá đất.
3.5. Đối với đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng sử dụng vào mục đích nuôi trồng thủy sản: Áp dụng khung giá đất nuôi trồng thủy sản; sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp hoặc sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp kết hợp với nuôi trồng thủy sản, theo quy định tại Điểm đ Khoản 3 Điều 11 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ, căn cứ vào giá đất phi nông nghiệp tại khu vực lân cận để xác định giá đất.
3.6. Đối với đất chưa sử dụng: Theo quy định tại Khoản 4 Điều 11 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ, khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để đưa vào sử dụng, thì Sở Tài nguyên và Môi trường căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ, có trách nhiệm tham mưu, xác định giá đất cụ thể đảm bảo tương ứng với loại đất cùng mục đích sử dụng liền kề khu đất, trình Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định.
Ủy ban nhân dân tỉnh giao:Ủy ban nhân dân các huyện, thành phố ban hành Quyết định quy định chi tiết mốc giới các khu vực, vị trí định giá đất trên địa bàn các xã thuộc huyện, thành phố để thực hiện bảng giá đất năm 2020 -2024.
Bạn đang đọc bài viết:“Bảng giá đất nhà nước Hòa Bình giai đoạn 2020 đến 2024”tại chuyên mục tin Bảng giá đất nhà nước của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.
Năm 2019, số đơn khiếu nại về lĩnh vực đất đai tiếp tục chiếm đa số trong tổng số đơn khiếu nại.
Thực tiễn cho thấy, Luật Đất dai 2013còn tạo 2 điểm nghẽn như: Chưa có biện pháp giải quyết cho một dự án đầu tư mà đất đai có nguồn gốc từ nhiều nguồn khác nhau; Chưa có quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với các bất động sản đa công năng như Condotel, Officetel, Shophouse…
Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc vừa ký Quyết định số 1188/QĐ-TTg thành lập Ban Chỉ đạo tổng kết thi hành Luật Đất đai và xây dựng Dự án Luật Đất đai (sửa đổi).
Theo Quyết định, Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng làm Trưởng Ban Chỉ đạo tổng kết thi hành Luật Đất đai và xây dựng Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) (Ban Chỉ đạo). Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường làm Phó Trưởng ban thường trực. Lãnh đạo Văn phòng Chính phủ và Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường làm Phó Trưởng ban.
Theo báo cáo của Thanh tra Chính phủ, năm 2019, số đơn khiếu nại về lĩnh vực đất đai tiếp tục chiếm đa số trong tổng số đơn khiếu nại (67,7% tăng 5,9% so với năm 2018), trong đó tập trung chủ yếu vào các vấn đề như: Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; khiếu nại, tranh chấp đất đai có nguồn gốc là đất do nông, lâm trường quản lý, tranh chấp tại các dự án bất động sản…
Ban Chỉ đạo có chức năng tham mưu, giúp Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các bộ, ngành và địa phương tổ chức thực hiện đánh giá việc thi hành Luật Đất đai và xây dựng Dự án Luật Đất đai (sửa đổi); đôn đốc, hướng dẫn, kiểm tra các bộ, ngành và UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương triển khai thực hiện tổng kết thi hành Luật Đất đai; tổ chức tổng kết, đánh giá việc thi hành Luật Đất đai, xây dựng Báo cáo tổng kết để báo cáo Thủ tướng Chính phủ; chỉ đạo việc xây dựng Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) theo yêu cầu của Ban Chấp hành Trung ương và Quốc hội.
Luật đất đai hiện đang áp dụng quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước được Quốc hội ban hành ngày 29/11/2013. Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2014. Tuy nhiên, sau hơn 5 năm triển khai, Luật Đất đai 2013 đã lộ rõ nhiều bất cập, chồng chéo với các Luật khác liên quan dẫn tới không rõ trách nhiệm quản lý, gây khó khăn cho tổ chức thực hiện.
Ngoài ra, với thị trường bất động sản, Luật Đất dai 2013 còn tạo 2 điểm nghẽn như: Chưa có biện pháp giải quyết cho một dự án đầu tư mà đất đai có nguồn gốc từ nhiều nguồn khác nhau; Chưa có quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với các bất động sản đa công năng như Condotel, Officetel, Shophouse…
Theo http://tapchitaichinh.vn/
Bạn đang đọc bài viết:“Tổng kết Luật Đất đai để tìm ra điểm nghẽn trong quản lý và sử dụng đất”tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá hàng đầu tại Việt Nam.Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090
Định giá tài sản trong tố tụng dân sự – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Định giá tài sản Bộ luật tố tụng dân sự) – Theo khoản 1 Điều 104 của BLTTDS, các bên đương sự có quyền cung cấp giá tài sản đang tranh chấp hoặc tự thỏa thuận về việc xác định giá tài sản, đồng thời đương sự có quyền lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản để thực hiện việc thẩm định giá tài sản và cung cấp cho Tòa án.
Các đương sự có quyền thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản để thực hiện việc thẩm định giá tài sản và cung cấp kết quả thẩm định giá cho Tòa án. Việc thẩm định giá tài sản được thực hiện theo quy định của pháp luật về thẩm định giá tài sản. Kết quả định giá tài sản, kết quả thẩm định giá tài sản được xem là chứng cứ nếu việc thẩm định giá được tiến hành theo đúng thủ tục do pháp luật quy định.
Bộ luật tố tụng dân sự tiếp tục ghi nhận việc xác định giá tài sản thông qua tổ chức thẩm định giá. Đây là bước tiến quan trọng về kỹ năng lập pháp lần đầu được quy định trong Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004, được sửa đổi bổ sung năm 2011. Theo đó một hoặc các bên Tòa án yêu cầu tổ chức thẩm định giá tài sản tiến hành thẩm định giá, tôn trọng sự quyết định của các đương sự trong việc định giá tài sản. Quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, không chỉ tôn trọng quyền tự định đoạt của đương sự trong việc thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản để thực hiện việc thẩm định giá tài sản, mà còn giải quyết khó khăn vướng mắc, ở nhiều địa phương phát sinh vụ án tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất. Trong quá trình giải quyết, không có đương sự nào yêu cầu định giá, không thỏa thuận được giá và cũng không thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá hoặc đưa ra giá khác nhau, hoặc trường hợp các đương sự thỏa thuận với nhau giá thấp hơn giá thị trường tại thời điểm tranh chấp nhằm trốn tránh nghĩa vụ đối với Nhà nước (án phí) hoặc trốn tránh nghĩa vụ đối với người thứ ba. Điều 92 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004 không quy định trường hợp các bên thỏa thuận giá thấp để trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba và cũng không quy định rõ về giá thấp là như thế nào nên Tòa án đã chấp nhận giá thỏa thuận của các đương sự theo giá quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh tại thời điểm tranh chấp (thông thường khung giá đất theo quy định của cơ quan nhà nước thấp hơn so với giá thị trường).
Quy định tiếp theo được kế thừa là chủ thể tham gia với tư cách Chủ tịch hội đồng định giá bắt buộc là đại diện của cơ quan tài chính (Phòng tài chính – kế hoạch huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh). Việc ghi nhận này tạo điều kiện thuận lợi hơn khi thành lập Hội đồng định giá, tránh việc các cơ quan đùn đẩy trách nhiệm tham gia Hội đồng định giá với tư cách Chủ tịch hội đồng, đồng thời quy định quyền nghĩa vụ của Hội đồng định giá, của các thành viên hội đồng, của đương sự khi tham gia phiên định giá.
Thẩm phán không là thành viên của Hội đồng định giá mà chỉ có quyền thành lập Hội đồng định giá. Hội đồng định giá phải bao gồm đại diện cơ quan tài chính và các thành viên là đại diện các cơ quan chuyên môn có liên quan, trong đó đại diện cơ quan tài chính là Chủ tịch Hội đồng định giá. Người đã tiến hành tố tụng trong vụ án đó, người quy định tại Điều 52 Bộ luật tố tụng dân sự. Đó là họ đồng thời là đương sự, người đại diện, người thân thích của đương sự, họ đã tham gia với tư cách người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự, người làm chứng, người giám định, người phiên dịch trong cùng vụ án đó, có căn cứ cho rằng họ có thể không vô tư khách quan trong khi làm nhiệm vụ thì không được tham gia Hội đồng định giá.
Luật không quy định cụ thể Hội đồng định giá gồm bao nhiêu thành viên nhưng để đảm bảo nguyên tắc quá bán nghĩa là quyết định của Hội đồng định giá phải được quá nửa tổng số thành viên biểu quyết tán thành, Hội dồng định giá tài sản phải gồm ít nhất 03 thành viên.
Ngoài chủ tịch Hội đồng định giá tài sản bắt buộc phải là đại diện cơ quan tài chính thì các thành viên khác của Hội đồng định giá không quy định bắt buộc là những cơ quan nào, mà chỉ nêu chung là cơ quan chuyên môn có liên quan. Như vậy, trong mỗi vụ việc dân, tùy theo đặc điểm của từng loại tài sản cần định giá mà Thẩm phán sẽ lựa chọn, quyết định cơ quan chuyên môn phù hợp. Ví dụ: Khi tài sản cần định giá là quyền sử dụng đất thì trong Hội đồng định giá tài sản nên có đại diện của cơ quan Tài nguyên và môi trường, tài sản định giá là nhà và công trình kiến trúc thì Tòa án cần trưng cầu đại diện của Phòng kinh tế – hạ tầng. Đại diện Ủy ban nhân dân xã nơi có tài sản định giá được mời chứng kiến việc định giá, các đương sự được thông báo về thời gian địa điểm tiến hành định giá có quyền tham dự và phát biểu ý kiến về việc định giá.
Thông tư liên tịch số 02/2014/TTLT-TANDTC-VKSNHTC-BTP-BTC bao gồm những quy định hướng dẫn Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004, được sửa đổi bổ sung năm 2011. Dù Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 đã có hiệu lực, nhưng tinh thần hướng dẫn của Thông tư này nếu không trái luật vẫn có thể áp dụng.
Chi phí định giá là số tiền cần thiết và hợp lý phải chi trả cho công việc định giá và do Hội đồng định giá, doanh nghiệp thẩm định giá tính căn cứ vào quy định của pháp luật. Trước đây, chi phí định giá tài sản chưa được pháp luật quy định. Từ Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004, định nghĩa chi phí định giá tài sản, nghĩa vụ nộp tiền tạm ứng chi phí định giá tài sản, việc xử lý tiền tạm ứng định giá tài sản, nghĩa vụ nộp tiền tạm ứng định giá tài sản được quy định từ các Điều 139 đến Điều 142 và các quy định trong các văn bản hướng dẫn thi hành Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004; tương ứng với quy định từ Điều 163 đến Điều 166 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
Để thực hiện việc định giá tài sản Tòa án sẽ yêu cầu đương sự nộp số tiền được gọi là tiền tạm ứng chi phí định giá tài sản. Điều 164 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định: Trường hợp các bên đương sự không có thỏa thuận khác hoặc pháp luật không có quy định khác thì nghĩa vụ nộp tiền tạm ứng chi phí định giá tài sản được xác định như sau:
Người yêu cầu định giá phải nộp tạm ứng chi phí định giá tài sản;
Trường hợp các bên không thống nhất được về giá và cùng có đơn yêu cầu Tòa định giá thì mỗi bên đương sự phải nộp một nữa tiền tạm ứng chi phí định giá tài sản. Trường hợp có nhiều đương sự thì các bên đương sự cùng phải nộp tiền tạm ứng chi phí định giá tài sản theo mức mà Tòa án quyết định.
Đối với trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 104 của Bộ luật này thì nguyên đơn, người kháng cáo phải nộp tiền tạm ứng chi phí định giá tài sản.
Để ràng buộc trách nhiệm của đương sự trong việc thực hiện nghĩa vụ nộp chi phí định giá tài sản, điểm đ khoản 1 Điều 217 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định rõ: “Sau khi thụ lý vụ án thuộc thẩm quyền của mình, Tòa án ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự trong trường hợp nguyên đơn không nộp tiền tạm ứng chi phí định giá tài sản và các chi phí tố tụng khác theo quy định của Bộ luật này.
Trường hợp bị đơn có yêu cầu phản tố, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập không nộp tiền tạm ứng chi phí định giá tài sản và các chi phí tố tụng khác theo quy định của Bộ luật này thì Tòa án đình chỉ việc giải quyết yêu cầu phản tố của bị đơn, yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Với các quy định nêu trên đã giải quyết được khó khăn về chi phí định giá cho Tòa án.
Nghĩa vụ nộp tiền chi phí định giá tài sản của các đương sự được xác định như sau:
Đương sự phải chịu chi phí định giá nếu yêu cầu của họ không được chấp nhận.
Trong trường hợp định giá để chia tài sản chung thì mỗi người được chia tài sản phải chịu phần chi phí định giá theo tỷ lệ giá trị phần tài sản mà họ được chia.
Đương sự phải chịu chi phí định giá tài sản nếu kết quả định giá chứng minh quyết định định giá tài sản của Tòa án là có căn cứ;
Tòa án trả chi phí định giá nếu kết quả định giá chứng minh quyết định định giá tài sản của Tòa án là không có căn cứ;
Nguyên đơn phải chịu chi phí định giá tài sản nếu vụ án đình chỉ theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 289, khoản 3 Điều 296 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 và Hội đồng định giá đã tiến hành định giá tài sản; người kháng cáo phải chịu chi phí định giá tài sản nếu vụ án đình chỉ xét xử phúc thẩm theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 217, điểm b khoản 1 Điều 299 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 và Hội đồng định giá đã tiến hành định giá tài sản. Các trường hợp đình chỉ giải quyết vụ án khác theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự và Hội đồng định gía tài sản đã tiến hành định giá tài sản thì người yêu cầu định giá tài sản phải chịu chi phí định giá tài sản.
Đối với số tiền tạm ứng chi phí định giá tài sản đương sự đã nộp sẽ được Tòa án quyết định xử lý khi giải quyết vụ án dân sự theo các nguyên tắc sau:
Trong trường hợp người đã nộp tiền tạm ứng chi phí định giá tài sản không phải chịu chi phí định giá tài sản thì người phải chịu chi phí định giá tài sản theo quyết định của Tòa án phải hoàn trả cho người đã nộp số tiền tạm ứng chi phí định giá tài sản.
Trong trường hợp người đã nộp tiền tạm ứng chi phí định giá tài sản phải chịu chi phí định giá, nếu số tiền tạm ứng đã nộp chưa đủ cho chi phí thực tế để định giá tài sản thì họ phải nộp thêm phần tiền còn thiếu đó, còn nếu số tiền tạm ứng chi phí định giá tài sản đã nộp nhiều hơn chi phí thực tế để định giá tài sản thì họ được trả lại phần tiền còn thừa đó.
Công ty thẩm định giá Thành Đô đã và đang cung cấp dịch vụ thẩm định giá tài sản uy tín tại Việt Nam, bao gồm: Thẩm định giá bất động sản: Thẩm định giá đất đai, thẩm định giá nhà xưởng, thẩm định giá công trình xây dựng; Thẩm định giá động sản: thẩm định giá máy móc thiết bị, thẩm định giá dây chuyền sản xuất, thẩm định giá xe ô tô, thẩm định giá tàu, thẩm định giá hàng hóa dịch vụ…phục vụ mục đích trong tố tụng dân sự đảm bảo lợi ích cho các bên liên quan. Công ty đã trải qua chặng đường không ngừng phát triển, tạo dựng được thương hiệu và uy tín của mình trên lĩnh vực thẩm định giá, đồng thời đón nhận được sự ủng hộ và hợp tác và được các cơ quan nhà nước, tổ chức tín dụng, doanh nghiệp, đối tác trong nước và quốc tế đánh giá cao. Với trình độ chuyên môn cao, bề dày kinh nghiệm trong và sự hiểu biết sâu rộng trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản. Thành Đô đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá tài sản có quy mô lớn và tính chất phức tạp liên quan đến các hoạt động góp vốn liên kết đầu tư, xác định giá trị doanh nghiệp (M&A), tư vấn cổ phần hóa doanh nghiệp, thẩm định dự án đầu tư, chuyển nhượng tài sản, thẩm định giá trị tài nguyên mỏ khoáng sản, thẩm định giá tài sản vô hình, vay vốn ngân hàng…góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong đầu tư, kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.
Điều 104 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
www.tapchitoaan.vn
Khoản 8 Điều 95 Bộ luật tố tụng dân sự
www.thamdinhgiathanhdo.com
Mọi chi tiết xin vui lòng liên hệ:
CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ
Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
Bạn đang đọc bài viết:“Quy định pháp luật về định giá tài sản Bộ luật tố tụng dân sự”tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá hàng đầu tại Việt Nam.
Kế hoạch cổ phần hóa, thoái vốn tại lượng lớn doanh nghiệp trong 5 tháng còn lại của năm 2020 dần trở nên “bất khả thi”?
Lượng lớn dồn vào cuối năm
Theo báo cáo từ Cục Tài chính doanh nghiệp (Bộ Tài chính), trong 7 tháng đầu năm 2020, đơn vị này đã nhận được báo cáo phê duyệt phương án cổ phần hóa của 06 doanh nghiệp. Trong đó có 01 doanh nghiệp thuộc kế hoạch cổ phần hóa theo Quyết định số 26/2019/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ là Công ty TNHHMTV Giống gia súc Hải Dương.
Lũy kế giai đoạn 2016 – tháng 7/2020, đã có 177 doanh nghiệp được cấp có thẩm quyền phê duyệt phương án cổ phần hóa với tổng giá trị doanh nghiệp là 443.503 tỷ đồng, trong đó giá trị vốn nhà nước là 207.116 tỷ đồng.
Tuy nhiên, trong 177 doanh nghiệp đã duyệt cổ phần hóa, hiện chỉ có 37/128 doanh nghiệp cổ phần hóa thuộc danh mục cổ phần hóa theo công văn số 991/TTg-ĐMDN và Quyết định số 26/2019/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ, đạt khoảng 28% kế hoạch đề ra.
Đồng nghĩa, số doanh nghiệp còn phải thực hiện cổ phần hóa theo kế hoạch 5 tháng còn lại năm 2020 là 91 doanh nghiệp.
Đáng chú ý, so với công bố hồi tháng 4 , sau ba tháng, danh sách doanh nghiệp phải thực hiện cổ phần hóa tới hết năm 2020 mới giảm đi… 01 đơn vị.
Như vậy, với lượng lớn doanh nghiệp đang xếp hàng chờ cổ phần hóa, bối cảnh thị trường chứng khoán không nhiều thuận lợi khi bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19…, kế hoạch của năm 2020 đang dần trở nên “bất khả thi”.
Thông tin thêm về tình hình thoái vốn , Cục Tài chính doanh nghiệp cho biết, trong 07 tháng, có 10 doanh nghiệp thuộc danh mục phải thoái vốn theo Quyết định số 1232/QĐ-TTg với giá trị 260 tỷ đồng, thu về 678 tỷ đồng. Trong 07 tháng đầu năm 2020, các tập đoàn, tổng công ty thực hiện thoái vốn với giá trị 601 tỷ đồng, thu về 1.110 tỷ đồng.
Lũy kế tổng số thoái vốn từ năm 2016 đến tháng 7/2020, thoái 25.630 tỷ đồng, thu về 172.861 tỷ đồng. Trong đó, thoái vốn nhà nước tại 102 đơn vị thuộc Quyết định số 1232/QĐ-TTg với giá trị 4.964 tỷ đồng, thu về 9.643 tỷ đồng.
Ở một diễn biến liên quan, theo Quyết định 908/QĐ-TTg phê duyệt Danh mục doanh nghiệp có vốn nhà nước thực hiện thoái vốn đến hết năm 2020 vừa được Chính phủ ban hành cuối tháng 6, có tới 120 doanh nghiệp do cơ quan đại diện chủ sở hữu phải thực hiện thoái vốn đến hết năm 2020.
Tại văn bản này, Thủ tướng đã phê duyệt danh mục thoái vốn, kèm theo các mốc “giới hạn chót” (trước 31/8, 30/11 và 31/12) yêu cầu các doanh nghiệp phải thực hiện. Nếu vượt quá các cột mốc trên, các doanh nghiệp sẽ phải chuyển giao về Tổng công ty Đầu tư và kinh doanh vốn nhà nước (SCIC) hoặc về với Danh mục doanh nghiệp xây dựng phương án sắp xếp, thoái vốn trong giai đoạn 2021-2025.
Sẽ điều chỉnh cơ chế, tạo điều kiện thúc đẩy tiến độ?
Tại cuộc họp liên quan đến cơ chế cổ phần hóa, thoái vốn nhà nước tại DNNN và doanh nghiệp có vốn nhà nước vừa diễn ra hôm 10/8, Phó Thủ tướng thường trực Chính phủ Trương Hoà Bình đã nhấn mạnh việc sửa đổi các nghị định để tháo gỡ vướng mắc pháp lý, đẩy nhanh tiến độ cổ phần hoá, thoái vốn và cơ cấu lại DNNN.
Tại cuộc họp, Bộ Tài chính đã đề xuất một số vấn đề liên quan đến phương án sắp xếp lại, xử lý nhà đất và phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp; vấn đề thoái vốn nhà nước tại doanh nghiệp có nhu cầu tăng vốn; xác định giá trị được tạo bởi quyền sử dụng đất trong giá khởi điểm để chuyển nhượng vốn.Đồng thời, Bộ Tài chính đề nghị xác định giá trị văn hóa, lịch sử trong giá khởi điểm để chuyển nhượng vốn nhà nước, vốn của doanh nghiệp nhà nước .
Bộ Tài chính cũng đề xuất phương án tách riêng nội dung dự kiến sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 12 Nghị định số 91/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 32/2018/NĐ-CP) thành Nghị định riêng để trình Chính phủ ban hành Nghị định của Chính phủ về đẩy nhanh tiến độ tăng vốn điều lệ thông qua chi trả cổ tức bằng cổ phần của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (Vietinbank) và Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank)…Phó Thủ tướng đề nghị Bộ Tài chính tiếp tục chủ trì, tiếp thu ý kiến của các bộ, ngành và doanh nghiệp hữu quan để hoàn thiện dự thảo.
Phó Thủ tướng cũng yêu cầu Bộ Tài chính khẩn trương hoàn thiện hồ sơ các nghị định sửa đổi trước ngày 15/8 để báo cáo, lấy ý kiến thành viên của Chính phủ.
Tham khảo một trường hợp cụ thể gần nhất, ngày 06/8 vừa qua, kế hoạch đấu giá trọn lô hơn 46 triệu cổ phần FPT với giá khởi điểm 49.400 đồng/cp, tương ứng giá trị khởi điểm gần 2.300 tỷ đồng, của SCIC tại Công ty Cổ phần FPT đã chính thức thất bại khi không có nhà đầu tư đăng ký tham gia.
Theo BizLive
Bạn đang đọc bài viết: “Kế hoạch cổ phần hóa, thoái vốn tại lượng lớn doanh nghiệp trong 5 tháng còn lại của năm 2020 dần trở nên “bất khả thi” tại chuyên mục tin Tin doanh nghiệp & kinh doanh của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.
CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM
CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM
